Привлекательные объекты для инвестиций

Советы экспертов: как выбрать объект для инвестиций

Инвестиции в недвижимость народ традиционно считает надежными. Когда на фондовом рынка все зыбко, а банки в любую минуту могут столкнуться с новыми трудностями, многим недвижимость кажется тихой «гаванью»: уж что-что, а жилье нужно будет всем и всегда, банкротом квартира стать не может и испариться в один день тоже, и даже если цены упадут, то потом все равно вырастут. Однако и на недвижимости можно потерять немало средств, если неправильно выбрать объект.

Как не допустить ошибок при выборе объекта инвестиций, рассказывает журнал Metrinfo.Ru, разумеется, при помощи ведущих экспертов по зарубежной недвижимости.

Изучаем страну, город, рынок

Прежде всего, нужно выбрать страну и город для инвестирования, ведь не везде есть потенциал для роста цен и развитый рынок аренды. Правда, если недвижимость нужна также и для собственного проживания, список стран обычно сужается.

Для правильного выбора придется изучить множество статистических данных. «Привлекательность недвижимости зависит от инвестиционного риска и инвестиционного потенциала региона, который определяется объемом и темпами роста ВВП (ВНП) и прямых иностранных инвестиций, структурой экономики, политической стабильностью, отсутствием глобальных угроз, а также насыщенностью территории факторами производства (ресурсно-сырьевыми, трудовыми, финансовыми), величиной и динамикой потребительского спроса населения, уровнем безработицы и т.д.», — говорит Андреас Хулудис, глава Представительства в России компании «Pafilia Property Developers Ltd».

Изучая страну, Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, советует особо обратить внимание на такие показатели, как:

• прогноз роста ВВП; вкладывать лучше в те страны, где ожидается его рост (например, сегодня рост ВВП прогнозируется в Турции — в среднем на 6,7% в год);
• прогноз туристического потока и количество низко-бюджетных авиарейсов в страну; чем больший приток туристов ожидается в страну, тем легче можно будет сдать недвижимость в аренду (например, в настоящее время ставку на развитие туризма делают Черногория, Турция, ОАЭ, Таиланд, Кипр и т.д.)

А Кирилл Долгинский, управляющий директор компании Lowell Finance предлагает оценить миграционные потоки (чем выше уровень миграции, тем более развит рынок аренды) и возможности кредитования (условия и ставки по кредитам, наличие специальных кредитных программ, например, по схеме leaseback), а также понять, насколько государство защищает права иностранных инвесторов.

По мнению Анастасии Дудеровой, руководителя отдела зарубежной недвижимости компании Delta estate, важны политическая стабильность, качество жизни, уровень предоставляемых услуг, безопасность и возможность вести собственный бизнес. «А один из самых распространенных международных рейтингов по странам — ежегодный Country Brand Index», — говорит эксперт.

Выбрав страну, надо остановиться на конкретном городе или регионе, для чего, как советует Кирилл Долгинский (Lowell Finance), стоит оценить перспективы его развития, уровень инфраструктуры и т.п. Привлекательность региона может вырасти со строительством гольф-клуба, порта, а района города — с развитием общественного транспорта, дорог и строительством объектов социальной инфраструктуры (школ, поликлиник, магазинов, развлекательных центров и т.п.).

Параллельно с изучением стран нужно оценивать и непосредственно рынок недвижимости. Для этого Станислав Зингель (Gordon Rock), советует, прежде всего, изучить следующее:

• Показатели среднегодового роста стоимости недвижимости в данной стране/регионе за последние годы и прогноз на среднесрочную перспективу (индексы цен), как по всему рынку недвижимости, так и по сегментам. Чем они выше, тем больше будет доход от инвестиций, но слишком большой рост в течение последних лет (свыше 15-20% в год) должен настораживать: это может свидетельствовать о раздувании «мыльного пузыря». Это явление хорошо всем знакомо по рынкам Испании и ОАЭ. А сегодня, кстати, по сведениям Игоря Индриксонса, директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, такой пузырь, возможно, надулся в Китае, где цены в прошлом году выросли на 40-50%, и надувается в Израиле: «Долларовые облигации, выпущенные китайскими девелоперскими компаниями в этом году, показали худшие результаты среди номинированных в долларах обязательств азиатских нефинансовых компаний. Это говорит о том, что китайский рынок недвижимости перегрет, и во втором полугодии мы можем увидеть падение цен до 20%. В перспективе аналогичное развитие событий ждет и локальный рынок Израиля».
• Соотношение внутреннего и внешнего спроса на недвижимость. Инвестиции тем выгоднее, чем выше внутренний спрос, а следовательно, тем более стабилен рынок, в меньшей степени зависящий от «настроений» иностранных покупателей.

От того, кто является основным покупателем недвижимости в стране, зависит насколько быстро и выгодно вы продадите свой объект. «Два года назад модно было покупать недвижимость в Панаме, многие поддались этому тренду, а сегодня не могут обратить свои активы в деньги, так как основными покупателями этой недвижимости были американцы, которые на текущий момент являются не самыми активными игроками», — рассказывает Сергей Демченко (Lemestia group).

Плюс ко всему профессионалы анализируют следующие параметры: количество объектов на рынке продаж; объемы продаж, арендные ставки, количество нового и старого жилья, количество выданных или запланированных разрешений на строительство, увеличение спроса на недвижимость в рамках конкретных (крупных) риэлтерских компаний.

Квартира, дом или склад?

Наконец, нужно подходящий объект. Если вы рассчитываете на доход от аренды, Станислав Зингель (Gordon Rock), рекомендует проанализировать:

Показатель доходности от сдачи в аренду — rental yield — отношение годового дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду к стоимости этого объекта. При этом необходимо различать полную доходность и чистую доходность от сдачи в аренду. Полная доходность (gross rental yield) рассчитывается до вычета расходов на содержание недвижимости и налогов. Чистая доходность (net rental yield), соответственно, рассчитывается за вычетом расходов и налогов. Чаще оценивают показатель полной доходности, и если он больше 10-15%, то это говорит о рискованности инвестиций.

Показатель P/E, показывающий отношение цены объекта недвижимости к годовому рентному доходу (P/E = 1/rental yield). Он иллюстрирует окупаемость объекта, т.е. сообщает, сколько лет собственнику недвижимости необходимо сдавать ее в аренду, чтобы вернуть уплаченные деньги.

Достойный объект инвестиций должен быть, прежде всего, ликвидным, ведь что проку в том, что рынок вырастет, скажем, на 15%, если никто не согласится купить ваш дом. Тут стоит оценить «местоположение, транспортную доступность, инфраструктуру и сервисы проекта, дизайн, планировочные решения, качество строительства. Для курортных зон важные преимущества — наличие гольф-клубов и стоянок для яхт, а для крупных городов — удобная транспортная доступность, близость к достопримечательностям и зонам деловой активности», — рассказывает Кирилл Долгинский (Lowell Finance). «Ваше приобретение должно быть в непосредственной близости от автобусной или ж/д станции, магазинов, ресторанов, аптеки, госпиталя. На наш взгляд, лучше, чтобы все эти удобства располагались на расстоянии 10 минут езды», — говорит Екатерина Бекаревич, менеджер по продажам агентства MostProperties.com. «А самое главное — помнить правило трех „L“: location, location, location, — утверждает Анастасия Дудерова (Delta estate), — даже если объект территориально расположен в престижном и популярном районе, но в неудачном месте (на окраине, около дороги, напротив автозаправочной станции и т.д.), он никогда не оправдает надежд». «Следует обращать внимание на вид из окон», — советует Андреас Хулудис (Pafilia). А среди курортной недвижимости наиболее ликвидны объекты, расположенные на первой или второй линии от моря, гор или термальных источников.

«Если же объект инвестирования — строящейся, то важны репутация застройщика, его опыт, качество строительства и отделки, юридическая чистота самой сделки», — дополняет Андреас Хулудис.

Оценивая инвестиционную привлекательность конкретного объекта, стоит подсчитать затраты, которые вы понесете при покупке, владении и продаже: налоги на покупку и на прибыль от продажи и сдачи в аренду, налог на собственность, расходы по содержанию жилья, платежи за услуги управляющей компании и коммунальные услуги, расходы по обслуживанию ипотечного кредита и т.д. Не редки случаи, когда все подобные затраты сводят на «нет» доход от инвестиций. Так, приводит пример Сергей Демченко, директор по развитию компании Lemestia group, во Франции налоги на прибыль от продажи недвижимости составляют более 20%, т.е. чтобы получить даже минимальный доход от продажи, нужно, что бы рынок вырос как минимум на 25-30%, на что уйдет минимум

Учитывая все вышеизложенное, большинство экспертов сходятся во мнении, что наибольшой доход может принести коммерческая недвижимость: «Наиболее ликвидны, а потому выгодны, объекты в хорошем состоянии, расположенные в престижных местах, характеризующихся транспортной доступностью, и находящиеся под качественным управлением», — утверждает Денис Евсеев, Управляющий партнер компании KINGSLAND.

Что касается жилья, то наиболее ликвидны, как правило, студии, квартиры с спальнями и небольшие дома, с преимущественно в эконом-классе, но не самые дешевые. На известных курортах (на Лазурном берегу или на горнолыжных курортах Франции) неплохой доход приносит недвижимость бизнес-класса, и даже класса «люкс». «В городах максимальный доход можно получить от приобретения студий и односпальных апартаментов», — говорит Екатерина Бекаревич (MostProperties.com), а на курортах ценятся квартиры с спальнями в близи от моря, в районе с развитой инфраструктурой. «Если говорить о Кипре, то самыми прибыльными считаются апартаменты на береговой линии в Лимассоле и квартиры на территории гольф-курорта Aphrodite Hills», — рассказывает Владислав Андреев, консультант по недвижимости компании Cybarco Ltd.

Правильная статистика: где искать?

Бесплатно можно получить множество сведений на сайтах крупных международных компаний, имеющих аналитические отделы. Например — www.savills.com и www.knightfrank.com. Как сообщила Елена Юргенева, директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank, на сайте компании ежеквартально можно ознакомиться с глобальным индексом цен на жилье, отражающим данные рынков вторичного жилья 47 стран мира, а ежемесячно — с индексом цен центрального Лондона. Регулярно выпускаются подробная аналитика по различной недвижимости Великобритании, тематические обзоры рынков недвижимости (по квартирам, домам, магазинам, отелям и т.п.), локальные отчеты по рынкам всего мира и т.д.

Также бесплатно статистическую информацию о рынках недвижимости можно получить на сайте Global Property Guide (www.globalpropertyguide.com) и на порталах соответствующих служб конкретных государств. Например, о недвижимости Великобритании расскажет сайт www.landregistry.gov.uk. А довольно точная информация о странах, их городах и регионах содержится на официальных порталах государств. Много полезной информации в открытом доступе есть на сайте ЦРУ (!), а вот на специализированном сайте www.reutersrealestate.com за какие-то сведения придется платить до одной тысячи долл. США в год. Значительно дороже обходится доступ к самой мощной на сегодняшний день статистической системе — DataStream, он стоит 25 000 евро в месяц.

Но как отличить достоверные данные от недостоверных? По данным банков, государственных статистических и кадастровых служб можно получить сведения о разрешениях на строительство, об объеме продаж, о количестве сделок с привлечением ипотечных кредитов, об арендных ставках. А вот такой показатель, как объемы инвестиционных сделок, определить трудно, потому что никто не спрашивают своих клиентов, для чего они покупают недвижимость.

Лучше всего доверять сведениям, полученным в государственных и официальных источниках, а также в хорошо зарекомендовавших себя статистических системах и в крупных компаниях по недвижимости. Крупные компании тратят до 5 млн. евро в год на свои аналитические отделы, подписываются на получение платных статистических данных.

Также при изучении статистики по рынку недвижимости той или иной страны, надо знать, что достоверные статистические отчеты всегда появляются с опозданием, обычно на три месяца (в том числе и в России), а в США и Великобритании — на два.

Резюме журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Чтобы грамотно инвестировать средства в недвижимость, нужно изучить, проанализировать и проверить очень много информации, как о стране и конкретном регионе, в который вы хотите вложить свои средства, так и непосредственно об объекте. Массу информации можно найти в интернете, но не всему можно доверять. Лучше учитывать данные крупных компаний по недвижимости, специализированных и официальных порталов, причем стоит помнить, что на рынке недвижимости все катаклизмы отражаются с опозданием, а все показатели имеют лаг не менее двух месяцев. Ну а лучше всего, чтобы не утонуть в море информации, обратиться к профессионалам.

Источник

Инвестирование в недвижимость: советы и самые привлекательные объекты

Мечтаете о надежном заработке, который не будет требовать от вас много времени, усилий и специальных знаний? Хотите иметь автономный и стабильный бизнес? Не знаете, куда инвестировать имеющийся капитал, чтобы гарантированно не прогореть? Ответ есть – инвестиции в недвижимость!

Рассказываем, почему следует вкладываться в эту сферу, как инвестировать в недвижимость без денег и как ускорить окупаемость. В конце статьи – самые инвестиционно-привлекательные объекты от «М16-Недвижимость».

Недвижимость как объект инвестирования

Аналитики рынка недвижимости отмечают, что ежегодно стоимость жилых и коммерческих объектов дорожает на 6-8% даже в нестабильных условиях. Однако это не единственная причина, по которой объект недвижимого имущества является оптимальным вариантом для сохранения капитала и его приумножения.

Способы получения дохода

Вам доступны разные варианты получения прибыли с объекта недвижимости. Купите квартиру или офисное помещение и сдавайте в наем. Такое решение обеспечивает стабильный доход, но не самую быструю окупаемость.

Еще один вариант – вложитесь в строительство жилья на ранней стадии реализации, когда есть возможность приобрести квартиру вдвое дешевле ее реальной рыночной стоимости. Перед сдачей дома в эксплуатацию вы можете продать квартиру по максимально приближенной к рыночной цене.

Не сомневайтесь, покупатели найдутся: для них это возможность купить почти готовую квартиру по сниженной цене, для вас – получить до 40% чистой прибыли.

Почему это выгодно?

Главным преимуществом такого бизнеса является его автономность. Кроме того, чтобы заработать на недвижимости, никаких специальных знаний и дополнительных навыков не требуется – это под силу любому.

Помимо этого имеется и ряд других преимуществ. Начнем с того, что на предложенный вами продукт всегда найдется потребитель.

Также следует отметить, что рынок недвижимости достаточно стабилен. Разумеется, эта сфера также подвержена изменениям, но стоимость недвижимого объекта в большей степени зависит от внутренних, чем от внешних факторов. Кроме того, изменчивость состояния этого рынка более предсказуемая и прогнозируемая, чем колебания в других сферах.

Далеко за примером идти не придется: например, с приходом кризисных времен многие крупные игроки кредитного рынка (а соответственно и инвесторы, которые предпочли вложиться в депозиты) обанкротились, тогда как владельцы недвижимости лишь немного сбавили цену. Более того, после вынужденной просадки рынок недвижимости очень быстро восстановился.

Нельзя не упомянуть о достаточно высокой ликвидности: вы всегда можете продать свою квартиру или офисное помещение.

Инвестирование в недвижимость в России

Лучшими российскими городами для приобретения недвижимости с целью последующего получения дохода являются две столицы – Москва и Санкт-Петербург. Эти города лидируют по количеству рабочих мест и образовательных учреждений, а это значит, что увеличивается и число потенциальных арендаторов.

При окончательном выборе эксперты «М16» советуют остановиться именно на Петербурге. Во-первых, по количеству туристов (в том числе внутренних) мы традиционно лидируем и обгоняем Москву. При этом можно не переживать о сезоне: весной и осенью туристический поток чуть сокращается, но не исчезает.

Во-вторых, Петербург является футбольной и хоккейной столицей России. Во время многочисленных спортивных чемпионатов владельцы жилья в городе поднимают ценник на аренду в несколько раз и получают ощутимую прибыль.

В-третьих, для инвестирования в недвижимость Петербурга финансовые требования ниже, чем для покупки недвижимости в Москве. Необходимо отметить и то, что по последним данным жители регионов для переезда отдают предпочтение Северной столице.

Как правильно выбрать объект для инвестирования?

Как мы уже говорили ранее, волатильность, то есть изменчивость цены на недвижимость в большей степени зависит от внутренних факторов, которые следует учесть заранее.

Квартира для последующей аренды

1. Местоположение. Территориальное расположение является решающим фактором при выборе объекта инвестирования. Чем ближе квартира к центру, тем выше будет арендная плата.

Также значение имеет транспортная доступность: близко ли метро, имеются ли рядом удобные для выезда магистрали, как обстоят дела с пробками – все это также повлияет на то, сколько люди согласятся платить за проживание в вашей квартире.

2. Инфраструктура. Еще один важнейший аспект – это наличие поблизости школ, поликлиник, детских садов, коммерческих и развлекательных заведений и т. д. Впрочем, также следует учитывать тот факт, что инфраструктурная система постоянно развивается. Если у вас пока нет финансовой возможности приобрести квартиру в отлично развитом районе, не стоит отчаиваться.

Поищите варианты в активно застраиваемых локациях: в обозримом будущем там обязательно появится все необходимое для жизни. Первое время арендная стоимость будет ниже, однако с каждым новым объектом вы сможете повышать цену на проживание.

3. Социальная среда. Маргинальное соседство способно существенно повлиять на арендную плату. Если справа живет семейная пара, у которой проблемы с алкоголем, а сосед слева в тюрьме бывает чаще, чем дома, есть риск и вовсе остаться без квартирантов, вне зависимости от того, во сколько вы оцените аренду.

4. Планировка. Насколько удобное зонирование в квартире? Достаточная ли инсоляция? Окна не упираются в стену соседней многоэтажки? Ориентируйтесь на комфорт будущих жильцов: чем больше удобств вы им предложите, тем больше они согласятся платить.

5. Архитектура. Это уже не самый важный аспект, но если ваши финансы позволяют, то остановитесь на более интересном и удобном проекте. Квартира в добротном кирпичном доме оценивается на рынке арендной недвижимости выше, чем аналогичный по опциям и планировкам вариант в старенькой панельке.

Квартира для продажи на условиях переуступки

1. Сроки сдачи. Максимум вашего внимания должно быть уделено именно этому фактору, ведь от него зависит, насколько быстро вы получите возможность окупить свои инвестиции и получить прибыль. Средняя продолжительность строительства дома с момента стадии котлована – порядка полутора-двух лет.

2. Репутация застройщика. При участии в долевом строительстве риск нарваться на недобросовестного девелопера достаточно высок. Универсального рецепта от этой проблемы нет, однако вы можете сократить риски самостоятельно.

Изучите портфель выбранного застройщика: имеются ли в его работе долгострои, как покупатели квартир оценивают качество полученных объектов и т. д.

3. Законность строительства. Обязательно убедитесь, что через месяц после заключения договора стройку не заморозят по причине незаконности строительных работ. Лучше всего ориентироваться на градостроительный план и полученное разрешение на строительство.

Коммерческое помещение

Все зависит от того, на каких арендаторов вы рассчитываете. Если это офисное помещение, то главным фактором должно быть расположение, удобные подъезды, наличие крупных магистралей и т. д.

Если торговая точка – выбирайте проходимое место. Для продуктового магазина лучше всего подойдет помещение в спальном районе, если вы рассчитываете на арендатора в лице владельца модного бутика – обязательно первая линия и исторический центр города.

Под будущие общепиты лучше искать места, расположенные по соседству с бизнес-центрами и образовательными учреждениями.

Площадь помещений, мощности, соответствие всем нормам (СЭС, пожарная инспекция) и законам (жилой/нежилой фонд) – это те аспекты, которые должны быть учтены в любом случае.

Также постарайтесь искать для покупки объекты, которые уже кем-то арендуются: после сделки вы просто переоформите договор с этим же арендатором.

Финансовые секреты

Раскрываем секреты, как заработать на квартире без первоначальных вложений и как сократить срок окупаемости.

Инвестирование в недвижимость без стартового капитала

Сегодня многие объекты продаются на условиях ипотеки без первоначального взноса. Вы можете оформить кредит, а ежемесячный платеж погашать из средств за аренду. Таким образом квартира выйдет на самоокупаемость.

Но имейте в виду, что в этом случае окупаемость затянется, а прибыль вы начнете получать очень нескоро.

Сокращаем сроки окупаемости

Средняя ежемесячная стоимость «однушки» в Петербурге – порядка 20 тысяч рублей, тогда как посуточная аренда оценивается на уровне 2 тысяч. При высокой загруженности выручка в месяц может доходить до 60 тысяч, что вдвое сокращает сроки окупаемости.

Такой вариант особенно выгоден в периоды спортивных мероприятий и в разгар сезона. Но помните, что шанс иметь стопроцентную загруженность невысок, кроме того, при суточной аренде есть риск нарваться на неаккуратных жильцов.

Лучшие объекты для инвестиций

«М16-Недвижимость» подготовила обзор самых инвестиционно-привлекательных объектов!

Аренда

1-комнатная квартира 36,4 м2 на ул. Чудновского, 6 к2

Уютная однокомнатная квартира в Невском районе для одного арендатора или молодой семьи. В пешей доступности метро «Пр. Большевиков» и все, что нужно для повседневной жизни – образовательные и медицинские учреждения, магазины и торгово-развлекательные комплексы.

В квартире свежий евроремонт, большая кухня и светлая лоджия. Дом находится на огороженной территории. Ваша ежемесячная прибыль составит 25 тысяч рублей.

Переуступка

Комплекс бизнес-класса на Московском проспекте, который сдается в начале 2019 года. Очень интересное предложение с системой «умного дома», современными инженерными коммуникациями и широким выбором жилья – апартаменты, студии и классические квартиры с 1-3 спальнями.

В настоящий момент цена за м2 в комплексе начинается от 122 тысяч рублей. Чем ближе проект будет к завершению, тем выше поднимется цена – до 150 м2.

Квартал комфорт-класса на территории МФК «Балтийская жемчужина». Реализация проекта продлится до конца 2019 года.

Удобные планировки с возможностью их трансформации, большие кухни (до 32 м2), близость к Финскому заливу – можете не сомневаться, на условиях переуступки за квартирой в комплексе будут выстраиваться очереди!

Наши эксперты уверены, что нынешний ценник – от 95 тысяч рублей за м2 – на последних этапах строительства вырастет до 150-160 тысяч рублей!

ЖК Main House

Еще один вариант комфорт-класса, расположенный в непосредственной близости к метро «Гражданский проспект». Уже сейчас квартиры пользуются высоким спросом, а к первой половине 2019 года, когда комплекс будет готовиться к сдаче, интерес покупателей вырастет в разы.

Уникальный в своем роде проект – единственная новостройка в локации. По соседству имеются только дома советской постройки.

Коммерция

Помещение 123 м2 в ЖК «Бумеранг» (ул. М. Дудина, 10)

Идеальный вариант для сдачи в аренду под медицинский центр, салон красоты и любой другой салон бытовых услуг. Расположение в жилом доме обеспечивает будущим арендодателям постоянных клиентов, что в разы увеличивает привлекательность объекта.

Наши эксперты оценивают ежемесячную арендную плату за объект на уровне 123 тысяч рублей!

Здание 2588 м2 на Большой Конюшенной, 9

Уникальное предложение: здание в золотом треугольнике Петербурга! Дом В. А. Слепцова, построенный в конце XIX – начале XX веков. Здание оснащено 4 отдельными входами и встроенной ТП, есть возможность увеличения подведенных мощностей.

Сразу несколько источников дохода: помимо сдачи в наем самих помещений вы также сможете зарабатывать на аренде фасада. Платежеспособные арендаторы в буквальном смысле охотятся за возможностью организовать свой офис в историческом здании в центре старого Петербурга!

Хотите инвестировать в недвижимость? Заинтересовали предложенные объекты? «М16-Недвижимость» ждет вас! Предложим лучший объект, просчитаем его инвестиционную привлекательность и поможем совершить сделку!

Источник