Нормативный срок окупаемости земли

Различные понятия стоимости земли

Чем отличаются понятия: нормативная цена земли, рыночная стоимость земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка?

Нормативная цена земли – это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ст. 25 Закона РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю»).

Из вышеприведенного определения следует, что приоритетным при определении нормативной цены земли выступает потенциальный доход, т.е. доход, который может принести деятельность на определенном земельном участке. Данное понятие было введено в российское законодательство в начале 90-х годов прошлого века для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и т.д.

Затем на смену данного института с принятием Земельного кодекса РФ пришел институт кадастровой стоимости земельного участка. Однако иногда нормативная стоимость земли до сих пор запрашивается заинтересованными лицами для осуществления нотариальных сделок при оформлении наследства либо для предоставления в суд по делам об имущественных спорах.

Кадастровая стоимость – это условный экономический показатель, необходимый для регулирования земельных отношений, различных сделок с землей и установления определенной цены на земельный участок. Кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости участка и применяется главным образом в целях налогообложения, а зависит от ряда параметров: местоположения, инфраструктуры, категории земель и т.п. Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Под рыночной стоимостью земельного участка понимают наиболее вероятную цену участка при реализации его на открытом и конкурентом рынке, когда стороны сделки обладают информацией о реализуемом объекте с учетом общей рыночной ситуации и тенденций на рынке недвижимости.

На рыночную стоимость влияет состояние спроса и предложения на земельные участки, аналогичные реализуемому в конкретной сделке, рыночная цена не может значительно отличаться от цен на эквивалентные или близкие по параметрам объекты.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Источник

Нормативная цена земли

Нормативная цена земли была впервые введена в России Законом РФ от 11 октября 1991 г. «О плате за землю» для обеспечения экономического регулирования земельных отношений, определения размеров платежей для изъятия и предоставления земель юридическим лицам и гражданам, установления коллективно-долевой собственности на землю, передачи по наследству, дарения и получения банковского кредита под залог земельного участка, осуществления сделок с земельными участками, разрешенных законодательством РФ, при переходе права собственности на жилой дом, строение, сооружение, в том числе при передаче земли в собственность гражданам: для крестьянского (фермерского) хозяйства, для садоводства и животноводства и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Нормативная цена земельного участка — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земельного участка вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче государственной земли в частную собственность физических и юридических лиц, при наследовании земли, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Таким образом, нормативная цена земли — это оценка земли, осуществляемая государством для реализации строго определенных целей, величина расчетная, она не связана с конкретным содержанием земельного правоотношения.

Ныне понятие нормативная цена земли заменено понятием кадастровая стоимость земельного участка. Однако согласно п. 13 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством РФ. В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по названным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления (администрации) могут своими решениями повышать или понижать установленную соответствующим субъектом РФ нормативную цену земли, но не более чем на 25 %.

Правительство РФ установило предельный размер нормативной цены земли — не более 75 % уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству могут выдавать заинтересованным лицам документы о нормативной цене земли на конкретном земельном участке. Органы по землеустройству совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти ведут разработку методических положений по ценовому зонированию земель и расчету нормативной цены земли.

Источник

Нормативная стоимость земельного участка: что это и как рассчитать?

Любой земельный участок имеет минимум три цены: кадастровую, рыночную и нормативную.

Что такое нормативная стоимость и какими законами она регулируется?

Под нормативной ценой или стоимостью земли принято понимать особую финансовую величину, которая может охарактеризовать стоимость участка, исходя из его определённых характеристик.

К таким характеристикам будут относиться:

• Местоположение участка и его влияние на качество земель;
• Потенциальная величина дохода, влияющего на период, в течение которого участок должен будет окупиться при условии, что он используется как расчетная единица в системе земельных правоотношений и может быть продан, передан по наследству или использоваться в качестве залога по кредиту.

Регулирование вопросов, связанных с порядком определения нормативной стоимости или, как ее называет законодатель, нормативной цены, а также с возможностью применения такой цены, осуществляется следующими правовыми актами:

• Федеральный закон “О введении в действие Земельного Кодекса РФ” (пункт 13 статьи 3 говорит о том, что применение данного показателя осуществляется в том случае, если не установлена кадастровая стоимость участка, а использование такого финансового показателя необходимо для соблюдения целей функционирования статьи 65 Земельного Кодекса);
• Закон РФ “О плате за землю” (статья 25 даёт определение нормативной цены земельного участка, используемое в остальных правовых актах);
• Постановление Правительства РФ “О порядке определения нормативной цены земли” (определяет не только порядок расчёта данного показателя, но и необходимость корректировки этого показателя исходя из условий экономической выгодности эксплуатации земли в конкретном регионе или экономическом районе).

Из чего складывается стоимость?

Нормативная цена земли устанавливается уполномоченными органами того или иного субъекта федерации каждый год с учётом различных факторов, основными из которых являются:

• Целевое назначение рассматриваемого участка;
• Ставка налогообложения конкретной категории земель, исходя из возможных целей использования такого участка;
• Уровня рыночной цены.

При проведении расчетов данного показателя должны быть соблюдены основные условия:

• Величина нормативной стоимости не может быть больше, чем семьдесят пять процентов от рыночной цены, установленной для земли конкретного целевого назначения в данном регионе и экономической зоне;
• Ставка налогообложения не может быть увеличена при проведении расчетов более, чем в двести раз;
• При проведении конкретных расчетов не должны быть учтены используемые льготы налогообложения;
• Не учитываются показатели увеличения налога на землю, установленные за превышение норм отвода земельных территорий.

При проведении расчетов нормативной стоимости того или иного участка муниципальные органы не имеют права увеличить стоимость данного участка более, чем на двадцать пять процентов от установленной при проведении первичных расчетов.

Порядок проведения расчетов осуществляется следующим образом:

• Производится кадастровая оценка конкретного участка с целью определения его кадастровой стоимости. При осуществлении оценки на основе данной величины возможно использование проведённой ранее кадастровой оценки, но с соблюдением условия обязательной корректировки имеющихся кадастровых данных на указанную в нормативных актах процентную величину (в настоящее время ежегодная корректировка кадастровой стоимости составляет семь процентов от величины предыдущего года);
• На основе полученных данных осуществляется расчёт размера земельного налога на данный участок;
• По полученным результатам устанавливается непосредственно нормативная цена участка.

Рыночная цена

В том случае, если кадастровая стоимость участка неизвестна, а на проведение соответствующей оценки нет времени, расчёт может быть произведён на основе рыночной цены. В этом случае размер налоговой ставки значения иметь не будет, так как весь расчёт будет производиться на основе результатов проведённой рыночной оценки. Однако для этой процедуры есть своя оговорка — она не должна быть проведена ранее, чем за шесть месяцев до даты проведения расчетов нормативной цены.

В том случае, если определение нормативной стоимости проводит владелец участка (например, чтобы определить стоимостное выражение полученного ранее подарка в виде земельного надела), то за оказание соответствующих услуг заказчику придётся заплатить сумму от десяти до пятидесяти тысяч рублей (зависит от региона, объёма проводимых работ, формы предоставляемого итогового отчёта и т.д.).

Вам не платят пособие по безработице в этом году? Узнайте в чем причина!

Прочтите о полагающихся выплатах и льготах для ветерана труда по ссылке.

Кадастровая оценка

Если идёт речь о кадастровой оценке, то проводить ее может только Росреестр в лице своих уполномоченных подразделений, а кадастровую стоимость участка можно узнать на публичной кадастровой карте (на сайте Росреестра), либо путём направления специального запроса в данное ведомство.

В ответе будет предоставлена информация о величине кадастровой стоимости участка, установленной при проведении оценки, а также о дате проведения такой оценки.

Ставка налогообложения для конкретной категории земель определяется каждым регионом самостоятельно, но этот показатель не может превысить предельные значения, указанные в Налоговом Кодексе. Узнать ставку налогообложения земель можно в региональных нормативных актах.

Она определяется на основе существующей кадастровой или рыночной стоимости. Но, при этом, не должны учитываться никакие льготы или обременения в налогообложении конкретного участка, так как нормативная цена является таким же уникальным показателем, как и кадастровая стоимость.

Источник

Можно ли купить земельный участок по нормативной цене

Нор­ма­тив­ная цена зем­ли (НЦЗ) — это услов­ный пока­за­тель сто­и­мо­сти земель­но­го участ­ка (ЗУ), зави­ся­щий от его место­по­ло­же­ния и каче­ства. Он используется:

• для регу­ли­ро­ва­ния рыноч­ных цен государством;
• оцен­ки стоимости;
• рас­че­тов, оку­пят­ся ли вло­же­ния в земель­ный надел за рас­чет­ный пери­од, исхо­дя из про­гно­зи­ру­е­мой прибыли.

Поря­док опре­де­ле­ния НЦЗ регла­мен­ти­ру­ет­ся поста­нов­ле­ни­я­ми пра­ви­тель­ства РФ. В реаль­но­сти земель­ные участ­ки про­да­ют­ся чаще по рыноч­ной или кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти, кото­рая пре­вы­ша­ет нор­ма­тив­ную. Одна­ко зем­ли, явля­ю­щи­е­ся соб­ствен­но­стью госу­дар­ства или муни­ци­паль­но­го обра­зо­ва­ния, в неко­то­рых слу­ча­ях могут про­да­вать­ся по нор­ма­тив­ной цене. В ста­тье рассмотрим:

• как про­ис­хо­дит про­да­жа земель­ных участ­ков в насто­я­щее время;
• чем нор­ма­тив­ная цена отли­ча­ет­ся от рыночной;
• как опре­де­ля­ет­ся нор­ма­тив­ная цена земли.

Продажа земельного участка по нормативной цене

Как может быть предоставлена земля

В обла­сти воз­ник­но­ве­ния пра­ва на зем­лю в земель­ном кодек­се в 2015 году про­изо­шли суще­ствен­ные изме­не­ния, из-за чего из ЗК РФ были уда­ле­ны целый ряд ста­тей (ст. 20, 21, 28 — 34, 36, 38 — 39). Так, зем­ля боль­ше не предо­став­ля­ет­ся в пожиз­нен­ное насле­ду­е­мое вла­де­ние или бес­сроч­ное пользование.

В насто­я­щее вре­мя предо­став­ле­ние земель­ных участ­ков регу­ли­ру­ет­ся гла­вой 6 Земель­но­го кодек­са, всту­пив­шей в силу 01.03.2015 г.

Земель­ный уча­сток из госу­дар­ствен­но­го или муни­ци­паль­но­го фон­да может быть предоставлен:

• бес­плат­но в соб­ствен­ность или посто­ян­ное поль­зо­ва­ние реше­ни­ем орга­нов гос. вла­сти или ОМСУ;
• на осно­ве дого­во­ра купли-продажи;
• дого­во­ров арен­ды или без­воз­мезд­но­го пользования. ‘

Продажа земли государственной и муниципальной стоимости

Про­да­жа земель­ных наде­лов про­ис­хо­дит на пуб­лич­ных тор­гах, за исклю­че­ни­ем слу­ча­ев, ого­во­рен­ных земель­ным кодек­сом в ст. 39.3. п. 2 ЗК РФ.

Про­да­же под­ле­жат толь­ко те участ­ки, на кото­рых не пла­ни­ру­ет­ся стро­и­тель­ство объ­ек­тов недви­жи­мо­сти в соот­вет­ствии с ВРИ участ­ка, за исключением:

• про­да­жи без пуб­лич­ных торгов;
• про­да­жи зем­ли в соб­ствен­ность граж­да­нам для ИЖС, ЛПХ, садо­вод­ства, ого­род­ни­че­ство, КФХ на аук­ци­о­нах (ст. 39.18 ЗК).

Без тор­гов мож­но выку­пить у госу­дар­ства или муни­ци­па­ли­те­та участки:

• обра­зо­ван­ные из сдан­ных в арен­ду или без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние ЗУ для ком­плекс­но­го осво­е­ния тер­ри­то­рии (КОТ):
  • юри­ди­че­ским лицам (но не в целях стро­и­тель­ства жилья эконом-класса);
  • неком­мер­че­ским граж­дан­ским орга­ни­за­ци­ям в целях ИЖС (кро­ме участ­ков обще­го пользования);
• обра­зо­ван­ные из ЗУ в садоводческих/огороднических това­ри­ще­ствах (СНТ/ОНТ);
• на кото­рых нахо­дят­ся объ­ек­ты недви­жи­мо­сти их собственникам;
• нахо­дя­щи­е­ся в бес­сроч­ном поль­зо­ва­нии у юрлиц;
• для веде­ния фер­мер­ской и с/х дея­тель­но­сти на осно­ва­нии зако­на “Об обо­ро­те земель”;
• на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния, предо­став­лен­ные для с/х про­из­вод­ства граж­да­нам и юрли­цам в арен­ду после исте­че­ния трех лет дей­ствия аренд­но­го договора;
• для ИЖС, ЛПХ, веде­ния садо­вод­ства, ого­род­ни­че­ства граж­да­нам и КФХ;
• вхо­дя­щие в состав ДФО (Даль­не­во­сточ­но­го фед. органа);
• в иных слу­ча­ях, преду­смот­рен­ных в п. 2 ст. 39.3.

По какой цене происходит продажа участка

Про­даж­ная цена земель­но­го участ­ка, нахо­дя­ще­го­ся в гос. или мун. соб­ствен­но­сти определяется:

• по резуль­та­там пуб­лич­ных торгов;
• по его кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти (КС), если про­да­жа осу­ществ­ля­лась без тор­гов или дру­гой цене, уста­нов­лен­ной феде­раль­ны­ми испол­ни­тель­ны­ми орга­нам (при этом цена про­да­ва­е­мо­го участ­ка не может быть выше кадаст­ро­вой стоимости).

Пра­ви­ла опре­де­ле­ния цены ЗУ без про­ве­де­ния тор­гов уста­нов­ле­ны поста­нов­ле­ни­ем № 279 от 26.03.2015 г.

Нор­ма­тив­ная цена в 60 % от КС устанавливается:

• на участ­ки под ЛПХ, ИЖС, садо­вод­ство, гараж­ное стро­и­тель­ство граж­дан, явля­ю­щих­ся соб­ствен­ни­ка­ми объ­ек­тов недви­жи­мо­сти, кото­рые нахо­дят­ся на этих ЗУ;
• на участ­ки юри­ди­че­ских лиц, с рас­по­ло­жен­ны­ми на них объ­ек­та­ми феде­раль­но­го (реги­о­наль­но­го) зна­че­ния, соб­ствен­ни­ка­ми кото­рых они являются.

Нор­ма­тив­ная цена земель­но­го участ­ка в 2.5 % КС при­ме­ня­ет­ся при про­да­же ЗУ:

• неком­мер­че­ской граж­дан­ской орга­ни­за­ции, при­об­ре­та­ю­щей надел в целях КОТ для ИЖС;
• соб­ствен­ни­ку объ­ек­тов, рас­по­ло­жен­ных на зем­лях, вве­ден­ных в обо­рот, при усло­вии воз­ник­но­ве­ния пра­ва соб­ствен­но­сти в пери­од изъ­я­тия из обо­ро­та ЗУ, либо огра­ни­че­ния в обо­ро­те не поз­же 01.07.2012 г.

Таким обра­зом под нор­ма­тив­ной сто­и­мо­стью зем­ли, нахо­дя­щей­ся в гос./мун. соб­ствен­но­сти, пони­ма­ет­ся обыч­но ниж­няя цено­вая гра­ни­ца до кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти вклю­чи­тель­но, по кото­рой осу­ществ­ля­ет­ся про­да­жа участ­ков без торгов.

Как определяется нормативная цена земли

Нор­ма­тив­ная цена зем­ли уста­нав­ли­ва­ет­ся еже­год­но испол­ни­тель­ны­ми орга­на­ми вла­сти субъ­ек­тов РФ на осно­ва­нии цено­во­го зони­ро­ва­ния (пра­ви­тель­ствен­ное поста­нов­ле­ние № 319 от 1997 г.) и зако­на “О пла­те за землю”.

• ОМСУ ана­ли­зи­ру­ет состо­я­ние рын­ка, опре­де­ля­ет коли­че­ство оце­ноч­ных зон и их гра­ни­цы и впра­ве изме­нить нор­ма­тив­ную цену, но не более чем на 25%.
• НЦЗ не долж­на быть выше 75% рыноч­ной сто­и­мо­сти земель­ных участ­ков ана­ло­гич­но­го типа и ВРИ.
• Коми­те­ты по зем­ле­устрой­ству (районные/городские) обя­за­ны выда­вать граж­да­нам доку­мен­ты о нор­ма­тив­ной сто­и­мо­сти ЗУ.
• Раз­ра­бот­ка основ­ных нор­ма­ти­вов по опре­де­ле­нию НЦЗ и цено­вых зон воз­ло­же­на на Гос­ко­ми­тет РФ по зем­ле­устрой­ству и зем. ресур­сам и феде­раль­ные испол­ни­тель­ные органы.

В каких случаях нужна нормативная цена земли

Нор­ма­тив­ная цена используется:

• при рас­че­те оку­па­е­мо­сти земель­но­го участка;
• пере­да­че ЗУ в соб­ствен­ность бесплатно;
• про­да­же участ­ков без про­ве­де­ния торгов;
• рас­пре­де­ле­нии долей при наследовании;
• при раз­де­ле общей сов­мест­ной и доле­вой собственности;
• даре­нии;
• пере­да­че земель­но­го участ­ка в залог и в др. случаях.

При нало­го­об­ло­же­нии, обыч­но исполь­зу­ет­ся не нор­ма­тив­ная цена зем­ли, а кадаст­ро­вая или рыноч­ная, а при их отсут­ствии — инвентаризационная.

Источник