Предполагается линейный возврат капитала определить ставку доходности

Оценка недвижимости: метод Ринга

В процессе оценки недвижимости часто применяется методика Ринга, но в чем ее сущность? Какие преимущества? Какая ставка рекапитализации?

Рассмотрим эти и другие вопросы подробней.

Сущность метода

Суть метода Ринга заключается в том, чтобы изначально спрогнозировать объем прибыли и финансовых затрат в процессе использования имущества на протяжении определенного промежутка времени, а после определить полученную прибыль.

При использовании данной методики прямолинейная капитализация полностью соответствует убывающим потокам прибыли, поэтому ее исключено использовать при потоках равновеликого дохода.

Необходимо брать во внимание, что в процессе определения нормы возврата используется норма возмещения и процентная ставка.

По сравнению с другими методами

Изначально стоит понимать, что в процессе оценивания объекта недвижимости пользуются особой популярностью несколько методов: Ринга либо же дисконтирование денежных потоков (ДДП).

В оба способа был заложен принцип, согласно которому себестоимость имущества основывается на возможном получении с него прибыли в ближайшем будущем. Говоря простыми словами: оба метода включают в себя преобразование возможного будущего дохода от недвижимости (зданий и других сооружений) в его себестоимость. Причем ключевым нюансом считается уровень риска, который принимается во внимание.

Основным отличием метода Ринга от остальных методов состоит в том, что используются различные способы преобразования поступающего дохода. В методике Ринга себестоимость объекта недвижимости формируется исключительно с учетом дохода за определенный промежуток времени.

Преимущества

Метод Ринга включает в себя преимущества и определенные недостатки.

К преимуществам относится:

• удобство и простота в осуществлении необходимых расчетов. Методика отлично подходит для объектов недвижимости, владельцы которых сдают ее в аренду на длительный период;
• с ее помощью можно с высокой точностью произвести расчету текущей конъюнктуры рынка. Сегодня часто при заключении сделок с объектами недвижимости, анализируется цена и качество.

К недостаткам метода относят:

• необходимо иметь хотя бы базовые навыки, если сведений о сделках недостаточное количество (в этом случае рассчитать будет затруднительно);
• если оцениваемый объект недвижимости находиться на этапе возведения, его оценить будет проблематично, поскольку никакого дохода от его применения еще нет.

Формула, ставка рекапитализации

Под методикой Ринга подразумевается возврат инвестиционного капиталовложения каждый год в равных частях. Особенностью данного способа считается определение ставки возврата по отношению к первоначальной себестоимости.

• Cdk – ставка прибыли на капитал;
• P – оставшийся период экономической жизни оцениваемого объекта недвижимости.

Норма возврата капитала

Метод Ринга будет целесообразно применять в том случае, когда ожидается возможное возмещение основного размера капитала равными частями. При этом годовая норма возвращения капиталовложения определяется вариантом деления полной стоимости актива на оставшийся период полезной жизни.

Под определением “полезная жизнь” подразумевается показатель обратный периоду службы актива. В свою очередь, “норма актива” – ежегодный процент первоначального капиталовложения, которая была помещена в беспроцентный фонд возмещения.

Рассмотрим на реальном примере.

Согласно условиям инвестирования:

• период составляет 5 лет;
• прибыльность капиталовложения – ставка составляет 12%;
• размер капиталовложения – 10 тысяч долларов.

Итак, согласно методике Ринга, прямолинейная норма возврата ежегодно будет составлять порядка 20%, поскольку за 5-летний период будет списано весь актив (100/5 лет = 20).

В данной ситуации коэффициент капитализации будет составлять порядка 32% (12% + 20% = 32%).

Что касается вопроса возмещения основного тела капиталовложения с обязательным учетом прибыльности от капиталовложения, то ответ в таблице:

№ п/п	Оставшаяся часть инвестиций вначале периода	Возврат инвестиционного вклада	Прибыль в 12% на капиталовложение	Суммарный размер прибыли
1	20000	4000	2400	6400
2	16000	4000	1920	4920
3	12000	4000	1440	4140
4	8000	4000	960	4960
5	4000	4000	480	4480

Как видно, возвращение капиталовложения в инвестиции производится в равных долях на протяжении всего периода эксплуатации объекта недвижимости.

Метод в оценке недвижимости

Методика Ринга в оценке объекта недвижимости не берет во внимание прогнозы вкладчика и предположительные ожидания рынка касательно:

• периода собственности недвижимостью;
• прогнозируемой динамики прибыльности;
• возможные изменения себестоимости объекта недвижимости.

Методика Ринга предоставляет возможность произвести расчеты общего коэффициента капитализации, отталкиваясь от себестоимости реализации подобного либо аналогичного объекта недвижимости.

Этот способ базируется на исследовании рыночных сведений о себестоимости оцениваемого объекта недвижимости и чистой прибыли, которую можно получить в период ее эксплуатации.

Откровенно говоря, метод Ринга заключается в сравнении оцениваемого объекта недвижимости с ему подобным. При этом основанием принято считать убеждение, что у аналогичного имущества имеется такая же ставка капитализации.

Основной целью оценщика при использовании этой методики является рациональный подбор аналогичного объекта недвижимости.

Необходимо понимать, что чем лучше оцениваемый объект недвижимости, тем ниже будет ставка капитализации.

Методика Ринга пользуется популярностью при необходимости в оценивании имущественных прав или при определении себестоимости отдельных физических компонентов объекта недвижимости (к примеру, земельного участка).

Данный способ оценивания считается оптимальным вариантом при острой необходимости в определении процентной ставки по капитализации. Причем если есть все необходимые сведения, он применяется без каких-либо сомнений.

Рекомендации на видео

Роман Павловский дает рекомендации начинающим риэлторам по вопросам оценки начальной, рыночной стоимости квартиры.

Источник

Метод Ринга

Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.

Норма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за n лет в годовое измерение.

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (r₁):

— прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

— возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

— возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости.

Норма возврата — ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

R = r_e + dep ? ( 1/ n ), (4.15)

где R – ставка капитализации;

r_e – ставка доходности на собственный капитал;

r₁ – норма возврата капитала;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Метод Ринга применяется в первую очередь, когда ожидается увеличение стоимости объекта недвижимости через n лет.

Метод Ринга также применяется, когда инвестиции в объект недоступны, а безрисковый инструмент на рынке или не найден или имеет нестабильную ставку доходности.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

где r_e – ставка доходности на собственный капитал;

r₁ – норма возврата капитала;

sff (п, r_e ) – фактор фонда возмещения.

Метод Инвуда применяется, если прогнозируется снижение стоимости объекта недвижимости и инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

r₁ – норма возврата капитала;

r_f – безрисковая ставка;

sff (п, r_f) – фактор фонда возмещения.

В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при уменьшении стоимости объекта недвижимости в будущем, нет ограничений для применения данного метода.

Таблица 4.2. Пример расчета ставки капитализации

Показатели	Определение величины показателя
1.	Безрисковая ставка (rf), %	В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых.
2.	Премия за риск вложения в недвижимость (р1),%	Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
3.	Премия за риск низкой ликвидности (р2), %	p2 = rf ? Тэксп; Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 6 месяцев. p2 = 7,1% ? 0,5 = 3,55%
4.	Премия за риск инвестиционного менеджмента ( р3), %	Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
5.	Ставка доходности собственного капитала (re)	Определена методом кумулятивного построения: re = rf + p1 + p2 + p3 re = 7,1 + 2,5 + 3,55 + 2,5 = 15,65%
5.	Изменение стоимости недвижимости через n лет, %	Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 100 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%. Хронологический возраст оцениваемого здания – 80 лет. Значит, в соответствии со строительными нормами через 20 лет оцениваемый объект потеряет 80% своей стоимости. dep = 80 % через 20 лет
6.	Норма возврата (r1),%	Используем методом Хоскальда r1 = sff (п, rf ) = rf / ((1+ rf) n – 1), r1 = 0,071 / ((1+ 0,071) 20 – 1) = 0,024 или 2,4%
7.	Ставка капитализации, %	R = re + dep ? r1 R = 0,1565 +0,8 ? 0,024 = 0,1757 или 17,57%

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

(4.19.)

где NOI _i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;

V_i – цена продажи i-го объекта-аналога:

n – количество аналогичных объектов недвижимости..

Источник

Метод Ринга в оценке недвижимости

Метод Ринга – это один из наиболее часто применяемых методов для оценки недвижимости. Он отличается простотой и подходит для оценки объектов, сдаваемых в аренду на длительный срок. Как применяется метод Ринга на практике и в чем его отличие от других методик оценки недвижимости – все это вы узнаете из настоящей статьи.

Суть метода (прямолинейный возврат капитала)

Метод был разработан американским бизнесменом и ученым в области оценки недвижимости Альфредом Рингом (1905-2006) и основан на понятии прямолинейной капитализации.

Прямолинейная капитализация – это способ расчета коэффициента капитализации для объектов недвижимости, который заключается в суммировании процентной ставки и нормы прямолинейного возврата капитала.

Норма прямолинейного возврата капитала – это ежегодная доля первоначальных инвестиций, которая возмещается без процентов. Иными словами, это некая сумма, получаемая путем деления стоимости капиталовложений на определенный период окупаемости объекта.

Но как определить этот самый период окупаемости для недвижимости? Ответ достаточно прост – нужно стоимость объекта разделить на ежегодные поступления от аренды.

Сущность метода Ринга заключается в расчете ежегодной возмещаемой суммы в равных частях с учетом процентной ставки.

Ставка рекапитализации: формула

Итак, ставка рекапитализации равна сумме процентной ставки на капитал и нормы возврата капитала.

Норма возврата капитала определяется путем деления единицы на число лет, равное периоду окупаемости.

Формула расчета ставки рекапитализации по методу Ринга:

RO – ставка рекапитализации;
YON – процентная ставка на капитал;
YOF – норма возврата капитала.

Может возникнуть вопрос, что такое процентная ставка на капитал. Это расчетная величина, включающая несколько составляющих:

• безрисковая ставка дохода;
• премия за риск;
• премия за инвестиционный менеджмент;
• премия за низкую ликвидность объекта недвижимости.

Норма возврата капитала

Вернемся к количеству лет, соответствующему сроку окупаемости объекта. Как правильно его рассчитать?

Известно, что прогнозы далеко не всегда сбываются в реальности. Особенно, если это прогнозы долгосрочные. На стоимость аренды объекта недвижимости влияет множество факторов:

• капитальный ремонт;
• переоборудование;
• модернизация;
• политические и экономические условия.

Важно отметить, что период окупаемости отличается от срока экономической жизни. Иными словами, период окупаемости – это время, в течение которого первоначальные вложения будут полностью покрыты прибылью. Срок экономической жизни – время, в течение которого объект приносит прибыль.

Например, прибыль от сдачи в аренду бизнес-центра полностью покроет первоначальные затраты на его строительство с учетом процентов по кредиту за 7 лет. Сам же бизнес-центр будет приносить прибыль в течение 15 лет. Это означает, что в течение 15 лет можно осуществлять торговую деятельность и получать доход, не производя капитальный ремонт.

После капитального ремонта или модернизации срок окупаемости, а также срок экономической жизни здания увеличивается. И, наоборот, вследствие каких-либо форс-мажорных обстоятельств (например, пожар) эти сроки уменьшаются.

Однако при расчете нормы возврата капитала по методу Ринга эти факторы практически не учитываются. Для определения срока окупаемости и, соответственно, нормы возврата капитала, используются только данные на текущий момент времени (размер капиталовложений, процентная ставка, стоимость аренды и расчетное количество лет). Поэтому этот метод невозможно применять для объектов незавершенного строительства.

Метод в оценке недвижимости

Теперь рассмотрим, как используется метод Ринга в оценке недвижимости. Для этого нам не хватает только одного показателя – рыночной стоимости. Как его рассчитать?

Для определения рыночной стоимости используются данные по аналогичным объектам недвижимости, используемым в коммерческих целях. Возможные изменения стоимости объекта недвижимости вследствие улучшения его состояния (капитальный ремонт, модернизация) или ухудшения (различные повреждения), а также прогнозы изменения цен на рынке не учитываются.

Формула расчета рыночной стоимости недвижимости методом прямой капитализации следующая:

ЧОД – чистый операционный доход;
RO – ставка рекапитализации.

ВД – валовый доход – сумма арендной платы, полученная от арендатора;
П – потери (возможные убытки вследствие ненадлежащего исполнения обязательств арендатором, а также потери от стихийных бедствий);
ОР – операционные расходы. Сюда включаются расходы, связанные с эксплуатацией. Это могут быть затраты на ремонт, коммунальные платежи, страхование объекта, налоги и др.

Преимущества и недостатки метода Ринга

Из преимуществ метода нужно отметить, прежде всего, его удобство. Формулы используются довольно простые, нет нужды прибегать к сложным математическим расчетам.

Другим достоинством является то, что при наличии большого объема информации по аналогичным сделкам можно получить достоверное значение для оценки стоимости объекта недвижимости.

1. Метод не подходит для незавершенного строительства, а также для объектов, находящихся в стадии реконструкции или модернизации до полного завершения работ.
2. Информация по реальным сделкам зачастую является конфиденциальной (это характерно для российского рынка недвижимости). В связи с этим получение данных о доходах арендодателя и расчет коэффициента рекапитализации могут вызывать затруднения.

Сравнение с другими методами

Отличительной особенностью метода Ринга является то, что анализируется определенный временной промежуток (срок окупаемости). Рассмотрим вкратце другие методы.

Метод Инвуда учитывает реинвестирование. Норма возврата капитала реинвестируется по ставке, равной доходности инвестиций. В этом случае используется так называемая аннуитетная модель, в которой сумма возмещения также остается постоянной, но включает две переменные составляющие – фактор возмещения и доходность от инвестирования. Формула для расчета ставки рекапитализации выглядит следующим образом:

RO – ставка рекапитализации;
i – безрисковая ставка доходности;
d – ставка дисконтирования;
n – количество лет.

ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта;
Sr – суммарный риск.

Тэ – срок рыночной экспозиции объекта недвижимости (в календарных месяцах).

Метод Хоскольда применяется также с учетом реинвестирования, но при этом для реинвестирования применяется безрисковая ставка. Этот метод используется, когда по первоначальным инвестициям ставка довольно высока.

Метод дисконтирования денежных потоков основывается на предположении о том, что деньги, использованные для инвестирования, со временем становятся «дешевле». При использовании данного метода применяется коэффициент дисконтирования, который рассчитывается по формуле:

r –ставка дисконтирования;
i – номер периода времени.

Таким образом, расчет процентной ставки на капитал производится с поправкой на этот коэффициент.

Как видим, из всех вышеперечисленных методов, наиболее простым является метод Ринга. Далее мы рассмотрим, как он используется на практике.

Практическое использование, примеры

Чтобы понять, как применяется метод Ринга, для начала приведем самый простой пример. Предположим, инвестор приобрел в собственность объект недвижимости стоимостью 3 375 000 руб. (45 000 $ или 1 305 000 грн.) . Ставка доходности инвестиций – 10 %. Период окупаемости составляет 9 лет.

Рассчитаем норму возврата капитала:

Теперь посчитаем ставку рекапитализации:

Далее посчитаем возврат капитала и прибыль за каждый год в таблице:

Год	Оставшаяся сумма капиталовложений, $	Возврат капитала, $	Доход от инвестиций, $	Рекапитализация, $
1	45000	5000	4500	9500
2	40000	5000	4000	9000
3	35000	5000	3500	8500
4	30000	5000	3000	8000
5	25000	5000	2500	7500
6	20000	5000	2000	7000
7	15000	5000	1500	6500
8	10000	5000	1000	6000
9	5000	5000	500	5500
Итого:	Х	45000	22500	67500

Теперь, используя полученную ставку рекапитализации, рассмотрим пример для оценки недвижимости.

Исходные данные для примера представим в таблице. Предположим, что данные взяты из открытых источников и включают информацию по аналогичным сделкам за последний год. Все данные рассчитываются также за календарный год.

Наименование параметра	Ед. изм.	Значение
Валовый доход (ВД)	$	37500
Потери (П)	$	2000
Операционные расходы (ОР)	$	9000
Ставка рекапитализации (RO)	%	21,11

ЧОД=37500-2000-9000= 1 987 500 руб. (26 500 $ или 768 500 грн.)

V=26500/21,11*100= 9 414 975 руб. (125 533 $ или 3 640 457 грн.) .

Таким образом, текущая рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 9 414 975 руб. (125 533 $ или 3 640 457 грн.) .

Заключение

Метод Ринга подходит для оценки инвестиций в готовые объекты строительства относительно небольших размеров при сроках окупаемости до 10 лет. В более долгосрочной перспективе и для оценки крупных объектов недвижимости (торгово-развлекательные центры в крупных городах, спортивные комплексы, здания вокзалов и аэропортов и др.) данный метод недостаточно эффективен, т.к. необходимо учитывать множество внешних факторов, в том числе политических и экономических, а также форс-мажор.

Для применения метода нужно располагать обширной информацией по аналогичным сделкам, при этом должна обеспечиваться максимальная «прозрачность» данных. Это касается арендной платы, коммунальных платежей и других расходов, которые уменьшают валовый доход арендодателя.

Источник