Общие инвестиции по годам реализации проекта

= 3000*0,8064 + 3000*0,6380 + 3000*0,5244 = 5906,4 т.л.

= 2000*0,8064 + 3000*0,6380 + 4000*0,5244 = 5624,4 т.л.

Из приведенных расчетов делаю вывод, что вариант Б эффективнее, так как инвестиционные затраты меньше.

На рисунке 7 представлено распределение инвестиции для проекта А и Б на каждый год.

Рисунок 7. Распределение инвестиций по годам для проекта А и Б

Источник: разработано автором на базе исходных данных

Вывод: Из приведенных расчетов делаю вывод, что вариант Б эффективнее, так как инвестиционные затраты меньше.

3.2. Определение оптимального варианта получения дохода от эксплуатации объекта недвижимости

Необходимо определить оптимальный вариант получения дохода от эксплуатации объекта недвижимости, период эксплуатации, принимаемый во внимание при оценке доходности проектов, составляет 10 лет.

Количество квартир в здании – 44

Цена продажи 1 квартиры – 725 т.л.

Арендная плата за 1 квартиру – 2,15 т.л./мес.

Текущие затраты на содержание 1 несданной квартиры – 0,34 т.л./мес.

Период эксплуатации – 10 лет

Рассматривая следующие варианты получения дохода:

1. В течение каждого последующего года после сдачи объекта в эксплуатацию предприятие сможет продавать по 10% квартир, а 60% от оставшихся квартир сдавать в аренду.

Таблица 4.Расчет денежных потоков от эксплуатации объекта недвижимости по первому варианту получения дохода

2. Ежегодно сдавать в аренду с помесячной платой 80% квартир.

Таблица 5.Расчет денежных потоков от эксплуатации объекта недвижимости по второму варианту получения дохода

Источник: разработано автором

Вывод:Из двух вариантов получения дохода от эксплуатации объекта недвижимости более эффективным является первый вариант – продажа и сдача в аренду квартир, так как сумма денежных потоков, т.е прибыль больше.

Методы оценки инвестиционных проектов

Различают три метода оценки эффективности инвестиционных проектов:

Дисконтированное отношение (выручка/затраты)

Источник

Общие инвестиции и их распределение по годам реализации проекта

2.2 Источники и условия финансирования проекта

Финансирование инвестиционного проекта может осуществляться за счет собственных, привлеченных и заемных средств.

В качестве собственных финансовых средств, образующих учредительский капитал, могут выступать такие источники, как прибыль, амортизационные отчисления, земельные участки и другие виды активов предприятия.Привлеченный капитал образуется за счет средств акционеров-пайщиков путем дополнительной эмиссии акций, бюджетных средств и иных взносов, предоставляемых на безвозмездной основе.

Все перечисленные финансовые средства образуют собственный акционерный капитал реципиента (предприятия, использующего инвестиции). Средства, привлеченные со стороны, не подлежат возврату, а субъекты, предоставившие их, участвуют в доходах от реализации инвестиций на правах долевой собственности.

Заемный капитал реципиента образуется, прежде всего, за счет кредитов, предоставляемых государством, банками и другими инвесторами на возвратной основе и заранее определенных условиях (сроки погашения, процентная ставка). К заемным средствам относятся также кредиты (авансы) поставщиков оборудования, сырья, материалов и текущие устойчивые пассивы предприятия (задолженность по заработной плате, налоговые платежи). Субъекты, предоставившие средства на возвратной основе, в будущих доходах не участвуют.

В данной работе источником финансирования предприятия являются как собственные, так и заемные средства.

При использовании собственного и заемного капитала для финансирования проекта прежде всего рекомендуется привлекать средства учредителей и пайщиков, причем в первую очередь желательно использовать средства учредителей, а затем – взносы пайщиков. Общая величина акционерного капитала принимается в размере 60% от требуемого размера инвестиций. В составе собственных средств учредительский капитал составляет 80%.

Потребность в заемных средствах определяется путем сопоставления собственного капитала с общей потребностью в инвестициях. Заемные средства рекомендуется привлекать в более поздние сроки, что позволит смягчить бремя выплаты процентов за их использование.

Кредит поставщиков определяется графиком выполнения строительно-монтажных работ и сроками поставки оборудования. Величина кредита поставщиков принимается в размере 70% от общей суммы заемных средств.

Устойчивые пассивы формируются после начала производственной деятельности, поэтому использовать этот источник финансирования проекта можно только начиная с 1-го года освоения производственной мощности. Размер устойчивых пассивов ориентировочно рассчитывается как сумма 75% месячного ФОТ с отчислениями на социальные нужды всех работающих и 50% месячных налоговых платежей, включаемых в себестоимость продукции, или принять укрупнено в размере 2% от требуемой суммы инвестиций.

Банковский кредит следует привлекать в последнюю очередь.

Как уже отмечалось, финансовые средства акционеров и кредиторов привлекаются на определенных условиях, оговариваемых участниками инвестиционного проекта. Речь идет о выплате акционерам дивидендов и условиях погашения заемных средств.

В курсовой работе, начиная с 1-го или 2-го года производства, по акциям учредителей и пайщиков рекомендуется предусмотреть выплату дивидендов по ставке 6% годовых.

Порядок использования заемных средств принимается следующим:

1. Кредиты банка и поставщиков привлекать сроком на 5 лет. При этом возврат банковского кредита предусмотреть начиная с 1-го года работы предприятия на полную мощность, а возврат кредита поставщиков — с 1-го года производства продукции;

2. Процентную ставку для банковского кредита предусмотреть в размере 9%, для кредита поставщиков 9% годовых.

Решение об инвестировании проекта должно приниматься с учетом фактора риска, т.е. возможной неопределенности условий реализации проекта. Это может быть связано с нестабильностью текущей экономической ситуации, финансового и налогового законодательства; колебаниями рыночной конъюнктуры; неопределенностью интересов и поведения участников (инвесторов) проекта; нарушением технологии производства продукции и другими непредвиденными ситуациями. Предусмотреть в расчетах все многообразие такого рода неопределенностей достаточно сложно, имея в виду еще и то, что многие факторы поддаются только содержательному (а не формальному) учету.

В курсовой работе для достижения определенной устойчивости проекта (наряду с тщательной проработкой структуры и распределения инвестиций по времени) предусматривается некоторый запас финансовых ресурсов по сравнению с их расчетной потребностью. Это превышение принимается в размере 0,75% и учитывается в составе собственных средств.

Расчет 18.Источниками финансирования инвестиционного проекта являются:

1. Собственные средства (акционерный капитал) в сумме 472,2 тыс. д.е. (60% от общей потребности), в т.ч. взносы учредителей составляют 377,7 тыс. д.е. (80% от акционерного капитала), взносы пайщиков — 94,4 тыс., де. (20% от акционерного капитала). Средства учредителей вносятся в 1-м году, средства пайщиков — во 2-м году реализации проекта.

2. Заемные средства в сумме 315 тыс. д.е. (40% от общей потребности), т.ч. кредит поставщиков составляет 220,5 тыс. д.е. (70% от заемных средств), текущие пассивы — 20 тыс. д.е. (определяются по специальному расчету), банковский кредит — 75 тыс. д.е. (315-220,5-20).

Расчет текущих пассивов: годовой ФОТ всех работников предприятия с отчислениями на социальные нужды по данным расчетов 11 и 12 составляет 286 тыс. д. е., месячный — 23,8 тыс. д.е. (417,1/12).Налоговые платежи в себестоимости продукции составляют за год 49,8 тыс. д.е. (по данным табл.17), за месяц —4,15 тыс. де. (49,8/12).Размер текущих пассивов, определяемый как сумма 75% ФОТ с отчислениями и 50% налоговых платежей, составит 20 тыс. д.е. (23,8*0,75+4,15*0,5).

Кредит поставщиков привлекается во 2-м году сроком на 4 года, банковский кредит — в 3-м году реализации проекта сроком 4 года. Текущие пассивы используются в 3-м году производственного цикла (5-м году реализации проекта).

Информация об источниках и сроках финансирования приводится в табл. 20.

Таблица 20

Источники финансирования проекта

Примечание к табл.20.

Величина запаса финансовых ресурсов принята в размере 0,75% от расчетной потребности. Сумма запаса составила 6 тыс.д.е. (787*0,0075) и учтена в составе учредительского капитала.

Расчет 19. Условия использования акционерного капитала и привлечения заемных средств принимаются следующими:

1.По акциям учредителей и пайщиков, начиная с 1-го года производства продукции (с 3-го года реализации проекта), выплачиваются дивиденды по ставке 6% годовых. Сумма дивидендов составит:

· за год –28,7 тыс.д.е. (478*0,06);

· за весь срок выплаты – 229,6 тыс.д.е. (28,7*8).

2.Возврат кредита поставщиков начинается с 1-го года производства продукции и осуществляется равномерно в течение 4 лет. Ставка процентов за кредит составляет 9% годовых.

Расчет сумм процентов за кредит (по состоянию на конец года):

· за 1-й год (3-й год реализации проекта) – 220*0,09=20 тыс.д.е.;

· за 2-й год (4-й год реализации проекта) – (220-55)*0,09=15 тыс.д.е.;

· за 3-й год (5-й год реализации проекта) – (220-110)*0,09=10 тыс.д.е.;

· за 4-й год (6-й год реализации проекта) – (220-165)*0,09=5 тыс. д.е.

Таким образом, к концу 6-го года реализации проекта будет возвращен кредит поставщиков и погашены проценты по нему. Результаты расчетов сводятся в табл.21.

Источник