Определение доходности объектов недвижимости

Анализ доходности недвижимости для целей управления.

4.1 Изучение данного вопроса начните с определения понятия «управленческое решение». Управленческое решение по отношению к недвижимости – это выбор способа воздействия субъекта управления на объект управления, обеспечивающего наибольшую эффективность использования недвижимости в соответствии с целями управления.

Существует классификация управленческих решений по различным признакам:

— по уровню инстанции (высший, средний, низший);

— по решаемым задачам (информационные, организационные, оперативные);

— по принципам выработки решений (алгоритмический, эвристический);

— по методам обоснования (аналитический, статистический, математический программирования, игровой);

— по исходной информации (полная или определенная, неполная или неопределенная, а также вероятностная);

— по сфере действия (экономическая, социальная, техническая, технологическая);

— по продолжительности реализации (перспективные и оперативные);

— по форме представления (приказ, распоряжение, план, программа, стратегия, инструкция);

— по значимости (значимые, незначимые);

— по способу оценки эффективности (однокритериальные многокритериальные).

Разберитесь также в процедуре принятия управленческого решения, приведенной в таблице 5:

Таблица 5

Этапы принятия управленческих решений

1. Подготовка к разработке управленческого решения
1.1. Выделение проблемы
Получение информации о ситуации	Предварительная формулировка задачи (проблемы)	Определение целей
1.2. Анализ и изучение проблемы
Анализ ситуации и оценка имеющихся возможностей для решения проблемы (материальных, технических, трудовых)	Выбор критерия оценки эффективности решения	Точная постановка задачи
2. Разработка и обоснование управленческого решения
2.1. Разработка альтернативных вариантов
Разработка сценариев развития ситуации	Генерирование альтернативных вариантов	Отбор основных вариантов
2.2. Оценка альтернативных вариантов
Выбор методов оценки альтернатив	Анализ альтернативных вариантов	Сопоставление вариантов
3. Принятие и реализация управленческого решения
Принятие решения и организация работ по реализации принятого решения	Контроль за исполнением принятого решения	Анализ результата

Эффективность управленческого решения во многом зависит от грамотного экономического обоснования этого решения. Принятие управленческого решения в сфере недвижимости обосновывается, прежде всего, выбором варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

4.2. Определяя наиболее эффективное использование (НЭИ) как максимально прибыльный способ использования недвижимости в рамках законности и существующих рыночных условий, опирайтесь на знания Международных стандартов оценки, где под НЭИ понимается наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, что дает максимальную стоимость оцениваемой недвижимости. Студенты должны показать многогранную и сложную сущность НЭИ, являющуюся результатом тщательного анализа характеристик объекта, окружающей среды, состояния спроса и предложения на рынке недвижимости, динамики цен и много другого. Алгоритм анализа НЭИ приводится на рисунке 5.

Рис.5. Алгоритм анализа наилучшего и наиболее эффективного

использования объекта недвижимости

Рассмотрите последовательность анализа НЭИ, пользуясь алгоритмом более подробно. Во-первых, отметьте наиболее важные факторы НЭИ, потенциал местоположения, ресурсное качество участка, состояние рыночного спроса, финансовую и технологическую осуществимость. Во-вторых, рассмотрите варианты использования недвижимости: НЭИ земли как свободной и НЭИ земли с улучшениями. Критерий НЭИ участка как свободного — это максимальная остаточная стоимость земли. Критерий НЭИ улучшений — это максимальная стоимость объекта с учетом затрат на его модернизацию или перепрофилирование.

Резюмируя сказанное, еще раз подчеркните, что именно анализ НЭИ лежит в основе принятия стратегического решения в управлении объектом недвижимости и позволяет найти наиболее прибыльный способ использования недвижимости.

3. Наиболее эффективное использование недвижимости предполагает анализ доходности объектов.

В управлении недвижимостью принято считать, что арендная плата является основным источником доходов, приносимых объектом. Поэтому когда речь идет о доходах, генерируемых объектом недвижимости, имеется в виду арендная ставка.

Рассмотрите показатели доходности объекта недвижимости:

1.Потенциальный валовой доход (ПВД) /Potential Gross Income(PGI).

Это ожидаемый доход, который может быть получен от основного вида деятельности – от сдачи объекта или его части в аренду. При расчете ПВД надо иметь в виду, что часть договоров аренды может быть уже заключена по оговоренной арендной ставке — контрактной, а часть только предполагается заключить, как правило, по рыночной ставке. Поэтому ПВД рассчитывается как сумма произведений сданных в аренду площадей (в метрах) на ежемесячную контрактную арендную ставку и количества планируемых к сдаче в аренду площадей на рыночную арендную ставку.

ПВД =/(S а. х r контр) .+ (S па * r рын.)/х12 .

2.Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) /Effective Gross Income (EGI).

Это доход, получаемый при полном функционировании объекта, как от основного вида деятельности, так и от дополнительных услуг, с учетом потерь от незанятости и неплатежей.

ПВД = ПВД- потери + дополн. доходы.

Для определения величины потерь дохода рассчитываются коэффициент неплатежей:

Коэффициент незанятости площадей (vacancy rate) рассчитывается по формуле:

K_нз= D_п

Необходимо отметить, что ПВД и ДВД для управленцев имеют разное значение. ПВД — определяет планку качества управления недвижимостью и является стратегической задачей. ДВД — определяет величину дохода от объекта и является тактической задачей. Поэтому трудно переоценить усилия владельцев недвижимости направленные на прогнозирование размеров арендных ставок и потерь

3.Чистый операционный доход (ЧОД) / Net Operation Income (NOI).

Это действительный (эффективный) доход за вычетом всех расходов на обеспечение нормального функционирования объекта недвижимости.

где ОР — операционные расходы – периодические фактические расходы по объекту;

W – затраты на капитальный ремонт;

где с — удельные операционные расходы в месяц.

Рассмотрите виды операционных расходов. Покажите состав постоянных и переменных расходов, а также расходов на замещение.

В российской хозяйственной практике до сих пор нет четкого разделения этих расходов на постоянные и переменные, поэтому и в управлении недвижимостью применяется разделение на условно постоянные и условно переменные расходы. Прокомментируйте их, пользуясь таблицей 6.

Деление затрат на условно постоянные и условно переменные

Вид расходов	Постоянные Ес	Переменные Еv
Налоги	На недвижимость	На заработную плату персонала
Страховка	Страховка	—
Управление	Управленческий учет	Управляющий с накладными расходами
Бухгалтерские и юридические услуги	Бухгалтерский учет основных фондов и постоянные платежи	Бухгалтерские и юридические услуги по аренде и родряду
Маркетинг и работа с арендаторами	Исследование рынка и рекламы	Работа по удержанию арендаторов
Энергоснабжение	Аварийное теплоснабжение здания	Теплоснабжение арендуемых помещений
Электроснабжение
Газоснабжение
Коммунальные услуги	Водоснабжение
Канализация
Вывоз мусора
Надбавки за перерасход ресурсов
Эксплуатация	Уборка территории	Вентиляция, кондиционирование
Расходные материалы
Обслуживание лифтов
Дезинсекция
Уборка помещений
Техническое обслуживание	Отложенный ремонт кровли, теплосетей, фасада, ограждения	Мелкий и отложений ремонт облицовки, оборудования и сетей
Обеспечение безопасности	Автоматизированная система оповещения	Служба безопасности
Надбавки за сверхурочные услуги
Прочие расходы (из прочих доходов)	Обслуживание рекламных носителей	—
Обслуживание телесетей
Энергоснабжение и ремонт автостоянки и торговых площадок
Обслуживание мастерских
Другое

4.Денежный поток до налогообложения, доход на собственный капитал (ДСК) /Before –Tax Cash Flow (BTCF)

ДПН = ЧОД — расходы по обслуживанию долга.

Расходы по обслуживанию долга представляют собой выплаты по ипотечному кредиту.

Источник

Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Несмотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения этих показателей.

Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

срок окупаемости и доходности

Для того чтобы принять правильное и взвешенное решение об инвестировании в тот или иной объект недвижимости важно учитывать 11 дополнительных переменных:

Индексация ставки аренды

Условия и размер индексации ставок – важные пункты договора аренды. Уделите им внимание.

В договоре должно быть прописано: через какой период времени возможно изменение стоимости аренды, на какую величину, а также порядок уведомления сторон и оформления документов.

За период обычно принимают календарный год, а повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом.

Избегайте формулировки «по соглашению сторон». Она обязывает вас получать официальное согласие арендатора в письменной форме на изменение стоимости аренды. И конечно, арендаторы не торопятся оформлять подобные соглашения, затягивая их подписание всеми возможными способами.

Пример формулировки выгодной вам как Арендодателю:

«Размер Арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке Арендодателем не чаще одного раза в 12 месяцев, и не более чем на ____% (_________ процентов) от размера Арендной платы предыдущего года Срока аренды, путем письменного уведомления Арендатора за 30 (Тридцать) дней до даты изменения.

Стороны пришли к соглашению, что изменение размеров Арендной платы, произведенное Арендодателем в рамках, установленных настоящим пунктом, не требует заключения между Сторонами дополнительного соглашения и не являются изменением размера Арендной платы в смысле ст. 614 ГК РФ, а только определяют порядок оплаты, согласованной Сторонами Арендной платы.»

Хорошо также прописать в договоре возможность изменения ставок раньше, чем по истечению 12 месяцев в случае форс-мажоров и изменения экономической ситуации в стране. Например, при резком увеличении инфляции.

Уделив достаточное внимание условиям индексации ставок аренды, вы защитите себя и сохраните заданную норму доходности по объекту.

Сумма капиталовложений в объект перед сдачей в аренду

Посчитайте какую сумму необходимо потратить на ремонт и чистовую отделку перед сдачей помещения в аренду. Иногда ремонт в помещении, купленном в предчистовой отделке, обходится дешевле чем ремонт под нового арендатора в помещении с устаревшей отделкой и большим количеством ненужных стен и перегородок.

Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи

Обычно арендатор возмещает расходы на электроэнергию и водоснабжение, по факту потребления ресурсов. Прочие коммунальные и эксплуатационные расходы оплачивает арендодатель. К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт и услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.

Расходы на текущий и капитальный ремонт объекта

По коммерческим помещениям в многоквартирных домах расходы на капитальный ремонт включены в «платежку», распределяются равномерно, понятны и прогнозируемы. При покупке отдельно стоящего здания важно провести его аудит, чтобы определить какие вложения потребуются в будущем.

Налог на доходы и налог на имущество

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

Прочие расходы

• Расходы на страхование;
• Расходы на аренду земельного участка;
• Комиссии риелторам, юристам.

Процент простоя

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

Ставка дисконтирования

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

i – Процентная ставка;

n – Номер периода.

Ставку дисконтирования используют, чтобы учесть влияние инфляции. Например, чтобы сравнить реальную доходность по объекту в России с покупкой недвижимости в другой стране. Также чтобы сравнить инвестицию в недвижимость с другими вариантами инвестиций – более рискованными и менее рискованными.

Горизонт инвестирования и изменение стоимости объекта во времени

Горизонт инвестирования – промежуток времени, в течение которого инвестор планирует владеть объектом недвижимости. Он влияет на значение средней доходности за выбранный период и учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Например, вы покупаете объект недвижимости в новом застраивающимся районе. Где через пять лет будет открыта новая станция метро. Это событие приведет к росту стоимости вашего объекта недвижимости на 30 %. Следовательно средняя доходность объекта при горизонте инвестирования 4 года будет существенно ниже доходности при горизонте инвестирования 6 лет. При условии, что другие переменные не изменятся.

Таким образом, доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:

где OP_i – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; K_i – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VC_i – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPV_i(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPV_i(OP)) по формуле:

где N_i – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPV_i(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPV_i(OP) –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.

Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

Вы можете скачать калькулятор по ссылке

ROE (доходность на собственный капитал)

Выше мы рассмотрели расчет доходности без учета того на какие средства приобретается объект недвижимости – собственные или заемные.

При этом использование заемных средств может как повысить эффективность инвестиции, так и наоборот – понизить. А в ряде случаев и вовсе привести к отрицательным значениям доходности.

Для того чтобы учесть влияние заемных средств на эффективность инвестиции и определения доходности на вложенные собственные средства используют показатель ROE (Return on Equity).

Рассмотрим расчет показателя ROE на примере.

В бизнес-центре на продажу выставили три офиса по 30 кв.м. каждый. Стоимость всех офисов одинакова и составляет 2 250 000 рублей. Все офисы продаются с арендаторами. Арендная плата — 750 рублей за кв.м. в месяц, все коммунальные платежи арендаторы оплачивают дополнительно. Общая сумма расходов, за вычетом коммунальных платежей — 40 000 рублей в год за офис. Месяц назад вы продали однокомнатную квартиру и у вас на депозите лежит 2 250 000 руб.

В первом случае вы на все денежные средства, полученные с продажи квартиры покупаете одно офисное помещение. Доходность вашей инвестиции составит:

Во втором случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 7,5 % годовых сроком 15 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту 41 715 рублей в месяц.

Доходность инвестиции на вложенный капитал составит:

С одной стороны, среднегодовая доходность во втором случае ниже, но если учесть, что в собственности у вас становится не одно а три помещения, которые вы можете через определенный период времени продать получив дополнительную прибыль, становится очевидным преимущество покупки недвижимости с привлечением заемных средств.

Во третьем случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 9,5 % годовых сроком 10 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту составит 58 230 рублей в месяц.

Здесь доходность инвестиции на вложенный капитал уже получится отрицательной:

Доходность тесно связана с другим параметром инвестиций в недвижимость – риском.

Как правило всегда соблюдается прямая зависимость – чем выше доходность, тем выше риск и наоборот.

Так же как окупаемость и доходность, степень риска напрямую влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. О том, какие риски нужно учитывать при выборе и покупке коммерческой недвижимости и как можно ими управлять читайте в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими.

Исчерпывающую информацию, о том, что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости вы найдете в книге: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Источник