План помещений бизнес центра

Бизнес план бизнес-центра

Финансовая модель бизнес-центра

1. Краткий инвестиционный меморандум

Для крупных компаний рабочее место является местом силы. Для некоторых владельцев компаний важно создать комфортные условия для эффективной работы сотрудников, а также продемонстрировать статус и успешность организации.

Многие компании малого и среднего бизнеса арендуют офисы, потому что это дешевле.

Факторы, которые говорят в пользу инвестиций в рынок коммерческой недвижимости в России:

• рост рынка на 2-3% или 1,5 млн м² в год
• низкий порог входа на рынок, что позволяет работать небольшим компаниям
• спрос на использование офисов частными предпринимателями и фрилансерами.

В бизнес-проекте будет рассмотрен вариант небольшого бизнес-комплекса с офисной площадью 3500 м².

Срок окупаемости — 25 месяцев

Первоначальные вложения — 23 280 000 рублей

Точка безубыточности на 3 месяц

Средняя ежемесячная прибыль — 890 000 рублей

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

Основной пакет услуг:

1. Аренда офиса А и В классов.

Помещения A класса укомплектованы мебелью, офисным оборудованием и подключены к системам коммуникации АТС и интернет.

Помещения B класса включают только необходимую мебель и проведённые системы коммуникации.

Площадь арендуемых офисов 30-150 м². Допускается перепланировка помещений.

Средняя ставка аренды в центре — 700 рублей за м² в месяц. Это в два раза ниже среднерыночной цены. Ставка может меняться в зависимости от спроса клиентов на офисные помещения.

2. Оборудованный конференц-зал на 50 посадочных мест для проведения пресс-конференций, тренингов, семинаров.

3. Часть помещений на цокольном этаже 200-250 м² будет сдаваться коммерческим предприятиям: кафе, ресторан или столовая.

Центр оснащён круглосуточной системой охраны и пожарной безопасности.

В здании будет парковочные места на 30-40 машин.

Сильные стороны проекта:

Слабые стороны проекта:

• спрос на офисные площади
• большой выбор каналов продаж и форматов работы с клиентами
• адаптация к быстро меняющемуся рынку
• индивидуальный подход к клиентам

• конкуренция со стороны крупных бизнес-центров
• неквалифицированный персонал
• повреждение и выход оборудования из строя оборудования

Возможности проекта:

Угрозы проекта:

• расширение бизнеса — транспортные услуги, бизнес-хостел, коворкинг
• работа с частными и корпоративными клиентами
• возможность создания сопутствующих видов бизнеса

• высокая конкуренция
• повышение цен на коммунальные услуги
• повышение арендной платы
• расторжение договора аренды
• снижение покупательной способности корпоративного сектора

3. Описание рынка сбыта

• Совокупный объем рынка аренды офисной недвижимости в России оценивается в 300-400 млрд рублей. Например, в Москве и Московской области в 2019 году будет построено и введено в эксплуатацию 1200 объектов коммерческой недвижимости.
• В среднем эксперты оценивают рост рынка на 2-3% в год. Причем значительное повышение спроса отмечено на помещения A класса и «зеленые офисы» — высокотехнологичные «умные дома». По предположениям к 2021-22 гг. рынок офисной недвижимости может подняться на докризисный уровень и составит более 1,5 млн м² в год.
• Большую долю рынка — 35% от объёма — составляют некоммерческие, финансовые и инвестиционные компании. На втором месте — компании из сферы телекоммуникаций, медиа и IT. Третье — производственные компании и сектор услуг.
• Средняя цена аренды офисов в стране зависит от региона. В Москве и Санкт-Петербурге средняя цена аренды офиса А класса равна 24000 рублей за 1 м² в год. В других регионах ставка может быть ниже на 20-30%.

Объем рынка, потенциал роста и средние показатели цен по аренде офисных площадей — обеспечивают доходности в 20-30%. Первый доход от инвестиций в проект можно получить уже через 2-3 года.

4. Продажи и маркетинг

Основная задача арендодателя — создать комфортное и функциональное место для работы, оборудованное всем необходимым. На то, как привлечь клиентов и какую маркетинговую стратегию выбрать, влияет специфика бизнес-центра.

Целевая аудитория

• Компании-юридические лица — представители малого и среднего бизнеса, филиалы крупных корпораций, которые развивают бизнес в новом регионе. Они составляют 70-80% от объёма целевой аудитории.
• Частные предприниматели. Кроме офисных площадей, проектом предусмотрено сдача в аренду зон для коммерческих целей. Например, в бизнес-центре можно открыть кафе, салон красоты, ресторан или магазин канцелярских товаров. Объем таких клиентов составит 10-15%.
• Государственные, муниципальные и общественные организации —благотворительные фонды, образовательные учреждения, общественно-политические объединения.
• Конференц-зал можно сдавать для проведения корпоративных собраний, торжеств или пресс-конференции.

Реклама

• социальные сети, интернет рассылки
• сайт, где можно заказать функциональные помещения
• наружная реклама на баннерах и билбордах в деловой части города — на транспортных развязках, в аэропортах, на вокзалах
• публикации в деловых печатных изданиях
• предоставление площадок для конференций и выставок.

Ежемесячный рекламный бюджет проекта — 60 тысяч рублей.

5. План производства

Регистрация

Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.

Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей. Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.

Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:

1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле-продаже и свидетельство о регистрации права собственности.

2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.

3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).

4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.

5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.

6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.

7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.

На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.

Помещение

Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.

Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.

Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.

Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.

Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.

Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.

• клиентская — 40 офисных помещений площадью от 30 до 150 м²
• конференц-зал
• хозяйственно-бытовая комната
• административная — офисы персонала, помещение для охраны
• коммерческая — торговых точки, кафе, салоны связи
• стоянка на 30-40 машин.

Оборудование

1.Система вентиляции и кондиционирования.

3.Офисное оборудование для персонала (компл.).

4.Компьютерное оборудование (компл.).

5.Коммуникационное оборудование (компл.) — мини -АТС, Wi-Fi. Возможно установить сервер, для хостинга клиентов БЦ.

6.Мебель для офисов (компл.).

7.Оборудование для конференц зала.

9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).

10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.

11.Система видеонаблюдения и охраны.

В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра было удобно обеспечивать проведение каких-либо коллективных мероприятий.

6. Организационная структура

Персонал

Кол-во

Зарплата на 1 сотрудника (руб.)

Зарплата Итого (руб.)

Заместитель гендиректора по коммерческой работе с клиентами

Источник

Подробный бизнес план бизнес центра

В этом материале:

Для создания собственного дела требуются большие усилия и четко разработанный бизнес-план: бизнес-центр, учебный центр, агентство недвижимости — для всего этого нужны не только инвестиции, но и определенные знания. Это не развлекательная сфера, а серьезный бизнес-сектор, где требуется внимательно изучать каждый этап создания, прежде чем запускать новое дело.

Основная цель бизнес-центра — получить прибыль и предоставить юридическим лицам комфортные офисные помещения в аренду.

Целевая аудитория — индивидуальные предприниматели и юридические лица — руководители фирм, которым требуется офисное помещение.

Бизнес-центр предоставляет так называемые услуги B2B, то есть в этом месте вся деятельность происходит на уровне бизнеса, не предлагая при этом услуги конечным потребителям.

Все бизнес-центры разделяются на классы A, B, C и D. Класс A — это здания, расположенные в центрах городов в районе с максимально развитой инфраструктурой, все помещения оборудованы необходимыми телекоммуникационными средствами, оргтехникой, профессиональными инженерными системами. Центры с высоким классом имеют повышенную ставку аренды за 1 кв.м. Класс D — самые дешевые площади для офисов со старой сетью инженерно-технического обеспечения; здания расположены на окраине или вдали от центра города. В большинстве случаев здания бизнес-центров класса D не отвечают требованиям международных стандартов.

Услуги бизнес-центра

В первую очередь стоит определить, какие услуги предприниматель собирается предоставлять партнерам и клиентам. Первоочередная услуга, которая интересует потенциального инвестора — предоставление готовой площади для размещения офиса. В основном успех бизнес-центра закладывается в нескольких критериях:

• грамотное расположение здания — в центре города или рядом с ним;
• рядом находится удобная транспортная развязка;
• достаточная территория для парковки;
• широкая инфраструктура в районе здания;
• наличие высококачественной вентиляционной системы и коммуникаций;
• стандартная отделка и современный дизайн помещений для возможности работать в них или переделать на новую;
• обязательное наличие охранной системы и других способов для обеспечения безопасности здания.

В качестве дополнительных условий для привлечения целевой аудитории в здании могут быть размещены отдельное мини-кафе или ресторан для работников офисов, находящихся в бизнес-центре, отдельный ресепшен для приема гостей и получения корреспонденции.

Помещение для бизнес-центра

Здание и его расположение — это главные составляющие, о которых должен позаботиться предприниматель в разработке проекта перед запуском дела. Он может принять любые решения по отношению к архитектуре и планировке здания, в зависимости от своих вкусовых предпочтений. Необычный экстерьер дома может привлечь индивидуальных предпринимателей с необычными бизнес-идеями. Если бизнесмен намерен привлекать представителей строительной сферы, промышленного производства, сферы бытовых услуг, то следует остановиться на классической архитектуре.

В здании центра должны быть зоны свободной планировки для офисных помещений, конференц-зала класса VIP, отдыха, сервисного обслуживания, общественного питания. Офисные помещения должны быть разного типа, размера и планировки для предоставления выбора потенциальным арендаторам. Площади офисов — от 15 до 45 кв.м. Высота потолка в среднем 3,5 м. Окна обязательно должны быть современные и качественные, желательно с тонированными стеклами. В каждом помещении должна быть хорошая шумоизоляция.

В инженерно-техническое и охранное обеспечение здания должно входить следующее:

• современная противопожарная система безопасности, видеонаблюдение;
• качественные системы электро-, тепло- и водоснабжения;
• канализационные системы;
• системы кондиционирования воздуха и вентиляции;
• качественная цифровая связь и интернет;
• 24-часовая служба охраны, наличие автоматической системы дежурной связи.

В дополнение к этому надо отметить, что, если здание многоэтажное, наличие лифтов и эскалаторов обязательно. Кроме того, в каждом здании с несколькими офисами всегда должен быть ресепшен.

Финансовые расчеты и срок окупаемости

Чтобы открыть первый бизнес-центр, достаточно приобрести небольшое здание, которое переведено в нежилой фонд. В нем должно быть минимум 3-4 отдельных помещения, которые можно сдать в аренду инвесторам. Условия для расчетов, которые входят в бизнес план: бизнес-центр класса B; общая площадь для аренды в двухэтажном здании, не учитывая санузлы и хоз. помещения — 900 кв.м, стоимость 1 кв.м для арендаторов — 2000 руб./мес. В этом случае финансовые показатели будут такими:

• строительство здания, в том числе проведение инженерных систем — 17000000 руб. разово;
• разработка дизайн-проекта и отделка помещений — 2000000 руб. разово;
• покупка оборудования, сантехники, мебели — 1200000 руб. разово;
• оплата коммунальных счетов управляющей компании — 300000 руб. ежемесячно;
• установка пожарного и охранного оснащения — 320000 руб. разово;
• маркетинговые затраты для поиска инвесторов в первые 2-3 месяца — 190000 руб., в последующие — 80000 руб. ежемесячно;
• заработная плата 11 работникам, в том числе обслуживающему и управляющему персоналу — 430000 руб. ежемесячно.

Общие финансовые расходы на открытие бизнес-центра составят 21,44 млн. руб. Ежемесячные затраты на обслуживание здания составят 810 тыс. руб., а чистая прибыль с условием, что предприниматель нашел достаточно клиентов для аренды всего здания — 1,8 млн. Однако первый период после открытия центра часть площади будет пустовать, но их придется обслуживать.

С учетом неполной загрузки арендуемого помещения и постепенного привлечения инвесторов в течение 3-4 месяцев, срок окупаемости вложенных инвестиций составит от 15 месяцев.

На начальном этапе стоит ориентироваться на повышение качества обслуживания арендаторов, улучшение внутренней инфраструктуры. Для повышения финансового обеспечения на вырученные деньги предприниматель может открыть в собственном бизнес-центре свой офис, салон или магазин, то есть открыть новое дело.

Источник