Новостройки привлекательные для инвестиций

Список новостроек с привлекательными ценами на старте. Инвестируем в недвижимость.

Когда на фондовом рынке случится кризис — недвижимость никуда не денется она в отличии от акций и облигаций не имеет свойства сильно падать в цене на 10, 20, 30%, именно инвестиции в недвижимость и будут защитными без рисковыми инструментом для инвесторов. Но хороших предложений уже будет мало, или не будет вообще.

📣 О чем тут написано?

Вводное: что такое инвест-проект в недвижимости?

Без рисковый актив для инвестора с привлекательной доходностью. Проект можно считать инвестиционно — привлекательным, если его норма доходности превышает 11-12% годовых.

Инвестиции в недвижимость в 2020 году

Инвестиции в недвижимость с доходом по классике Роберта Киосаки

Каждый решает непосредственно сам, какой уровень доходности ему необходим, лучшие проекты по доходности могут превысить значение 20-25% годовых.

• Проекты крупных застройщиков из ТОП-3, — ПИК, ГК ФСК, «Самолёт девелопмент» редко являются инвестиционными, так как чаще всего это проекты комплексного освоения со значительными объемами, плюс уровень стартовых цен новостроек для конечных потребителей.
• Небольшой проект в большом котле спроса – настоящий успех как для девелопера, так и инвестора. Большими котлами спроса на данный момент являются районы, которые начали «расселяться» — Митино, Ясенево, Бутово, Марьино. Также, могут инвестиционно-привлекательными точечные проекты в пределах или около ТТК.
• Большие проекты не подходят для инвестирования, так как начинается каннибализм объемов, и вероятность, продать дороже квартиру, чем это сделает застройщик в n-ой очереди проекта стремиться к 0. Сдавать квартиру в проекте более чем на 100 тыс. кв. м также крайне сложно, потому что будет сформирована высококонкурентная среда в рамках жилого комплекса.

Реновация и государственные структуры

• В 2019 году 39% разрешений на строительство получил московский фонд реновации. Суммарно за время реновации фонд получил 105 РнС. И это без учета проектов, где часть объемов будет передано переселенцам по реновации.
• КП УГС получил в 2019 году – 22 РнС.
• РнС по реновации – точечная застройка в жилых районах Москвы, если квартиры будут выходить в рынок, то это будет инвестиционный вариант. Однако, уже сейчас стоимость кв. метра в пятиэтажках «под реновацию» выросла более чем на 10%.
• В октябре 2019 получено первое РнС по реновации для комплексного освоения территории, а не одного дома по адресу Открытое шоссе вл. 30 з/у 1.

Девелоперы в которых можно вложиться

Застройщики которые строят и у которых есть история новостроек с инвестиционными проектами.

• После пика в июне 2018 года девелоперы получали РнС редко, сделали это: ПИК, Донстрой, Крост, Tekta, Ingrad, А101, Авеста, Level, Пионер, Seven Sun, Гранель, МИЦ, Эталон, Самолет.
• В Московской области за 2019 год больше всего разрешений на строительство получили – Гранель и МИЦ.

Источник

Инвестиции в новостройки: насколько сегодня это выгодно

Cредний рост цен на квартиры в новостройках Москвы и области — от начала продаж на котловане до стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию — сейчас составляет 15–30%, подсчитали опрошенные редакцией аналитики и девелоперы. И это за два-три года строительного цикла проекта. Хороший ли это заработок для частного квартирного инвестора? Ответа на вопрос два, и оба неутешительные.

Заработок можно считать плохим, если сравнивать с 2014 годом, когда новостройки прибавляли в цене (от котлована до сдачи в эксплуатацию) в среднем по 30–35%. И вовсе плохим — в сравнении с некоторыми новостройками, которые и сегодня дорожают на 100% за пару лет. При всех существующих рисках частному квартирному инвестору в Москве все еще можно заработать на спекуляции с новостройками.

Цифры доходности: новостройки VS депозиты

Средний бюджет покупки квартиры комфорт-класса в августе 2019 года в Москве составлял 7 058 990 руб., а средний цикл строительства дома — 2,5 года (30 месяцев), приводят пример расчета в компании «Бест-Новострой».

Если предположить среднюю доходность 15% за весь цикл строительства, то годовая доходность составит 6% к первоначальным вложениям. За год доход — 423,5 тыс. руб., за 2,5 года — 1,058 млн руб.

Для сравнения: в одном из российских банков из топ-10 вклад с онлайн-открытием предлагает ставку 5,75% годовых, максимальная сумма вклада — 5 млн руб. без частичного снятия и пополнения. Доход за год по такому вкладу составит 287,5 тыс. руб., открыть его можно на один год. Максимальные проценты предусмотрены только по таким видам вкладов — среднесрочным без снятия и пополнения.

При сегодняшних ставках банковских депозитов базовая доходность близка при сделке в 7 млн руб., но если объем инвестиции в недвижимость выше, а объект с высокой ликвидностью на стадии котлована, то можно говорить о выгоде в полтора-два раза в пользу недвижимости, говорит руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.

Сложности современного инвестирования

Максимальную доходность [при инвестициях в новостройки] сегодня можно извлечь при выходе из проекта до его ввода в эксплуатацию, уверена председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Такие сделки совершаются по договору уступки права.

Если объект сдан в эксплуатацию, то при продаже квартиры в нем инвестору придется заплатить налоги (не уплачивать 13% НДФЛ при продаже квартиры можно только через пять лет, если она была куплена после 2016 года). После сдачи новостройки в эксплуатацию рост цен на квартиры в ней уже не будет превышать рыночные показатели. Для справки: за пять лет столичная вторичка (без учета элитного сегмента) выросла всего на 4,7% (195,3 тыс. руб. за 1 кв. м).

Еще одна современная сложность для квартирных инвесторов — риски с задержками строительства и снижение покупательского интереса к новостройке. Если стройка встанет, то выйти из проекта будет еще сложнее.

Следует брать в расчет и поправку на торг, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН Алексей Попов. По его словам, во многих московских ЖК после сдачи в эксплуатацию на продажу сразу же выходит большой объем квартир от таких же частных инвесторов. Конкуренция вынуждает продавцов снижать цену для заключения сделки.

Подбирать новостройку для инвестиций профессионалам (специалистам в риелторских компаниях, брокерам с многолетним стажем) стало труднее. Не помогает даже инсайд. Владение закрытой информацией — о планах компаний, властей по развитию территорий и т. д. — всегда будет плюсом, но ситуация на рынке быстро меняется, а значит, рассчитывать на такой инсайд можно только с поправкой на время, объясняет руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.

«Если доходность бизнеса ниже 8% годовых — то это очень плохой бизнес»

Максим П., частный инвестор:

— Я инвестировал в квартиру в новостройке в 2016 году. На тот момент у меня образовалась достаточная сумма, банки сыпались, и я решил вложить деньги в один из проектов в Домодедово.

Вошел в проект на стадии строительства четвертого этажа. Сумма инвестиции составила 2,2 млн руб. за бюджетную однушку площадью 34 кв. м. Дом возводили три года, и после сдачи его в эксплуатацию я решил не выходить из актива, а сдать квартиру в аренду.

Ремонт обошелся в 500 тыс. руб., длился полгода. Арендатора я нашел быстро и сдал за 20 тыс. руб. в месяц плюс все коммунальные платежи. Таким образом, годовой доход от сдачи в аренду приносит порядка 240 тыс. руб., а с учетом всех вложений в покупку и ремонт квартиры не превышает 7–8% годовых, что практически равняется доходности от банковского депозита.

В целом я разочарован этой инвестицией, к тому же сдача жилья в аренду оказалась все-таки не пассивным инвестированием, а активом, которым нужно управлять, вкладывать в его обновление, сдавать в случае смены арендатора. По сути, это бизнес, а если его доходность ниже 8% годовых — то это очень плохой и неправильный бизнес. Для сравнения: в этом году аналогичные инвестиции в фондовый рынок принесли тот же доход, что и квартира.

Где сегодня можно выиграть на спекуляции

Наибольший доход квартирным инвесторам в последние годы принесли проекты, в которых застройщики выводили лоты на старте по заниженным ценам, рассказывает Попов. К моменту окончания строительства цены в этих проектах могут подняться на 50–100%. О таких новостройках мы рассказывали в коротком видео в прошлом году.

Застройщики и сегодня часто занижают цены на старте реализации проекта — в связи с нехваткой части разрешительной документации, стремлением выиграть конкуренцию за покупателя в локации или ошибками маркетологов. Такие факторы в результате сказывались на приросте цен внутри жизненного цикла проекта сильнее, чем, казалось бы, более очевидные и влияющие на рост цен — запуск метро, качественная концепция, эффективная рекламная кампании, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН.

Завершенные проекты с высокой динамикой цен от старта к вводу в эксплуатацию

Источник

60% дохода: ищем самые лучшие квартиры для инвестиций

Почти четверть квартир в новостройках сегодня приобретается с целью «перепродать и заработать». Сберегать и приумножать доход россияне предпочитают вкладывая деньги в недвижимость. Novostroy.su поговорил с экспертами о том, какую квартиру можно выгодно и безопасно перепродать, и какую прибыль способна обеспечить такая инвестиция.

Novostroy.su: Насколько востребованы у россиян квартиры «на котловане» для их последующей перепродажи? Почему?

Андрей Кириллов, представитель застройщика «Мегалит – Охта Групп» (девелопер «Приморского квартала»), директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»: Доля инвестиционных сделок на рынке первичной недвижимости сегодня занимает порядка 20% от общего количества продаж. За последние полгода тенденция совершения таких покупок на рынке увеличилась. К примеру, в нашем проекте комфорт-класса «Приморский квартал» их доля выросла почти на 10%.

Стоит отметить, что в скором времени возможен еще больший прирост числа инвесторов. Такой сценарий может реализоваться благодаря принятию нового закона об НДФЛ, в силу которого минимальный срок владения для налогообложения начинают отсчитывать от оплаты ДДУ, а не с момента регистрации права собственности. Это позволит инвесторам продавать квартиры быстрее без дополнительных затрат.

Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Development: Инвестиционный спрос на новостройки в этом году подогрела ипотека с субсидированной ставкой. Сокращение объема новых проектов привело к росту цен, что позволило вернуть часть инвесторов на рынок.

Разница между ценой покупки и ценой продажи за период строительства дома в среднем варьируется в диапазоне 25-30%.

В качественных проектах этот показатель может быть выше. Помимо строительной готовности, на стоимость квадратного метра влияют локация новостройки, транспортная доступность, квартирография проекта, наличие отделки и прочие факторы. К примеру, квартиры в проектах Glorax Development от стадии котлована до ввода в эксплуатацию прибавляют в цене от 20% до 60%, в зависимости от локации.

Яна Кадомцева, директор по продажам ГК «Полис Групп»: Для российского рынка покупка квартиры на котловане с дальнейшей перепродажей — один из оптимальных и безопасных видов инвестиции. Около 30% клиентов на старте продаж в нашей компании планируют купить квартиру с целью дальнейшей перепродажи и заработка. Процент дохода от «покупки-продажи» недвижимости выше, чем многие инвестиционные инструменты.

Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг»: На рынке традиционно присутствует определенная доля инвесторов, которые приобретают квартиры на этапе котлована для их последующей перепродажи. В зависимости от проекта их доля варьируется от 5% до 50%.

Максимальная доля инвесторов наблюдается в точечных проектах около станций метро. Именно такие объекты можно выгодно и быстро продать на любом этапе строительства. В целом, такой инструмент инвестирования по-прежнему актуален для части россиян. Можно ожидать, что доля таких инвесторов несколько снизится из-за перехода на эскроу-счета и повышения начальной цены продаж, однако данная категория покупателей останется на рынке.

Novostroy.su: Какие лоты в связи с этим — лакомый кусок для инвесторов? А какие — неликвид?

А.К.: Наиболее удачные варианты для инвестиций – объекты, расположенные в популярных районах города, вблизи станций метро, с развитой инфраструктурой и благоприятной экологической обстановкой.

Транспортный фактор может добавлять до 20% к стоимости жилья на вторичном рынке.

Для инвесторов, приобретающих жилье с целью сдачи его в аренду, оптимальны небольшие лоты: студии и однокомнатные квартиры рядом с метро, так как по статистике они пользуются наибольшим спросом у петербургских арендаторов. Варианты для переуступки – квартиры в жилых комплексах, где предусмотрены развитые транспортная сеть и внутриквартальная инфраструктура, необходимые коммерческие и социальные объекты.

Р.С.: Наиболее высокодоходными объектами традиционно являются студии и однокомнатные квартиры, метражом до 40 кв. м. Они пользуются спросом как для сдачи в аренду, так и для последующей перепродажи. Цены на такие лоты за период строительства вырастают больше, чем на другие квартиры.

Я.К.: Для инвестиции предпочтительно выбирать ликвидную локацию и надежного застройщика. Лучше всего квартиру бронировать в первый день старта продаж, когда цена еще минимальная. Чаще всего инвесторов интересуют квартиры небольших метражей на средних этажах с красивым видом. При этом наличие отделки будет преимуществом.

А.Н.: Для инвестирования максимально востребованы небольшие однокомнатные квартиры площадью от 31 до 38 кв. м. Такие объекты можно быстрее всего реализовать перед вводом дома в эксплуатацию. Сложнее найти покупателя на объекты большой площади – просторные одно- и двухкомнатные квартиры ввиду высокой цены такого предложения.

Novostroy.su: Укажите ТОП-5 локаций Петербурга, где можно выгодно купить недвижимость для перепродажи? От покупки в каких локациях стоит, напротив, отказаться?

А.К.: В этом отношении перспективными будут Приморский, Красногвардейский и Выборгский районы.

Р.С.: Стабильно высоким спросом пользуются квартиры в новостройках, расположенных в пешей доступности от метро. Подтвержденные планы властей по запуску новых станций в перспективе 2-3 лет могут повысить стоимость недвижимости примерно на 5-10% и дополнительно стимулировать покупательскую активность».

Я.К.: Выгодно купить квартиру можно в районах с неплотной застройкой или на новых осваиваемых территориях. Сегодня популярностью пользуются: центральная часть города, Московский и Приморский районы. Но если купить квартиру в первый день открытия продаж, то под инвестицию подойдет практически любой район.

А.Н.: При выборе объекта для инвестирования стоит учитывать, в первую очередь, его локацию. Быстрее всего реализуются квартиры в районах с развитой транспортной инфраструктурой – около станций метро, рядом с крупными транспортными узлами и т.д. В частности, высокой популярностью пользуются квартиры в Кудрово и развивающихся районах вблизи центра города, таких как окрестности ст. м «Обводный канал», ст. м «Лесная», ст. м «Елизаровская», где сейчас реализуются проекты редевелопмента.

Novostroy.su: Насколько велик шанс обогатиться на «переуступках»? Как извлечь наибольшую выгоду при совершении сделки?

А.К.: Инвестиции в недвижимость в строящемся проекте комфорт-класса в популярной локации могут приносить до 10% годовых. К примеру, квартиры, приобретенные в первой очереди жилого комплекса «Приморский квартал» на начальной стадии строительства за 3,7 млн рублей, на завершающем этапе продаются по цене 4,5 – 5 млн рублей. Таким образом, доходность инвестиций в эти квартиры в разы превышает отдачу, например, от более рискованных вложений в ценные бумаги или валюту.

Я.К.: Большинство инвесторов как раз перепродают квартиры по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию. В этот момент цена квартиры самая оптимальная для того, чтобы ее продать. А тем, кто хочет купить готовое жилье, выгоднее купить уступку, так как квартира уже готова и скоро сдастся, но цена на нее пока как на строящуюся недвижимость. Также можно продавать квартиру через полгода после старта продаж. Тогда разница «сумма вложений» и «сумма продажи» будет оптимальная, при этом на рынке не успеет появиться множество аналогичных вариантов, которые составят конкуренцию.

Novostroy.su: Любые «спекулятивные» сделки на рынке недвижимости не особо приветствуются в РФ, исходя из налогового законодательства. Насколько проблематично сегодня не успеть продать квартиру до оформления ее в собственность?

Я.К.: Все зависит от стоимости, за которую клиент хочет продать квартиру. Если поставить адекватную рыночную цену или даже сделать ее немного ниже, покупатель найдется быстро.

А.Н.: У покупателя есть достаточно времени, чтобы успеть реализовать квартиру до подписания акта приема-передачи жилья с застройщиком. При грамотном планировании у инвестора есть от полугода до года для поиска покупателя на свой объект.

Novostroy.su: Как не остаться в долгах, совершая подобные сделки? Известны ли Вам такие случаи?

Я.К.: Сложно остаться в долгах, покупая квартиру для инвестиции. Выбирайте надежных застройщиков и ликвидные объекты, тогда никакой сложности не возникнет с перепродажей квартиры по переуступке.

Ипотека сделала новостройки доступнее, позволила россиянам за небольшой первоначальный взнос приобрести собственную недвижимость. Достаточно лишь накопить порядка 300 тысяч и можно стать квартировладельцем.

Источник