Почему недвижимость хорошая инвестиция

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Аргументы читателей Т⁠—⁠Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т⁠—⁠Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

👍 За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

👎 Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

👍 За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

👎 Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

👍 За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

👎 Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

👍 За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

👎 Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

👍 За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

👎 Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

За и против. Читатели выбирают сторону в околофинансовых спорах

Каждый кулик хвалит свое болото. Кто купил недвижимость на дне, например в 1999 году, нахваливает инвестиции в недвижимость, кто купил загородную недвижимость или квартиру на пике цен, и не может даже вернуть свои потраченные деньги, тот скромно молчит. Кто купил акции, например в 2009, заработал 1000%, а кто на пике в мае 2008 г. опять молчит..

Александр, это называется диванные инвесторы. Вместо того,чтобы признать, что некоторым просто повезло, они наоборот это транслируют как стабильность и единственный верный путь. до первого обжога. А те кто уже прогорел, уже с опытом и знают наверняка что к чему.
посмеялся с выводов некоторых как например «в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах». Автор просто не ездил по стране видимо и витает в хипстерских мечтах.

Александр, как и биткойн ))
Кто-то купил по баксу, а кто-то выкладывал по 20К.

Когда люди говорят о квартире — «я её продам», надо всегда спросить — «а кто её будет покупать?». Так как в недвиге нет «стакана» как на бирже и реестр сделок не в открытом доступе, то ориентироваться на цены с сайтов и риэлторов просто смешно — это просто хотелки продавцов, а реально все это продаваться может с хорошим дисконтом. Плюс все комментаторы за почему-то недвигу сравнивают с рынком акций РФ, хотя сейчас нет никакой проблемы выйти на любой рынок мира, хоть Венесуэлы, хоть Индии.
Самое главное в любой инвестиции — это оценка рисков. Люди так восхваляющие недвигу чаще всего вообще не знают, что это такое и всегда пользуются ошибкой выжившего (сын маминой подруги — купил за 1 копейку — продал за миллиард и т.д.).

Mikhail, Когда начинаешь читать про зарубежных брокеров — там все непросто и недешево.
Если не считать «Кипрские» компании однодневки с основателями из СНГ.

Вообще у меня есть пример знакомых с активными инвестициями в недвижимость.
Они узнали о передислокации сил военных, выкупили в поселке недвижимость недорого, сделали ремонт и сдали за безнал, почти по ценам крупных городов.
Военным пофиг — им оплачивает государство, а жить в таком «далеко» хотелось далеко не всем.
Конкуренты из местных, на момент «Ч» резко проигрывали уровнем ремонта и комфорта.

При том через 2 года они вышли из проекта, продав квартиры инвесторам (из этой части).

Дмитрий, использование инсайдерской информации на рынке ценных бумаг приравнивается к мошенничеству.
То что на рынке недвижимости пока это разрешено, говорит о незрелости рынка.
А любой незрелый рынок рискованнее любого зрелого.
Отсюда делаем простой вывод: хотите рискнуть? Выделите 10% от своего портфеля и рискуйте.
С учетом цен на недвижимость рисковать на рынке недвижимости могут очень немногие.

Дмитрий, хорошая история про российский животворящий инсайд

Дмитрий, допустим такую ситуацию, военные в последний момент передумали и передислоцировались в другой населенный пункт в 200 км от этого. И с чем в итоге остались бы Ваши инвесторы? С кучей неликвидной недвижимости и с затратами на ее ремонт.

Дмитрий, Ваш пример хороший. Знаю и другие удачные. Но они мало связаны с «инвестициями» в недвигу как видят это большинство сограждан.

Дмитрий, да порог входа там не маленький, но со стоимостью квартир сопоставимый.

Дак всё просто. Есть 2 принципиально разных определения того, что люди считают инвестицией. В первом, традиционном, инвестиция — это вложение средств, которое приносит прибыль. В этом случае квартиру можно считать инвестицией, если она приносит прибыль сверх инфляции, то есть больше 7 с копейками процентов годовых в среднем по официальным данным. Другое дело, что альтернативные инструменты могут приносить не 7, а 27, но тем не менее.
Второе определение утилитарно-бытовое, что инвестиция — это некоторый устойчивый актив, в котором можно относительно хорошо, естественно и без запар сохранить деньги. В основном подразумевают как раз это. Тут ты будешь терять деньги на разность инфляции и гармоничного роста стоимости жилья (ибо вряд ли жилье будет расти быстрее инфляции), но это «лучше» чем «лохотрон» фондового рынка, «буржуйские» банки итд с точки зрения обычных людей. да и вообще, в случае чего можно детям дать в пользование — красота!
Как-то так

Александр, все изменится когда налоги на вторую (третью и далее) квартиру станут ощутимо кушать бюджет. Они уже повышаются и ничего не остановит гос-во от того чтобы повышать их и далее. И когда за «лишние» метры начнут просить 3-5% стоимости в год (в том числе и для того чтобы загнать народ в ОФЗ и банки), — не все, но многие призадумаются — а надо ли?

Mikhail, вряд ли увеличивающиеся налоги хоть как-то понизят доходность от сдачи недвижимости. Любое увеличение расходов всегда перекладывается на конечного пользователя. Что в недвижимости, что в бизнесе, всегда. Меньше будут снимать? Сильно сомневаюсь, у меня очередь желающих не прекращается.
И нет никакой необходимости сидеть в одних и тех же метрах 20 лет и ждать обветшания. Котлован — 5 лет сдачи — продажа. И по спирали на увеличение метров.
Конечно только в недвижимости весь капитал хранить не стоит, но половину считаю вполне разумно.

PS ближнее подмск, студии, доха 10.5% чистыми с учетом коммуналки, налогов и страховки.

Mikhail, то ли еще будет. Со следующего года запретят инвестировать в акции меньше 1,4 млн и все, привет. Государству гораздо проще отобрать депозиты, вклады, акции, облигации, чем недвижимость.

С одной стороны, всегда можно уйти к иностранным брокерам, а с другой стороны, 1-1.5 миллиона как раз та сумма, с которой такой переход вообще будет иметь смысл с точки зрения тарифов и лишней запары. Да и вообще, на сколько я припоминаю, закон будет разграничивать инвесторов на категории. Те, у кого меньше 400к смогут вкладываться только в ликвидные акции РФ, как-то так. Может это и некоторое ограничение свободы, но на первое время, пока меньше 400к на счёте и нет опыта, большой проблемой не считаю)

Mikhail, А кто мешает недвижимость расписать на маму , на папу , на дочь . Если ещё прихватить ветеранов труда , платить вообще ничего не надо

Квартиры купленные в 2000м уже окупились за счёт сдачи в аренду, я уж молчу про рост стоимости с тех пор. Но больше я в такие игры не игрок, момент ушёл и вновь вернётся вряд ли. Наоборот думаю одну квартиру продать и вложить в акции. Так что да, мой опыт инвестиций в Недвижимость очень удачен, но это чистая случайность.

Инвестировать выгоднее не в жилую, а в коммерческую недвижимость

В нашей стране очень нестабильная политическая обстановка. Вложившись в акции компании можно остаться у разбитого корыта или наоборот озолотиться, если экономика внезапно начнёт расти(в чём я сомневаюсь на данный момент).
А недвижка продолжит стоять не смотря на политические волнения. И когда всё утихнет её стоимость начнёт восстанавливаться вместе с рынком.

Паша, «В нашей стране очень нестабильная политическая обстановка.»

В стране у власти 20 лет одни и те же люди, и они не собираются её отдавать. Это вы называете нестабильной политической обстановкой?

DMITRY, конечно. 20 лет это ничто, а нормального механизма смены власти нет и все в непонятках а что же будет после царя ведь наследника то нет. Могут разобраться, а могут и нет. Нет демократического института. Это и есть нестабильность. В США 300 лет меняют президентов и всем понятно примерно как всё происходит. Вот это стабильность.

Инвестирую с 2010 года.
В целом доволен — идёт стабильный денежный поток + квартиры дорожают.
Недоволен тем, что поток этот в рублях — валютные риски, поэтому присматриваюсь ещё к инвестициям в валюте (фондовый рынок)

Когда-то давно отец получил денег, достаточно для покупки недвижимости (для меня), покупки ГКО и открытия вклада, процент с которого позволял бы получать среднюю зарплату по стране. Типа сбылась мечта идиота о пассивном доходе.
Угадайте, что из этого не сожрала инфляция , и не отобрало государство?
Правильно: квартира.
Если вы живёте в стране, в которой 100 лет не было революций, конституция не меняется веками, а инфляция около 1% в год, то можно и ценными бумагами побаловаться.
Если вы родились в СССР, то сначала вложите деньги в недвижимость/землю/золото (как вариант), а если что-то останется, можете рискнуть сыграть на бирже. Так у вас хоть что-то останется.
На мой взгляд, ценные бумаги хороши лишь как потенциальная возможность обогнать инфляцию. Не более того. Трейдинг — удел единиц. Увы, Уорренов Баффетов или Соресов по пальцам одной руки можно пересчитать.
Инвестирование — в иноземные бумаги: каждый день рискуешь проснуться в стране, где запретили валюту, зарубежных брокеров, запретили вообще покупать иностранные бумаги (привет закону о неквалах). В отечественные — давайте смотреть фактам в лицо: наш рынок настолько мал, что крупный инвестор может с ним сделать всё что угодно, хоть обрушить котировки, хоть разогнать и снять сливки. И потом, вы же собираетесь держать бумаги десятилетиями? Вы знаете, в какой стране и по каким законам будете жить через 20 лет? И сколько будет стоить 1 кг сахара (например) или 1 л молока? И вы готовы откладывать каждую копейку в таких условиях? Ну-ну.

есть в недвижимости и большие плюсы и огромные минусы, но начинать надо с самого главного — изучения рынка и тщательных расчётов. Второе обязательное условие — проверка документов и продавцов. Третье — предусмотреть разные варианты — если планируется сдача, что будет, если никто не снимет. Сможете ли жить сами? Если планируется рост цен и перепродажа, что если не продать? Если не хотят снимать на долгий срок, можно ли сдать посуточно? Все эти «если» т.к. недвижимость — это надолго, а со временем рынок меняется, и иногда очень сильно. Я имел опыт продажи и сдачи квартир в Екатеринбурге/Батуми/Дубае/Праге/Манчестере и со всей ответственностью скажу, что всё совсем не просто и кидаться на первую попавшуюся рекламу точно нельзя. А самые интересные и выгодные предложения получились после тщательных поисков, выбора и переговоров. Так же скажу, что не всегда я выигрывал, бывало что терял деньги в котловане, когда застройщик пропадал. А бывало, конечно и заработать 100% годовых (если считать в долларах) при покупке в кризис. Сейчас самая большая моя проблема — вложение в отельную недвижимость — договор на 30 лет, а платят всего 4-5% годовых, хотя обещали 12%. Проблема в договоре — продать нельзя и самому жить нельзя, и сдавать самому нельзя, вот такой хомут на шее.
К вопросу об изменяющемся рынке предлагаю подумать о других странах — например Боливии/Аргентине/Украине можно заработать на сдаче в аренду 15% годовых, но там инфляция 20%. В Шанхае и Гонконге трастовые фонды с удовольствием вкладывают деньги в арендную недвижимость, которая приносит 1,5% годовых, ну а шведы предлагают ипотеку под 0%. В России всё может случиться. Ещё 3 года назад было на много выгоднее положить рубли на депозит под 10% когда аренда в Москве давала 3-4%, а цена квартир падала. Сегодня же наоборот — депозит 5% максимум, аренда подросла до 5-6% ну и цена квартир растёт уже целый год
Что касается меня — я в плюсе и в немалом, но дело не простое, и всем советую перед покупкой недвижимости хорошо подумать. Начинал я 12 лет назад с книжки Кийосаки, именно из-за него потерял деньги т.к. законы в США совсем не такие как в других странах, но именно из-за него и начал зарабатывать. Как говорится, нас бьют, мы крепчаем!

Источник