Перепродажа недвижимости свой бизнес

Бизнес на перепродаже домов. Что такое флиппинг и как на нем заработать? на сайте Недвио

На рынке недвижимости в обороте находятся большие деньги. Предприимчивые инвесторы и риэлторы следят за тенденциями и все чаще обращают внимание на такое явление, как флиппинг. В основе этого направления находится принцип быстрой купли-продажи жилья и заработок на разнице.

Что такое флиппинг?

Флипперы вкладывают средства в недооцененные объекты недвижимости, приводят их в порядок, отбивают расходы и получают свою прибыль. Как и в любом другом виде бизнеса, в перепродаже домов действуют свои законы и принципы. Прежде чем приступить к делу, стоит разобраться в нюансах и определить возможные риски.

Причины появления

Несмотря на наличие хороших активов, в России перепродажа жилья как вид предпринимательства только набирает свои обороты. Причиной тому – действующая система налогообложения, обязывающая продавца компенсировать государству 13% от стоимости дома. Идейным вдохновителем заработка на перепродаже недвижимости стал западный рынок. Впервые подобные операции стали проворачивать в США.

В период мирового кризиса 2008 года риэлторы поняли, насколько выгодно покупать неликвидные объекты, вкладывать средства в их благоустройство и продавать после реконструкции по хорошей цене. Системная работа помогла многим агентствам выжить в то время, когда конкуренты боролись за каждого клиента, предлагая стандартные цены и условия. Со временем, флиппинг как явление, стал набирать популярность и развиваться как отдельное направление в работе с недвижимостью.

Что нужно начинающему флипперу?

Этот бизнес идеально подходит тем, кто стремится работать в удаленном режиме, путешествовать и не привязываться к ограничителям в виде заработной платы. Лучший старт сможет обеспечить себе агент или риэлтор, который уже знаком с законами ниши и готов инвестировать свой потенциал в рискованные операции.

Для запуска собственного дела предпринимателю необходимо:

1. Ориентироваться на рынке недвижимости, определять выгодную и невыгодную цену;
2. Иметь собственные инвестиции или работать с партнером, который вкладывает средства;
3. Проработать четкий план действий и установить последовательность работы;
4. Оперативно реагировать на изменения и владеть информацией;
5. Построить команду из надежных подрядчиков (ремонтники, рекламщики, юристы);
6. Установить сроки и нарабатывать базу.

Самостоятельно справиться со всем объемом задач одному человеку не под силу, поэтому в приоритете находится поиск достойных партнеров или сотрудников. Каждый отвечает за свое направление и является винтиком в механизме. Обратите внимание на то, что подобному виду предпринимательства нужна легализация.

Как выглядит схема по перепродаже домов?

Если оформить флиппинг в определенный алгоритм, то получится следующая схема:

1. Поиск «хлама» или объекта, который продается по низкой стоимости;
2. Оценка и выкуп недвижимости;
3. Быстрое приведение объекта в порядок (косметический ремонт, благоустройство приусадебного участка, установка ограждений, модернизация, проверка и доделка коммуникаций и мн. др.);
4. Реклама и поиск потенциального покупателя;
5. Оформление сделки, требующее юридического сопровождения;
6. Оплата налогов;
7. Получение и распределение прибыли, получение оборотных средств для покупки следующего дома.

Представленная модель довольно простая, но трудоемкая. Важно то, что в ее реализации весомую роль играет время. Если ремонтные работы затянутся, то изменится ценовая политика и сроки получения выгоды.

Где искать объекты для покупки и сколько можно заработать?

Основная задача флиппера – получить выгодные объекты для покупки. Это могут быть коттеджи, дачи, частные дома, таунхаусы, дуплексы, участки и т.д. Желательно, чтобы все они были расположены в местах повышенной активности, постоянного строительства и расширения инфраструктуры. К примеру, в этом отношении беспроигрышным вариантом является Москва и Московская область.

Самый высокий заработок можно получить на:

• недооцененном активе (дома в любом состоянии, которые находятся в местах, которые вскоре будут застраиваться);
• дома в «убитом» состоянии (требующие наружного и внутреннего ремонта, который лишь визуально кажется сложным и затратным);
• залоговые объекты (попадают в собственность банка и резко падают в цене. Чтобы их найти лучше действовать в частном порядке и регулярно просматривать информацию на сайтах банковских и иных учреждений);
• срочная продажа (когда хозяевам нужны деньги или они готовятся к переезду);
• проблемы с документами (имея в штате хорошего юриста, можно находить такие дома и в рамках закона улаживать проблемы с бумагами).

После оформления за дело берутся мастера, которые создают из ничего привлекательный для покупки дом.

Как повысить рыночную стоимость?

Большинство собственников не имеет времени или средств на приведение жилья в порядок. Им выгоднее продать свою недвижимость без вложений и не тратить свое время на улучшения. Этим могут воспользоваться профессионалы. Имея ресурсную базу и хорошую команду ремонтников, вы быстро преобразите жилье.

Привлекайте к сотрудничеству начинающих дизайнеров и специалистов, которые могут найти строительные материалы от прямых поставщиков. Помните о том, что на оптовой закупке обеспечивается дополнительная экономия. Сотрудничество с одним и тем же коммерческим подрядчиком даст льготы в виде приоритетного и качественного обслуживания вашего объекта.

Как известно, качественный ремонт, не значит дорогой. Создать стиль и неповторимый интерьер можно из простых вещей. Обращайте внимание на мелочи. Клиента к покупке может простимулировать вещь, которая в ваших глазах выглядит абсолютно незначительной.

Главное, применить правильную комбинацию и реализовать дизайны, которые будут соответствовать вкусам покупателей. В Америке для перепродажи стараются украсить приусадебный участок высадкой зеленых насаждений. Окрашенный забор и ухоженный газон быстро склоняют покупателя к позитивному решению.

Поиски клиента: хитрости и уловки

На этапе покупки объекта уже важно начинать поиски потенциального покупателя. Сроки в этом деле находятся в приоритете, поэтому многие агенты идут на хитрости и ухищрения. К примеру, они обзванивают людей по базе, находят заинтересованных и выставляют минимальный ценник. Затем предлагают другому клиенту цену выше, и когда он соглашается, уведомляют первого покупателя о том, что есть лицо, готовое предложить большую сумму. Методом нагнетания и повышения ажиотажа флиппер добивается максимального ценника, выше которого практически невозможно «прыгнуть».

На осмотр готового дома приглашаются подставные покупатели, которые всем своим видом показывают интерес. Это дополнительный стимул к осуществлению импульсивной покупки. Немаловажную роль играет правильно подобранная визуальная информация и реклама в проверенных источниках. Настройками рекламы в интернете и поиском клиентов может заниматься отдельный человек в штате фирмы. В отдельных случаях можно передать жилье на продажу в агентство и заработать свои комиссионные.

Масштабирование бизнеса

После отработки нескольких сделок флиппер может расширить штат и увеличить количество недвижимости в обороте. Это поможет выйти на качественно новый уровень заработка и завоевать рынок. В процессе оптимизации бизнеса нужно завязывать партнерские отношения, искать связи и своих людей, которые будут информировать о появлении новых интересных возможностей для вклада средств.

Флипперы начинают, как правило, с одного района или населенного пункта. Чтобы расшириться, обратите внимание на другие регионы и перспективы работы за границей. Обеспечьте надежный тыл в лице юристов и хороших подрядчиков. Проанализируйте конкурентов и оцените методы их продвижения. Не бойтесь тестировать различные варианты рекламы и прибегать к нестандартным подходам. Таким образом, ваш бизнес будет функционировать, как часы.

Как повысить выгоды от флиппинга?

Изначально мы говорили о том, что Россия не столь активна в отрасли купли-продажи за счет налогового бремени, которое ложится на продавца. Специалисты научились обходить этот барьер несколькими методами:

1. Получение налогового вычета (если жилье стоит меньше 3 млн. руб., то вы платите 13%, но можете получить вычет до 160 тыс. руб., а покупатель до 260 тыс. руб.);
2. Владение недвижимостью на протяжении более 3-х лет (такие собственники при совершении операций с активами не платят налог);
3. Противозаконное, но практичное уменьшение фактической стоимости (при официальном оформлении разница выплачивается наличными).

Как правило, новички работают с собственным оборотными средствами. Это небольшая сумма, которая инвестируется в объект. Увеличение оборота поможет выйти за рамки обычного гонорара.

Но не забывайте делать точный просчет. Ваш финансовый план должен быть совершенным. Учитывайте финансовые риски и планируйте, исходя из худшего расклада. Таким образом, вы сможете получить неоценимый опыт и хорошую прибыль на операциях с недвижимостью.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник

Бизнес в сфере недвижимости: как начать и зарабатывать

Как зарабатывать на недвижимости: стратегии практиков торгов по банкротству

Недвижимость как бизнес — одно из перспективных направлений инвестирования и предпринимательства с возможной чистой прибылью 30-800% уже в первый год. Как правильно начать бизнес на недвижимости, купленной у банкротов?

Содержание:

Создавать бизнес в сфере недвижимости можно по-разному, в зависимости от того, какая бизнес-стратегия вам подходит:

• разовая прибыль на недвижимости;
• или же получение пассивного дохода.

Основные бизнес-идеи с недвижимостью

Недвижимость широко используется как актив для бизнеса. Существует более десятка рабочих идей бизнеса в сфере недвижимости, которые приносят внушительную прибыль.

И все их гораздо проще реализовать с помощью торгов по банкротству.

1. Бизнес на перепродаже квартир, домов и коммерческой недвижимости.

Самая простая идея основана на покупке объекта на торгах со скидкой 50% или даже 70% от реальной рыночной стоимости с последующей перепродажей.

Сегодня процедура банкротства доступна как юридическим, так и физическим лицам, а это расширяет возможности бизнеса по недвижимости. На торгах можно купить жилье, коммерческую и производственную недвижимость.

Конечно, инвестору потребуется для начала изучить все тонкости выкупа собственности банкротов и учесть наличие конкуренции.

По мнению большинства, ликвидной можно назвать такую недвижимость, которая расположена в центральных или близлежащих к ним районах, не требует крупных вложений, ремонта, поэтому она быстро продается.

Однако в реальности всё немного сложнее…

Существует множество факторов ликвидности и источников поиска покупателей, которым будет интересна эта недвижимость. Поэтому опытный инвестор может разглядеть в серой массе невостребованных лотов ликвидный объект и отхватить его буквально за копейки!

Я знаю, о чём говорю, потому что в начале своей карьеры я купил здание завода менее, чем за 5000₽, и продал его за полмиллиона; подробнее об этом я рассказываю в этой статье:

2. Сдача коммерческого или жилого объекта в аренду.

Вариантов того, как начать такой бизнес на недвижимости, масса.

Если у предпринимателя есть стартовый капитал и минимум полгода времени, то можно построить торговый центр, склад или офисное здание. Для реализации такой бизнес-идеи нужно оформить все разрешительные документы, заказать проект, организовать строительство.

Тем интереснее выглядит альтернатива — купить на торгах коммерческую недвижимость банкрота (готовый объект) и оставить его в своей собственности, чтобы сдавать в аренду.

В этом случае на первый план выходят уже не ликвидность, а потенциальная доходность, меняются критерии выбора объекта, среди которых:

• срок окупаемости;
• востребованность у арендаторов;
• техническое состояние.

Важно сохранить баланс между объемом вложений и размером арендной платы, чтобы объект оставался привлекательным для арендаторов, конкурентоспособным и выгодным для инвестора.

Посуточная и почасовая формы аренды кажутся более выгодными (просто потому, что стоит дороже), но и риски здесь намного выше.

Если вам нужен стабильный доход, то оптимальным решением для вас будет поиск объекта для сдачи в долгосрочную аренду, например, молодой семье, студентам или приезжим рабочим.

Простая логика подсказывает, что в «проездных» городах высокий спрос на недорогое жилье, а такие объекты часто поступают на торги после банкротства различных организаций, которые обустраивали своих сотрудников в командировках или на работе вахтовым методом.

К примеру, купленное на торгах общежитие на севере нашей страны приносит мне стабильный пассивный доход, а вы можете взять на заметку мой опыт из этого видео:

3. Субаренда недвижимости коммерческого назначения.

На первый взгляд, все просто: нужно снять торговый или иной коммерческий объект как можно дешевле, чтобы потом сдать его как можно дороже. На деле бизнесмену приходится подумать, как сделать дешевый объект более привлекательным для субарендаторов.

Зато, если в вашей собственности есть крупный торговый объект, то будет выгоднее сдать его не одному, а нескольким арендаторам (такой подход практикуется в современных ТРЦ).

Бизнес по перепродаже недвижимости

Есть два основных варианта заработка.

1. Покупка объекта на стадии строительства с последующей продажей на этапе его ввода в эксплуатацию.

Такой способ активно применяется в сфере жилой недвижимости. Теоретически, купить квартиру на стадии «котлована» на треть дешевле рынка и потом найти покупателя на готовое жилье (хотя бы в черновой отделке) — это выгодный ход.

На практике нужно быть абсолютно уверенным в надежности застройщика, в ликвидности квартиры и быть готовым «заморозить» свой капитал в стройке на несколько лет.

2. Перепродажа объектов на вторичном рынке.

Здесь возможны варианты:

а) просто перепродать недвижимость, купленную по цене ниже рыночной;

Выбирая объект на торгах, не ждите сильного снижения цены, так как менее жадные конкуренты могут купить лот раньше.

Пошаговый план покупки недвижимости на торгах я даю в этой статье:

б) повысить привлекательность и доходность объекта;

Этот вариант подходит торговым площадям и офисным помещениям. Сделав перепланировку, можно разделить один крупный объект на несколько мелких, перепродавая или сдавая их в аренду.

В случае с жильем при разделении одного крупного помещения на несколько мелких требуется обеспечить в каждом из них необходимые условия для комфортного проживания.

Мало кто изучает и использует эти стратегии, а именно так я в свое время заработал 2,5 миллиона рублей, купив долю в жилом доме:

в) изменить назначение объекта;

В результате переоборудования жилья под офис или коммерческий объект стоимость недвижимости резко возрастает;

г) провести капитальный и/или косметический ремонт, перепланировку.

К примеру, можно приобрести летний домик, утеплить стены, провести отопление и сделать помещение пригодным для круглогодичного проживания. Это позволяет на порядок увеличить рыночную стоимость объекта.

Еще больше стратегий заработка на недвижимости, автомобилях, оборудовании и других объектов с торгов по банкротству мы разбираем на бесплатном мастер-классе…

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Кому подходит недвижимость как бизнес

Недвижимость — один из самых капиталоемких объектов инвестирования.

Помещения, комнаты или квартиры в небольших городах на торгах можно купить за 100-300 тысяч рублей, цены на отдельные здания начинаются от 0,5-1 миллиона рублей.

Конечно, можно использовать заёмные средства, но такой вариант принесет меньшую прибыль, к тому же вам придется перепродавать объект в кратчайшие сроки, пока выплаты по кредиту не перекрыли прибыль от сделки.

Помимо вложений вам потребуются:

• навыки участия в торгах по банкротству;
• умение анализировать рынок и конкретный лот, чтобы рассчитать цену его покупки;
• умение при минимуме исходных данных выявить ликвидный объект с небольшой конкуренцией.

Как сделать бизнес на недвижимости при небольших вложениях?

Это сложно, если действовать просто наугад, поэтому мы используем наработанные схемы и алгоритм анализа, с которым справляются даже новички, потому что они точно знают критерии выбора «золотых» лотов.

Какие квартиры покупать?

Одно- и двухкомнатные квартиры пользуются самым высоким спросом, поэтому лучше всего подходят для старта в бизнесе в сфере недвижимости. В блоге есть отдельная статья о том, как купить квартиру на торгах в 2-3 раза дешевле рыночной стоимости:

Главный совет для начинающих — не бояться покупать квартиру в неидеальном состоянии. Конечно, мы ведем речь не о ветхом жилье, непригодном для проживания.

Нужно учитывать, что несущие конструкции перепродаваемой квартиры должны быть в хорошем состоянии, то есть, мы говорим о фундаменте здания, наружных и внутренних стенах, перекрытиях.

В доме старый ремонт и мусор от прежних владельцев? Выбиты стекла? Не работает система отопления? При таких исходных данных лот может стремительно падать в цене на публичном аукционе, абсолютно не вызывая интерес у других участников торгов.

А затраты на его ремонт с лихвой отобьются с прибыли, полученной от последующей продажи.

Где обучают заработку в сфере недвижимости?

Может показаться, что перед тем, как открыть бизнес на недвижимости, купленной на аукционе, нужно потратить массу времени и средств.

На самом деле для этого не нужно идти в вуз и годами получать диплом экономиста или юриста. Всего за несколько недель можно научиться выявлять неприметные высоколиквидные лоты на торгах по банкротству, обходить конкурентов и проводить сделки с выгодой 100, 300 и даже 500%…

Запишитесь на мастер-класс, убедитесь в этом сами на реальных примерах сделок наших студентов и получите пошаговый план покупки имущества банкротов с дисконтом 50-70%!

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Источник