Окупаемость аренды торговой площади

Выгодный бизнес — сдача в аренду коммерческой недвижимости. Тонкости и нюансы

Аренда недвижимости считается прибыльным и перспективным видом бизнеса. Тем не менее, на рынке предложения аренды нежилой недвижимости пользуется высоким спросом коммерческая недвижимость. Что выгоднее в арендном бизнесе: сдавать коммерческую или жилую недвижимость? Где взять стартовый капитал? Каковы плюсы и минусы аренды помещений как бизнеса? Ответы далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

О чем нужно знать в первую очередь?

К коммерческой недвижимости относятся нежилые помещения, которые могут эксплуатироваться для коммерческих целей. Юристы выделяют несколько групп коммерческой недвижимости:

• Производственные. Такие помещения продолжительное время пользовались относительно небольшим спросом на рынке. В результате скачка в развитии малых и средних производств, востребованность помещений технического назначения резко возросла.
• Офисные. Спрос на здания данного типа колоссально вырос в начале XXI века. Сама же группа относится в разряду «новые». А поскольку в последнее время открывается много новых предприятий, сектор актуален как никогда.
• Складские. Помещения данного типа, как офисные, покорили рынок в начале столетия. В связи с колоссальным ростом новейших предприятий, данная группа пользуется большим спросом.
• Торговые. Недвижимость этого типа в последние годы используется в сфере развлечений. Используется для обустройства торгово-развлекательных центров. Тем не менее, торговая отрасль предъявляет к коммерческим объектам недвижимости высокие требования содержания.

Если начинающий предприниматель решил заняться сдачей в аренду собственной недвижимости, в первую очередь необходимо качественно подготовить помещение к эксплуатации арендаторами. При необходимости следует сделать ремонт, соответствующий современным стандартам, подключить необходимые коммуникации, и многое другое.

Открывая фирму по сдаче помещений в аренду, следует приобрести или арендовать офис, в котором будут работать, и принимать клиентов сотрудники. Офисное помещение должно быть оснащено нужным количеством мест для рабочих кадров. Обязательно наличие хорошего оборудования и постоянного доступа к интернету.

Создание официального сайта компании (с уникальным доменом) и сообществ в социальных сетях со всей необходимой информацией об агентстве и сведениях, интересных потенциальным клиентам, – обязательные условия по привлечению аудитории. Расположенность офиса агентства недвижимости влияет на выбор арендаторов. Так, чем ближе он находится к центру города, тем больше вероятность успешному развитию бизнеса.

Если правильно зарекомендовать агентство недвижимости на рынке, то его прибыльность, без сомнения, будет высокой. Средний ежемесячный доход профессионального риелтора составляет до 250 000 руб. Прибыль компании, соответственно, в разы больше. Для достижения такого результата следует уделить много времени и сил поиску квалифицированных кадров и пиар кампании.

Продвижение фирмы и расширение целевой аудитории – один из главных этапов развития бизнеса. Сделать это можно при помощи качественной рекламы в интернете.

Что выгоднее сдавать: квартиру или помещение для торговых точек и офисов?

Срок сдачи коммерческой недвижимости – от 2 до 20 лет. Это даёт инвестору стимул, что доход будет постоянным и стабильным на протяжении всего срока. Так, стандартный договор аренды торгового помещения заключается на 15 лет. Ежемесячная плата поступает на счёт вне зависимости от финансового состояния торговой точки.

Ситуация с арендой квартиры несколько иная. Дело в том, что жилые помещения сдаются на незначительные сроки. Владелец данной недвижимости может лишиться прибыли, если съёмщик перестанет своевременно производить оплату.

По данным CBRE и Global Property Guide, коммерческая недвижимость приносит в 1,5-3 раза рентного дохода, нежели жилая. Например, в Болгарии торговые и офисные помещения приносят более чем в 2 раза больше дохода, чем квартиры и частные дома. Аналогичная ситуация наблюдается в Венгрии, Чехии, Италии, Испании, Финляндии, Австрии, Германии, Великобритании, Франции, Соединённых Штатах и России.

Подробнее о средних арендных ставках на коммерческую недвижимость читайте здесь.

Как оформить дело?

Такой шаг, как оформление бизнеса по сдаче в аренду (Федеральная налоговая служба) – пожалуй, самый важный. Точные решения по организационной форме зависят от самого направления бизнеса. Иными словами, если гражданин сдаёт в аренду нежилое помещение, он обязан выплачивать подоходный налог.

Рекомендуется оформить статус ИП (индивидуальный предприниматель), благодаря которому лицо получит право вести деятельность на совершенно законных основаниях. В связи с тем, что прибыль со сдачи коммерческой недвижимости будет невелик, по закону гражданин имеет право оформить упрощённую форму налогообложения. Она предусматривает выплату налогов в размере 6% от общего дохода.

Для оформления бизнеса по сдаче в аренду коммерческой недвижимости требуются следующие документы:

• Копия паспорта учредителя.
• ИНН (индивидуальный номер налогоплательщика) учредителя.
• Внесение уставного капитала от 10 000 руб. При подаче соответствующего заявления на оформление ИП предоставляется банковская выписка, где необходимо открыть счёт.
• Формирование устава компании. Согласно этой документации будет осуществляться распределение частей между собственниками (в том случае, если их несколько), официальное наименование фирмы, её юридический адрес.
• Протокол собрания учредителя (в том случае, если их несколько).
• Решение об оформлении ООО (общества с ограниченными возможностями).

Срок оформления ИП составляет от 3-х до 5-и рабочих дней. На оформление и регистрацию статуса ООО потребуется не более 14-ти дней с момента подачи заявления.

Делим арендную площадь на части

Не все клиенты готовы арендовать офисное помещение: большинству нужна определённая его часть. Так, например, в гостиничном холле может быть размещён бар-ресторан или игровой клуб. При этом, оба заведения принадлежат разным лицам.

Чтобы сдавать коммерческую недвижимость нескольким арендаторам, требуется разделить помещение. Разделение – прекращение существования единого объекта и его разделение на несколько обособленных объектов, каждый из которых получит уникальный кадастровый номер и отдельные документы на право обладания. Согласно законодательству Российской Федерации, такие объекты становятся заново созданными, вследствие чего, по статье 219 ГК РФ, собственник получает права на их распоряжение только после официальной регистрации.

Статья 219 ГК РФ. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно законодательным нормативам Российской Федерации, разделение недвижимого объекта допустимо при наличии одного из оснований:

• Согласие всех владельцев недвижимости на её раздел и заверение в письменной форме у нотариуса.
• Вмешательство судебных инстанций.

Прежде чем грамотно разделить имеющуюся коммерческую недвижимость на части и сдать их в аренду, правообладатель обязан организовать технический и кадастровый учёт помещения, а также официально зарегистрировать право на управление им. После оформления необходимой части объекта на себя и регистрации договора в Росреестре, он сможет передать её в аренду.

Для разделения имеющейся коммерческой недвижимости на части, собственникам потребуются следующие документы:

• Заявление в суд.
• Заявление в БТИ.
• Кадастровые выписки.
• Документы, подтверждающие права собственности (кадастровый паспорт).
• Заявление в ФУГРЦ.
• Чек об оплате за регистрацию.

Приобрести кадастровые документы собственник сможет после того, как обратится в уполномоченные органы и установит объект на кадастровый учёт. С 2012 года для установки помещения на кадастровый учёт, потребуется подробная схема-план здания, составить которую сможет высококвалифицированный инженер.

Стоит отметить, что при разделении коммерческой недвижимости должны быть предоставлены несколько технических планов. Регистрация документа проходит в течение 18-ти дней с момента их подачи. По истечении этого срока заказчику необходимо обратиться в кадастровый центр и получить документы (в т.ч. кадастровый паспорт). В случае отказа от регистрации, госслужащие предоставляют обоснованное подтверждение в письменной форме.

После получения кадастровых документов нужно также получить свидетельство права собственности на каждую часть помещения. Важным и единственным документом, подтверждающим права собственности, – это кадастровый паспорт. В нём содержится подробные сведения о разделе недвижимости и технический план, составленный в соответствии с обновлёнными данными.

Советы по заработку таким способом

Инвестировать в недвижимость можно разными способами и масштабами: покупать и перепродавать квартиры, сдавать помещения в аренду или открыть риелторское агентство.

Стоит отметить, что далеко не каждому среднестатистическому российскому гражданину доступен такой способ заработка – требуются многомиллионные денежные вложения. Поэтому располагают и инвестируют столь крупными финансовыми средствами коммерческие компании. Их привилегия – получение кредита под проект. Физическое лицо также может начать дело в сфере недвижимости только при наличии необходимого стартового капитала.

До 2020 года ажиотажного эффекта ждать не стоит – российский рынок недвижимости застоялся в фазе понижения.

Расчет возможной прибыли, период окупаемости и уровень доходности

Схема расчёта возможной прибыли со сдачи в аренду недвижимости:

1. Вычисление общих затрат на недвижимость. Для этого необходимо сложить стоимость помещения при покупке, гербовый сбор, расходы на ремонтные работы, налоги, и прочие взносы.
2. Вычисление доходности от аренды. Для этого необходимо годовую плату за аренду разделить на общие траты, а полученный результат умножить на 100.
3. Вычисление чистой доходности со сдачи в аренду недвижимости. Благодаря этому показателю можно определить эффективность вложений в бизнес.

• Во-первых, следует вычислить все затраты на недвижимость, ремонт помещения, налоги и страхование в течение года.
• Во-вторых, необходимо от аренды вычесть годовые расходы, а полученную сумму разделить на вложения на недвижимость, и умножить на 100.

Оценка привлекательности арендного бизнеса не представляет собой сверхзадачей. Для верного расчёта достаточно сравнить доход от аренды со стоимостью недвижимости – в конечном итоге получится срок окупаемости бизнеса, который является главным критерием для бизнеса в этой сфере. Стандартные сроки окупаемости коммерческой недвижимости составляют от 9 до 12 лет. Недвижимые объекты со сроком окупаемости 7-8 лет найти трудно.

Советы по уменьшению трат

Оптимальный инвестиционный вариант – покупка недвижимости в новостройках. Менее затратным вариантом станет приобретение помещения на котлованной стадии. Таким образом, экономия составит не менее 30%.

Тем не менее, в системе долевого строительства присутствует масса определённых рисков. На раннем этапе их вероятность огромна. Чтобы снизить возможные риски, следует выбирать девелоперов с отличным опытом и проверенной репутацией.

Где взять стартовый капитал?

Получить стартовый капитал на развитие бизнеса может каждый гражданин. Есть несколько способов финансирования и поиска спонсоров.

Получить стартовый капитал для открытия бизнеса можно в банке. Способ действенный и популярный. Тем не менее, присутствует огромный недостаток – риск. Если дело не пойдёт по нужному направлению, то, помимо существенного убытка, начинающий бизнесмен получит и крупную денежную задолженность. Стоит отметить, что «Сбербанк» и «Тинькофф» предоставляют кредит на начало бизнеса.

Преимущества и недостатки

Сдача в аренду коммерческой недвижимости – единственный вид бизнеса, который несёт легальный пассивный заработок.

• Важно понимать, что доход зависит непосредственно от деятельности арендаторов. Следует контролировать их деятельность, следить, чтобы помещение оставалось в хорошем состоянии.
• По положениям Минфина, арендодатель обязан платить налоги в размере от 15 до 17% от суммы, полученной от арендной платы.
• Непостоянство арендаторов. Разрыв соглашения может произойти даже при заключении официального договора, вследствие чего трафик дохода временно прекратится, и арендодателю придётся искать новых клиентов.

• Присутствие ответственных арендаторов бизнес становится высококлассным и востребованным продуктом, который в любой момент можно продать и получить выгодное денежное состояние.
• Ежегодное повышение арендной платы способствует успешному процветанию и развитию бизнеса.

При отсутствии опыта в предпринимательском деле рекомендуется приобрести работающий готовый бизнес. Главное преимущество этого дела – заключение контракта с арендаторами, заинтересованными в продлении договора с новым партнёром.

Заключение

Таким образом, бизнес по сдаче в аренду недвижимости – отличный источник пассивного заработка. Тем не менее, в этой сфере есть свои подводные камни: оценка всевозможных рисков, оформление документаций, стартовый капитал и т.д. Правильная организация дела способствует активному и благоприятному его развитию.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источник

Как рассчитать окупаемость арендного бизнеса: 3 взгляда на 1 задачу

Арендный бизнес — один из самых надежных способов инвестирования, и в отличие от большинства других направлений бизнеса, он не требует регулярной вовлеченности собственника в бизнес-процессы. При правильном выборе помещения и арендатора сдача недвижимости в аренду приносит регулярный стабильный доход, которую можно без проблем совмещать с другими видами деятельности.

Казалось бы, и оценка привлекательности арендного бизнеса не должна представлять особой сложности: достаточно сопоставить доход от аренды со стоимостью, и мы получим срок окупаемости, который и является основным критерием для арендного бизнеса. Стандартные сроки окупаемости арендного бизнеса хорошо известны. Так, большинство объектов коммерческой недвижимости с арендатором выставляются на продажу с окупаемостью в 9-12 лет. Объекты с окупаемостью 7-8 лет найти уже сложнее, а предложения со сроком менее 7 лет являются единичными. Тем более, если речь идет об арендном бизнесе с сетевым арендатором.

Несмотря на это, регулярно занимаясь подбором арендного бизнеса для клиентов Банка Готового Бизнеса (Biz-Bank), мы сталкиваемся с тем, что подходы к расчету окупаемости у разных участников рынка могут сильно отличаться. У продавцов один расчет окупаемости арендного бизнеса, у покупателей – другой, у оценщиков – третий. Соответственно, и цифры получаются разные. Объективно, разницу можно свести к простой вещи – какой именно показатель считается доходом для расчета окупаемости.

У данного похода есть две разновидности.

1. Первый вариант самый простой – просто берется сумма арендных платежей за год, и на эту величину делится цена продажи. Для примера возьмем помещение площадью 200 квадратных метров, которое сдается по ставке 1000 руб./кв.м в месяц и предлагается к продаже за 20 млн. руб. Тогда при данном подходе мы получаем: доход в месяц 200 тыс. руб., за год – 2 400 тыс. руб., окупаемость 20 000/2 400=8,3 года. То есть, окупаемость чуть более 8 лет, о чем продавец и указывает в объявлении о продаже арендного бизнеса.

2. Вторая разновидность немного сложнее, и встречается, как правило, когда арендатор подписал долгосрочный договор аренды, предусматривающий ежегодную индексацию, например 7% в год. Тогда продавец не ленится, считает сумму аренды на каждый год, и суммирует уже проиндексированные величины. В нашем примере это будет выглядеть так: 1 год – 2 400 тыс. руб., 2 год – 2 568 тыс. руб., 3 год – 2 748 тыс. руб., 4 год – 2 940 тыс. руб., 5 год – 3 146 тыс. руб., 6 год – 3 366 тыс. руб., 7 год – 3 602 тыс. руб. и так далее. Просуммировав доход за 7 лет получаем величину 20 770 тыс. руб., что уже больше стоимости в 20 000 тыс. руб., то есть объект окупается менее, чем за 7 лет. Продавец пишет об этом факте в объявлении с восклицательным знаком, выделяя жирным шрифтом.

Подход покупателей.

У покупателей подход несколько иной. При этом логика абсолютно прямая: «я вкладываю наличные деньги, и доход меня тоже интересует наличными» – то есть, чистый доход, за вычетом всех явных и скрытых расходов. Расходами в первую очередь выступают налоги (обычно 6% от доходов, или налог на патент), а также эксплуатационные расходы, не компенсируемые арендаторами (это могут быть расходы на содержание администратора, охраны, уборку, аренду земельного участка или какая-то часть коммунальных расходов). Как правило, чем крупнее объект недвижимости, тем больше сопутствующих расходов, которые собственник несет самостоятельно. При этом, в большинстве случаев в объявлениях о продаже арендного бизнеса эти расходы не указываются. В нашем примере, с учетом относительно небольшой площади в 200 кв.м, можно предположить что все расходы по содержанию несет арендатор, а прочие расходы либо отсутствуют, либо носят несущественный характер. Однако, налог в размере 6% (у покупателя ИП на упрощенной системе налогообложения) покупатель в любом случае включит в расчет. При этом индексация в расчет включаться не будет по следующим соображениям:

1. Деньги в течение времени обесцениваются, поэтому индексация в 7% в лучшем случае сможет покрыть обесценивание дохода в результате инфляции.

2. Несмотря на то, что индексация прописана в договоре аренды, ее в большинстве случаев приходится каждый год согласовывать. При этом в условиях экономических кризисов арендаторы могут не только не соглашаться на повышение аренды, но и просить ее снижения. То есть в любом случае существуют определенные риски того, что в течение 7 лет возникнет ситуация, когда индексация не будет соблюдена.

3. Если есть риски, значит необходимо учитывать степень их влияния, то есть если и прогнозировать будущий рост денежных потоков, то с учетом дисконтирования. Фактор дисконтирования при этом фактически нивелирует прирост за счет индексации.

Таким образом, расчет покупателя будет такой: налог с оборота составит 2 400*6%=144 тыс. руб. Чистый доход за год: 2 400–144=2 256 тыс. руб. Чистая окупаемость 20 000/2 256=8,9 лет. Покупатель, почти наверняка, округлит этот результат до 9 лет, и придет к выводу, что объект с точки зрения окупаемости достаточно средний. При этом расхождение с указанной окупаемостью 7 лет в объявлении составит 2 года, разница более, чем на 25%, что весьма существенно. Если переводить на годовую доходность, то это 14% или 11% годовых, соответственно.

Если же рассматривать крупные объекты арендного бизнеса, такие как торговые комплексы или бизнес-центры, площадью в несколько тысяч или десятков тысяч метров, то заявленные 7 лет вполне могут превратиться и в 12 лет по расчету покупателя.

Понятно, что на привлекательность объекта влияют и многие другие факторы, как объективные, так и субъективные, такие как местоположение, этажность, состояние, престижность, история помещения, цена за квадратный метр, соответствие арендной ставки рынку, юридическая чистота и многое другое. Однако, если говорить об арендном бизнесе, то окупаемость, как правило, выступает первичным фильтром, и если она выше интересующей границы, объект просто не рассматривается.

Подход оценщиков.

Оценщики считают по-своему. Зачастую имеющиеся договоры аренды недвижимости с арендаторами на оценку не влияют, а оценщик самостоятельно проводит анализ рынка арендных ставок для сопоставимых помещений, и с помощью ряда корректировок определяет «рыночный» уровень арендной ставки для оцениваемого объекта. При этом для определения рыночной ставки аренды анализируются текущие объявления, размещенные на сайтах по продаже готового бизнеса или коммерческой недвижимости. И здесь уже многое зависит от профессионализма того, кто делает оценку. К сожалению, часто оценку делает специалист, который сам никогда не сдавал объекты в аренду, не продавал и не покупал арендный бизнес, в связи с чем он может не знать ряда важных факторов, влияющих на арендную ставку, что, соответственно, может приводить к ошибкам. Также этот подход априори исходит из того, что в объявлениях указываются ставки, соответствующие рынку, а это не всегда так (например, аналогом может выступать объект, который уже пол года сдается, но не может сдаться из-за завышенной цены аренды). Спорным моментом является и ставка капитализации для расчета арендного дохода, которая определяется хоть и в рамках методологии, но не исключает влияния самого оценщика. В связи с этим небольшая ошибка в определении арендной ставки при дальнейшем расчете может привести уже к большой ошибке в итоговом результате, поскольку ставка капитализации фактически умножает эту неточность. Между тем, сам по себе анализ арендной ставки и ее адекватности – вещь безусловно необходимая, и каждый покупатель, рассматривающий арендный бизнес, такой анализ в любом случае проводит.

Следует отметить, что оценщик обычно руководствуется не только доходным подходом, но также делает расчет стоимости объекта недвижимости исходя из стоимости квадратного метра аналогов. Это так называемый «сравнительный подход» к оценке. При этом расчете арендный доход, как и сам факт наличия арендатора, никак не учитывается, а учитываются только стоимости похожих объектов, которые выставлены на продажу. Итоговая стоимость в отчете об оценке определяется как среднее между результатами расчета через арендную доходность и стоимостью квадратного метра.

В целом, за счет механизмов усреднения, хорошие оценщики, как правило, и получают величину, находящуюся примерно посередине между подходом продавцов и покупателей.

Выводы

Понятно, что каждый участник рынка преследует свою цель, и исходя из этого формирует оценку. Так всегда было и будет. Задача продавца – продать подороже и побыстрее, поэтому на расходную часть обычно закрываются глаза. Задача покупателя – окупить инвестиции с доходностью как минимум выше банковских депозитов, поэтому в расчет принимается именно чистый доход. Задача оценщика – сдать отчет об оценке и пройти экспертизу, дальнейшая же судьба самого объекта оценщика не интересует.

Каждый из нас, независимо от профессии, ежедневно выступает в роли покупателя чего-либо, поэтому несложно заключить, что если бы и продавцы, и оценщики смотрели на арендный бизнес с позиции покупателя, никаких разногласий между подходами не было бы, а расчет окупаемости арендного бизнеса являлся бы простой задачей.

Внуков Игорь, ГК Банк Готового Бизнеса (Biz-Bank)

Источник