Притоки инвестиций за 2009
Иностранные инвестиции в Россию в 2009 г. поступили на сумму 81,927 млрд долл, что на 21 процент меньше их притока в предыдущем году. Об этом свидетельствует поступившая сегодня в ПРАЙМ-ТАСС сводка Федеральной службы государственной статистики (Росстат).
Прямые инвестиции за год поступили в страну на сумму 15,906 млрд долл, что на 41,1 процент меньше по сравнению с 2008 г. Объем портфельных инвестиций составил 882 млн долл — на 37,7 процента ниже, чем годом ранее. Прочие инвестиции поступили на сумму 65,139 млрд долл — на 13,5 процента меньше по сравнению с притоком годом ранее.
Таким образом, в общей структуре притока иностранных инвестиций в Россию в 2009 г 79,5 проц составляли прочие инвестиции, 19,4 процентов — прямые инвестиции и 1,1 процент — портфельные инвестиции.
Общая сумма накопленных инвестиций в экономике России на конец 2009 г равнялась 268 млрд 226 млн долл, что на 1,4 процента больше по сравнению с предыдущим годом. Из общей суммы 109 млрд 022 млн долл /40,7 процентов/ составляли прямые инвестиции, 10 млрд 258 млн долл /3,8 процента/ — портфельные и 148 млрд 946 млн долл /55,5 процента/ — прочие.
Объем погашенных инвестиций, поступивших ранее в Россию из-за рубежа, в 2009 г составил 76,7 млрд долл — на 12,8 процента больше по сравнению с 2008 г.
Крупнейшими иностранными инвесторами России являются Кипр, Нидерланды и Люксембург, на долю которых приходится соответственно 18,3 процента, 18,1 процента и 13,9 процента всех накопленных инвестиций в страну. В первую десятку крупнейших инвесторов входят далее Великобритания /8,8 процента/, Германия /7,2 процента/, Китай /3,9 процента/, Ирландия /3,4 процента/, Франция /3,2 процента/, Япония /3,1 процента/, Виргинские острова /2,9 процента/.
По видам экономической деятельности поступившие в 2009 г иностранные инвестиции в РФ распределялись следующим образом. На сферу оптовой и розничной торговли, а также ремонта транспортных средств и бытовой техники приходилось 22,792 млрд долл; обрабатывающие производства — 22,216 млрд долл, транспорт и связь — 13,749 млрд долл; добычу полезных ископаемых — 10,327 млрд долл; операции с недвижимостью, аренду и предоставление услуг — 7,937 млрд долл; финансовую деятельность — 2,658 млрд долл; строительство — 1,012 млрд долл; производство и распределение электроэнергии, газа и воды — 437 млн долл; сельское хозяйство, охоту и лесное хозяйство — также 437 млн долл, гостиничный и ресторанный бизнес — 140 млн долл.
Общая сумма накопленных инвестиций из России за рубежом на конец 2009 г составляла 65,083 млрд долл. В структуре накопленных российских инвестиций за рубежом 44,628 млрд долл составляли прямые инвестиции, 2,734 млрд долл — портфельные и 17,721 млрд долл — прочие. Крупнейшими получателями российских инвестиций являются Кипр, Нидерланды, Швецария и США, на долю которых приходится соответственно 26,1 проц, 19,8 проц и по 10,1 проц всех накопленных инвестиций из РФ за рубежом.
Объем направленных в 2009 г инвестиций из России за рубеж составил 82,6 млрд долл, что на 27,5 проц меньше по сравнению с 2008 г. Объем погашенных в отчетный период инвестиций, направленных ранее из России за рубеж, равнялся 76,1 млрд долл — на 26,2 проц меньше по сравнению с 2008 г. [10]
Источник
Основные страны инвесторы. Анализ притока иностранных инвестиций за 2009 год
В экономику России в январе-сентябре 2009 года поступило 54,7 млрд долл. иностранных инвестиций, что на 27,8% меньше, чем в январе-сентябре 2008 года. При этом прямые иностранные инвестиции в Россию в снизились на 48,1% до 9,97 млрд долларов. Такие данные приводит Федеральная служба государственной статистики РФ (Росстат). В I квартале 2009 года в экономику поступило 12 млрд долл., что на 30,3% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, во II квартале — 20,2 млрд долл. — на 31,2% меньше, в III квартале — 22,5 млрд долл. — на 22,9% меньше. Объем погашенных инвестиций, поступивших ранее в Россию из-за рубежа, в январе-сентябре 2009 года составил 50,6 млрд долл., что на 5,3% больше, чем в январе-сентябре 2008 года, в I квартале 2009 года — 12,1 млрд долл., что на 15,3% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, во II квартале — 19,7 млрд долл. — на 1,2% меньше, в III квартале 2009 года — 18,8 млрд долл. — на 36,2% больше. Накопленный иностранный капитал в экономике России (общий объем инвестиций, произведенных с начала вложения с учетом погашения и переоценки активов и обязательств) составил 262,4 млрд долл., что на 4,4% больше по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Наибольший удельный вес в накопленном иностранном капитале приходился на прочие инвестиции, осуществляемые на возвратной основе — 55,7% (на конец сентября 2008 года — 50,7%), доля прямых инвестиций составила 39,7% (46,9%), портфельных — 4,6% (2,4%). На первое место по объему поступивших иностранных инвестиций вышла оптовая и розничная торговля (16,2 млрд доларов), обрабатывающие производства (15 млрд) и транспорт и связь (8,5 млрд долларов).
Основными странами-инвесторами в январе-сентябре 2009 года стали Люксембург, Нидерланды, Кипр, Германия, Великобритания, Франция, США, Ирландия, Виргинские острова и Япония. На долю этих стран приходилось 75,1% общего объема накопленных иностранных инвестиций и 73% общего объема накопленных прямых иностранных инвестиций. Объем инвестиций из России, накопленных за рубежом, на конец сентября 2009 года составил 65,6 млрд долл. Странами-лидерами по накоплению российских инвестиций стали Кипр (17,1 млрд долларов), Голландия (13,55 млрд долларов), США (6,17 млрд долларов), Швейцария (6,1 млрд долларов), Виргинские острова (4,04 млрд долларов), Великобритания (2,48 млрд долларов), Германия (2,36 млрд долларов) и Белоруссия (2,23 млрд долларов). В январе-сентябре 2009 года из России за рубеж направлено 70 млрд долл. иностранных инвестиций, что на 23,4% меньше, чем в январе-сентябре 2008 года Больше всего инвестиций из России поступило в Швейцарию (33,4 млрд долларов), за ней идет Голландия (9,78 млрд), Кипр (4,82 млрд) и Белоруссия (4,9 млрд). Объем погашенных инвестиций, направленных ранее из России за рубеж, составил 61,7 млрд долл., что на 24,3% меньше, чем в январе-сентябре 2008 года. Эксперты отмечают, что на ситуацию с притоком иностранных инвестиций в большей степени влияет общее недоверие, царящие на рынках. По мнению аналитика банка «Траст» Владимира Брагина, не лучшая статистика вполне ожидаема. «На фоне падений инвестиций в основной капитал это вполне закономерный процесс. Кроме того, ухудшились возможности иностранных инвесторов вкладывать деньги в Россию, а также значительно снизилось их желание рисковать, ведь Россия по-прежнему остается высокорисковой страной. Не лучшую роль также сыграл вывод капитала из России, который был особенно велик в начале года», — говорит аналитик. Главный экономист ФК «Открытие» Данила Левченко отметил, что подъем в российской экономике и приток иностранных инвестиций начнется лишь с восстановлением доверия на торговых площадках. «Признаки восстановления экономики наблюдались летом, когда выходила статистика по росту промпроизводства. Однако осенью ожидания не оправдались. Таким образом, разговоры о том, что экономика демонстрирует признаки восстановления пока не подтверждаются», — говорит эксперт. По его словам, приток прямых инвестиций в Россию может быть связан с ситуацией, когда акционеры-держатели оффшорных счетов помогают своей компании в России. «Допустим, акционеры имеют счета за границей и в случае проблем у компании переводят ей оттуда средства. Такие операции проходят как прямые иностранные инвестиции, хотя, на самом деле, они таковыми не являются», — объясняет эксперт. Старший аналитик инвестиционная компания «Вестига» Дмитрий Конторщиков согласен с таким мнением: «Если рассмотреть список стран-инвесторов, то можно увидеть в нем много оффшоров. Это наталкивает на мысль о том, что идет фактически возврат капитала в Россию со счетов российских граждан. Особенно эта тенденция стала заметна после укрепления в последнее время курса рубля». Эксперт также отмечает, что если рассматривать поквартальную динамику, то можно заметить существенные улучшения с поступлением капитала из-за границы. Напомним, в I квартале текущего года в экономику пришло 12 млрд долларов (на 30,3% меньше по сравнению с тем же периодом 2008 года), во II квартале — 20,2 млрд долларов (-31,2%), в III квартале — 22,5 млрд (22,9%).
Как показывает мировой опыт, привлечение зарубежных инвестиций положительно влияет на экономику принимающих стран. Рациональное использование зарубежных капиталовложений способствует развитию производства, передаче передовых технологий, созданию новых рабочих мест, росту производительности труда, повышению конкурентоспособности продукции на мировом рынке, развитию отсталых регионов и др.
Кроме того, привлечение иностранного капитала и создание совместных предприятий расширяют налогооблагаемую базу и могут стать важным дополнительным источником формирования доходной части государственного бюджета.
Однако анализ деятельности иностранного капитала в России, к сожалению, свидетельствует о том, что пока зарубежные капиталовложения не стали катализатором экономического роста даже в тех отраслях, регионах и областях России, где его концентрация особенно велика.
Следует также подчеркнуть, что, по подсчетам специалистов, уровень производительности труда на промышленных предприятиях с участием иностранного капитала примерно в 3 раза выше, чем на аналогичных российских предприятиях. Однако из-за малого числа совместных предприятий, занятых выпуском промышленной продукции, их влияние на общий уровень производительности труда в обрабатывающей промышленности России остается незначительным.
Дата добавления: 2019-07-15 ; просмотров: 76 ; Мы поможем в написании вашей работы!
Источник
Рынок инвестиций в недвижимость, 2009 год
Рынок инвестиций в недвижимость. 2009 год
До начала острой фазы международного финансового кризиса (до осени 2008 г.) инвестирование в коммерческую недвижимость в России было преимущественно краткосрочным и спекулятивным, реже – это были стратегические долгосрочные инвестиции.
К концу 2009 г. инвестиции в недвижимость – это, прежде всего, поиск возможностей извлечения дивидендов из текущего состояния рынка. Это могут быть как инвестиции в недооцененные активы с теми или иными конкурентными преимуществами, так и покупка помещений для собственного использования и, таким образом, снижение рисков по расходам на аренду.
Финансирование / рефинансирование проектов
Кредитование объектов недвижимости, рыночная стоимость которых в зависимости от сегмента в большей или меньшей степени снижалась в конце 2008 – первой половине 2009 гг., стало крайне рискованным и экономически нецелесообразным для большинства коммерческих банков.
Кроме того, в рамках антикризисных мер, активно предпринимавшихся правительствами ведущих стран мира на протяжении 2009 г., в качестве приоритетной задачи для банков, как правило, устанавливалось финансирование предприятий внутри национальной экономики, а также вводились жесткие ограничения на экспорт кредитных ресурсов в другие страны.
В результате, приток кредитов на рынок недвижимости со стороны коммерческих банков, как российских, так и иностранных, в 2009 г. находился на очень низком уровне.
Подавляющее число сделок, связанных с финансированием, рефинансированием проектов или реструктуризацией долговых обязательств, заключались с участием крупнейших российских банков с государственным капиталом, через посредство которых правительство осуществляло поддержку отечественной экономики. В то же время ограниченные объемы таких ресурсов, повысившиеся кредитные риски и ужесточившиеся требования к проектам привели к тому, что условия, на которых указанные банки были готовы предоставить финансирование, далеко не всегда оказывались приемлемыми для потенциальных заемщиков.
Таким образом, в 2009 г. для участников рынка стало крайне сложно привлечь заемных капитал под объекты недвижимости: снизилось общее предложение кредитных ресурсов, ужесточились условия предоставления займов. Например, если в середине 2008 г. иностранные банки предлагали кредитные ресурсы на рефинансирование 70-80% рыночной стоимости действующих объектов (коэффициент Loan-to-Value) по ставке примерно LIBOR + 3-3,5%, то к середине 2009 г. – единичные предложения от иностранных банков предполагали рефинансирование около 40-50% стоимости объекта по ставке LIBOR + 8-12%.
Таблица 1. Крупнейшие сделки по финансированию и реструктуризации долговых обязательств на рынке недвижимости
(входит в ГК «Midland Group»)
Финансирование затрат по проекту строительства МФК в Москве на Новокуркинском шоссе, вл. 1
Финансирование строительства аэровокзального комплекса Международного аэропорта Сочи
Финансирование проекта строительства грузового района порта Сочи в устье реки Мзымта
Кредитная линия сроком на 7 лет для строительства ТРК «Галерея» в центре г. Санкт-Петербурга
Группа компаний ЛСР
Кредитная линия на финансирование завершения текущих проектов
Кредит на строительство ТРЦ «РОСТОКИНО» на пр-те Мира, вл. 211 в Москве
Финансирование затрат на достройку башни Imperia Tower в ММДЦ «Москва-Сити»
России», Росбанк, ВТБ
Кредитная линия для финансирования строительства жилого комплекса класса de luxe «Актер Гэлакси» в Сочи
Unicredit Bank Austria AG
Кредитная линия для финансирования завершения строительства логистического комплекса Trilogy Park Tomilino в 7 км от МКАД
Кредитная линия для финансирования завершения строительства ТРЦ «КомсоМолл» в Екатеринбурге
Источник: Knight Frank Research, 2009
Снижение стоимости залоговых активов и острый дефицит ликвидности в банковской системе усугубили проблемы застройщиков, связанные с обслуживанием задолженности и финансированием нового строительства. Кроме того, существенно замедлилось поглощение рынком новых площадей, что, соответственно, повысило риски.
Многие были вынуждены отложить реализацию проектов, находящихся на ранних стадиях девелопмента, приостановить строительство наиболее капиталоемких. Получила широкое распространение тенденция к оптимизации концепций проектов, пересмотру их функциональной структуры в целях максимального снижения рисков и адаптации к реалиям рынка. Самым знаковым и амбициозным проектом, от которого пришлось отказаться из-за кризиса, пожалуй, можно назвать башню «Россия» в ММДЦ «Москва-Сити», которая могла бы стать самым высоким зданием в Европе.
Ряд девелоперов в конце 2008 г. – начале 2009 г. оказались на грани банкротства и полностью сосредоточили усилия на реструктуризации своих долговых обязательств перед кредиторами, одновременно предпринимая попытки продать часть активов и привлечь в проекты соинвесторов, разделив с ними затраты и риски. При этом отмечались не только случаи передачи прав собственности на заложенные объекты недвижимости от девелоперов к кредиторам, но и частичное или полное получение кредиторами контроля над некоторыми девелоперскими компаниями-заемщиками.
Кредиторы, как правило, не заинтересованы в получении в качестве возмещения непогашенной задолженности недостроенных объектов. Во-первых, такие объекты в текущих условиях имеют довольно низкую ликвидность. Во-вторых, сам процесс переоформления залоговых активов в собственность банков занимает продолжительное время, иногда до 8-12 месяцев. В-третьих, управление недвижимостью – это непрофильный для банков бизнес и, соответственно, их эффективность существенно ниже, чем у профессиональных управляющих компаний. Поэтому в 2009 г. достигнутые договоренности между девелоперами и банковскими структурами были связаны, преимущественно, с привлечением финансирования на заключительные стадии проектов, а также реструктуризацией накопленных долговых обязательств.
Между тем, уже в марте-апреле 2009 г. начался процесс постепенной стабилизации ситуации в мировой финансово-экономической системе, среди участников рынка недвижимости сформировалось и стало укрепляться мнение о том, что наиболее острая фаза кризиса пройдена и дальнейшая негативная динамика маловероятна.
На этом фоне наметилось частичное возвращение капиталов в реальную экономику, и основные фондовые индексы пошли вверх. В том числе наметился рост котировок компаний-участников рынка недвижимости, которые упали в десятки раз в конце 2008 г. Одновременно активизировался процесс реструктуризации проблемной задолженности застройщиков перед кредиторами, который продолжается и в настоящее время.
* — Изменение в процентах по сравнению с котировками на 24.12.2008
Источники: ММВБ, London Stock Exchange, 2009
Последовательное решение долговых проблем обеспечило улучшение финансового положения девелоперских компаний. Продажа недвижимости из собственных портфелей перестала рассматриваться ими в качестве одного из немногих, а иногда – единственного источника капитала для погашения обязательств перед кредиторами. Как результат, общее предложение проектов на продажу стабилизировалось, некоторые собственники даже сняли свои активы с рынка – особенно это относится к качественным объектам, приносящим стабильный доход.
В конце 2008 – начале 2009 гг. при отсутствии каких-либо позитивных сигналов о ситуации в мировой экономике и на фоне продолжающегося снижения операционных доходов от объектов недвижимости говорить о перспективах рынка недвижимости в позитивном ключе было, по меньшей мере, неуместно. Таким образом, базовые стимулы для совершения инвестиционных покупок – стабильный или растущий операционный доход, снижение инвестиционных рисков и, соответственно, компрессия ставок капитализации, а также понятные перспективы рынка – фактически перестали работать.
Указанные факторы в сочетании с очень высокой стоимостью заемного финансирования, превышающей текущую доходность проектов, сделали объекты коммерческой недвижимости в России не интересными для иностранных институциональных инвесторов, сделок с участием которых в 2009 г. фактически не было.
Storm Real Estate Fund AS
БЦ «Грифон Хаус» площадью 6 970 м2 на ул. Достоевского, д. 19/21 в Санкт-Петербурге
БЦ «Южный порт» площадью 55 тыс. м2 во 2-м Южнопортовом проезде, д. 12а в Москве
VTT Hotels Van Ltd
100% в «Волна», владеющем одноименной гостиницей на пр-те Ленина, д. 98 в Нижнем Новогороде
ВТБ» (15% акций), MC Ko Hotels Management Ltd (40% акций)
55% акций «Будапешт» (управляет одноименным отелем и владеет гостиницей «Петр I» в центре Москвы)
ТЦ «Тряпка» общей площадью 22 тыс. м2 на Ленинградском шоссе в Москве
50% торгово-офисного комплекса «Военторг» на ул. Воздвиженка, д.10/2 в Москве
15 тыс. м2 в БЦ «Principal Plaza» на пр-те 60-летия Октября, 12 (общая площадь –м2)
БЦ «Эспейс» общей площадью 112 тыс. м2 на ул. Коссинская, д.9 вл.21 в Москве
БЦ «Елоховский» общей площадью 13 500 м2 на ул. Спартаковской, д.12-14 в Москве
БЦ «Луч» общей площадью 30 тыс. м2 на ул. Большой Пироговской, д.27 в Москве
«Прогрессивные инвестиционные идеи»
Комплекс зданий на Раушской наб. и Садовнической ул. (общая площадь – 36 тыс. м2)
«А1 Групп» (входит в «Альфа-Групп»)
БЦ «Северное сияние» общей площадью 39 тыс. м2 на ул. Б. Ордынка, стр.2 в Москве
Гостинично-офисный комплекс «Милан» на А в Москве
БЦ «Вымпел» (55 тыс. м2, Старый Петровско-Разумовский пр-д, д.1/23), БЦ «Буревестник» (31 тыс. м2, 3-я Рыбинская ул., д.18), БЦ «Диапазон» (40 тыс. м2, 1-й Волоколамский пр-д, д.10), офисный комплекс (20 тыс. м2) на Большой Почтовой ул., вторая очередь БЦ «Диапазон» (50 тыс. м2) и проекты БЦ «Оазис» (63 тыс. м2) на Коровьем Валу и делового комплекса площадью 55 тыс. м2 на ул. Академика Пилюгина в Москве
ТЦ «Грэйт» площадью 30 тыс. м2 на Гражданском пр-те, д.41 в Санкт-Петербурге
SUN Investments Partners
Проект ТРЦ «Omega Plaza» площадью 90 тыс. м2 в центре Новосибирска
БЦ «Арена-Холл» площадью 28,5 тыс. м2 на пр-те Добролюбова в Санкт-Петербурге
ГК «Легион Девелопмент»
Siemens Real Estate (SRE)
БЦ «Легион II» общей площадью 29 тыс. м2 на ул. Большой Татарской, д.9 в Москве
* — оценка суммы сделки
** — планируемый объем инвестиций в проект
Источник: Knight Frank Research, 2009
Некоторые иностранные инвесторы предпочли приостановить экспансию в России или вовсе выйти из российских проектов:
- Британский девелопер Parkridge Holdings отказался от строительства складского комплекса в Екатеринбурге и приостановила экспансию в регионы; Австрийская Atrium European Real Estate (бывшая Meinl European Land) отложила до 2010 г. строительство трех моллов «Парк Хаус» в Астрахани, Ростове-на-Дону и Пятигорске; Люксембургская инвестиционно-девелоперская компания Orco Property Group отказалась от развития в России; Австрийская инвестиционная компания Europolis вышла из проекта «Волгоград-Сити»; Немецкая инвестиционная компания Magnat Real Estate Opportunities свернула российский бизнес, продав 50%-ю долю в коттеджном поселке «Садко»; Британский инвестиционный фонд Aberdeen Property Investors отказался от планов инвестирования в российскую недвижимость в связи со сложившейся рыночной ситуацией.
Тем не менее, небольшой покупательских спрос на рынке недвижимости все же сохранился, а в качестве основных его драйверов стали выступать иные факторы.
В первой половине 2009 г. потенциальные покупатели активизировались в поиске так называемые “distressed-assets“, ожидая что из-за финансовых затруднений собственники будут вынуждены продавать качественные объекты по явно заниженным ценам. Однако таких активов на рынке фактически так и не появилось.
Некоторые компании-арендаторы, у которых, не смотря на кризис, сохранилась потребность в расширении бизнеса, использовали существующие “благодаря” кризису возможности приобрести объекты в собственность по привлекательным ценам. Более того, такие возможности будут сохраняться, как минимум, и в первой половине 2010 г., так как доля вакантных площадей в основных сегментах рынка по состоянию на конец 2009 г. все еще довольно высока, а спрос со стороны арендаторов остается на низком уровне.
По мере постепенной стабилизации ситуации в мировой экономике, первые признаки которой появились весной 2009 г., наметился рост заинтересованности покупателей в активах, генерирующих стабильные доходы. При этом, однако, собственники начали снимать с продажи наиболее качественные объекты, и для рынка вновь стал характерным их дефицит. Недостаточное предложение действующих объектов институционального качества обусловило повышение интереса покупателей к перспективным девелоперским проектам и земельным участкам с выгодным местоположением.
В целом на российском рынке преобладают отечественные компании и банковские структуры, тогда как снизившаяся с началом кризиса активность иностранных инвесторов и финансовых организаций остается на очень низком уровне.
На данном этапе потенциальным инвесторам на российском рынке в большей степени интересны ликвидные офисные и торговые объекты, а также сегмент гостиничной недвижимости, который в докризисные годы развивался относительно менее динамично в силу ряда специфических особенностей (длительные сроки окупаемости, высокие требования к инфраструктуре, отделке и местоположению).
Коммерческие условия, ставки капитализации
Сочетание различных факторов функционирования рынка недвижимости на всем протяжении 2009 г. не способствовало росту числа инвестиционных сделок. Основными причинами такой ситуации стали недостаток кредитных ресурсов и расхождения в ожиданиях по цене между покупателями и продавцами.
В начале года, в условиях острого дефицита ликвидности и усугубляющихся проблем в отношениях с кредиторами собственники были готовы идти на весьма значительные уступки при продаже объектов. В свою очередь, покупатели ожидали дальнейшего снижения стоимости активов, предпочитая не входить в проекты на падающем рынке.
Во II-III кварталах 2009 г., когда ситуация на мировых финансовых рынках более или менее успокоилась, наметился рост интереса к качественным объектам со стороны покупателей, однако собственники уже были не готовы их продавать по “кризисным” ценам.
Таким образом, компромисс по справедливому уровню цен между покупателями и продавцами в 2009 г., по большому счету, так и не был достигнут. К концу года разрыв между ценовыми ожиданиями (ожиданиями по ставке капитализации в рамках сделки) составлял около 2-3 процентных пунктов.
Отсутствие классических инвестиционных сделок на рынке не позволяет с высокой точностью говорить о справедливых ставках капитализации в различных сегментах рынка. Тем не менее, базируясь на ожиданиях продавцов и покупателей, запрашиваемых и предлагаемых ими ценах на объекты в различных сегментах рынка, можно привести приблизительные ориентиры по данному индикатору.
* Оценка ставок капитализации на высококачественные объекты
Источник: Knight Frank Research, 2009
Доходность (чистая начальная доходность лучших объектов в Москве)*
Источник: Knight Frank Research, 2009
Позитивные сдвиги в экономике и финансовой сфере, произошедшие во второй половине 2009 г., несколько улучшили общий инвестиционный климат. Наметился небольшой рост интереса потенциальных покупателей к качественным активам на рынке недвижимости. В то же время, сохраняется ряд серьезных ограничений – факторов, сдерживающих как инвестиционный спрос, так и предложение объектов на рынке.
В офисном сегменте спрос на коммерческие площади со стороны конечных пользователей остается довольно слабым. Например, если до кризиса на момент ввода в эксплуатацию многие офисные объекты в Москве были уже заполнены арендаторами на 30-60%, то на данном этапе поглощение площадей занимает не менее 6-12 мес уже после ввода объекта в эксплуатацию. Активно продолжается процесс пересогласования условий по договорам аренды, чему способствует высокая доля вакантных площадей – более 20%. Поэтому на протяжении большей части 2010 г. мы не ожидаем заметного оживления и роста стоимостных показателей на рынке офисной недвижимости. Покупательский спрос будет, в первую очередь, ориентирован на действующие объекты с выгодным местоположением, понятной структурой собственности и грамотно составленными долгосрочными договорами аренды, обеспечивающими максимально возможную в текущих условиях предсказуемость денежных потоков.
Складская недвижимость получила бурное развитие буквально в последние год-два перед кризисом. При этом большинство проектов новых складских комплексов строились по западным аналогам с ориентацией на крупных логистических операторов и с учетом прогнозировавшегося ими роста грузоперевозок. Однако рынок услуг профессиональных логистических операторов в России до кризиса только лишь начал зарождаться, а дестабилизация ситуации в экономике и вовсе отбросила этот процесс на долгосрочную перспективу. На данном этапе значительную часть рынка все еще занимают мелкие компании, предпочитающие самостоятельно контролировать весь процесс логистики, вследствие чего существует спрос на небольшие складские площади. Таким образом, вышедшие на рынок за последние годы современные складские комплексы по своей структуре не достаточно соответствуют существующему спросу. Кроме того, высокая себестоимость строительства в гг. и необходимость сегодня расплачиваться с кредиторами не позволяет собственникам существенно снижать арендные ставки и, тем самым, привлекать новых арендаторов. В результате, на данном этапе развития рынка складская недвижимость в меньшей степени интересна институциональным инвесторам. В то же время, необходимо отметить, что в долгосрочной перспективе складской сегмент в России имеет очень высокий потенциал – уровень обеспеченности современными складскими помещениями в нашей стране в десятки раз ниже, чем на западных рынках.
Рынок торговой недвижимости Москвы в меньшей степени пострадал под негативным воздействием кризиса по сравнению с офисными и складскими объектами. Ставки аренды снизились по сравнению с пиковыми значениями 2008 г. на 20-40% в зависимости от профиля арендатора и занимаемой им торговой площади. Уровень вакантных помещений в целом по рынку составляет примерно 5-7%. Поэтому успешные торговые центры, являясь источниками стабильного дохода, практически не выставляются собственниками на продажу. Что касается региональных рынков, то там ситуация гораздо более сложная – в некоторых городах доля вакантных площадей достигает 15-20%, сроки экспозиции – более 6 месяцев. Соответственно, торговые объекты на таких рынках не вызывают большого интереса у инвесторов.
Гостиничные проекты пользуется все большей популярностью у инвесторов. В докризисные годы по сравнению с другими сегментами рынка гостиничная недвижимость развивалась относительно менее динамично, что было обусловлено рядом специфических ее особенностей (длительные сроки окупаемости, высокие требования к инфраструктуре, отделке и местоположению). На данном этапе, несмотря на произошедшую коррекцию показателей, сохраняется общий дефицит современного номерного фонда как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в региональных городах. Гостиничный сегмент обладает значительным потенциалом развития в России и может стать источником стабильного дохода для инвестора на длительную перспективу.
Таким образом, значительного подъема на рынке инвестиций в недвижимость в 2010 г. мы не ожидаем. При сохранении поступательной динамики в развитии экономики, возобновлении роста деловой активности можно рассчитывать на постепенную активизацию институциональных инвесторов ближе к концу 2010 г.
Источник