Управляющая компания ЖКХ — что это такое?
Согласно п.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений многоквартирного дома (МКД) необходимо выбрать одну из форм управления имуществом:
Непосредственное управление возможно в доме с количеством квартир не более 30. В таком случае за состояние и техническое обслуживание отвечают сами жильцы.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо иной жилищный потребительский кооператив. Способ подразумевает заключение договоров между жильцами и ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями напрямую.
Управляющая компания. В данном случае жильцы передают функции управления МКД специализированной коммерческой организации. Управляющую компанию выбирают на общем собрании собственников. В противном случае муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору УК для управления домом.
На самом деле, управляющая компания – это привычная жилищно-коммунальная служба или ЖЭУ, сменившая форму собственности и название. В настоящее время жильцы дома нанимают управляющую компанию по договору. Она отвечает перед собственниками за весь перечень жилищно-коммунальных услуг. Этот список может быть минимальным (который определен законодательством) либо более широким (по условиям договора).
содержание общего имущества дома в надлежащем состоянии;
создание комфортных и безопасных условий проживания;
качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) в объеме, соответствующем нормам потребления;
формирование стоимости ЖКУ для жильцов и поиск путей ее снижения.
Основные направления деятельности и функции управляющей компании (УК)
В зависимости от условий соглашения с жильцами определяют следующие направления деятельности УК и соответствующие им функции:
1. Общее руководство. Направление относится к руководящим должностям (директор УК, главный бухгалтер, главный инженер)
координация и контроль за работой подразделений;
информирование собственников помещений по вопросам деятельности УК.
2. Планирование и технический контроль.
контроль за техническим состоянием жилищного фонда;
планирование работ по его содержанию и ремонту;
контроль за качеством оказываемых коммунальных услуг;
прогнозирование и предотвращение возможных аварий.
3. Финансово-экономическая деятельность предполагает обеспечение текущей деятельности организации в соответствии с финансовой политикой и стратегией развития УК
организация сбора платежей;
своевременное перечисление средств поставщикам услуг и подрядчикам;
ведение лицевых счетов.
4. Договорно-правовая деятельность.
правовое сопровождение деятельности организации при заключении договоров, работе по сбору платежей с собственников помещений, защите прав жильцов при предоставлении ЖКУ.
5. Инженерно-техническая деятельность, когда УК самостоятельно выполняет функции по техническому обслуживанию.
поддержание в соответствующем состоянии общего имущества;
обеспечение бесперебойной работы оборудования;
оказание услуг жильцам дома по техническому обслуживанию или изменению коммуникаций внутри квартир.
Функции из разных направлений могут осуществляться одним работником. Например, если директор проводит анализ технического состояния жилищного фонда и планирует работы по текущему ремонту, он выполняет функции главного инженера. Это возможно, если работник обладает достаточной квалификацией, а площадь обслуживаемого жилищного фонда небольшая.
Для оптимизации своей деятельности управляющая компания может использовать различные инструменты автоматизации. Например, расчет квартплаты и ведение лицевых счетов лучше доверить биллинговой системе 1С ЖКХ (подробнее). Собирать показания счетчиков и принимать оплаты за коммунальные услуги удобно с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ. Подробнее о преимуществах сайта вы можете прочитать здесь.
Права управляющей организации ЖКХ
Управляющая компания вправе:
сообщать о незаконной перепланировке дома в жилищную инспекцию района;
заключать договора с ресурсоснабжающими организациями;
распоряжаться резервным фондом согласно смете предполагаемых ремонтных и иных работ;
взыскивать долги с жильцов и в случае неуплаты ограничивать предоставление коммунальных услуг;
обладать иными правами на основании договора или других нормативных документов;
подробнее о правах и обязанностях УК вы можете прочитать здесь.
Реализуя свои права, управляющей организации следует учитывать интересы собственников дома и находить компромиссные решения.
При выборе управляющей компании ЖКХ, помните, что хорошая организация станет настоящим помощником для жильцов, которая примет на себя все заботы по управлению домом и его имуществом. Использование современного программного обеспечения повысит прозрачность деятельности управляющей компании перед жильцами и поможет оптимизировать работу, освобождая время для других важных задач. Подробнее о программах для ЖКХ.
В случае, если компания выполняет свои обязательства ненадлежащим образом, то, согласно законодательству, ее всегда можно привлечь к ответственности.
Источник
Преимущество своей управляющей компании жкх
Преимущества Управляющей компании.
1.Отсутствие промежуточного звена между собственниками и поставщиком услуг.
2.Грамотное ирациональное управление делами многоквартирного дома.
3.Профессиональная команда для обслуживания электрических, тепловых, коммуникационных сетей; другого оборудования ( лифты, ГРЩ и т.д.)
4.Содержание многоквартирного дома и придомовой территории в соответствии с санитарно-гигиеническими, противопожарными, экологическими и др. стандартами.
5.Внедрение новых технологий с целью наиболее рационального функционирования систем здания.
6.Разработка дальнейшей стратегии развития для улучшения качества и количества предоставляемых населению услуг.
Товарищество собственников жилья.
Что такое ТСЖ? Это Товарищество собственников жилья, юридически оформленное объединение владельцев квартир, которые выбирают себе правление, председателя и нанимают бухгалтера. Из своих денег они платят зарплату председателю и бухгалтеру (большую зарплату — за маленькую никто работать не станет). Правление (председатель) собирают с жильцов деньги на любой ремонт, нанимают работников, или управляющую компанию, платят им за труды.
С принятием нового Жилищного кодекса, основной задачей государства стало, планомерное и полное снятие с себя всякой заботы о жилье и передача всего коммунального хозяйства частным фирмам.
Председатели товариществ признаются, что их волнуют многие трудности. Их можно условно разделить на несколько категорий
Первая (и самая важная) — неплатежи. Например, застройщик и покупатель, частично уже оплативший квартиру, судятся, так как по-разному определяют её площадь. Долг перед ТСЖ растёт, покупатель живёт в квартире, ремонтирует её, но за эксплуатацию не платит, ссылаясь на то, что жильё ему формально не принадлежит. Да и инвестор не готов вносить платежи в полном объёме, хотя и утверждает, что квартира пока остаётся его собственностью. Юридически эта ситуация не урегулирована, а потому в каждом конкретном случае разрешается индивидуально, чаще всего в судебных органах.
Вторая проблема — отношения с застройщиком: не каждый из них готов устранить недоделки, которые есть в любой новостройке. Если заставить застройщика сделать это не удаётся, жильцы устраняют изъяны и неисправности за свой счёт.
Иногда застройщик вводит будущих собственников в заблуждение относительно размеров придомовой территории. Когда жильцы приобретают квартиры, им показывают проспекты, а на фразу: «Территория уточняется», включённую в договор, никто не обращает внимания. И вот жильё куплено, двор оборудован, лавочки и песочницы установлены — а во дворе уже начали копать новый котлован! Или люди отдали деньги за квартиру с так называемой свободной планировкой, а им потом пришлось платить за перепланировку, которой не было, ведь когда они въезжали, в новом жилище имелись только внешние стены. (Дело в том, что в нашем жилищном законодательстве не предусмотрен термин «свободная планировка квартиры», поэтому всем покупателям такого жилья предстоит непростая процедура легализации перепланировки.)
Третья проблема — недостаток информации о деятельности ТСЖ. Многие жильцы на общие собрания не ходят, а ведь все вопросы, касающиеся их родного дома, решаются именно там. Поэтому нередко ТСЖ прибегают к помощи «разговорщиков» тех членов правления, которые могут обойти все квартиры в доме и обсудить насущные дела с собственниками.
И самая острая проблема — равнодушие жителей. Немало людей готовы отдать деньги, но не желают принять участие в благоустройстве или хотя бы обсудить возможные варианты улучшения жизни дома.
Так как плюсов в создании ТСЖ в 30-и летнем доме с 54 квартирами не наблюдается в принципе, то следует отметить минусы:
Создание ТСЖ.
Организационные вопросы создания ТСЖ, сродни регистрации юридического лица, т.е. фирмы, магазина или завода. Это проведение собраний, рассылка документов, запросы в Гос. учреждения, такие как БТИ и ФРС, разработка устава, его утверждение, это процедура довольно длительная и желающих за нее браться бесплатно НЕТ. Кроме того председателю будет необходимо заключить огромное кол-во договоров, например с ресурсоснабжающими организациями, а здесь необходима помощь юриста.
Коллективная ответственность за неплательщиков может обернуться отключением воды, тепла и электричества.
Согласно ЖК РФ и пояснениям Министерства регионального развития Российской Федерации письмо от 3 мая 2007 г. N 8326-РМ/07, при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом ТСЖ, последние должны заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов.
Это главный минус — расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. То есть, если часть жильцов задолжала, от электроэнергии, воды и отопления могут отключить всех. Кроме того, если жильцы не купят общедомовой счетчик, то поквартирные счетчики, в том числе по электроэнергии, теряют смысл. Ведь энергетики будут требовать оплату с дома по нормативу, а не складывать показатели поквартирных счетчиков.
Взыскать задолженность с неплательщика не представляет особой сложности, однако при вынесении судом решения об удовлетворении требований ТСЖ, последнее может столкнуться с проблемой исполнения судебного акта в том случае, если должник не имеет источника дохода и не обладает имуществом, которое может быть реализовано. Необходимо учитывать, что на само жилое помещение не может быть обращено взыскание. Таким образом, в случае отсутствия у должника средств на оплату задолженности ТСЖ даже при наличии положительного решения суда, остается ни с чем.
Увеличение оплаты.
— Возможно, установка общедомовых счетчиков за счет жильцов.
— Зарплата председателю и бухгалтеру, платное получение справок, планов, консультаций.
— Штрафы, налагаемые на ТСЖ (например, за неуплату налогов, нарушение санитарных и строительных норм, пожарной безопасности, несвоевременная уплата налогов или неверное заполнение налоговой декларации). Теперь ответственность будет нести ТСЖ и его председатель, в том числе личную.
— Пени за задержку оплаты чего-либо, например, если жильцы будут несвоевременно вносить платежи.
— Неустойки (за нарушение договора: например, вы наняли работников, но в срок им не уплатили).
— Оплата налогов.
Отсутствие ответственности ТСЖ перед жильцами и отсутствие рычагов воздействия на обслуживающие организации.
Если в настоящий момент ответственности перед жильцами несет УК, по основаниям Закона «О защите прав потребителей», со всеми вытекающими из него обязательствами по срокам устранения нарушений, пеням, и т.д., то в случае ТСЖ, будет тяжело спросить за залитую квартиру с ТСЖ, в состав которого Вы же сами и входите. Платить придется ТСЖ из Вашего кармана. Здесь же следует отметить, что за неплательщиков, перед поставщиками коммунальных услуг(электричество, вода, и т.д.) отвечает ТСЖ, а не конкретный владелец квартиры, об этом свидетельствует и судебная практика. Так, например, Арбитражный суд Республики Карелия в Решении от 28.03.2007 N А26-5196/2006-19 указал, что задолженность за отпущенную тепловую энергию подлежит взысканию с ТСЖ, хотя оно не заключало договор с энергоснабжающей организации.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ, число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.То есть если создать ТСЖ желает большинство жителей дома, то мнение остальных в расчет не берется. Такие граждане должны будут смириться с положением дел.
Представьте: для решения вопроса необходимо собрать собрание членов ТСЖ. Одно дело – собрать жильцов дома, где 10-15 квартир. И совсем другое – жильцов 200-300-квартирного дома. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний. Впрочем, уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и от решаемых вопросов.
Рассмотрим минусы ТСЖ применительно к управляющей компании.
Проблемы с организацией работы УК жильцов не касаются. УК сама занимается набором персонала, заключением договоров. Жильцам не приходится нагружать себя лишними проблемами.
Ответственность за неплательщиков перед поставщиками воды, тепла и электричества несет УК, а не товарищество, членом которого Вы являетесь. Кроме того, у компании, имеющей несколько домов и дополнительные источники дохода больше возможностей платить по счетам, чем у ТСЖ из 54 квартир. Вероятность отключения дома от потребления тем меньше, чем больше кол-во жителей обслуживает организация.
Увеличение оплаты менее вероятно. Себестоимость услуг тем меньше, чем больше домов обслуживает компания(один бухгалтер и руководитель на все дома). Работа с поставщиками, контролирующими организациями и персоналом, осуществляется на более профессиональном уровне, чем председателем ТСЖ. И следовательно вероятность штрафных санкций уменьшается
Ответственности перед жильцами УК несет на основании Закона «О защите прав потребителей», который более лоялен к потребителю. Можно обращаться в Роспотребнадзор. Надзор за деятельность УК в сфере управления жилым домом осуществляет Жилищная инспекция.
Таким образом в случае УК, собственнику жилья есть с кого спросить, если услуга оказывается с нарушением закона, в отличии от ТСЖ.
Простая математика.
Из суммы оплаты за «содержание и ремонт» со всего дома, необходимо оплачивать труд уборщице(дворнику), электрику, сантехнику, разнорабочему(плотнику). Председателю и бухгалтеру. Это только оплата труда, добавьте сюда стоимость орудий труда и строительных материалов, а также оказание специфических работ по договорам с различными организациями, например, за вывоз мусора, механизированную уборку придомовой территории в зимний период. И не забудьте о содержании круглосуточной аварийной службы.
Следовательно, создание ТСЖ может не только принести еще больше проблем, чем мы имеем сегодня, но и увеличить наши расходы.
Итак, налицо преимущества УК перед ТСЖ, в которые администрации городов пытаются нас загнать. Создание ТСЖ только ухудшит наше положение. А значит Единственный выход — это выбор другой управляющей компании, способной исполнять свои обязанности, согласно взятым на себя обязательствам и в соответствии с буквой закона.
Источник