Инвестиции в строительство
Одна из наиболее востребованных тем на сегодняшний день, это строительство новых зданий и переселение соотечественников с ветхих старых домов в новостройки. Вопрос остается регулярно открытым, в силу того, что это крайне затратный процесс, который окупает себя не сразу, а лишь после продажи всех квартир. Разумеется, далеко не каждый инвестор готов делать вклады в это хоть и выгодное предприятие, но имеющее определенные финансовые риски и потери, в случае недобросовестности застройщика.
Предварительно производится экономическая оценка будущего здания, как быстро оно окупится и целесообразно ли вкладываться в строительный проект. Современные инвесторы задаются, прежде всего, этими вопросами. Наряду с этим их интересует количество объектов недвижимости, на строительство которых требуются прямые вклады, а также предыдущая эффективность строительного подрядчика. Как правило, всех инвесторов в строительство интересуют следующие основные моменты:
- Период застройки и сдачи здания в эксплуатацию.
- Район расположения будущего жилого или промышленного здания.
- Схема инвестирования, на которую рассчитывает застройщик. Полная затрата средств на строительство, либо частичная финансовая помощь застройщику.
- Период окупаемости вложений, а также возможные риски относительно частичной или полной утраты средств.
Иными словами, если компания застройщик предоставит идеальный план застройки в центре крупного города с развитой инфраструктурой и быстрым сроком сдачи здания в эксплуатацию, такой вариант привлечет массу инвесторов. Если же речь идет о строительстве нового здания на окраине города или населенного пункта, где инфраструктура слабо развита, то от вложений в такой проект могут отказаться все инвесторы, либо предложить застройщику наименее выгодный для него план вложения средств.
Полезная информация! Ответ на вопрос, как привлечь инвесторов в строительство, достаточно прост, необходимо подготовить план застройки в перспективном районе города, где развитая инфраструктура и все жилье будет скуплено еще до момента сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае компания застройщик, получит массу выгодных предложений от отечественных и даже зарубежных инвесторов.
Инвестиции в жилищное строительство
На сегодняшний день самым популярным объектом инвестирования из строительных объектов является строительство многоквартирных домов и иного востребованного жилья, к примеру, коттеджей. Здесь интересы вкладчиков разделяются на два отдельных лагеря, а именно:
- вложение средств в загородное строительство элитной жилой площади;
- инвестиции в строительство многоэтажных многоквартирных зданий.
В первом случае затраты не столь велики, при этом приносят доход практически сразу после того, как будет выполнено инвестирование. Однако здесь вкладчики также имеют некоторые риски, связанные с последними экономическими нестабильностями в стране, что существенно повлияло на спрос дорогостоящей загородной недвижимости. В настоящее время наибольшим спросом пользуются квартиры, так как для обычных людей они могут стать потенциальным источником стабильного дохода, в силу того, что новое жилье позволить себе могут далеко не все соотечественники, вопрос аренды регулярно растет.
Что касается второго варианта инвестирования в строительство, то сюда требуются существенно большие капиталовложения, и последующая окупаемость инвестиций не всегда происходит сразу, что для инвестора является убытком. Однако наряду с этим, в конечном итоге инвестиционный вклад в строительство многоквартирных домов окупает себя целиком и приносит хорошую прибыль. Этот вариант вкладов в строительство прекрасно подходит для тех, кто готов к долгосрочному извлечению прибыли и терпению относительно длительного периода застройки и последующей продажи квартир.
Стоит отметить, что отечественные и иностранные инвесторы больше заинтересованы в инвестировании своих средств в долгосрочный проект, где в конечном итоге прибыль может превысить вложения в 1,5, а иногда даже 2 раза. Для инвесторов это крайне интересная программа, однако, прежде чем предоставить свои инвестиции, они подробно знакомятся с планом застройки и оценивают свои возможные риски.
Инвестиции в капитальное строительство
В данном случае вклады в недвижимость и ее строительство требуют сотен миллионов, а иногда даже миллиардов рублей. Соответственно застройщику для получения такой финансовой поддержки требуется предоставить массу положительной информации о себе и ближайших планах о застройке, а также убедить инвестора, что его вклад, в конечном результате принесет высокий доход. Для этого подрядчики используют предоставление следующих сведений:
- Уникальный план застройки целого микрорайона в городе, где развита инфраструктура и проживает население, которое нуждается в приобретении нового жилья.
- Каждый отдельный дом проекта должен быть проработан до мелочей.
- Так как к застройке готовится целый микрорайон, то требуется наличие муниципальных школ и детских садов, а также продуктовых магазинов и иных инфраструктур.
- Застройщик должен предоставить точный срок сдачи проекта.
- Предоставить информацию касательно рисков инвестора.
- Подготовить сведения относительно того, какие средства ему необходимы для застройки.
- Предоставить информацию относительно своих капиталовложений в строительство.
После презентации бизнес-проекта инвестор рассматривает этот вариант и при согласии на участие в проекте предоставляет деньги на застройку.
Важно! Прежде чем компания подрядчик получает средства под застройку, она проходит тщательную проверку на предмет выявления мошеннических действий с ее стороны. При малейшем выявлении не стыковок, деятельность компании может остаться без инвестиций.
В капитальную застройку, как правило, требуется вложение больших денежных сумм, далеко не все инвесторы могут иметь такие средства. В этом случае застройщик может обратиться одновременно за инвестициями к частному вкладчику и государству. Как правило, при государственной поддержке получить инвестирование своего проекта под застройку значительно проще. В данном случае речь идет о вложении средств в застройку трех участников сделки:
- уполномоченных государственных представителей:
- отечественного или иностранного инвестора;
- компании осуществляющей застройку микрорайона.
Стоит обратить внимание, что при обращении за поддержкой к государству, застройщик пройдет более глубокую проверку в отличие от обращения к обычному инвестору. В данном случае при выявлении малейших нарушений или недомолвок, вы, как застройщик, рискуете не только не получить капитал под застройку, но и вовсе прекратить свою строительную деятельность, так как лицензия на застройку будет отозвана.
В данном случае выбор остается непосредственно за застройщиком, к какой инвестиционной помощи прибегнуть. В любом из случаев предстоит заблаговременно подготовить достойный строительный план, который будет отвечать всем требованиям безопасности и Гостам, если этого не сделать своевременно, то в разрешении на застройку, а также в предоставлении инвестиционных вкладов будет отказано.
Небольшие итоги
В настоящее время строительство, это одна из наиболее актуальных тем в развитии экономики Российской Федерации. Многие строительные компании не ищут стороннего инвестирования, а сразу обращаются за финансовой поддержкой к государству. Однако в этом случае одобрение получают лишь крупные строительные корпорации, которые присутствуют на строительном рынке коттеджей и многоквартирных домов уже продолжительный срок.
Если же ваша компания еще не имеет тесного сотрудничества с государством, то остается лишь рассчитывать на поддержку со стороны отечественных или иностранных инвесторов, однако в этом случае у них будут соответствующие запросы относительно получения прибыли и в конечном итоге застройщику останется лишь незначительная часть прибыли от продажи коттеджей или квартир.
Обо всех нюансах и плюсах инвестирования в строительство, можете узнать из видео:
Источник
VIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2016
ПРОБЛЕМЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВО
Тема строительства никогда не теряет свою актуальность. На данный момент на земле живет больше 7млрд. людей. С каждым годом нас все больше и каждому человеку требуется его личное пространство. Без этого мы не можем существовать. В данный момент открываются новые комплексы, здания, учреждения, строятся дома. Жилищная тема получает все новые и новые краски. Сегодня хотелось бы поговорить о проблемах инвестирования в данной области.
Раньше, когда мы слышали вопрос «Куда вкладывать деньги?» чаще всего, как по инерции отвечали, в недвижимость, в строительство. Сегодня, набирая в интернете данный вопрос, нам буду выскакивать иные ответы — это инвестиции в себя, банковские вклады, инвестиции в ПИФы, инвестиции в золото и т.д. Как мы заметили, нигде не написано, чтобы выгодно было вкладывать деньги в строительство. С чем же это может быть связано?
Вообще, когда перед нами стоит вопрос, куда вкладывать деньги, мы оцениваем тот или иной объект, иначе говоря, рассматриваем его привлекательность.
Инвестиционная привлекательность — заинтересованность инвестора, в том числе, стратегических инвесторов в инвестирование средств конкретного предприятия. Факторами инвестиционной привлекательности на уровне отрасли (в данном случае строительной) являются: рынки, конкуренция, барьер вхождения в отрасль, барьеры выхода предприятия из отрасли, взаимоотношение с поставщиками, технологические факторы и социальные факторы.
По поводу проблем в строительстве уже давно существует немало дилемм. Пережитый кризис в этой области не принес ничего хорошего. На сегодняшний день в строительстве в РФ достаточно много проблем, с которыми сталкиваются люди — коррупция, мошенничество, высокая стоимость недвижимости. Решением проблем коррупции и мошенничества занимается государство. О стоимости недвижимости следует говорить отдельно.
Для России актуальными проблемами современной строительной индустрии являются провалы, оседание земной поверхности, промерзание грунтов. Это в свою очередь отталкивает инвесторов.
Отсутствие детальной инженерно — геологической информации, на базе которой ведется проектирование и строительство, недооценка отдельных факторов, появление дополнительных негативных явлений в процессе эксплуатации, ведет к деформациям зданий и даже аварийным ситуациям. Решением данных проблем занимаются специальные службы. Применяются различные меры от промерзания, делается снегозадержание и т.п.[1]
Другая проблема это время, необходимое для получения разрешения на строительство — от покупки земли до выхода на площадку в России проходит 2 года. Как отметил Дрю Гафф, управляющий Siguler Guff&Company «Время-враг доходности на строительном рынке». Как считают многие, необходимо решать данную проблему. Прежде всего, нужно начать с законодательной основы, постараться как-нибудь облегчить процесс получения разрешения на строительство.
Рост доходности, ликвидность в этом секторе ниже, ставки по банковским кредитам более высоки, а уровень прямых инвестиций сейчас ниже. (Старший партнер Baring Vostok Capital Partners Алексей Калинин говорит, что доходность упала почти в два раза)
Основная проблема жилищного сектора в отсутствии долгосрочного кредитования. Для решения этой проблемы необходимо найти длинные деньги. Например, в 2011 году на кредитование жилищных объектов было выделено $160млн, подсчитал президент и главный исполнительный директор Jensen Group Стивен Уэйн.
Комплексному развитию территорий мешает отсутствие базового закона для государственно – частного партнерства: когда государство входит в проекты, и на какие объекты готовы выделять средства. [2]
Существует недостаток на рынке эффективных проектов и предприятий их представляющих. Это касается, прежде всего, экономически эффективных проектов с высокой степенью рентабельности и относительно небольшим сроком окупаемости. Достаточно обратиться в базу данных международных центров, в которых представлены российские проекты, для их совместной реализации с иностранными инвесторами, чтобы убедиться в недостаточном по объему и содержанию обоснованию эффективности большинства проектов. Кроме того, эффективные проекты зачастую предлагаются инвесторам неэффективными предприятиями, многие из которых находятся в кризисном состоянии. В связи с этим интерес инвесторов проявляется, прежде всего, к проектам сырьевого комплекса России, а также к федеральным и муниципальным проектам с соответствующими гарантиями возврата капитала. С целью улучшения инвестиционного климата российских предприятий необходим комплекс федеральных мер, направленных на их реструктуризацию, уменьшение кредиторской задолженности и улучшение финансового состояния.
Предприятия и регионы не в полной мере владеют механизмами и системными технологиями обоснования и привлечения зарубежных инвестиций в российские проекты. Зачастую все еще функционирует практика разработки технико-экономического обоснования проекта без тщательной проработки делового плана, а для экономически эффективных проектов – бизнес-плана. Там, где вошли в практику бизнес-планы, их разработка, как правило, осуществляется недостаточно качественно, в особенности экономической и финансовой части. При этом, в случае желания привлечь иностранного инвестора, необходимо учесть не только международные требования конкретного инвестора и т.д. Решением данной проблемы занимаются многие российские консалтинговые и другие компании. [3]
Строительная отрасль в России на сегодняшний день находится в состоянии рецессии, то есть наблюдается умеренный спад и замедление темпов роста развития отрасли. Спад обусловлен в первую очередь ухудшением инвестиционного, потребительского спроса. Значительное снижение доходов российского населения наблюдается в последние 11 месяцев.
Анализ, проведенный Росстатом, показал ухудшение показателей в отрасли строительства. Единственная составляющая, позволяющая держаться отрасли на плаву эту жилищное строительство, где ежемесячные темпы роста составляют больше ста процентов. Эта цифра настолько высока по причине того, что строителям нужно реализовать уже созданный задел жилищного строительства. А в условиях снизившегося платежеспособного спроса населения это сделать трудно. Так же отмечено замедление роста цен на строительно-монтажные работы. Специалисты так же отмечают, что пик инфляции на строительные издержки пройден.
В 2015 году из-за резкого сокращения платежеспособности клиентов строительные руководители для оптимизации издержек были вынуждены сократить число рабочих мест на своих предприятиях. По сравнению с первым кварталом 2015 г., у 60% организаций сохранился уровень занятости предыдущего квартала, в это же время во втором квартале почти 30% респондентов сообщили о сокращении численности занятых на своих предприятиях. Инвестиционная привлекательность проектов находится на низком уровне, она упала по сравнению с предыдущим годом. В настоящее время, из-за нестабильности во многих странах сложно давать оценку стоимости строительных проектов.
Сегодня на правительственном уровне решаются вопросы создания нормативной базы в строительстве применительно к современным условиям. В качестве задач, поставленных руководством страны по увеличению объемов строительства и реализации крупных инфраструктурных проектов, решаются вопросы по подготовке к строительству высокоскоростных железнодорожных магистралей Санкт-Петербург — Москва, Москва — Нижний Новгород, Москва — Казань. При строительстве дорог учитывают опыт китайских строителей и проектировщиков в области строительства высокоскоростных железных дорог. [4]
Строительную отрасль РФ в 2016 г могут ждать трудности. Такое заявление дал глава Минстроя Михаил Мень на всероссийском совещании производителей стройматериалов.Он утверждает, что в апреле этого года введено 4,9 млн. кв. м жилья, что на 14,3% больше этого же периода прошлого года. Глава Минстроя отметил, что это не показательный месяц, итоги года больше будут зависеть от второго квартала и второго полугодия.[5]
Как итог, мы можем говорить, что на данный момент в области строительства в РФ существует ряд проблем. Это проблемы, касающиеся географии страны – неровная земляная поверхность, суровый климат. Кое-где это не сильно затрудняет строительство, а в некоторых регионах это вызывает серьезные осложнения. Существующая бюрократия, с которой давно борются, создает препятствия при получении необходимых лицензий и документов от администрации. В жилищном секторе так же существует проблема долгосрочного кредитования. В стране нет хорошей законодательной базы для инвесторов. Существование этих проблем негативно влияет на инвестиционный климат в рассматриваемой области. Эти проблемы решаются, но не так быстро как того хотелось бы. А в настоящее время в связи с наступившим кризисом препятствий в строительстве и в других областях стало больше. Ввод санкций тоже негативно сказался на экономике всей страны. Санкции препятствуют поиску инвесторов за рубежом. Падение рубля тоже неблагоприятно повлияло на экономику. Установившийся кризис заставляет искать новые пути решения проблем, уже составляют новые планы на 2016 год, а будут они успешными или нет покажет только время.
СибАк. Актуальные проблемы строительства. [Электронный ресурс]. URL: http://sibac.info/index.php/2009-07-01-10-21-16/865-2012-01-27-15-05-48
Ведомости. Инвесторы обсудили проблемы сектора жилого строительства в России. [Электронный ресурс]. URL: http://www.vedomosti.ru/companies/news/20088260/investory_obsudili_problemy_sektora_zhilogo_stroitelstva_v
Снабженцы. Приоритетные проблемы инвестиционных проектов в строительстве. [Электронный ресурс]. URL: http://www.snabjentsi.ru/view_art.php?id_=41
Николай Кошман. Строительная отрасль ищет пути выходы из кризиса. // Российская Бизнес-газета – Бизнес и власть.
Источник