Организации покупающие квартиры своим сотрудникам

Работодатель покупает жилье для своих сотрудников

Нередко организации идут навстречу своим сотрудникам, приобретая для них жилье на условиях постепенного возврата денежных средств за квартиру.

Как лучше оформить все, чтобы физическим лицам и организации не пришлось платить большие налоги? Какой договор предпочесть при передаче квартир?

В случае если организация приобрела квартиру на вторичном рынке жилья или во вновь построенном доме, но уже введенном в эксплуатацию и право собственности организации на квартиру уже зарегистрировано, то с работником возможно заключение как договора купли-продажи, так и договора дарения.

Договор купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК РФ).

Согласно ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Продажа товара в рассрочку означает заключение между сторонами договора коммерческого кредита (п. 1 ст. 823 ГК РФ). Но кредит предоставляется не деньгами, а товаром — квартирой. Поэтому материальной выгоды у физического лица не возникает (ст. 212 НК РФ).

Переданное же работнику имущество остается в залоге у организации вплоть до полной его оплаты (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Что же касается права работника на имущественный вычет, то оно за ним сохраняется, так как по общему правилу работник станет собственником квартиры с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее вне зависимости от того, что квартира оплачена не полностью (ст. 551 ГК РФ).

При этом тот факт, что оплата за жилое помещение внесена лишь частично, не может быть причиной отказа в регистрации права собственности (ст. 20 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ).

В ПК РФ не содержится ограничений на предоставление имущественного налогового вычета в том случае, когда в установленном порядке зарегистрировано обременение права собственности налогоплательщика на квартиру.

Следовательно, он сможет использовать имущественный вычет в размере сумм, фактически истраченных на приобретение квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры (пп. 2 п.1 ст. 220 НК РФ).

Имущественный вычет работник может получить, только представив письменное заявление в налоговую инспекцию. Организация такие вычеты своим сотрудникам не предоставляет.

При таком оформлении сделки организации придется уплатить в бюджет НДС со всей стоимости квартиры.

Очень часто организация продает своим сотрудникам квартиры по ценам ниже рыночных. При этом налоговая инспекция в случаях, указанных в ст. 40 НК РФ, вправе проверить правильность применения цен по сделке. В соответствии с п. 1 ст. 20 НК РФ работодатель и работник не признаются взаимозависимыми лицами. Однако согласно п. 2 ст. 20 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми и в иных случаях, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг). Считаем, что существует вероятность того, что суд признает работника взаимозависимым лицом по отношению к организации.

В случае если цена сделки не соответствует рыночной, организации придется доначислить НДС и налог на прибыль исходя из реальной стоимости квартиры. Также она должна будет включить в доход работника материальную выгоду, которую он получил, сэкономив на покупке жилья.

Безвозмездная передача

Безвозмездная передача квартиры работнику оформляется договором дарения. Данный договор должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в органах регистрации прав на недвижимое имущество. Однако с точки зрения налогообложения этот вариант ни работнику, ни работодателю не выгоден.

При передаче жилья работнику безвозмездно, у организации возникает объект налогообложения по НДС. Налог рассчитывается с цены квартиры, указанной в договоре, которая должна соответствовать рыночной цене аналогичного жилья.

Квартира, полученная бесплатно, — это доход работника в натуральной форме (п. 1 ст. 210 НК РФ). Его надо включить в совокупный доход сотрудника и удержать с этой суммы налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

ЕСН на стоимость квартиры, переданной работнику безвозмездно, не начисляется.

Если организация финансирует строительство жилого дома, являясь участником инвестиционного проекта, то до введения дома в эксплуатацию продажу квартиры работнику можно оформить договором уступки, агентским договором.

Договор уступки

По условиям договора уступки организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома, и впоследствии на основании данного договора регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру.

При заключении договора об уступке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого гражданин должен передать другой стороне договора определенную денежную сумму, а эта сторона в свою очередь — уступить гражданину свое право требования передачи квартиры, основанное на договоре об инвестировании. Договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании, и к гражданину, заключившему договор об уступке права требования, переходят права лишь в том объеме, которым обладал прежний кредитор — организация-инвестор.

В силу ст. 384 ГКС РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В данном случае в таком договоре можно предусмотреть условие о рассрочке оплаты полученного права.

Налогоплательщик будет вправе заявить об имущественном налоговом вычете в части денежных средств, направляемых на строительство жилого дома (квартиры), лишь после получения им свидетельства о государственной регистрации его права собственности на эту квартиру.

Имущественный вычет будет предоставлен при подаче физическим лицом декларации в налоговый орган по месту жительства.

Если между сторонами заключен договор уступки права, то налоговые последствия будут следующими. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав, к которым согласно действующему законодательству относятся также и операции по исполнению договоров уступки права требования, признается объектом обложения НДС. При этом при первоначальной уступке налоговая база определяется как стоимость передаваемого права, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, без учета НДС, то есть НДС уплачивается со всей суммы уступаемого права (ст. 154, 155 НК РФ). При последующей уступке НДС уплачивается с разницы.

Агентский договор

Если организация планирует стать инвестором и еще не внесла инвестиции в строительство жилого дома, то между сторонами возможно заключение агентского договора, согласно которому физическое лицо (принципал) поручает организации (агенту) совершить юридические и иные действия, направленные на приобретение физическим лицом квартиры в собственность. Агент обязуется от имени и за счет принципала заключить договор на инвестирование строительства жилого дома на определенных физическим лицом условиях, профинансировать строительство, а принципал, в свою очередь, обязуется выплатить агенту вознаграждение и возместить стоимость инвестиционного взноса, оплаченного ранее агентом.

В данном случае ваша организация как агент получает посредническое вознаграждение, с суммы которого уплачивается НДС согласно ст. 156 НК РФ. С сумм инвестиционного взноса вами НДС не уплачивается, так как не происходит реализации квартиры.

Физическое лицо становится соинвестором. После сдачи жилого дома в эксплуатацию на основании заключенного от его имени договора гражданин вправе зарегистрировать на свое имя право собственности на квартиру.

При этом с имущественным вычетом по НДФЛ ситуация достаточно спорная.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ применять вычет налогоплательщик может, если выполнит три условия. Во-первых, он обязан оплатить жилье из своих средств, а не за счет работодателя или кого-либо еще. Во-вторых, продавцу недвижимости надо отдать именно деньги, так как в ст. 220 НК РФ расходы налогоплательщика должны быть обоснованы документами, «подтверждающими факт уплаты денежных средств». И, в-третьих, вычет не предоставят, если суд признает физическое лицо и продавца недвижимости взаимозависимыми лицами.

Подытоживая, выскажем собственное мнение: при приобретении квартиры сотрудникам наименее обременительным с точки зрения налогообложения для организации является вариант заключения агентского договора на стадии строительства жилого дома. Если же дом уже построен, то оптимальным для обеих сторон является договор купли-продажи квартиры в рассрочку.

Дата публикации: 10:34 07 сентября 2004

Источник

Квартира для сотрудника

Жилищная проблема волнует в настоящее время многих молодых специалистов. И случается, что в решении данной проблемы заинтересован и работодатель, которому необходимы знания и энергия таких специалистов. В итоге стороны заключают взаимовыгодные сделки: работодатель обеспечивает работника жильем, чем привлекает к долгосрочному сотрудничеству такого работника. Существует несколько вариантов обеспечения работника жильем. В рамках настоящей статьи рассмотрим наиболее распространенные варианты: приобретение квартиры в собственность организации с последующей продажей работнику в рассрочку, с передачей в безвозмездное пользование на период работы у работодателя, а также вариант, когда организация арендует квартиру для работника без приобретения ее в собственность.

Квартиры, согласно ст. 130 ГК РФ, признаются недвижимым имуществом. Переход права собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, ст. 551 ГК РФ). При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо учитывать положения §7 гл. 30 ГК РФ. Передача объекта недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Стоит обратить внимание, что за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество взимается государственная пошлина в размере 500 руб. для физических лиц и 7 500 руб. для юридических лиц. Плательщиком пошлины является лицо, которое обращается за государственной регистрацией перехода права собственности (ст. 333.17 НК РФ), то есть лицо, на которое регистрируется право собственности на недвижимость.

В отношении уплаты НДС с реализации недвижимости стоит отметить, что в настоящее время реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДС на основании пп.пп. 22 – 23 п. 3 ст. 149 НК РФ. Отметим, что к жилым помещениям ст. 16 ЖК РФ отнесены жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната. Таким образом, реализация квартир в настоящее время не подлежит налогообложению НДС.

В связи с этим напомним, что осуществление операций, подлежащих налогообложению НДС и освобожденных от налогообложения НДС, ведет к необходимости ведения раздельного учета таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ). При этом стоит отметить, что налогоплательщик вправе отказаться от вышеуказанной льготы по НДС, но только представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование (п. 5 ст. 149 НК РФ).

Далее рассмотрим порядок отражения в учете операции по приобретению квартиры в собственность организацией.

Приобретение квартиры в собственность организации

При решении вопроса о том, в составе каких активов учитывать приобретаемую организацией квартиру, необходимо исходить из цели ее приобретения.

Если квартира приобретается для последующей продажи работнику (в том числе с рассрочкой платежа), то, очевидно, такой объект не может быть принят к учету в состав основных средств, ведь в этом случае не выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». В частности, не выполняется условие, установленное пп. «в» п. 4 о том, что «организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта».

В соответствии с п. 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов», активы, предназначенные для продажи, принимаются к учету в качестве товаров (как часть МПЗ). Таким образом, если квартира приобретается для последующей продажи работнику, ее следует учесть в составе товаров на счете 41 «Товары». В этом случае квартира будет учитываться по правилам, установленным указанным ПБУ 5/01. В частности, квартира будет приниматься к учету по фактической себестоимости, равной сумме фактических затрат организации на приобретение (п.п. 5 – 6 ПБУ 5/01). К таким затратам можно отнести расходы на уплату госпошлины за госрегистрацию перехода права собственности к организации, а также, если организация обращалась к риелторам, – расходы на уплату соответствующего вознаграждения риелторам. Отметим, что все расходы, которые возникают в связи с приобретением квартиры в качестве товара до момента принятия соответствующего товара к учету, на наш взгляд, целесообразно отражать на счете 97 «Расходы будущих периодов».

Если же организация планирует приобрести квартиру для передачи сотруднику в безвозмездное пользование (например, на время работы у данного работодателя), то складывается следующая ситуация в отношении принятия такой квартиры к учету.

В соответствии с пп. «а» п. 4 ПБУ 6/01, актив принимается к учету в качестве основного средства, в частности, в случае, если он предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Если квартира приобретается для передачи в безвозмездное пользование сотруднику, ни одно из указанных условий, на первый взгляд, не выполняется. Учитывая также, что квартира в данном случае не способна приносить экономические выгоды (доход) в будущем (пп. «г» п. 4 ПБУ 6/01), существует мнение, что такие объекты «непроизводственного» назначения не являются основными средствами, а расходы на их приобретение следует сразу учитывать в составе прочих расходов, то есть отражать на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Однако стоит отметить, что хоть прямых экономических выгод от приобретения подобных объектов и нет, наличие косвенных экономических выгод все же не следует исключать. Так, мы исходим из того, что квартиры приобретаются для специалистов, труд которых компания особо ценит, в связи с чем компания и обеспечивает таких специалистов жильем. Таким образом, косвенной экономической выгодой можно считать те выгоды, которые организация получает от использования труда особо ценных специалистов. Кроме того, для того чтобы найти подобных специалистов в своем регионе, возможно, может понадобиться гораздо больше вложений, нежели обеспечить жильем имеющихся специалистов. Таким образом, выполнение условия, установленного пп. «г» п. 4 ПБУ 6/01, к такой ситуации вполне можно обосновать – организация получает экономические выгоды от использования труда специалистов, которым на время работы у работодателя предоставляет жилье. В данном случае можно также говорить о выполнении условия, установленного пп. «а» п. 4 ПБУ 6/01, об использовании объекта в деятельности организации – ведь квартиры предназначены для сотрудников организации, труд которых используется в деятельности организации. Таким образом, приобретенные объекты, хоть и косвенно, но используются в деятельности организации. Можно сказать, что целью приобретения подобных объектов является не предоставление объекта в безвозмездное пользование как таковое, а обеспечение сотрудников жильем, для того чтобы труд сотрудников можно было использовать в деятельности организации.

Учитывая приведенную аргументацию, на наш взгляд, вполне возможно обосновать вариант учета приобретенной квартиры в составе основных средств организации. Но в данном случае особое внимание следует уделить обоснованию приобретения квартиры. В частности, соответствующий иногородний сотрудник, действительно, должен обладать высокими профессиональными данными (способными приносить экономические выгоды организации). Кстати, в подтверждение нашего вывода можно также привести положения Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. Приказом Минфина РФ от 13.10.03 № 91н). В соответствии с п. 21 данных Методических указаний, основные средства разделяются в учете, в частности, в зависимости от имеющихся у организации прав на них. При этом те из них, которые принадлежат организации на праве собственности, могут включать в себя сданные в аренду, переданные в безвозмездное пользование и т.д. Как видно, Методические указания не исключают возможность учитывать объекты, передаваемые в безвозмездное пользование, в составе основных средств. Важно, каково обоснование для такой передачи. В нашем случае, как мы выяснили, это обеспечение жильем соответствующих иногородних работников, труд которых организация использует в своей деятельности. Поэтому, с нашей точки зрения, подобные объекты можно учитывать в составе основных средств.

Рассматривая проблему приобретения квартиры для последующей передачи в безвозмездное пользование, стоит также обратить внимание на следующие моменты. Во-первых, если организация списывает подобный объект в состав прочих расходов, то автоматически данный объект исключается из состава налогооблагаемой базы по налогу на имущество. А в этой части у налоговых органов могут возникнуть определенные претензии – ведь фактически объект не выбывает, а используется в деятельности организации (пусть и косвенно). Во-вторых, при передаче квартиры в безвозмездное пользование сотруднику у последнего возникает доход в натуральной форме, величина которого должна определяться исходя из рыночной стоимости арендной платы на аналогичное жилье (ст.ст. 41, 210, 211 НК РФ). Организация как налоговый агент обязана исчислить, удержать из доходов работника и уплатить в бюджет необходимую сумму налога (ст. 226 НК РФ). Таким образом, у организации возникает проблема в определении рыночного уровня арендной платы, исходя из которой необходимо удерживать сумму НДФЛ. Кроме того, в данном случае следует учитывать, что для целей налогообложения прибыли организация не сможет учесть соответствующую сумму амортизации (п. 3 ст. 256 НК РФ).

Как видно, вариант приобретения квартиры для передачи в безвозмездное пользование сотруднику вызывает немало трудностей не только в части бухгалтерского учета приобретаемого имущества, но также в части налогообложения. И связано это с тем, что подобная ситуация четко не урегулирована действующим законодательством.

Таким образом, при выборе того или иного варианта обеспечения работников жильем следует взвешивать все «за» и «против», следует учитывать не только проблемы в части бухгалтерского учета, но также возможность риска в отношении налогообложения.

Пример 1.

Организация приобретает в собственность квартиру стоимостью 2 000 000 руб. Квартира передана организации по акту приемки-передачи 01.07.08. 02.07.08 была уплачена госпошлина за госрегистрацию перехода права собственности на организацию в размере 7 500 руб. Кроме того, за услуги риелтора организация заплатила 1% от стоимости квартиры – 20 000 руб. (в т.ч. НДС в размере 3 050,85 руб.). Государственная регистрация перехода права собственности состоялась 30.07.08, на эту же дату подписан акт об оказанных услугах с риелторской организацией.

Вариант 1: квартира приобретается для последующей продажи работнику в рассрочку

Бухгалтерские проводки в данном случае будут следующие.

Дебет 002 – 2 000 000 руб. – квартира принята к забалансовому учету.

В данном случае принятая по акту приемки-передачи квартира еще не является собственностью организации, следовательно, на основании п. 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету МПЗ (утв. Приказом Минфина РФ от Минфина России от 28.12.01 № 119н) стоимость квартиры отражается за балансом.

Дебет 68, субсчет «Госпошлина» Кредит 51 – 7 500 руб. – уплачена госпошлина за госрегистрацию перехода права собственности;

Дебет 97 Кредит 68, субсчет «Госпошлина» – 7 500 руб. – госпошлина отражена в составе расходов будущих периодов.

Дебет 41 Кредит 60 – 2 000 000 руб. – квартира принята к учету в состав товаров;

Дебет 41 Кредит 60 – 16 949,15 руб. – расходы на услуги риелтора отражены в составе фактической себестоимости товара;

Дебет 19 Кредит 60 – 3 050,85 руб. – выделен НДС по услугам риелтора.

Учитывая, что реализация квартир не облагается НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, данные услуги приобретены для использования в деятельности, не подлежащей налогообложению по НДС. Следовательно, «входной» налог должен учитываться в стоимости соответствующих услуг (пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ):

Дебет 41 Кредит 19 – 3 050,85 руб. – НДС по услугам риелтора учтен в стоимости приобретаемой квартиры;

Дебет 41 Кредит 97 – 7 500 руб. – в составе стоимости квартиры учтена уплаченная госпошлина.

Вариант 2: квартира приобретается для последующей передачи ее в безвозмездное пользование работнику

Мы выяснили, что в том случае, если организация сможет обосновать необходимость приобретения квартиры для предоставления своим сотрудникам в связи с использованием их труда в деятельности компании, квартиру вполне возможно учесть в составе основных средств. Рассмотрим данный вариант на бухгалтерских проводках.

Дебет 08-4 Кредит 60 – 2 000 000 руб. – стоимость квартиры отражена в составе вложений во внеоборотные активы.

Дебет 68, субсчет «Госпошлина» Кредит 51 – 7 500 руб. – уплачена госпошлина за госрегистрацию перехода права собственности;

Дебет 08-4 Кредит 68, субсчет «Госпошлина» – 7 500 руб. – госпошлина отражена в составе расходов на приобретение основных средств.

Дебет 08-4 Кредит 60 – 16 949,15 руб. – расходы на услуги риелтора отражены в составе расходов на приобретение основных средств;

Дебет 19 Кредит 60 – 3 050,85 руб. – выделен НДС по услугам риелтора.

Дебет 08-4 Кредит 19 – 3 050,85 руб. – НДС по услугам риелтора учтен в составе расходов на приобретение основных средств.

При формировании стоимости основного средства:

Дебет 01 Кредит 08-4 – 2 027 500 руб. – квартира отражена в составе основных средств.

При передаче квартиры в безвозмездное пользование ее стоимость следует отразить на отдельном субсчете к счету 01, например, «Основные средства, переданные в безвозмездное пользование».

Далее более подробно рассмотрим вариант продажи квартиры работнику организации в рассрочку.

Продажа квартиры работнику в рассрочку

В данном случае стороны заключают между собой договор купли-продажи с условием оплаты в рассрочку. В соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. В этом случае договор считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. В данном случае следует учитывать, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 3 ст. 489, п. 5 ст. 488 ГК РФ). Заметим также, что заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа означает заключение в этой части договора коммерческого кредита (ст. 823 ГК РФ).

Рассматриваемая операция не имеет каких-либо особенностей, связанных с рассрочкой платежа, при отражении в учете. Доходы от реализации квартиры сотруднику будут признаны в составе доходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Моментом признания таких доходов следует считать момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от организации работнику (п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). На момент признания соответствующих доходов стоимость квартиры будет признана в составе расходов. Если квартира фактически передается работнику (по акту передачи) раньше момента госрегистрации перехода права собственности, то квартира не списывается с баланса организации, а учитывается на счете 45 «Товары отгруженные».

Также стоит отметить, что если из условий договора купли-продажи следует, что до момента полной оплаты квартира находится в залоге у работодателя, то после госрегистрации перехода права собственности ее стоимость следует учитывать на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».

Расчеты с работником по проданной ему квартире следует отражать с использованием счета 73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям». Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета, на указанном счете отражаются информации о всех видах расчетов с работниками организации, кроме расчетов по оплате труда и расчетов с подотчетными лицами.

Пример 2.

Воспользуемся данными примера 1 с вариантом 1.

Предположим, 01.08.08 организация подписывает со своим работником договор купли-продажи квартиры по цене 2 100 000 руб., на эту же дату подписывается акт приемки-передачи квартиры. Договор купли-продажи включает условие о рассрочке платежа: работник обязан ежемесячно не позднее последнего числа каждого месяца вносить в кассу организации 70 000 руб. в оплату стоимости квартиры. Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к работнику произошла 25.08.08. По условиям договора до момента полного погашения стоимости квартиры она находится в залоге у организации.

Дебет 45 Кредит 41 – 2 027 500 руб. – отражена отгрузка товара, право собственности на который еще сохраняется за организацией.

Дебет 73 Кредит 90-1 – 2 100 000 руб. – признана выручка от реализации квартиры работнику;

Дебет 90-2 Кредит 45 – 2 027 500 руб. – отражена себестоимость квартиры;

Дебет 008 – 2 100 000 руб. – стоимость квартиры отражена в качестве залога.

Далее ежемесячно на каждую дату фактических расчетов с работником:

Дебет 50 Кредит 73 – 70 000 руб. – в кассу предприятия внесена задолженность по оплате квартиры.

На дату внесения последнего платежа:

Кредит 008 – 2 100 000 руб. – отражено выбытие залога.

Аренда квартиры для сотрудника

Конечно, ситуация, когда организация приобретает квартиру в собственность для последующей реализации сотруднику, встречается не часто. Это «недешевое удовольствие». Чаще, для удержания своих сотрудников, компании предлагают оплачивать за них арендные платежи. Данный вариант не приводит к такому огромному единовременному оттоку оборотных средств компании.

Возможны два основных варианта съема квартиры для сотрудника:

• организация самостоятельно в качестве арендатора заключает договор аренды и, соответственно, самостоятельно производит уплату соответствующих арендных платежей;
• договор аренды заключается сотрудником, а организация компенсирует сотруднику соответствующие расходы на уплату арендных платежей.

Оба варианта приводят к возникновению у работника налогооблагаемого дохода в виде суммы оплачиваемой организацией арендной платы или компенсации расходов на аренду (ст.ст. 41, 210, 211 НК РФ). Учитывая, что источником дохода является организация-работодатель, у нее возникают обязанности налогового агента по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет соответствующей суммы НДФЛ (ст. 226 НК РФ). При рассмотрении порядка учета и налогообложения данной ситуации следует учитывать, включается ли условие об аренде квартиры (или компенсации стоимости аренды) в трудовой договор с работником.

1 ) условие об аренде квартиры (компенсации стоимости аренды) включено в трудовой договор

В таком случае, если работодатель самостоятельно заключает договор аренды и оплачивает соответствующие платежи, оплата арендной платы рассматривается как оплата труда в натуральной форме (ст. 131 ТК РФ). И в данном случае важно соблюдать ограничение: величина арендной платы не должна превышать 20% от начисленной месячной зарплаты работника. Начисление арендной платы в данном случае будет производиться с использованием счета 70 «Расчеты по оплате труда». Расходы на оплату арендной платы будут относиться на те же счета учета затрат, на которых учитывается заработная плата сотрудника.

Для целей налогообложения прибыли арендные платежи будут учитываться как расходы на оплату труда на основании пп. 25 ст. 255 НК РФ (см. также, например, Письма УФНС по г. Москве от 11.01.08 № 21-08/001105@, Минфина РФ от 08.08.07 № 03-03-06/2/149). В данном случае также следует учитывать, что с рассматриваемой «оплаты труда в натуральной форме» организации придется начислять ЕСН, пенсионные взносы (п. 1 ст. 236, ст. 237 НК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 15.12.01 № 167-ФЗ «Об обязательном пенсионном страховании в РФ»), а также страховые взносы на обязательное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний (п. 3 Постановления Правительства РФ от 2 марта 2000 г. № 184).

Пример 3.

Организация заключила договор аренды квартиры для сотрудника, в соответствии с которым ежемесячная сумма арендной платы составляет 20 000 руб. Условие о съеме квартиры для сотрудника включено в трудовой договор с ним. Ежемесячная сумма начисленной заработной платы сотрудника составляет 100 000 руб.

Ежемесячные бухгалтерские проводки будут следующие:

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 70 – 80 000 руб. – начислена заработная плата в денежной форме;

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 70 – 20 000 руб. – начислена заработная плата в натуральной форме (в виде арендной платы);

Дебет 70 Кредит 68 – 13 000 руб. – отражено удержание НДФЛ;

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 69 – 26 000 руб. – отражено начисление ЕСН по соответствующим фондам (в данном случае регрессивную шкалу не учитываем);

Дебет 69 Кредит 69 (по соответствующим субсчетам) – 14 000 руб. – отражено начисление пенсионных взносов;

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 69 – 200 руб. – отражено начисление страховых взносов от несчастных случаев (по ставке 0,2%);

Дебет 70 Кредит 76 – 20 000 руб. – отражена сумма арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю.

На дату расчетов:

Дебет 76 Кредит 51 – 20 000 руб. – отражено перечисление арендной платы арендодателю;

Дебет 70 Кредит 50 – 67 000 руб. – отражена выдача заработной платы (за вычетом всех удержаний).

Если же договор аренды заключен самим работником, а работодатель компенсирует стоимость арендной платы денежными средствами, то при включении такого условия в трудовой договор соответствующая компенсация будет также считаться частью заработной платы сотрудника, выплачиваемой в денежной форме. Все налоги в данном случае уплачиваются в порядке, указанном выше.

2) Условие об аренде квартиры (компенсации стоимости аренды) не включено в трудовой договор

В данном случае речь идет об оплате в пользу работников соответствующих услуг. Работник также получает доход в натуральной форме, но не в качестве оплаты труда, а в виде стоимости оплаченных за него услуг. Таким образом, объект налогообложения по НДФЛ также образуется, и организация обязана из любых доходов, выплачиваемых работнику, удержать соответствующий НДФЛ.

Расходы на оплату арендной платы в таком случае не учитываются при налогообложении прибыли на основании п. 29 ст. 270 НК РФ. В связи с этим на сумму арендной платы не будут начисляться ЕСН и пенсионные взносы (п. 3 ст. 236 НК РФ). Однако освобождение от уплаты страховых взносов от несчастных случаев для такой ситуации не предусмотрено (см. Перечень выплат, на которые не начисляются страховые взносы в ФСС РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.07.99 № 765).

Для целей бухгалтерского учета расходы на оплату арендной платы в рассматриваемой ситуации, с нашей точки зрения, следует рассматривать как прочие расходы.

Пример 4

Воспользуемся данными предыдущего примера, но предположим, что условие об оплате арендной платы за сотрудника не включено в трудовой договор с ним. Сумма начисляемой заработной платы составляет те же 100 000 руб.

Ежемесячные бухгалтерские проводки будут следующие:

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 70 – 100 000 руб. – начислена заработная плата в денежной форме;

Дебет 70 Кредит 68 – 13 000 руб. – отражено удержание НДФЛ;

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 69 – 26 000 руб. – отражено начисление ЕСН по соответствующим фондам (в данном случае регрессивную шкалу не учитываем);

Дебет 69 Кредит 69 (по соответствующим субсчетам) – 14 000 руб. – отражено начисление пенсионных взносов;

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 69 – 200 руб. – отражено начисление страховых взносов от несчастных случаев (по ставке 0,2%);

Дебет 91-2 Кредит 76 – 20 000 руб. – отражено начисление арендной платы;

Дебет 70 Кредит 68 – 2 600 руб. (20 000 руб. × 13%) – отражено удержание НДФЛ с дохода в натуральной форме;

Дебет 91-2 Кредит 69 – 40 руб. (20 000 руб. × 0,2) – отражено начисление страховых взносов от несчастных случаев на сумму арендной платы.

На дату расчетов:

Дебет 76 Кредит 51 – 20 000 руб. – отражено перечисление арендной платы арендодателю;

Дебет 70 Кредит 50 – 84 400 руб. – отражена выдача заработной платы (за вычетом всех удержаний).

Если же в рассматриваемой ситуации организация будет компенсировать работнику соответствующие расходы на аренду жилья, то выплата таких доходов работнику также будет приводить к необходимости исчислять и удерживать НДФЛ. В целом, ситуация будет аналогична рассмотренной в примере 4. Но только для учета расчетов с работников по выплате ему компенсации следует использовать счет 73.

В заключение отметим, что в рамках данной статьи мы, кончено, рассмотрели не все возможные случаи обеспечения сотрудников жильем – мы постарались коснуться наиболее распространенных. На основании имеющейся информации приходится признать, что вариант с предоставлением жилья в безвозмездное пользование сотрудникам является наиболее «проблематичным» как с точки зрения бухгалтерского учета, так и с точки зрения налогообложения. В любом случае при выборе окончательного варианта стоит уделить особое внимание не только наличию налоговой базы по НДФЛ у работника, но и налоговой нагрузке на саму компанию.

Источник