Повышение доходности от аренды

Как увеличить доходность торгового центра

Большинство действующих ТЦ не до конца реализовывают свой потенциал в плане увеличения доходности торгового центра за счет аренды. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно. Размер потенциального дохода может варьироваться от десятков и сотен тысяч до миллионов рублей каждый месяц. Это цифры, подтвержденные реальными ситуациями.

Многие владельцы без профессиональной консультации не знают, как увеличить доходность торгового центра. Для этой цели должен быть проведен комплексный анализ и, как результат, определены алгоритмы и действия, направленные на увеличение доходности.

Методы увеличения доходности торгового центра

Ниже приведем некоторые способы, лежащие на поверхности:

1. Корректировка политики формирования арендной платы:
2. Мониторинг ставок за аренду площади в определенном географическом кластере (город, район);
3. Выбор самого дееспособного и продуктивного метода создания арендной платы (процентный, фиксированный, комбинированный);
4. Алгоритм индексации арендной платы;
5. Определения возможного люфта для увеличения арендной ставки существующим арендаторам.
6. Увеличение платы за аренду квадратного метра площади за счет роста посещаемости торгового центра и последующего роста уровня продаж у арендаторов:
7. Заказ маркетинговых исследований рынка;
8. Пересмотр или точечная корректировка концепции торгового центра, основываясь на данных исследований;
9. Проведение эффективных рекламных компаний и акций.

Повышение дохода от аренды путем повышение общего уровня арендаторов ТЦ:

1. Неэффективные и, как следствие, проблемные в плане платежей арендаторы должны быть удалены. На их место нужно привлечь более платежеспособных и перспективных. Новые арендаторы адекватно воспримут повышение арендной ставки и смогут выплачивать ее в срок без задержек.
2. Организация и проведение разнообразных презентаций и конференций на временно пустующих площадях.
3. Предоставление существующим арендаторам обучающих программ и квалифицированной консультации.
4. Анализ реестра всех типов расходов, прежде всего эксплуатационных, и последующая их оптимизация.

Увеличение доходности от аренды за счет изменения подхода к планировке:

1. Продуманная и взвешенная перепланировка помещений.
2. Простаивающие площади должны быть ликвидированы. Текущее использование площадей подлежит анализу и устранению недостатков.
3. Складские помещения избыточной площади должны быть урезаны, а освободившиеся квадратные метры переданы в аренду.
4. В торговом центре не должно быть лишних мест общего пользования, коридоров и т.д.
5. Принцип расположения арендаторов изменяется в сторону более оптимального.
6. В ТЦ должны полностью отсутствовать, так называемые, мертвые зоны. Потоки людей подлежат продуманному направлению.

Увеличение доходности торгового центра может оказаться решаемой задачей, если выполнить ряд продуманных и последовательных действий, описанных выше.

Источник

Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Несмотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения этих показателей.

Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

срок окупаемости и доходности

Для того чтобы принять правильное и взвешенное решение об инвестировании в тот или иной объект недвижимости важно учитывать 11 дополнительных переменных:

Индексация ставки аренды

Условия и размер индексации ставок – важные пункты договора аренды. Уделите им внимание.

В договоре должно быть прописано: через какой период времени возможно изменение стоимости аренды, на какую величину, а также порядок уведомления сторон и оформления документов.

За период обычно принимают календарный год, а повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом.

Избегайте формулировки «по соглашению сторон». Она обязывает вас получать официальное согласие арендатора в письменной форме на изменение стоимости аренды. И конечно, арендаторы не торопятся оформлять подобные соглашения, затягивая их подписание всеми возможными способами.

Пример формулировки выгодной вам как Арендодателю:

«Размер Арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке Арендодателем не чаще одного раза в 12 месяцев, и не более чем на ____% (_________ процентов) от размера Арендной платы предыдущего года Срока аренды, путем письменного уведомления Арендатора за 30 (Тридцать) дней до даты изменения.

Стороны пришли к соглашению, что изменение размеров Арендной платы, произведенное Арендодателем в рамках, установленных настоящим пунктом, не требует заключения между Сторонами дополнительного соглашения и не являются изменением размера Арендной платы в смысле ст. 614 ГК РФ, а только определяют порядок оплаты, согласованной Сторонами Арендной платы.»

Хорошо также прописать в договоре возможность изменения ставок раньше, чем по истечению 12 месяцев в случае форс-мажоров и изменения экономической ситуации в стране. Например, при резком увеличении инфляции.

Уделив достаточное внимание условиям индексации ставок аренды, вы защитите себя и сохраните заданную норму доходности по объекту.

Сумма капиталовложений в объект перед сдачей в аренду

Посчитайте какую сумму необходимо потратить на ремонт и чистовую отделку перед сдачей помещения в аренду. Иногда ремонт в помещении, купленном в предчистовой отделке, обходится дешевле чем ремонт под нового арендатора в помещении с устаревшей отделкой и большим количеством ненужных стен и перегородок.

Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи

Обычно арендатор возмещает расходы на электроэнергию и водоснабжение, по факту потребления ресурсов. Прочие коммунальные и эксплуатационные расходы оплачивает арендодатель. К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт и услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.

Расходы на текущий и капитальный ремонт объекта

По коммерческим помещениям в многоквартирных домах расходы на капитальный ремонт включены в «платежку», распределяются равномерно, понятны и прогнозируемы. При покупке отдельно стоящего здания важно провести его аудит, чтобы определить какие вложения потребуются в будущем.

Налог на доходы и налог на имущество

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

Прочие расходы

• Расходы на страхование;
• Расходы на аренду земельного участка;
• Комиссии риелторам, юристам.

Процент простоя

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

Ставка дисконтирования

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

i – Процентная ставка;

n – Номер периода.

Ставку дисконтирования используют, чтобы учесть влияние инфляции. Например, чтобы сравнить реальную доходность по объекту в России с покупкой недвижимости в другой стране. Также чтобы сравнить инвестицию в недвижимость с другими вариантами инвестиций – более рискованными и менее рискованными.

Горизонт инвестирования и изменение стоимости объекта во времени

Горизонт инвестирования – промежуток времени, в течение которого инвестор планирует владеть объектом недвижимости. Он влияет на значение средней доходности за выбранный период и учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Например, вы покупаете объект недвижимости в новом застраивающимся районе. Где через пять лет будет открыта новая станция метро. Это событие приведет к росту стоимости вашего объекта недвижимости на 30 %. Следовательно средняя доходность объекта при горизонте инвестирования 4 года будет существенно ниже доходности при горизонте инвестирования 6 лет. При условии, что другие переменные не изменятся.

Таким образом, доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:

где OP_i – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; K_i – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VC_i – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPV_i(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPV_i(OP)) по формуле:

где N_i – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPV_i(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPV_i(OP) –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.

Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

Вы можете скачать калькулятор по ссылке

ROE (доходность на собственный капитал)

Выше мы рассмотрели расчет доходности без учета того на какие средства приобретается объект недвижимости – собственные или заемные.

При этом использование заемных средств может как повысить эффективность инвестиции, так и наоборот – понизить. А в ряде случаев и вовсе привести к отрицательным значениям доходности.

Для того чтобы учесть влияние заемных средств на эффективность инвестиции и определения доходности на вложенные собственные средства используют показатель ROE (Return on Equity).

Рассмотрим расчет показателя ROE на примере.

В бизнес-центре на продажу выставили три офиса по 30 кв.м. каждый. Стоимость всех офисов одинакова и составляет 2 250 000 рублей. Все офисы продаются с арендаторами. Арендная плата — 750 рублей за кв.м. в месяц, все коммунальные платежи арендаторы оплачивают дополнительно. Общая сумма расходов, за вычетом коммунальных платежей — 40 000 рублей в год за офис. Месяц назад вы продали однокомнатную квартиру и у вас на депозите лежит 2 250 000 руб.

В первом случае вы на все денежные средства, полученные с продажи квартиры покупаете одно офисное помещение. Доходность вашей инвестиции составит:

Во втором случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 7,5 % годовых сроком 15 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту 41 715 рублей в месяц.

Доходность инвестиции на вложенный капитал составит:

С одной стороны, среднегодовая доходность во втором случае ниже, но если учесть, что в собственности у вас становится не одно а три помещения, которые вы можете через определенный период времени продать получив дополнительную прибыль, становится очевидным преимущество покупки недвижимости с привлечением заемных средств.

Во третьем случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 9,5 % годовых сроком 10 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту составит 58 230 рублей в месяц.

Здесь доходность инвестиции на вложенный капитал уже получится отрицательной:

Доходность тесно связана с другим параметром инвестиций в недвижимость – риском.

Как правило всегда соблюдается прямая зависимость – чем выше доходность, тем выше риск и наоборот.

Так же как окупаемость и доходность, степень риска напрямую влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. О том, какие риски нужно учитывать при выборе и покупке коммерческой недвижимости и как можно ими управлять читайте в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими.

Исчерпывающую информацию, о том, что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости вы найдете в книге: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Источник

Как увеличить доход от аренды в два раза? 10 / 1907

Те, кто когда-то умно распорядился деньгами, купил квартиры для сдачи в аренду, имеет неплохое дополнение к основному доходу. Как правило, это уже состоявшиеся люди. У них есть семья, дети. И все было бы замечательно, если бы не снижение основного дохода в связи с экономическим кризисом. Стало сложно сохранить прежний уровень жизни и все чаще мучает вопрос: как увеличить арендный доход с имеющейся недвижимости?

В зависимости от готовности изменить свою жизнь, существует несколько способов увеличения арендного дохода.

Первый способ.
Самый консервативный. В любой момент позволяющий «откатить» ситуацию к прежнему уровню и не требующий от владельца серьезных усилий. Речь о посуточной сдаче квартир в аренду.
Плюсы: увеличение дохода примерно в два раза.
Минусы: у владельца появляются новые обязанности. Нужно активно рекламировать квартиры на рынке посуточной аренды, организовать регулярную уборку и ремонт квартир, организовать встречу и проводы постояльцев. Сдача квартир в аренду превратится в дополнительную работу, занимающую несколько часов в неделю. Величина оплаты за эту работу будет равна разнице между доходом от посуточной сдачи и доходом от долгосрочной сдачи квартиры. В цифрах ситауция следующая:
Предположим, у владельца имеется две квартиры в Москве стоимостью примерно 14 млн руб. каждая. Арендный доход равен 110 тыс руб. в месяц с обеих квартир. Сдавая эти же квартиры посуточно, собственник получит применно 176 тыс руб. в месяц. И это при условии, что квартиры будут пустовать не более 20% времени ежемесячно. Разница между посуточной и долгосрочной арендой составит 66 тыс. руб.
Стоит ли полученный доход дополнительных усилий или нет, каждый решает для себя самостоятельно. Но если вы считаете, что не стоит, переходите к следующему способу увеличения дохода.

Второй способ.
До этого способа нужно созреть, поскольку потребуется немалые интеллектуальные усилия, что бы продраться сквозь чащу заблуждений и стереотипов. Хотя сам способ предельно прост: продать квартиры и купить готовые коммерческие помещения с арендаторами.
Среди всего многообразия нежилых помещений, наиболее распространены офисы и торговая недвижимость. Самыми доступными по цене и выбору являются офисы. Но именно в их доступности и кроется подвох. Офисов слишком много, аренда низка, а арендаторы редко бывают надежными. Им не сложно переехать в другой офис без потери клиентуры и ущерба для бизнеса. В отличии от торговой недвижимости. Арендаторы помещений под магазины вынуждены тратить немалые деньги и время на раскрутку нового места. Одно это способно надолго привязать их к конкретной недвижимости. Поэтому, при выборе коммерческого помещения, стоит рассматривать только торговую недвижимость.
Купить такие помещения можно с доходностью, в среднем, 12% годовых. Для нашего владельца квартир это означает увеличение дохода примерно до 280 000 руб. в месяц (28 000 000 х 0,12 / 12). Почти в три раза. Очень неплохо. Но потребует работы и глубокого погружения в тему.
Кстати, сейчас, в период кризиса, можно найти торговые помещения в ближнем Подмосковье стоимостью от 8,5 млн рублей. И это с надежными арендаторами.
Но что делать тем, кому хочется большего? Им подойдет третий способ инвестирования.

Третий способ.
Позволяет не только увеличить доход, но и преумножить сумму капитала. Речь про создание торгового помещения из квартиры на первом этаже. Легким этот способ не назвать, но и доходность его существенно выше. Придется серьезно заморочиться: найти надежных подрядчиков для перевода квартиры в нежилой фонд, найти и приобрести саму квартиру, провести строительные работы и сдать готовое помещение в аренду. Этот способ позволяет создать помещение с доходностью в среднем 17,5% годовых. И это без учета удорожания самого объекта! Оно происходит за счет смены назначения помещения и доходности, превышающей рыночную.
Возращаясь к нашему примеру владельца двух квартир в Москве посмотрим, на что он мог бы рассчитывать.
Ежемесячная доходность составит примерно 400 000 руб. (28 000 000 х 0,175 / 12).
Сумма прироста капитала будет равна примерно 12 млн руб. Увеличившись с 28 до 40 млн руб. (400 000 х 12 / 0,12).
Где: «400 000 х 12» — годовой доход с аренды, а «0,12» — среднерыночная величина доходности коммерческого помещения в случае его продажи.

В заключение хотелось бы отметить несколько существенных моментов.
1. Выбирая коммерческое помещение или квартиру на первом этаже, для создания такого помещения, важно не суетиться. Очень рискованно западать на первый попавшийся вариант. Стоит внимательно изучить несколько десятков объектов прежде, чем принимать решение о покупке.
2. Продавать свои арендные квартиры нужно исключительно путем сложной сделки. Т.е. одновременно продавать квартиру и покупать нежилое помещение. Если же вы покупаете квартиру под перевод в нежилой фонд, то в цепочке сделки скорее всего будет уже три объекта: ваша квартира, квартира для перевода и альтернативная квартира прежнему владельцу для переезда на новое место жительства. При проведение сложных сделок обязательно следует пользоваться услугами надежных риелторов. Не имея опыта в этой сфере легко совершить массу досадных ошибок.
3. Став владельцем коммерческой недвижимости вы должны будете открыть ИП, расчетный счет и научиться работать с арендаторами. Все это не сложно и требует не так много времени для освоения.
4. Сроки перевода в нежилой фонд в Москве, на данный момент, составляют около двух лет. В ближайшем Подмосковье — около полугода. Это нужно учитывать при принятии решения о выборе местоположения будущего нежилого помещения.

Итак, реальный способ увеличения арендного дохода состоит в замене арендных квартир на коммерческую недвижимость. Чем больше времени и сил вы будете готовы потратить на эту операцию, тем на больший доход можете рассчитывать.

Источник