Норма доходности от аренды

Ключевые финансовые показатели отрасли «Аренда и лизинг»

Ниже приведены ключевые финансовые показатели отрасли и их сопоставление с общероссийскими показателями во всем отраслям. Данные получены на основе анализа бухгалтерской отчетности организаций за 2012 — 2020 год. См. также полный список показателей отрасли «Аренда и лизинг» (ОКВЭД: 77).

Рентабельность продаж

Рентабельность продаж показывает, сколько копеек прибыли от продажи содержится в каждом рубле полученной предприятием выручки. Ниже на графике представлена средняя (медианная) рентабельность предприятий отрасли в сравнении с данными по всем отраслям.

Как видно на графике, в 2020 году рентабельность продаж отрасли «Аренда и лизинг» составила +5,6 %; в целом по стране рентабельность продаж предприятий всех отраслей равнялась +4,6 %. Информацию о рентабельности продаж по каждому виду деятельности можно посмотреть здесь.

Норма чистой прибыли

В отличии от рентабельности продаж, норма прибыли показывает, какую прибыль предприятие получает в итоге после вычета не только производственных расходов, но и процентов по кредитам, результата от изменения валютных курсов, налогов и прочих доходов и расходов. В 2020 году данный показатель для отрасли составил +2,8 %. Сравнить отраслевой показатель с данными по всем предприятиям РФ можно на графике:

Как видно, норма чисто прибыли в отрасли по итогам 2020 выше чем в общем по РФ. Сравнить норму чистой прибыли в данной отрасли с другими отраслями можно в отдельной таблице.

Структура активов

Существенной характеристикой вида деятельности является структура активов. Так, в фондоёмких отраслях велика доля внеоборотных активов, а, например, в торговле – оборотных. На диаграммах ниже приведена структура активов предприятий, занимающихся видом деятельности «Аренда и лизинг» и в целом российских предприятий, кроме банков и страховых компаний (среднее арифметическое).

Доля основных средств, нематериальных и прочих долгосрочных (внеоборотных) активов для предприятий отрасли составляет 29%. Это меньше показателя по РФ — 88%

Доля собственных средств

Важным показателем финансовой устойчивости выступает показатель соотношения собственных и заемных средств предприятия. Чем выше доля собственных средств в общем капитале, тем надежней финансовое положение предприятий отрасли. В то же время на этот показатель могут влиять макроэкономические факторы (общий финансовый кризис) и особенности того или иного вида деятельности, поэтому рекомендуется изучить динамику этого соотношения по годам.

Последние данные показывают, что в рассматриваемой отрасли более половины предприятий располагают долей собственных средств не менее 24%.

Коэффициент текущей ликвидности

Соотношение ликвидных (оборотных) активов и краткосрочных обязательств характеризуют способность предприятия своевременно отвечать по своим финансовым обязательствам. Этот важный для любой организации показатель – коэффициент текущей ликвидности – во многом зависит от отраслевых особенностей бизнеса. Ниже представлено, как изменялся этот коэффициент в последние годы у предприятий отрасли и всех российских организаций.

Сравнить коэффициент текущей ликвидности в данной отрасли с другими видами деятельности можно здесь.

Оборачиваемость активов

Существенной характеристикой вида деятельности является показатель того, как быстро объем вложенных в бизнес средств возвращается в виде полученной выручки. Отношение годовой выручки к стоимости всех активов – это показатель оборачиваемости активов. Он не свидетельствует о скорости или размере получения прибыли, но отражение отраслевую специфику, показывает насколько много нужно вложить в предприятие средств относительно ежегодно получаемой выручки.

Как видно на графике, типичное предприятие, занимающиеся видом деятельности «Аренда и лизинг», получают выручку, равную всем своим активам за 238 дней. В целом по отраслям этот показатель равен 153 дня. Оборачиваемость очень сильно зависит от характера деятельности, что видно, если сравнить этот показатель для разных отраслей.

Приведенные выше данные получены по результатам анализа финансовой отчетности 10246 предприятий отрасли «Аренда и лизинг» и 1355098 предприятий Российской Федерации. В качестве усредненных значений использован показатель медианы, как более точно характеризующий совокупность изучаемых данных (кроме показателя структуры активов, где взято среднеарифметическое значение).

Источник

Как высчитать доходность от аренды недвижимости?

Человек, сдавший квартиру, получает ежемесячно доход. Простая схема, проверенная временем. Но насколько данное вложение выгодно? Не лучше ли положить деньги на депозит и не связываться с проблемными квартирантами, ремонтами и налогами? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно знать размер годовой доходности от инвестиции.

Как подсчитать?

Годовая доходность рассчитывается как отношение годового дохода от аренды к общей сумме вложений. Важно обратить внимание не на стоимость квартиры, а на общую сумму затрат на ее приобретение. А это и ремонт, мебель, оформление, вознаграждение риелторам.

Поэтому для вычисления доходности необходимо знать:

• А) общую сумму вложений;
• Б) размер годовой аренды;
• В) ежегодные расходы на обслуживание недвижимости (разовые и ежемесячные).

Размер годовой аренды рассчитывается путем умножения ежемесячной платы на 12. Это планируемый доход. По итогам года сумма может быть другой, ведь можно сдать за меньшую стоимость аренды, чем планировалось либо повысить, возможно, какое-то время квартира будет пустовать в ожидании жильцов. Поэтому доходность можно подсчитать планируемую и реальную уже по итогам года.

К разовым ежегодным расходам можно отнести налог на недвижимость или оплату домофона сразу на год. Ежемесячные расходы на обслуживание недвижимости учитываются только те, которые платит собственник. Рассмотрим на примере квартиры. Например, это взносы на капитальный ремонт. Если квартиранты оплачивают потребляемые ресурсы по счетчикам, а остальные услуги ЖКХ оплачивает собственник (содержание жилья, отопление, домофон), то их также нужно включить. Если квартиранты полностью оплачивают коммунальные услуги, то платежи не учитываются. Зато можно включить расходы на мелкий ремонт или покупку какой-то мебели или техники в квартиру.

Формула расчета доходности

Расчет годовой доходности рассчитывается по формуле (Б-В)/А*100%. Получаем процент доходности от сдаваемой в аренду недвижимости. Важно отметить, что здесь не учитывается рост стоимости собственности. Чтобы рассчитать реальную доходность с учетом роста цен, нужно знать, насколько изменилась стоимость. Эту разницу нужно прибавить к годовой аренде, а затем провести вычисление по формуле. Если цены упали, то разницу отнять.

Годовая процентная доходность

Если говорить о сдаче квартир в аренду, то планируемая доходность в среднем составляет 10–12% годовых. В реальности, с учетом расходов, она может составить и 7–8% годовых. Поэтому ее нельзя назвать высокодоходным видом инвестирования, зато относительно безопасным – да. Независимо от ситуации в экономике, у вас всегда останется собственность, стоимость которой хоть и колеблется, но постепенно неуклонно растет. С другой стороны, такая инвестиция крайне неликвидна. Если срочно потребуются деньги, ее будет трудно быстро продать либо придется сильно уступить в цене и потерять часть денег.

Прогноз убытков

Может получиться так, что доходность выйдет отрицательной. В этом случае констатируется убыток, то есть полученный доход не покрыл произведенных расходов. В этом случае стоит разобраться в причине. Возможно, в каком-то месяце были крупные расходы, например, остекление балкона, монтаж пластиковых окон, замена труб и т. д. А возможно, была просто недолгая аренда, и она не покрывает ежемесячных расходов, в этом случае стоит подумать о повышении цены.

Добавьте источник АН BFS в избранное Google Новости. Что дальше? Будет интереснее!

Источник

Поиск

Как понять, есть ли смысл открывать торговлю, например в торговом центре, и продавать тот или иной товар?
Как оценить доходность (рентабельность) торговли до открытия бизнеса?

Для того чтобы ответить на поставленные вопросы, нужно знать правила, действующие в торговых предприятиях.

Расчет минимальной выручки арендатора

Одно из них гласит, что доля аренды в выручке предприятия не должна превышать 20%. Теоретически она может достигать 30%, далее бизнес не приносит дохода и становится убыточным.

Расчет необходимой выручки производим по формуле: ставка аренды в месяц х 100/20.
Пример: аренда в месяц 100 тысяч, считаем выручку 100 тр х 100 тр/20=500 тр.

В случае многоуровневых торговых центров в формулу вводятся дополнительные коэффициенты, такие как.

Посещаемость ТЦ, коэффициент потери посетителей верхних уровней по сравнению с первым этажом.

Средний чек арендаторов в ТЦ (средняя стоимость покупки, отношение выручки за месяц к количеству покупок).

Конверсия — отношение общего числа посетителей ТЦ к числу посетителей, сделавших в нем покупки. Для ритейла 20% — средняя величина конверсии.

Математика ритейла: товарооборот, наценка и маржа

Себестоимость — стоимость приобретенного для реализации товара с учетом логистических (таможенных) расходов.
В норме себестоимость товаров 20%, предельной себестоимостью для товаров будет 35%, для услуг этот показатель выше — 45%.

Для анализа торговой деятельности применяется показатель только реализованного товара.

Товарооборот — необходимое арендатору количество товара для поддержания нормального объема продаж и сохранения рентабельности предприятия.

Расчет товарооборота: запас на начало периода+закупки-запас на конец периода. Из нормальной практики, чтобы не допустить т.н. кассового разрыва (когда деньги «заморожены» в товаре), запас на складе не должен быть больше 1,5 месяцев его реализации.
В затратах предприятия обязательно должны учитываться средства на поддержание запаса товара на складе.

Наценка.

Расчет наценки проводится по формуле (отпускная цена-себестоимость)/себестоимость х 100%.

Минимальная наценка для дорогих групп товаров 100%, для средних — не менее 150%. Иначе арендатор не сможет зарабатывать.

В работе ритейла обязательно учитываются маржа, фонд оплаты труда и рентабельность (расчет прибыли).

Маржа это показатель прибыли после реализации товара по розничной цене. Разница между розничной и закупочной ценами, или доля добавочной стоимости в розничной цене товара.

Формула расчета маржи (отпускная цена-себестоимость)/отпускная цена х 100%.

Фонд оплаты труда.

Рассчитывается с учетом количества продавцов, режима их работы и режима налогообложения предприятия.
Правило: ФОТ не должен быть более 20%.

Прочие регулярные затраты распределяются по статьям: форма, реклама, банковское обслуживание и т.д.

Как рассчитать рентабельность исходя из арендной платы

Нормальная рентабельность, позволяющая арендатору работать, не менее 20%.

Как рассчитать рентабельность предприятия?

Сделать это можно тремя способами: через бизнес-план (полный расчет, когда он равен показателям, заложенным в бизнес-плане), кратким способом (расчет идет от аренды, от среднего чека, от аналитики) и способом, когда за исходные параметры берется желаемый процент рентабельности.

Пример расчета рентабельности исходя из арендной платы.

Пусть аренда составляет 100 тысяч в месяц. Оборот должен быть, следовательно, 100000/20%=500000 рублей ежемесячно.

Считаем затраты: 100 тысяч — аренда, 60 тысяч — зарплата, 100 тысяч — закупка товара, 30 тысяч — налоги, 70 тысяч — косвенные расходы. Итого 360 тысяч.
Чистая прибыль 500000 — 360000=140000 руб.
Считаем рентабельность 140000/360000=38,88%.
Как вариант, можно пойти от желаемой рентабельности, чистой прибыли или другого показателя.

Источник

Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Несмотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения этих показателей.

Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

срок окупаемости и доходности

Для того чтобы принять правильное и взвешенное решение об инвестировании в тот или иной объект недвижимости важно учитывать 11 дополнительных переменных:

Индексация ставки аренды

Условия и размер индексации ставок – важные пункты договора аренды. Уделите им внимание.

В договоре должно быть прописано: через какой период времени возможно изменение стоимости аренды, на какую величину, а также порядок уведомления сторон и оформления документов.

За период обычно принимают календарный год, а повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом.

Избегайте формулировки «по соглашению сторон». Она обязывает вас получать официальное согласие арендатора в письменной форме на изменение стоимости аренды. И конечно, арендаторы не торопятся оформлять подобные соглашения, затягивая их подписание всеми возможными способами.

Пример формулировки выгодной вам как Арендодателю:

«Размер Арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке Арендодателем не чаще одного раза в 12 месяцев, и не более чем на ____% (_________ процентов) от размера Арендной платы предыдущего года Срока аренды, путем письменного уведомления Арендатора за 30 (Тридцать) дней до даты изменения.

Стороны пришли к соглашению, что изменение размеров Арендной платы, произведенное Арендодателем в рамках, установленных настоящим пунктом, не требует заключения между Сторонами дополнительного соглашения и не являются изменением размера Арендной платы в смысле ст. 614 ГК РФ, а только определяют порядок оплаты, согласованной Сторонами Арендной платы.»

Хорошо также прописать в договоре возможность изменения ставок раньше, чем по истечению 12 месяцев в случае форс-мажоров и изменения экономической ситуации в стране. Например, при резком увеличении инфляции.

Уделив достаточное внимание условиям индексации ставок аренды, вы защитите себя и сохраните заданную норму доходности по объекту.

Сумма капиталовложений в объект перед сдачей в аренду

Посчитайте какую сумму необходимо потратить на ремонт и чистовую отделку перед сдачей помещения в аренду. Иногда ремонт в помещении, купленном в предчистовой отделке, обходится дешевле чем ремонт под нового арендатора в помещении с устаревшей отделкой и большим количеством ненужных стен и перегородок.

Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи

Обычно арендатор возмещает расходы на электроэнергию и водоснабжение, по факту потребления ресурсов. Прочие коммунальные и эксплуатационные расходы оплачивает арендодатель. К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт и услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.

Расходы на текущий и капитальный ремонт объекта

По коммерческим помещениям в многоквартирных домах расходы на капитальный ремонт включены в «платежку», распределяются равномерно, понятны и прогнозируемы. При покупке отдельно стоящего здания важно провести его аудит, чтобы определить какие вложения потребуются в будущем.

Налог на доходы и налог на имущество

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

Прочие расходы

• Расходы на страхование;
• Расходы на аренду земельного участка;
• Комиссии риелторам, юристам.

Процент простоя

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

Ставка дисконтирования

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

i – Процентная ставка;

n – Номер периода.

Ставку дисконтирования используют, чтобы учесть влияние инфляции. Например, чтобы сравнить реальную доходность по объекту в России с покупкой недвижимости в другой стране. Также чтобы сравнить инвестицию в недвижимость с другими вариантами инвестиций – более рискованными и менее рискованными.

Горизонт инвестирования и изменение стоимости объекта во времени

Горизонт инвестирования – промежуток времени, в течение которого инвестор планирует владеть объектом недвижимости. Он влияет на значение средней доходности за выбранный период и учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Например, вы покупаете объект недвижимости в новом застраивающимся районе. Где через пять лет будет открыта новая станция метро. Это событие приведет к росту стоимости вашего объекта недвижимости на 30 %. Следовательно средняя доходность объекта при горизонте инвестирования 4 года будет существенно ниже доходности при горизонте инвестирования 6 лет. При условии, что другие переменные не изменятся.

Таким образом, доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:

где OP_i – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; K_i – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VC_i – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPV_i(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPV_i(OP)) по формуле:

где N_i – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPV_i(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPV_i(OP) –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.

Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

Вы можете скачать калькулятор по ссылке

ROE (доходность на собственный капитал)

Выше мы рассмотрели расчет доходности без учета того на какие средства приобретается объект недвижимости – собственные или заемные.

При этом использование заемных средств может как повысить эффективность инвестиции, так и наоборот – понизить. А в ряде случаев и вовсе привести к отрицательным значениям доходности.

Для того чтобы учесть влияние заемных средств на эффективность инвестиции и определения доходности на вложенные собственные средства используют показатель ROE (Return on Equity).

Рассмотрим расчет показателя ROE на примере.

В бизнес-центре на продажу выставили три офиса по 30 кв.м. каждый. Стоимость всех офисов одинакова и составляет 2 250 000 рублей. Все офисы продаются с арендаторами. Арендная плата — 750 рублей за кв.м. в месяц, все коммунальные платежи арендаторы оплачивают дополнительно. Общая сумма расходов, за вычетом коммунальных платежей — 40 000 рублей в год за офис. Месяц назад вы продали однокомнатную квартиру и у вас на депозите лежит 2 250 000 руб.

В первом случае вы на все денежные средства, полученные с продажи квартиры покупаете одно офисное помещение. Доходность вашей инвестиции составит:

Во втором случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 7,5 % годовых сроком 15 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту 41 715 рублей в месяц.

Доходность инвестиции на вложенный капитал составит:

С одной стороны, среднегодовая доходность во втором случае ниже, но если учесть, что в собственности у вас становится не одно а три помещения, которые вы можете через определенный период времени продать получив дополнительную прибыль, становится очевидным преимущество покупки недвижимости с привлечением заемных средств.

Во третьем случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 9,5 % годовых сроком 10 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту составит 58 230 рублей в месяц.

Здесь доходность инвестиции на вложенный капитал уже получится отрицательной:

Доходность тесно связана с другим параметром инвестиций в недвижимость – риском.

Как правило всегда соблюдается прямая зависимость – чем выше доходность, тем выше риск и наоборот.

Так же как окупаемость и доходность, степень риска напрямую влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. О том, какие риски нужно учитывать при выборе и покупке коммерческой недвижимости и как можно ими управлять читайте в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими.

Исчерпывающую информацию, о том, что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости вы найдете в книге: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Источник