Новостройки старт продаж для инвестиций

Список новостроек с привлекательными ценами на старте. Инвестируем в недвижимость.

Когда на фондовом рынке случится кризис — недвижимость никуда не денется она в отличии от акций и облигаций не имеет свойства сильно падать в цене на 10, 20, 30%, именно инвестиции в недвижимость и будут защитными без рисковыми инструментом для инвесторов. Но хороших предложений уже будет мало, или не будет вообще.

📣 О чем тут написано?

Вводное: что такое инвест-проект в недвижимости?

Без рисковый актив для инвестора с привлекательной доходностью. Проект можно считать инвестиционно — привлекательным, если его норма доходности превышает 11-12% годовых.

Инвестиции в недвижимость в 2020 году

Инвестиции в недвижимость с доходом по классике Роберта Киосаки

Каждый решает непосредственно сам, какой уровень доходности ему необходим, лучшие проекты по доходности могут превысить значение 20-25% годовых.

• Проекты крупных застройщиков из ТОП-3, — ПИК, ГК ФСК, «Самолёт девелопмент» редко являются инвестиционными, так как чаще всего это проекты комплексного освоения со значительными объемами, плюс уровень стартовых цен новостроек для конечных потребителей.
• Небольшой проект в большом котле спроса – настоящий успех как для девелопера, так и инвестора. Большими котлами спроса на данный момент являются районы, которые начали «расселяться» — Митино, Ясенево, Бутово, Марьино. Также, могут инвестиционно-привлекательными точечные проекты в пределах или около ТТК.
• Большие проекты не подходят для инвестирования, так как начинается каннибализм объемов, и вероятность, продать дороже квартиру, чем это сделает застройщик в n-ой очереди проекта стремиться к 0. Сдавать квартиру в проекте более чем на 100 тыс. кв. м также крайне сложно, потому что будет сформирована высококонкурентная среда в рамках жилого комплекса.

Реновация и государственные структуры

• В 2019 году 39% разрешений на строительство получил московский фонд реновации. Суммарно за время реновации фонд получил 105 РнС. И это без учета проектов, где часть объемов будет передано переселенцам по реновации.
• КП УГС получил в 2019 году – 22 РнС.
• РнС по реновации – точечная застройка в жилых районах Москвы, если квартиры будут выходить в рынок, то это будет инвестиционный вариант. Однако, уже сейчас стоимость кв. метра в пятиэтажках «под реновацию» выросла более чем на 10%.
• В октябре 2019 получено первое РнС по реновации для комплексного освоения территории, а не одного дома по адресу Открытое шоссе вл. 30 з/у 1.

Девелоперы в которых можно вложиться

Застройщики которые строят и у которых есть история новостроек с инвестиционными проектами.

• После пика в июне 2018 года девелоперы получали РнС редко, сделали это: ПИК, Донстрой, Крост, Tekta, Ingrad, А101, Авеста, Level, Пионер, Seven Sun, Гранель, МИЦ, Эталон, Самолет.
• В Московской области за 2019 год больше всего разрешений на строительство получили – Гранель и МИЦ.

Источник

Старт продаж новостроек в Москве

Перовское шоссе, 2

монолитные дома, возможна отделка квартир

монолитные дома, возможна отделка квартир

Кронштадтский бульвар, 14

монолитные дома, возможна отделка квартир

проезд Серебрякова, 11-13к1

монолитно-кирпичные дома, квартиры с отделкой

Бесплатно подберём Вам
новостройку со скидкой до 20%

монолитно-кирпичные дома, возможна отделка квартир

проспект Андропова, 9/1

монолитно-кирпичные дома, квартиры без отделки

Пятницкое шоссе, 58

монолитно-кирпичные дома, возможна отделка квартир

ул. Дружинниковская, 15

, квартиры с отделкой

Ярославское шоссе, 51

монолитные дома, квартиры без отделки

Окружной проезд, 10Б

монолитно-кирпичные дома, возможна отделка квартир

Народного Ополчения ул., 13

монолитные дома, квартиры без отделки

3-я Гражданская ул., 35

монолитно-кирпичные дома, квартиры без отделки

монолитные дома, квартиры с отделкой

Сигнальный проезд, 16 стр.1-3

монолитно-кирпичные дома, возможна отделка квартир

ул. Академика Волгина, 2

монолитные дома, возможна отделка квартир

Ижорская улица, 6с5

монолитные дома, возможна отделка квартир

ул. Руставели, 14

панельные дома, возможна отделка квартир

ул. Вильгельма Пика, 3, стр. 1-8

монолитно-кирпичные дома, возможна отделка квартир

ул. Газгольдерная, 8

монолитные дома, возможна отделка квартир

Мы выбрали 115 новостроек на старте продаж в Москве. Предложения отсортированы по новизне и популярности. Квартиры в новых ЖК предлагают застройщики: ПИК, Группа Самолет, МИЦ ГК и другие компании.

Цены на новые квартиры в Москве начинаются от 3,6 млн рублей. Цена квадратного метра: 90-1259 тыс рублей.

Покупка квартиры на старте продаж позволит сэкономить до 30% стоимости, но несет повышенные риски по задержке сроков строительства.

Источник

Инвестиции в новостройки: насколько сегодня это выгодно

Cредний рост цен на квартиры в новостройках Москвы и области — от начала продаж на котловане до стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию — сейчас составляет 15–30%, подсчитали опрошенные редакцией аналитики и девелоперы. И это за два-три года строительного цикла проекта. Хороший ли это заработок для частного квартирного инвестора? Ответа на вопрос два, и оба неутешительные.

Заработок можно считать плохим, если сравнивать с 2014 годом, когда новостройки прибавляли в цене (от котлована до сдачи в эксплуатацию) в среднем по 30–35%. И вовсе плохим — в сравнении с некоторыми новостройками, которые и сегодня дорожают на 100% за пару лет. При всех существующих рисках частному квартирному инвестору в Москве все еще можно заработать на спекуляции с новостройками.

Цифры доходности: новостройки VS депозиты

Средний бюджет покупки квартиры комфорт-класса в августе 2019 года в Москве составлял 7 058 990 руб., а средний цикл строительства дома — 2,5 года (30 месяцев), приводят пример расчета в компании «Бест-Новострой».

Если предположить среднюю доходность 15% за весь цикл строительства, то годовая доходность составит 6% к первоначальным вложениям. За год доход — 423,5 тыс. руб., за 2,5 года — 1,058 млн руб.

Для сравнения: в одном из российских банков из топ-10 вклад с онлайн-открытием предлагает ставку 5,75% годовых, максимальная сумма вклада — 5 млн руб. без частичного снятия и пополнения. Доход за год по такому вкладу составит 287,5 тыс. руб., открыть его можно на один год. Максимальные проценты предусмотрены только по таким видам вкладов — среднесрочным без снятия и пополнения.

При сегодняшних ставках банковских депозитов базовая доходность близка при сделке в 7 млн руб., но если объем инвестиции в недвижимость выше, а объект с высокой ликвидностью на стадии котлована, то можно говорить о выгоде в полтора-два раза в пользу недвижимости, говорит руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.

Сложности современного инвестирования

Максимальную доходность [при инвестициях в новостройки] сегодня можно извлечь при выходе из проекта до его ввода в эксплуатацию, уверена председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Такие сделки совершаются по договору уступки права.

Если объект сдан в эксплуатацию, то при продаже квартиры в нем инвестору придется заплатить налоги (не уплачивать 13% НДФЛ при продаже квартиры можно только через пять лет, если она была куплена после 2016 года). После сдачи новостройки в эксплуатацию рост цен на квартиры в ней уже не будет превышать рыночные показатели. Для справки: за пять лет столичная вторичка (без учета элитного сегмента) выросла всего на 4,7% (195,3 тыс. руб. за 1 кв. м).

Еще одна современная сложность для квартирных инвесторов — риски с задержками строительства и снижение покупательского интереса к новостройке. Если стройка встанет, то выйти из проекта будет еще сложнее.

Следует брать в расчет и поправку на торг, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН Алексей Попов. По его словам, во многих московских ЖК после сдачи в эксплуатацию на продажу сразу же выходит большой объем квартир от таких же частных инвесторов. Конкуренция вынуждает продавцов снижать цену для заключения сделки.

Подбирать новостройку для инвестиций профессионалам (специалистам в риелторских компаниях, брокерам с многолетним стажем) стало труднее. Не помогает даже инсайд. Владение закрытой информацией — о планах компаний, властей по развитию территорий и т. д. — всегда будет плюсом, но ситуация на рынке быстро меняется, а значит, рассчитывать на такой инсайд можно только с поправкой на время, объясняет руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.

«Если доходность бизнеса ниже 8% годовых — то это очень плохой бизнес»

Максим П., частный инвестор:

— Я инвестировал в квартиру в новостройке в 2016 году. На тот момент у меня образовалась достаточная сумма, банки сыпались, и я решил вложить деньги в один из проектов в Домодедово.

Вошел в проект на стадии строительства четвертого этажа. Сумма инвестиции составила 2,2 млн руб. за бюджетную однушку площадью 34 кв. м. Дом возводили три года, и после сдачи его в эксплуатацию я решил не выходить из актива, а сдать квартиру в аренду.

Ремонт обошелся в 500 тыс. руб., длился полгода. Арендатора я нашел быстро и сдал за 20 тыс. руб. в месяц плюс все коммунальные платежи. Таким образом, годовой доход от сдачи в аренду приносит порядка 240 тыс. руб., а с учетом всех вложений в покупку и ремонт квартиры не превышает 7–8% годовых, что практически равняется доходности от банковского депозита.

В целом я разочарован этой инвестицией, к тому же сдача жилья в аренду оказалась все-таки не пассивным инвестированием, а активом, которым нужно управлять, вкладывать в его обновление, сдавать в случае смены арендатора. По сути, это бизнес, а если его доходность ниже 8% годовых — то это очень плохой и неправильный бизнес. Для сравнения: в этом году аналогичные инвестиции в фондовый рынок принесли тот же доход, что и квартира.

Где сегодня можно выиграть на спекуляции

Наибольший доход квартирным инвесторам в последние годы принесли проекты, в которых застройщики выводили лоты на старте по заниженным ценам, рассказывает Попов. К моменту окончания строительства цены в этих проектах могут подняться на 50–100%. О таких новостройках мы рассказывали в коротком видео в прошлом году.

Застройщики и сегодня часто занижают цены на старте реализации проекта — в связи с нехваткой части разрешительной документации, стремлением выиграть конкуренцию за покупателя в локации или ошибками маркетологов. Такие факторы в результате сказывались на приросте цен внутри жизненного цикла проекта сильнее, чем, казалось бы, более очевидные и влияющие на рост цен — запуск метро, качественная концепция, эффективная рекламная кампании, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН.

Завершенные проекты с высокой динамикой цен от старта к вводу в эксплуатацию

Источник