Планирование инвестиций при управлении недвижимостью

Сущность, задачи и правила инвестиционного планирования

Инвестиционное планирование – это разработка программы мероприятий или плана действий, которые позволят инвестору с максимальной эффективностью вложить имеющиеся денежные средства в существующие на финансовом рынке активы.

Планирование будущих вложений – это одна из наиболее сложных стратегических задач, без решения которой невозможно успешно заниматься инвестиционной деятельностью. Данное утверждение работает не только на микро, но и на макроэкономическом уровне. Другими словами, составлять инвестиционный план нужно любому субъекту процесса инвестирования: частному инвестору, предприятию, муниципалитету, региону и государству.

Занимаясь планированием, инвестор должен принимать во внимание текущее состояние экономики, существующую инфляцию, особенности системы налогообложения, перспективы развития финансовых рынков и другие существенные показатели.

Основные задачи

Составление инвестиционного плана предусматривает практическое решение следующих задач:

• определить потребность по привлечению в проект дополнительных источников финансирования;
• определить стратегию взаимодействия со сторонними инвесторами;
• оценить рентабельность проекта и возможность рассчитаться за привлечённый капитал;
• подготовить финансовый расчет эффективности вложений, принимая во внимание возврат заемных денег;
• разработать подробный бизнес-план, который может предоставляться для ознакомления потенциальным инвесторам.

Качественное планирование позволяет успешно решить все перечисленные задачи, в кратчайшие сроки привлечь недостающие денежные средства и запустить инвестиционный проект.

Базовые правила

Для того сделать планирование будущих капиталовложений по-настоящему эффективным, инвестору следует придерживаться свода базовых правил.

1. Прежде чем принимать конкретные решения по инвестированию денежных средств, инвестору необходимо разобраться с целеполаганием. Другими словами, он должен сформулировать четкую однозначную цель, на достижение которой будут направлены инвестиции. Без этого невозможно запустить успешный инвестиционный проект. Ведь понимание цели позволяет выбрать оптимальный способ для ее реализации.
2. Уже на начальной стадии инвестиционного планирования до старта проекта инвестору следует не только представлять себе затраты на приобретение выбранного актива. Следует смотреть на перспективу. Таким образом, можно точно спрогнозировать дальнейшие траты, которые могут понадобиться в будущем. Давайте рассмотрим пример. Если в качестве инвестиционного актива будет выбран объект недвижимости, то в дальнейшем за него нужно будет ежегодно платить налоги. В случае если инвестор вложит деньги в драгоценные металлы или произведения искусства, то у него автоматически возникнут траты, связанные с их безопасным хранением. Например, ежемесячная оплата банковской ячейки.
3. Прибыльность долгосрочных вложений будет зависеть от огромного количества переменных факторов. Инвестору следует отдавать себе отчет в том, что прошлый успешный опыт инвестирования в любой сфере может не принести желаемого эффекта при реализации следующего проекта. В такой ситуации просто необходимо уметь с помощью анализа основных тенденций развития экономики производить качественное прогнозирование инвестиций.
4. Неотъемлемой частью любого проекта является график инвестиций. То есть инвестор должен заранее определить объем трат денежных средств и распределить их по конкретным периодам осуществления вложений.
5. Риски являются составной частью процесса инвестирования. Чем продолжительнее срок окупаемости проекта, тем более рискованным он является. Таким образом, на стадии планирования обязательно нужно принимать во внимание временной фактор.

Планирование на предприятии

Перед руководством предприятия всегда стоят несколько параллельных инвестиционных проектов. В связи с этим работа по планированию одного проекта должна учитывать и все остальные. Для успешного решения такой задачи необходимо создать их иерархию. То есть следует определить какой проект является первостепенным и будет осуществляться в приоритетном порядке. Как правило, на него будет направлена большая часть инвестиционных ресурсов компании.

В каждом отдельном случае составляется свой бизнес-план. Именно на основании этого внутреннего документа и будет происходить реализация каждого из проектов. В случае когда доходность инвестиций ниже чем средняя по стране ставка банковского депозита, то бизнес-план подлежит доработке.

Проведение ранжирования инвестиционных проектов производят по нескольким ключевым параметрам. Главными из них являются сроки окупаемости и чистая приведенная стоимость.

Бизнес-план

Любой инвестиционный проект должен иметь собственный бизнес-план. Он представляет собой аналитический документ с описательной и расходной частью.

Описательная часть включает в себя характеристику компании, специфику проекта инвестирования, текущее состояние соответствующего рынка, производственную программу, особенности управленческой структуры и другие параметры.

Расчетная часть включает в себя предусмотренный объем финансирования проекта, расчеты основных финансовых индексов, показатели экономической целесообразности и эффективности.

Непосредственно перед расчетной частью, как правило, помещают таблицу, содержащую основные данные по рассматриваемому проекту. В ней содержится информация отражающая, текущую и будущую инфляцию, биржевую динамику цен на национальную валюту, ключевую процентную ставку ЦБ, кредитную ставку банка, привлеченного к финансированию проекта, ставку дисконтирования и прочие данные.

Завершает бизнес-план конкретный вывод, который показывает рентабельность и целесообразность реализации инвестиционного проекта.

Источник

Планирование инвестиционной деятельности

Юридическому либо физическому лицу, принявшему решение о создании инвестиционного проекта, либо инвестировании капитала, в постановке правильных задач и выборе подходящих для этого активов способна помочь процедура планирования.

Полноценное планирование инвестиционной деятельности позволит поставить цель, отвечающую запросам инвестора, найти необходимые инвестиционные ресурсы и выбрать подходящие для реализации этого инструменты.

Планирование инвестиционной деятельности это процедура создания, путем анализа и разработки эффективных инвестиционных процессов, выбора оптимальных объектов инвестирования, расчета необходимой инвестиционной суммы и срока вложений.

Планирование инвестиций это прогноз наиболее успешного вложения капитала. Это одна из самых сложных задач в управлении финансами.

Инвестирование являются эффективным процессом по преобразованию накопленного капитала в добавленную стоимость. Инвестиции это вовлечение накопленного капитала в реальную экономику. Как это сделать наиболее дёшево и эффективно решает процедура планирования.

Инвестиционная деятельность и её планирование подразумевает создание целого ряда более мелких планов, каждый из которых решает индивидуальную задачу.

Познакомимся с каждым из них подробнее:

• стратегический план (массивный по объему содержания и важный по сути документ, формулирующий основные инвестиционные цели, сроки их достижения, необходимые ресурсы, субъекты исполнения проекта и т.п.)
• концептуальный план (в разрезе целей выявляются и рассматриваются все варианты их решения, организации производственного и технологического процесса на производстве, анализируются сильные и слабые стороны представленных решений)
• текущий план (конкретизация в сроках, требуемых ресурсах, организация взаимодействия между всеми участниками проекта)
• оперативный план (подробный документ, характеризующейся детальностью действий по ведению инвестиционной деятельности на коротких временных промежутках).

Правила успешного планирования

Почему необходимо уделять много времени и относиться со всей важностью к процедуре стратегического планирования инвестиционной деятельности?

Это объясняется запуском процессов, которые ранее не осуществлялись, и опыт их ведения отсутствует. Результат ошибки — большие потери для инвестора.

Чтобы эти ошибки не совершать необходимо знать свод правил, позволяющих успешно планировать инвестиционный процесс:

• инвестиционный план разрабатывается на основе и с учетом стратегии развития
• инвестиции целесообразны, если покрывают темпы инфляции
• учитывать дополнительные затраты на самых ранних этапах проекта
• учитывать квалификацию рабочего персонала, а также финансовые, технологические возможности компании (речь идёт о вопросе: по силам ли организации реализовать задуманное?)
• избегать использование взаимоисключающих проектов (проекты, которые направлены на решение одинаковых проблем)
• исключение либо минимизация влияния внешних и внутренних факторов на процесс инвестирования
• анализ и исследование конъюнктуры рынков будущих проектов
• выявление потенциальных проблем по реализации инвестиций/поиск способов их решения
• расчет оптимального горизонта инвестирования
• планирование должно осуществляться на постоянной основе
• выбор целей, которые по силам организации (реальность целей)
• увеличение гибкости в составлении планов, повышение уровня компромиссов в принятии решений
• повышение сложности используемых расчётов
• использование современного программного обеспечения при расчетах и математических методов анализа.

Задачи планирования

Задачами планирования инвестиционной деятельности считают:

1. выявление необходимости в инвестиционных проектах и определение объёмов их финансирования
2. выбор источников инвестирования
3. экономическое обоснование выбранных источников
4. расчет рентабельности и эффективности будущих вложений
5. создание бизнес плана для рассматриваемых инвестиционных идей.

Этапы планирования

Стратегическое планирование инвестиций это способ определения эффективности вложений при постоянном изменении конъюнктуры рынка, влиянии внешних и внутренних факторов на производство, изменении «правил игры».

Стратегическое планирование это как остаться успешным независимо от обстоятельств.

Текущее планирование инвестиционной деятельности носит краткосрочный характер, как правило, горизонт не превышает 12 месяцев. При текущем планировании определяются инструменты инвестирования и источники их формирования, структура доходов и расходов, а также ставятся инвестиционные цели к которым необходимо придти на конец запланированного периода.

Инвестиционная деятельность компании должна соответствовать стратегии её развития и всячески ей способствовать. Однако мир инвестиций очень сложен и разнообразен и чтобы не понести убытки перед началом инвестиций необходимо всё тщательно оценить. Процедура планирования состоит из следующих этапов:

1. на первом этапе необходимо ответить на следующие вопросы и определить есть ли у предприятия необходимость в осуществлении инвестиционной деятельности? Может ли она осуществить рывок и подняться на новый уровень благодаря инвестированию? Или инвестиции необходимы для поддержания текущих объёмов производства? Подходящий ли для этого момент? Есть ли в наличии необходимые для этого ресурсы или существует возможность их привлечения?
2. далее происходит выявление всех «подводных камней» и проблемных мест способных помешать реализации инвестиционной идеи
3. формулировка стратегии по обеспечению инвестиционного проекта ресурсами для его реализации в полном объёме
4. выбор инвестиционных направлений (определение каким видам инвестиций будет отдано приоритетное значение, и какие будут использоваться)
5. создание административного звена по запуску и осуществлению проекта (организуется процесс взаимодействия всех участников проекта, разрабатывается система документооборота и отчетности о проделанной работе, создаются механизмы по решению текущих проблемных и конфликтных ситуаций, создаётся структура информационного обеспечения проекта и т.д.)

Источник

Что такое личный инвестиционный план и как его составить грамотно, четко и стратегически правильно

Инвестиции должны быть не сколько рискованными (иногда доля риска все же должна присутствовать), сколько стратегическими и грамотными. Именно поэтому я часто говорю о диверсификации, которая особенно важна, когда мы ищем ответы, что такое инвестиционный план и в чем его ключевая задача.

Прежде всего, важно понять, какие инструменты эффективны: портфельные инвестиции или покупка акций, вложения в бизнес или хайпы, а кроме этого продумать, на какой срок они подходят. Достижение жизненных целей, независимо от того, что это: покупка дивана или зимовка в Мексике требует денег. И о том, как их получить и получать на протяжении всего периода, самостоятельно составлять план или доверить это профессионалам, есть ли ограничения по стартовому капиталу — об этом и еще и о другом в статье моего GQ Blog Monitor.

Оглавление:

Что такое инвестиционный план?

Хочу сразу обратить ваше внимание, дорогие читатели, что нет одного полного понятия, которое бы описывало этот термин на все 100%. Поскольку он достаточно глобальный и касается каждого, меняется под воздействием разных факторов, принято говорить о 3-х основных направления в его объяснении:

1. личный инвестиционный план как глобальная стратегия финансового развития;
2. бизнес-план с конкретным направлением;
3. предварительное планирование вложений и прибыли по ним.

Я постоянно уточняю, что управление инвестициями — дело не просто нужное, оно крайне необходимое для вкладчиков с разными портфелями. Сложно себе представить, что вы вкладываете деньги и далее вовсе перестаете ими заниматься, забываете, в каких проектах они сосредоточены и какую прибыль приносят. Деньги любят счет, но при этом подобный план инвестиций хоть и похож на бизнес-направление, но имеет несколько принципиальных отличий.

Отличие от бизнес плана

Рассматривая базовые отличия, отмечу такие:

• бизнес-план, как правило, формируется на год, инвестиционный — на разные сроки, вплоть до месяца;
• в бизнес можно частично вносить коррективы, в инвестиционный — можно, но не рекомендуется;
• по инвестиционному плану нет консультирования и выработки рекомендаций по расходах и доходах.

Выбирая доверительное управление инвестиционным планом, эксперты помогут разобраться в том, куда лучше вкладываться и на какой период, какие доли риска в проектах и сформируют стратегию, регулярно приносящую прибыль.

Структура инвестиционного плана

Задумываясь, куда вложить деньги инвестиционного плана, стоит понять основные структурные компоненты этого документа. Хотя документом в традиционном смысле слова назвать это сложно, по сути, это хорошо оформленный, иногда даже в табличной форме, план, указывающий, сколько и куда вложить, чтобы получить прибыль.

Часто выбирают именно доверительное управление инвестиционным планом, поскольку специалисты буквально за пару дней с учетом ткущих показателей и целей составляют план, подбирают эффективные инструменты, просчитывают риски. Среди базовых компонентов выделяют:

1. Общая сумма инвестиций (если готовы увеличить ее со временем, стоит это также прописать).
2. Сроки инвестирования по каждому инструменту и суммарно.
3. Основные направления с долей риска.
4. Конкретные финансовые цели.

Предлагаю ближе познакомиться с каждым из них.

Сумма инвестиций

Нельзя вкладывать последнее, да и специалисты рекомендуют все же работать с максимально 1/5 от всего суммарного дохода. Чувство жадности еще никого не выручало, поэтому, думаю, что надо подходить с позиции «получить», а не просто «вложить». Начните с небольших сумм, поймите принцип, узнайте детальней каждый инструмент и со временем увеличивайте приобретенное. Мой совет еще и в том, что вкладывать надо то, что уже заработано, а само тело оставлять нетронутым.

Сроки инвестиций

Выбирая, куда вложить деньги инвестиционного плана, обращайте внимание не только на финансовые условия, но еще на то, сколько тот или иной инструмент работает. Всегда правильно вкладываться в проекты, которые работают неделю, месяц и больше, полугодие, год, тогда и прибыль соответственно поступает регулярно и равномерно.

Уровень риска

Этот показатель каждый выбирает для себя, но, как правило, в одном плане объединяются как консервативные способы (депозиты, ПИФы) с небольшими процентными показателями, так и с солидными — хайпы-высокодоходники, лотереи, арбитражная биржевая торговля на крупных суммах. Этот показатель сугубо индивидуальный: честно ответьте себе на вопрос: на сколько вы готовы рисковать.

Личный инвестиционный план

Комплексная система рассчитывается по строго обозначенным показателям. Грамотно сформированный бюджет инвестиционных затрат позволяет минимизировать риски и целенаправленно двигаться к цели. Документ, в котором сконцентрированы индивидуальные показатели каждого клиента, позволяет подобрать оптимальные стратегии для дальнейшего развития. Кардинально важно, он должен быть максимально честным с разных сторон: с чем заходите в инвестирование, и с той, что предлагают разные инструменты.

Поставить цель

Этот этап, как по мне, важен в разных направлениях нашей деятельности, начиная с того, когда мы задаемся вопросом, где получить пассивный доход или что такое прямые инвестиции в тот или иной бизнес. Если рассматривать это кардинально, то стоит обратить внимание на общую глобальную цель — получить профит, стать финансово независимым, позволить себе больше, чем до этого.

Но в составлении каждого конкретного плана стоит сузить цель до конкретной — накопить N-ую сумму, купить квартиру или дачу, отложить на образование и т.д. Когда активно начинается рассмотрение, куда вложить деньги инвестиционного плана, учитывайте и погрешность, а также то, что за определенный срок деньги девальвируются и теряют в цене, поэтому надо оставлять небольшой запас.

Ответить на вопросы

Комплексная разработка инвестиционного плана включает в себя ответы на несколько принципиальных вопросов. Разумеется, отвечать на них надо предельно честно, чтобы результат не заставил себя долго ждать, а риски были минимальными. Тройка важных вопросов выглядит так:

• сможете ли вы достичь своих целей за определенный период, инвестировав определённую сумму?
• сколько нужно инвестировать, чтобы достичь определенных целей?
• на какие инвестиционные инструменты падает выбор (акции, ПИФы, фонды, хайпы, депозиты в банках)?

Анализировать текущую финансовую ситуацию

Говоря об инвестиционном плане, стоит обозначить важный момент — объективно оценить свое финансовое положение и понять, где можно получить больше за счет вложений. В отличие от бизнес-плана, не надо думать, где можно проявить экономность и сдержанность, стоит просто выбрать подходящие инструменты в нашей стране или вовсе рассмотреть инвестиции за рубежом.

Текущая финансовая ситуация строится на нескольких аспектах, среди которых важен не только показатель инфляции, но еще и привязка курса нацвалюты к доллару, средняя сумма расходов за месяц, в чем и как регулярно вы будете получать выплаты. Нельзя говорить, что деньги в кошельке и на картах — это и вся финансовая ситуация.

Определить сумму регулярных инвестиций

Грамотно построенный инвестиционный портфель состоит из точно обозначенных сумм вкладов, а также включает разные инструменты, которые можно рассматривать в качестве основных. В одном из своих видео я говорила, что для хайп-индустрии рассматриваю, как правило, депозиты по 200-300 долларов.

Если вы не знаете, как определить, сколько можете вложить, предлагаю несколько вопросов, ответы помогут в этом определиться:

• Суммарный доход за месяц. Как правило, инвестиции не должны превышать 15-20% от всего профита.
• Насколько вы готовы рисковать?
• Сколько отложено для нормальной жизни?
• Сумма для достижения ключевой финансовой цели.

Помним о том, что когда рассматриваем варианты, куда вложить деньги инвестиционного плана, диверсификацию еще никто не отменял. Распределите деньги по разным направлениям и обеспечьте себя стабильной прибылью.

Определить стратегию

Стратегия формируется в зависимости от капитала, сроков работы, поставленной цели. Консервативная подразумевает небольшое количество инструментов с минимальным риском, плюс–минус одинаковыми суммами вложений на короткий и средний период. Агрессивная направлена на проекты с высокими рисками, и, что интересно, может включать как 2-3 инструмента, так и целое множество. Комбинированная стратегия сосредоточена на год и включает инструменты с разной степенью риска с небольшими равномерными суммами.

Выбрать инструменты

Прежде всего, грамотная и индивидуальная управленческая программа предусматривает то, что нужно выбрать разные инструменты:

• внутренний и внешний рынок;
• традиционные и онлайн проекты;
• подобрать варианты по суммам захода;
• определить для себя допустимую долю риска.

Функции, задачи и цели

Инвестиционный план нужен каждому, причем показательно и удобно, что можно составить, как кратковременный, так и долгосрочный. В первом случае он поможет собрать в одном месте все достойные площадки для работы и спрогнозировать прибыль. Долгосрочный включает и позицию девальвации валюты, но позволяет целенаправленно идти к четко обозначенной финансовой цели. Среди основных задач выделю такие:

• порядок во вложениях;
• стратегическое планирование прибыли;
• обеспечение детального контроля.

Цель в составлении плана — одна, но масштабная — приблизиться к конкретной обозначенной задаче, выбрав тот или иной инвестиционный проект, банковский депозит, торговлю на Форекс-рынке или криптобирже. Благо, что рабочих инструментов действительно много. А вот функции у такого документа, который можно составить самостоятельно или подойди к этому, воспользовавшись услугами профессионалов, несколько:

1. стратегическая;
2. порядка;
3. планирования и расчета.

Когда речь идет о деньгах, тем более немалых, я за то, чтобы был порядок и четко обозначенные стратегии и планы. В конце материала позволю себе резюмировать: инвестиционный план нужен и новичкам, а тем более опытным вкладчикам, чтобы не просто не потеряться в изобилии инструментов и не забыть, где и что вложено, но и четко, шаг за шагом продвигаться к цели.

Форма документа может быть разнообразной (хоть используйте мелованную доску на кухне и ежедневно вносите измененные показатели), главное – грамотный подбор, учет и контроль, диверсификация. Традиционно желаю вам, чтобы инвестиционный план не просто был грамотно и точно составлен, но и приносил реальную стабильную и ожидаемую (а то и больше) прибыль.

Источник