План помещения для бизнеса

Бизнес-план бизнес-комплекса

Инвестиции: от 9000000 руб.

Окупаемость: от 24 месяцев

Содержание

Основные цели

Основная цель бизнес-плана бизнес-центра — это постройка и сдача в аренду/продажа подходящих, удобных и оборудованных помещений под офис и торговые площадки. Сопутствующие цели:

1. Создание центра, приносящего стабильную прибыль;
2. Организация арендных помещений, для удовлетворения рынка спроса;
3. Предоставление возможности открытия собственных офисов малому бизнесу и индивидуальным предпринимателям.

Расчетная площадь для строительства будет зависеть от региона проживания, количества населения в городе, нуждаемости рынка в арендных помещениях и т.д. Эти все факторы необходимо учесть при составлении бизнес-плана. Источник денежных средств на проект — личные сбережения, кредит, взятый в банке, привлечение заинтересованных в прибыли инвесторов. Стоимость бизнес-комплекса — 250÷300 млн. рублей. Окупаемость— 2÷3 года постоянной работы. Для организации данного бизнеса наиболее предпочтительно иметь собственные наличные средства, хотя бы частично, что позволит избежать больших ежемесячных расходов на выплату кредита банку и значительно сэкономить на процентной ставке. Поэтому личные сбережения и привлечение инвесторов — предпочтительный вариант капиталовложения. При оформлении кредита на строительство в банке, следует учесть расходы на ежемесячную плату и выплату процентов по кредиту, на страхование жизни, строительства и т.п.

Основные шаги в реализации бизнес-плана

Основные шаги в реализации данного плана приведены в таблице 1. Таблица 1 — Шаги выполнения бизнес-плана

Шаг выполнения	Время выполнения
Заключение необходимых договоров (с инвестором, с банком на получение кредита)	30 дней
Зачисление и получение средств на расчетный счет	30 дней
Оформление необходимых регистрационных документов (постановка на учет в администрации, налоговом органе и т.п.)	60-120 дней
Аренда/покупка подходящей по площади и расположению территории	60 дней
Оформление документации	180 дней
Строительство	от 1 года
Монтаж оборудования и мебели	от 6 месяцев
Подбор квалифицированного персонала	30 дней
Проведение маркетинговых компаний	от 30 дней до 1 года

Общая концепция

Главное назначение бизнес-центра — это создание комфортных помещений для сдачи в аренду/продажи офисов предприятиям малого бизнеса. Сосредоточение в одном месте большого количества предпринимателей, позволяет им увеличить объем продаж на 10÷15%. Территорию для постройки такого центра необходимо подыскивать ближе к центру, где проходит вся финансовая и деловая деятельность жизни города. Благодаря удачно выбранному местоположению, можно получить постоянный поток клиентуры и помещения, сдаваемые в аренду, не будут пустовать, что крайне важно, для получения стабильного и растущего дохода для арендатора. Найти пустующую территорию для строительства в центре города по недорогой цене — довольно непростая задача. Зачастую бизнес-комплексы строятся ближе к окраине, что при грамотно организованной рекламной компании не мешает им становиться центром торговли и местом, пользующимся спросом у покупателей. Территорию можно и взять в аренду на долгий срок 30÷50 лет, что позволит сократить дополнительные расходы на приобретение земельного участка.

Успешная сдача в аренду/продажа помещений зависит от нескольких факторов, приведенных ниже:

• рядом основная транспортная магистраль города;
• наличие основных коммуникаций высокого качества (вентиляция, кондиционирование, работающие лифты, эскалаторы и т.д.);
• безлимитный высокоскоростной интернет, включая Wi-Fi;
• качественно выполненная отделка помещений;
• наличие системы безопасности (пожарная и охранная сигнализации) и квалифицированного персонала, обеспечивающего круглосуточную охрану здания.

Постройка многоэтажного здания (более 3-х этажей) потребует дополнительного оформления разрешительных документов и, следовательно, вызовет увеличение расходов. Возрастут расходы и на строительные, отделочные материалы, оборудование и т.п. Более рентабельное здание — это 2÷3 этажа, площадью около 600÷750 м 2 , разбитом на офисные помещения по 20÷50 м 2 . Архитектура самого здания и его внутренняя планировка должна быть согласно утвержденному проекту бизнес-плана. Для выбора подходящего по строению комплекса, необходимо рассмотреть несколько вариантов, разработанных архитекторами и дизайнерами с большим опытом работы и хорошими рекомендациями. На данном этапе строительства не стоит экономить, так как в будущем от этого будет зависеть доход от сдачи в аренду/продажи. В проекты могут быть представлены:

1. Помещения для офисов;
2. Помещения под торговые площадки;
3. Заведения общепита;
4. Конференц-зал;
5. Помещения для отдыха.

Еще одним важным моментом при составлении проекта — резервирование места под автомобильную парковку. Какой она будет подземной, в отдельно стоящем здании или стандартной, выбор за организатором бизнеса. Построив парковочные места для автомобилей можно резко выделиться на фоне конкурентов, так как в динамично развивающихся городах, парковка редкость. Стоит заложить в план расходов и этот дополнительный пункт. Проект по постройке бизнес-центра должен быть тщательно проработан и просчитан. Если здание будет обычным (стандартным), то оно не вызовет интерес у клиентов.

Бизнес-центр должен привлекать взгляд прохожих выделять из толпы серых обыденных зданий своей новизной, оригинальными фасадами, окнами, применением качественных современных материалов, быть необычным по архитектуре. На рынке существует много компаний, при найме которых можно построить бизнес-центр, отвечающий всем нормам и стандартам строительства, эстетическим требованиям, отличающийся уникальностью и современностью. Следует проанализировать их опыт в строительстве комплексов подобного рода. Не стоит экономить на строительной компании и выборе подрядчика! В таблице 2 приведены примерные строительные расходы на 2-х этажное здание, без учета расходов на заработную плату рабочих. Таблица 2 — Ориентировочные строительные расходы

Расходы	Цена, млн.руб
Материалы для стройки	3
Аренда спецтехники	5
Проведение коммуникационных систем	1
Оформление документов	0,5
Аренда территории, за год	0,2
Итого:	9,7

Необходимо к этим расходам прибавить еще 20÷30% на непредвиденные обстоятельства. По рекомендации специалистов, не нужно экономить на строительных материалах и работах. Чем квалифицированнее будет бригада строителей, тем лучше и качественнее будет построено здание. От всех этих факторов будет зависеть плата за аренду помещений и вследствие чего получаемый доход. Стоит учесть, что чем необычен проект, тем больше в него придется вложиться. Яркий фасад, с нестандартной формой, окна, выполненные под индивидуальный заказ, внутренняя отделка из качественных материалов все это потребует дополнительных вложений, которые следует учесть при составлении бизнес-плана. Необходимо просчитать на спрос стоит ли оснащать мебелью помещения. Этот вопрос подлежит тщательной проработке, так как можно вложиться в дорогую качественную мебель, а она не подойдет к общему стилю арендовавшего/купившего офис.

Исследование рынка

Перед постройкой здания для бизнес-центра необходимо внести расходы на проведение исследований рынка. В каждом городе, независимо от численности его населения, есть подобные центры, которые могут стать конкурентами в этой отрасли бизнеса. Поэтому стоит провести статистическое изучение таких объектов, проанализировать их, найти сильные и слабые стороны в работе. В самом начале функционирования нового комплекса, необходимо предоставлять скидки заинтересованным клиентам, постараться угадывать их пожелания и предпочтения. Необходимо, выработать собственную стратегию привлечения потока постоянных клиентов, отличную от конкурентов. Только работая с каждым из них по индивидуальной программе, можно побороть конкуренцию в данном виде бизнеса. Перед началом строительства, необходимо исследовать рынок на помещения какого класса (A, B, C) наиболее высокий спрос у бизнесменов. От этого будет зависеть стоимость отделки офисов и, следовательно, вложения будут ниже или больше. Только тщательно проанализировав рынок можно сократить расходы на простой пустых помещений. Если нанимать специалистов для данной статистической работы, то следует заложить в план расходов дополнительные 50000÷60000 рублей. Благодаря использованию в строительстве качественных материалов, работе квалифицированного персонала, оригинальности построенного здания в центре можно быстро войти в этот рынок и обогнать конкурентов. Для увеличения потока постоянных клиентов не следует пренебрегать рекламой. Благодаря грамотно проведенной рекламной компании можно сдать в аренду или продать офисные помещения до сдачи в эксплуатацию комплекса.

Инструментами рекламы могут стать:

• Реклама в местных газетах, журналах и т.п.;
• Реклама около строящегося объекта;
• Реклама на баннерах вдоль дорог;
• Реклама на собственном сайте в интернете;
• Реклама на местном радио и телевидении.

Рекламировать бизнес-центр необходимо начать во время его строительства. Как показывает практика, все площади сдаются в аренду до срока сдачи самого здания.

Финансовые расходы

При постройке бизнес-центра, оборудовании его и сдачи площадей в аренду, в бизнес-плане следует учесть расходы на налоги (на прибыль, на имущество, подоходный, НДС и др.). Данный масштабный проект потребует найма квалифицированного персонала, поэтому следует учесть расходы на оплату их труда, не следует на этом этапе экономить. Для дополнительной безопасности здание рекомендуется застраховать. Поэтому перед назначением арендной/предпродажной цены необходимо тщательно подсчитать все затраты, чтобы арендная цена смогла покрыть их все, но в то же время не была слишком завышенной. При высокой стоимости офисов, многие из них будут пустовать, в результате чего бизнес-комплекс будет нерентабельным. В таблице 3 приведены примеры стоимости арендных помещений в крупных города России. Таблица 3 —Стоимость аренды помещений в городах России

Города России	Классы, руб./м 2 , в месяц
А	В	С
Москва	5000÷50000	2000÷20000	1500÷10000
Санкт-Петербург	4500÷45000	1500÷18000	1000÷10000
Казань	3500÷35000	1500÷15000	1000÷10000

На отбор подходящего персонала с опытом работы следует отвести дополнительное время не менее 2 месяцев.

Риски

Существуют риски, такие как нестабильность экономической ситуации в стране, поэтому следует все застраховать, и постараться уменьшить их воздействие на развитие бизнеса. Организатор строительства бизнес-центра должен взять под тщательный контроль саму стройку, подрядные организации и нанятый персонал. Только постоянный контроль позволит избежать срывов сроков строительства и ввода здания в эксплуатацию, переделок после некачественных отделочных работ и т.д.

В заключении

Открытие бизнес-центров — это высокодоходный бизнес, который первоначально потребует не малых финансовых вложений, физических и моральных сил, огромного багажа знаний и переработку большого объема информации, но в дальнейшем гарантирует стабильно растущий доход, при умелом ведении бизнеса. В настоящее время бизнес на открытии подобных центров актуален и экономически востребован на рынках крупных городов. В городах с небольшой численностью населения данный вид бизнеса потребует проведение большой исследовательской работы по изучению рынка.

Примеры бизнес-планов, предлагаемые у нас, вы можете скачать бесплатно в форматах Word и Excel, а также PDF:

Источник

Как написать бизнес-план самостоятельно: пошаговая инструкция

Написать бизнес-план так, чтобы он был понятным, грамотным и с точными расчетами —для многих начинающих предпринимателей эта задача кажется невыполнимой. В статье мы доказываем, что составить бизнес-план можно и самостоятельно. Главное — знать из чего он состоит, какие должны быть в нем расчеты исходя из конкретной сферы бизнеса, учесть типичные ошибки и не повторить их.

На что обратить внимание при написании

К бизнес-планированию в предпринимательской среде неоднозначное отношение. Почему-то некоторые считают его напрасной тратой сил и времени, ведь «в реальности всё получится совсем по-другому». Бесспорно, жизнь внесёт коррективы в любой проект, и в процессе реализации он может измениться до неузнаваемости. И все же предварительная проработка проекта крайне важна. Вот почему:

• Работа над бизнес-планом структурирует информацию о проекте и в целом ваши мысли и идеи.
• Бизнес-план определяет последовательность и продолжительность этапов, что в дальнейшем упрощает контроль над проектом.
• Помогает как следует изучить свой будущий рынок и конкурентов, а значит — лучше продумать концепцию товара или услуги.
• Заставляет проанализировать риски и обдумать способы их снижения.
• Устанавливает целевые показатели проекта, а когда есть конкретная измеримая цель — её реальнее достичь.

Если вы готовите бизнес-план для себя, а не для банка или инвестора, то это не обязательно должен быть фолиант на 300 страниц. Достаточно тезисно осветить несколько основных разделов. Вот стандартные пункты, которые должны быть в любом бизнес-плане:

• Резюме или «выжимка» по проекту;
• Описание проекта и отрасли;
• Концепция продукта/услуги;
• Маркетинговый план или план продвижения;
• План производства/продаж;
• Штатное расписание;
• Финансовый план;
• Доходность и окупаемость проекта;
• Риски проекта.

Начать работу над бизнес-планом нужно со SWOT-анализа. Почитать о нем и получить больше полезной информации о тонкостях составления бизнес-плана можно здесь.

Если вам нужен бизнес-план для инвестора или, в особенности, для банка, может быть полезно нанять консультанта. Он поможет соблюсти требования по формату и расставить правильные акценты.

Основа любого бизнес-плана — это анализ рынка и финансовая модель.

О том, как проводить маркетинговое исследование, в сети есть много открытой информации. Самые распространенные ошибки, на которых многие «спотыкаются», — это отсутствие анализа конкурентов и завышение данных по рынку. Вводные о спросе и ценах — ключевые для анализа эффективности всего проекта. Поэтому, строя расчёты на некорректных данных, вы обманываете, в первую очередь, сами себя.

В каких источниках можно искать информацию? Во-первых, различные базы данных — Росстата, Федеральной таможенной службы, государственных и муниципальных закупок, а также профильные СМИ, сайты производителей, дистрибьюторов и т.д. И конечно, полевые исследования и опросы, в зависимости от масштаба и специфики проекта.

Результатом анализа рынка и конкурентов должны стать конкретные вводные для финансовой модели проекта: объем спроса, воронка продаж, продуктовая линейка и цены.

Как считать бизнес план?

Финансовая модель — это основа любого проекта. Она помогает перевести ваши планы на язык цифр, показывает, какие именно вводные и в какой степени будут влиять на прибыль по проекту, задает целевые KPI. Финансовая модель строится на базе всех тех данных, которые были собраны в процессе работы над предыдущими разделами бизнес-плана. Рынок, план продаж, штатное расписание, расходы, налоги. Результатом расчёта должен стать прогноз денежных потоков (cash flow) и доходов/расходов по проекту. Прогноз покажет, насколько проект интересен экономически, как быстро окупятся вложения и на какую прибыль вам можно рассчитывать.

Если цифры вас не устроят — это повод пересмотреть какие-то исходные параметры. Возможно, нужно попробовать обойтись меньшим числом сотрудников, или сменить локацию, или скорректировать сам продукт. Согласитесь, лучше вносить изменения заранее, а не по факту, когда будут потрачены деньги и время.

Самый простой, удобный и доступный инструмент для создания финансовой модели — это MS Excel. Но если у вас пока нет опыта финмоделирования, можно воспользоваться готовой программой, наподобие Альт-Инвест или Project Expert. В такую программу нужно будет только внести исходные данные, а все расчёты она сделает сама.

Как написать бизнес план: пошаговая инструкция

1. Резюме проекта (введение)

В вводной части нужно описать продукт (и в целом, сферу деятельности) и ситуацию на рынке, перечислить конкурентные преимущества и недостатки, кратко представить организационную структуру и распределение финансов (инвестиционных и собственных). Также можно обозначить рентабельность и ожидаемые показатели по объему и качеству работы. То есть здесь должен быть изложен в общих чертах ваш бизнес-план и желательно, чтобы он был максимально привлекателен.

2. Маркетинговая кампания

Здесь необходимо составить подробную стратегию продвижения. В нее входят: определение целевой аудитории, а также способов и стоимости привлечения клиентов, анализ рынка и конкуренции, выявление каналов продаж, обозначение этапов и сроков завоевания рынка. Важно написать ориентировочный план ваших продаж – это поможет представить возможные объемы выручки и доходов.

3. План производства товаров и услуг

Этот пункт описывает организацию производства и особенности инфраструктуры, производственные ресурсы, площади и оборудование. В нем расписывают процесс производства и методы контроля качества. Кроме того, тут нужно представить расчет вложений и амортизации. Производственный план дает возможность понять, с какой динамикой получится увеличить производство и как лучше выстроить логистику.

4. Организация рабочего процесса

Раздел посвящен организационной структуре предприятия. Тут вы пишете пошаговое руководство для всех сотрудников с указанием задач и сроков исполнения, а также распределяете полномочия и ответственность для каждого. Выстраиваете систему контроля и расписываете ожидаемые результаты от работы.

5. Описание товара/услуги

Это нужно для того, чтобы четко понимать, какой товар/услугу вы выпускаете и ориентировочно представить, как выглядят ваши потенциальные клиенты, создать картину целевой аудитории. Перед этим важно проанализировать рынок, чтобы точно знать, что вы будете поставлять уникальный товар/услугу или же будете выгодно выделяться среди конкурентов. Тут необходимо точно обозначить: чем же вы будете лучше остальных и почему клиент захочет выбрать именно вас? Очевидно, что успех в бизнесе подразумевает вашу конкурентоспособность.

6. Финансовый план

В этом разделе должна быть представлена смета с детальными расчетами себестоимости продукта или услуги, а также прибыли и убытков. Это такое доскональное планирование бюджета предприятия. Кроме того, в нем нужно оценить затраты: единовременные – на помещение и оборудование, периодические – на зарплату, аренду и иные платежи, сырье и т.д. Здесь же указывается период инвестирования (примерный), точка безубыточности и точка окупаемости.

7. Перспективы развития и прогноз рисков

Важная часть – прогнозирование результатов. Исходя из предыдущих пунктов и денежных показателей, нужно дать оценку вашему бизнесу. Сюда входит и прогноз движения финансов, и прогноз рисков. Объективный взгляд на то, каким будет проект в реальности – поможет исправить недочеты. Еще немаловажно заранее подготовить и написать способы минимизации рисков.

Типичные ошибки при составлении бизнес плана

Напоследок приведем несколько самых частых недочётов, которые встречаются в бизнес-планах. Будет полезно учесть их при работе над вашим документом, особенно если вы собираетесь отослать его потенциальным партнерам или инвесторам:

• Небрежность в оформлении. Неряшливо оформленный документ сразу же портит впечатление и о проекте, и о его инициаторе. Шрифт, абзацы, отступы, выравнивание текста, заголовки, подписи к таблицам и рисункам — все это «упаковка» для ваших идей, и она должна выглядеть профессионально.
• Слишком специфичная терминология. Обязательно включите в бизнес-план словарь используемых профессиональных терминов, без которых никак не обойтись. Но постарайтесь избегать их чрезмерного употребления.
• Перегруженность информацией. Пишите по возможности кратно и ёмко, и только о важных для понимания проекта вещах, чтобы не рассеивать внимание читающего. Детали и подробности лучше вынести в приложения.
• Много «воды». Хуже всего, если бизнес-план перегружают пустой информацией для объема и «солидности». Делать так категорически нельзя. Инвесторы ценят своё время и просто не станут тратить его на такой проект.
• Неподтвержденные или завышенные данные по рынку. Старайтесь опираться на проверенные источники информации и обязательно указывайте их в тексте бизнес-плана. Критически оценивайте собственные прогнозы, всегда обосновывайте их.
• Ошибки в расчётах. Обязательно перепроверяйте свои расчёты, а еще лучше — покажите знакомому финансисту с незамыленным взглядом. Один ум хорошо, а два, как известно, лучше.

Итак, бизнес-план будет полезен для разработки проекта любого масштаба. Он позволит превратить вашу идею в реальные цели и заранее оценить возможные риски. Удачи в планировании и реализации!

Источник