Продать квартиру за криптовалюту

Криптовалютные метры. Как купить квартиру за токены

Дома, квартиры и даже замки продают за криптовалюту с 2013 года. Если человек владеет приличной суммой, которую хранит в биткоинах или других цифровых монетах, то он может приобрести недвижимость практически в любой точке земного шара. В последнее время в этом отношении популярны и платформы, предоставляющие возможность токенизации прав на недвижимость через блокчейн. Но обо всем подробнее.

Первые сделки купли-продажи недвижимости за криптовалюту

Первое объявление о продаже жилья за биткоины было опубликовано в марте 2013 года, тогда главная криптовалюта оценивалась всего в $45. Дом на небольшом земельном участке был выставлен на продажу в Канаде, собственник тогда заявил, что ему необходимы цифровые монеты для развития интернет-проектов. Дом больше напоминал сарай, нежели жилое помещение. Однако и на него возник спрос.

Спустя год в сети появилось первое объявление о продаже элитной недвижимости. За 5000 BTC (около $3 млн по тому курсу) можно было приобрести виллу в Израиле с семью большими спальнями, пятью ванными комнатами и отапливаемым бассейном с джакузи. Чуть позже за криптовалюту стали продавать более крупные и дорогие жилые объекты. Так, на западе Франции, в королевской долине Дю Рояль, был выставлен на продажу роскошный замок площадью 900 кв.м., который раньше был свадебным дворцом с винодельней. Она сохранилась на территории замковой усадьбы, где разместились также виноградник, три парка, два леса и озеро. Известно, что замок был возведен для королей Луиса и Чарльза по заказу губернатора французского города Шательро.

С 2015 года недвижимость за криптовалюту стала предлагаться не только частными продавцами. Цифровые монеты постепенно начали принимать и крупные фирмы, специализирующиеся на продаже и аренде жилья. Биткоины и альткоины стал принимать британский оператор недвижимости Re/Max за аренду жилых и офисных зданий.

В России продавать дома за биткоины начала компания М9 Development в 2017 году. Первыми объектами стали дома в поселке «Радоcть» на Новорижском шоссе в Истринском районе Подмосковья. Кирпичный дом площадью 115 кв. м. можно было приобрести за 55 BTC, дом в 145 кв. м. за 64 BTC, а дом в 206 кв. м. — за 81 BTC. Однако сейчас на сайте компании нет никакой информации о том, что недвижимость можно купить за криптовалюту.

Почему выгодно приобретать дома за токены

Биткоин-консультант Джейк Брайан в недавнем интервью порталу Hgtv.com заявил, что главный плюс покупки недвижимости за биткоины — быстрота транзакций. Оплата занимает всего 10 минут и нет необходимости в банковской системе. К тому же покупка жилых и офисных помещений за криптовалюту позволяет сэкономить на налогах. Если здание приобретается на территории Европейского союза, то согласно законодательству ЕС сделки с криптовалютой считаются свободными от налога с оборота и НДС. И это большой плюс, поскольку налоги в этом случае не взимаются ни с физических, ни с юридических лиц.

Где купить недвижимость за криптовалюту

Россиянам недвижимость в Европе проще всего приобретать через генконсульство Эстонии, получив виртуальное резидентство e-residence. Если покупать за цифровые монеты дома в России, то придется искать профессионалов, которые смогут грамотно составить договор. В прошлом году издание Ведомости рассказывало об опыте подмосковного застройщика M9 Development, который первый в стране стал продавать недвижимость за криптовалюту. Тогда управляющий партнер M9 Development Максим Морозов сообщал, что эксперимент привлек внимание многих покупателей, однако почти всех отпугнула сложная схема сделки, ведь в российском законодательстве нет соответствующих норм. Поэтому договоры, основанные на опционах и зачете взаимных требований, готовили юристы из Швейцарии. В итоге четыре гражданина РФ смогли приобрести дома за биткоины. Однако все расчеты прошли в рублях, а компания просто выкупила у покупателей цифровые монеты по актуальному на тот момент курсу.

На сегодняшний день одним из самых популярных сайтов, предлагающих недвижимость за криптовалюту, считается bitcoin-realestate.com. Портал доступен в России, он позволяет оценить рынок и посмотреть, какие дома по всему миру можно купить или снять в аренду и сколько придется заплатить. Актуальные цены указаны в долларах, так как курс BTC слишком волатилен, однако сделки проводятся в цифровых монетах.

В 2017 году житель Америки приобрел квартиру в Украине через децентрализованный маркетплейс недвижимости Propy. Сделка была осуществлена с помощью смарт-контракта, оплата проводилась в Etherеum. Также несколько раз объявления о продаже жилых помещений за криптовалюту появлялись и на русско-украинском сайте частных объявлений OLX.ua.

Какую выгоду дает токенизация недвижимости

В последнее время в СМИ все чаще появляются сообщения о новых платформах, которые предлагают токенизировать недвижимость или купить-продать токены на нее. К примеру, в середине сентября представители платформы Harbor заявили, что токенизируют акции фондов недвижимости стоимостью более $100 млн. На следующий день компания AssetBlock сообщила о запуске одноименной платформы для торговли коммерческой недвижимостью, токенизированной в блокчейне Algorand.

По задумке компании клиенты сервиса могут купить токены и стать соинвесторами гостиничного комплекса стоимостью $60 млн. Однако пока инвесторам доступны лишь цифровые монеты, их обмен на доли в недвижимости будет возможен лишь в будущем. Несмотря на громкие заявления сотрудников AssetBlock, гарантий того, что в будущем монеты действительно обменяют на квадратные метры, нет.

Токенизировать актив — значит разделить его на доли (цифровые монеты), которые смогут купить инвесторы. Работая с недвижимостью, специалисты токенизируют не помещения, а лишь права учета и управления активом. Покупатель такого токена частично становится владельцем здания. Подобный способ увеличивает ликвидность объектов: таким образом можно гораздо быстрее продавать здания. Для инвесторов же это возможность войти в крупный бизнес, потратив минимальное количество средств. И это к тому же еще один способ инвестировать в зарубежную недвижимость без дополнительной юридической волокиты, хотя и с новыми рисками.

Источник

Дом для криптобизнесменов: как продать и купить недвижимость за биткоины

Общая капитализация топ-10 криптовалют на сегодня $320 млрд. По оценке Российской ассоциации блокчейна и криптовалют, около 1,5 млн россиян задействованы в криптоиндустрии. На что тратят свои криптосбережения российские майнеры и криптотрейдеры? Покупают недвижимость: дома, квартиры, участки, апартаменты за криптовалюту?

Какую недвижимость продают за криптовалюту

Элитную недвижимость за биткоины продают с 2014 года, есть специальные площадки, например, bitcoin-realestate.com, где собраны предложения в основном Североамериканского региона. В Калифорнии можно купить поместье с видом на Тихий океан за 10 000 биткоинов.

В России мы нашли всего несколько предложений на рынке недвижимости о продаже за биткоины. Около 10 объявлений на Авито, хотя по заявлению представителей доски объявлений, «информация об обмене товара или услуги на криптовалюту запрещена на сайте avito.ru». За биткоины продают просторный коттедж в современном поселке в Подмосковье — за 52 криптомонеты.

Участок 24 сотки с собственным причалом на Волге и коттеджем в Нижегородской области за 40 биткоинов.

Всего за 10 биткоинов можно купить участок в стародачном подмосковном садовом товариществе с выходом в лес всего в получасе езды от Москвы. Построить дом своей мечты и наслаждаться пением птиц в сосновом бору недалеко от городской инфраструктуры. Это единственное предложение на основном сайте о московской недвижимости Циане.

Есть ли покупатели недвижимости за биткоины?

Вопрос, заданный риэлторам на Циане, вызвал оживленные споры. Большинство относится к запросу скептически и считает, что сделки с криптовалютой возможны только в будущем, а сейчас желающих поменять свою недвижимость на криптовалюту нет: «Как можно менять недвижимость (материальность) на то, что не подтверждено ничем материальным», «Похоже, владельцы криптоферм намайнили много коинов, но ни на что серьезное их не потратишь без обналички», «Для большинства обывателей биткоины такая абстракция, что одно упоминание в сделке подобной формы расчетов приведет скорее к сердечному приступу или долговременному обмороку».

В мире и в России становится все больше предпринимателей, зарабатывающих на криптовалюте, и покупка или продажа недвижимости за биткоины с ростом популярности криптовалют станет возможной и простой. Покупателю не нужно тратить комиссии на обмен криптовалюты. Продавец получает востребованный электронный актив. Но пока прослеживается тенденция, что продавец недвижимости за биткоины готов подвинуться по цене и взять на себя риски при оформлении сделки.

Правила оформления сделки за криптовалюту

Если покупатель и продавец недвижимости за криптовалюту встретились, как юридически оформить сделку? На этот вопрос отвечает Петр Лялин, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «Синерджи Ресерч Групп», эксперт BCLawyers.

— На данный момент правовой статус криптовалют как объектов гражданских прав в России законодательно не определен. Данный вопрос остается на субъективное усмотрение правоприменителя. Криптовалюта не является платежным средством на территории России. Так, целесообразно в договоре купли-продажи недвижимости за криптовалюту указывать на применение к данному договору норм законодательства о договоре мены, а в случае невозможности применения данных правовых норм — также норм законодательства о смешанном договоре, содержащем элементы договора купли-продажи недвижимости и договора об отчуждении (уступке) имущественных прав.

Стороны могут предусмотреть конструкцию и с альтернативным обязательством на стороне покупателя, где покупатель имел бы возможность оплачивать недвижимость как денежными средствами, так и криптовалютой. Данная договорная конструкция позволяет существенно снизить риск признания договора незаключенным.

Вместо варианта альтернативного обязательства можно использовать механизм опциона, в соответствии с которым одна из сторон получает право или приобретает обязанность передать другой стороне криптовалюту в счет денежных средств, которые она должна по договору купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости за криптовалюту разделяется на два документа: основной договор купли-продажи недвижимости и опционный договор, что упрощает регистрацию прав на недвижимость в Росреестре, куда предоставляется только договор купли-продажи недвижимости. Более подробно о юридическом оформлении в интервью с Петром Лялиным.

Сделки с биткоином: будущее или реальность?

Купить недвижимость за криптовалюту и грамотно оформить сделку возможно. Это сложный, трудоемкий процесс. Но в будущем, с увеличением предложения и спроса на рынке недвижимости, процесс сделки станет отработанным и более реальным. А после внедрения смарт-контрактов оформление сделок с недвижимостью станет дешевле и прозрачнее.

текст: Ольга Кислинская, фото Rachel Sender, Avito, Cian.

Источник

Как россияне покупают недвижимость за криптовалюту

Сделки с любой недвижимостью с использованием криптовалюты разрешены в американских штатах Нью-Йорк, Калифорния и Флорида. Без проблем купить с ее помощью жилье, арендовать офис или магазин можно в Англии, Швейцарии, Эстонии и эмирате Дубай (ОАЭ). Покупатели соглашаются на такой вариант расчетов: сделки считаются безопасными, легальными и совершаются быстрее традиционных. Помимо экономии времени такой способ позволяет нерезидентам ЕС легализовать инвестиции и избежать уплаты налогов.

Чаще всего в расчетах используются две наиболее крупные по капитализации виртуальные монеты: биткойн и эфириум. В цифровых финансах биткойн, как и доллар в мире фиатных денег, является глобальным средством расчета, именно в нем большинство трейдеров фиксируют прибыль. Эфириум благодаря смарт-контрактам гарантирует безопасность и оперативность.

В последнее время частных покупателей недвижимости заинтересовали проекты, ориентированные не на спекуляции и майнинг, а исключительно на платежи. Так, платформа Ripple, технически опередившая такие привычные способы денежных переводов, как SWIFT и Western Union, уже потеснила позиции японских и корейских банков, закрепившись в топ-3 крипторынка.

В Москве начали выставлять квартиры на продажу за криптовалюту

В этом году популярным виртуальным деньгам вызов бросили несколько амбициозных стартапов. В Юго-Восточной Азии бум IOS. Китайцы активно проводят сделки по покупке квадратных метров с помощью этих токенов. В Западной Европе (особенно в Скандинавии при посредничестве агентства недвижимости Just-Sold) за короткий срок завоевал авторитет стартап Coinify. Эта датская цифровая валютная платформа позволяет проводить криптовалютные платежи клиентам из 115 стран.

В Восточной Европе в фаворитах значится проект Sphere. Как сообщил один из его руководителей – юрист Дмитрий Лунин, децентрализованная площадка создана для c2c-, b2b-, b2c-платежей с открытым исходным кодом. Его главная особенность – SPH обеспечен материальным активом, ETF или инвестзолотом 999.99, которые хранятся в депозитариях банков Франкфурта, Таллина и выступают как средство обмена. Цена одного токена равна одной тройской унции, определяемой по курсу LBMA на момент покупки или продажи. Sphere из-за привязки к золоту обладает низкой волатильностью, поэтому стартап в первую очередь привлек внимание риэлторов и страховщиков.

Окно в Европу

Купить в Европе за цифровые деньги жилую и коммерческую недвижимость несложно, даже выезжать за рубеж не нужно. Россиянам проще всего это сделать в одном из генконсульств Эстонии (Москва, Санкт-Петербург и Псков), получив e-residence. Виртуальное резидентство этой страны стоит 500 евро. Заполнив заявку, сдав биометрические данные (отпечатки пальцев, сетчатка глаза) и образец подписи, нерезидент ЕС после недолгой проверки получает ID-карточку. Электронная цифровая подпись открывает перед инвестором широкие возможности в юрисдикции Евросоюза. Если он, конечно, не находится в красном циркуляре Интерпола или под персональными санкциями. Например, можно подписывать все документы, в том числе налоговые, в любой точке мира. Это касается не только покупок недвижимости, можно открыть фирму, счет в банке и т. п. Но визу на въезд в Эстонию такое резидентство не обеспечивает.

С получением e-residence все сделки нерезидента на территории ЕС становятся легальными. После идентификации его личности не нужно доказывать налоговикам Евросоюза происхождение капитала. Это актуально, после того как США и ЕС резко ужесточили контроль за перемещением капитала россиян из офшоров. Многие банки в Прибалтике и на Кипре фактически прекратили работу с гражданами России, заморозив их средства на счетах. Запреты негативно отразились на локальных рынках недвижимости. Особенно это заметно в Латвии, Литве, Эстонии, Чехии и Англии. В Лондоне после дела Скрипаля начали выдавать ордера на арест российского имущества сомнительного происхождения.

Покупатели тратят миллиарды на жилье в небоскребах Москвы

E-residence позволяет покупателям обойти эти заслоны. Не нужно при покупке выезжать на территорию ЕС на собеседование и объяснять настороженным еврочиновникам происхождение денег, отвечать на другие неприятные вопросы. Сейчас сделки с фиатными валютами (евро, доллары) дороже и длительнее, чем сделки при помощи цифровых монет.

Без налогов

Покупка за криптовалюту домов, квартир, складов и отелей позволяет сэкономить на налогах. Как объяснили в налогово-таможенном департаменте Эстонии, согласно законодательству ЕС (постановление С-264/14 и документ № 892 комитета ЕС от 4.02.2016) сделки с криптовалютой считаются свободными от налога с оборота и НДС. Таким образом, при покупке на территории Евросоюза недвижимости за криптовалюту налоги не взимаются. Данное правило действует не только в отношении физлиц, но и юрлиц.

«В Эстонии вообще нет налогов на недвижимость. Имущество физических и юридических лиц хорошо защищено: забрать недвижимость можно только через процедуру банкротства. Других вариантов нет. Но тем, кто хочет зафиксировать прибыль в бизнесе или продать актив, нужно заплатить налог на дивиденды – около 21%», – сообщил Руслан Гулида, ведущий эксперт таллинского отделения RE/MAX, одной из крупнейших международных сетей по торговле недвижимостью.

Схема сделки выглядит так: инвестор за рубли, евро или доллары покупает токены: биткойны или Sphere с его золотым фиксингом. Потом делает заказ местному риэлтору и покупает или берет в аренду понравившийся объект за криптовалюту. Все акты, валидированные нотариусами и юристами, отражаются в смарт-контрактах, которые в ЕС считаются действительными. Споры решаются при помощи арбитража ad hoc. «Первый дом за биткойны был продан у нас в 2013 г. Гражданин Финляндии, владелец криптофермы, купил за сумму, эквивалентную 1 млн евро, дачу под Таллином», – рассказал Гулида. «Наша компания давно принимает криптовалюту в качестве оплаты при покупке недвижимости. Чаще всего это происходит в Англии. С помощью биткойна и Sphere мы готовы продавать и сдавать в аренду недвижимость в 95 странах нашего присутствия», – говорит он.

Как в России?

В России такие сделки пока в диковинку. Первыми в РФ год назад выставили на продажу жилье за биткойны и эфириумы подмосковные застройщики: отличился M9 Development. Интересно, что многие топ-менеджеры этой компании сами активно занимаются добычей и торговлей криптовалютами. За 55 биткойнов в поселке «Радость» на Новорижском шоссе у них тогда можно было купить кирпичный дом площадью 115 кв. м (в рублевом эквиваленте – около 9 млн руб.). Как сообщил управляющий партнер M9 Development Максим Морозов, эксперимент привлек внимание покупателей. «Нам позвонили более 40 человек. Из них 10 доехали до коттеджей и потом до нашего офиса в сопровождении юристов. Многих отпугнула сложная схема сделки. В российском законодательстве нет соответствующих норм. Поэтому договоры, основанные на опционах и зачете взаимных требований, готовили юристы из Швейцарии. К сожалению, не все российские юристы смогли разобраться в нюансах международного финансового права. В итоге купили дома только четверо. Но расчеты прошли в рублях: мы просто выкупили у покупателей биткойны по курсу», – рассказал Морозов. По его словам, все сделки проходили на высоком эмоциональном подъеме: «Шутка ли, люди купили биткойны еще по курсу $150–200, а уже через пару лет, когда стоимость цифровых активов выросла в 15–20 раз, до $3000–4000, приобрели дома стоимостью от 15 млн до 25 млн руб. В общем, наварились неслабо».

Владельцы криптоферм и трейдеры охотно фиксируют прибыль и в столице. Например, много шума на рынке жилья наделал покупатель апартаментов в «Москва-сити» за токены. Правда, и в этом случае расчеты по покупке объекта стоимостью около 40 млн руб. прошли также в рублях.

Несколько попыток провести похожие сделки было отмечено и на вторичном рынке. В августе прошлого года за 3000 биткойнов готовы были реализовать эксклюзивный коттедж в подмосковном поселке Николино. Сейчас за биткойны согласны продать особняк на Рублево-Успенском шоссе. Собственник выставил на продажу трехкомнатную квартиру площадью 114 кв. м в центре Москвы, в ЖК премиум-класса «Баркли парк» на улице Советской Армии, 6, с возможностью оплаты биткойнами, сообщили в Savills. Как объяснила PR-директор агентства Оксана Кобзарева, «сегодня многие владельцы элитного жилья декларируют намерение рассматривать вариант продаж с расчетами в криптовалюте, но дальше деклараций дело не идет: в России нет законодательной базы для таких сделок».

Источник