Норма доходности финансового менеджмента

Улучшение методов оценки привлекательности инвестиционных проектов затрагивает проблему использования инвестором доходов, получаемых от реализации проектов. Совершенно очевидно, что эти средства будут инвестированы в различные новые проекты, исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта. кроме того, в этом случае возможна диверсификация инвестиций и, следовательно, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю или, так называемую, «круговую» ставку доходности будущих инвестиций.

Схема расчета ставки доходности финансового менеджмента.
1. Определяется безопасная ликвидная ставка доходности.

2. Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безопасной ликвидной ставке.

3. Определяется «круговая» ставка доходности.

4. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по «круговой» ставке доходности.

5. Составляется модифицированный денежный поток.

6. Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП на основе модифицированного денежного потока (п.5).

Рассчитаем СДФМ для проекта «Венера».

Текущая стоимость затрат по проекту составляет 1471 (см. предыдущий параграф), определим будущую стоимость доходов от проекта «Венера», если «круговая» ставка доходности равна 8%.

Рис. 10.2. Модификация потока доходов по «круговой» ставке доходности

Таблица. Модификация денежного потока по «круговой» ставке доходности

Расчет внутренней ставки доходности проекта (см. табл.) будет осуществляться для денежного потока, модифицированного по безопасной ликвидационной ставке (применяемой к затратам) и по «круговой» ставке доходности (применяемой к потоку доходов).

Оценка инвестиционной привлекательности проектов предполагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом фактора времени.

Ставка дисконтирования , применяемая для расчета стоимости доходов зависит от степени риска оцениваемого проекта.

Оценщик может использовать шесть показателей, отражающих различные стороны экономической эффективности проекта. Окончательное решение об инвестиционной привлекательности может быть принято только на основе интегральной информации, получаемой при использовании всей системы показателей.

Период (срок) окупаемости проекта информирует о временном периоде, необходимом для выбора вложенных средств, однако не учитывает динамику доходов в последующий период.

Чистая текущая стоимость доходов отражает реальный прирост активов от реализации оцениваемого проекта. Однако показатель существенно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает величины затрат по проекту.

Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта отражает величину чистого приведенного дохода, получаемую на единицу затрат по проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дисконтирования, т. е. испытывает субъективное влияние.

Внутренняя ставка доходности проекта отражает запас «прочности» проекта, т. к. по экономическому содержанию это ставка дисконтирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами по проекту. Недостатком метода является гипотетическое предположение о реинвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно крупные затраты возникают несколько раз , показатель имеет множественное решение.

Модифицированная ставка доходности рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в последующие периоды, можно временно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшена, исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования.

Ставка доходности финансового менеджмента предполагает, что доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет среднюю или «круговую» ставку доходности и на ее основе рассчитывает величину накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов.

Таким образом, для корректировки потока затрат и потока доходов используются различные ставки, максимально приближенные к действительности.

Источник

Расчет ставки доходности финансового менеджмента

Период, год
Денежный поток Модифицированный денежный поток	(800)	(800)	2961,5
FMRR, %	17,5

Расчет внутренней ставки доходности проекта для денежного потока, модифицированного по безопасной ликвидной ставке (применяемой к затратам) и по круговой ставке доходности (применяемой к потоку доходов).

Таким образом, оценка инвестиционной привлекательности проектов предполагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом различной стоимости денег во времени.

Ставка дисконтирования, применяемая для расчета стоимости доходов, зависит от степени риска оцениваемого проекта.

Оценщик может использовать шесть показателей, отражающих различные стороны экономической эффективности проекта.

1. Период (срок) окупаемости проекта информирует о временном периоде, необходимом для выбора вложенных средств, однако не учитывает динамику доходов в последующий период.

2. Чистая текущая стоимость доходов отражает реальный прирост активов от реализации оцениваемого проекта. Однако показатель существенно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает затраты по проекту.

3. Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта отражает величину чистого приведенного дохода, получаемого на единицу затрат по проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дисконтирования, т.е. испытывает субъективное влияние.

4. Внутренняя ставка доходности проекта отражает запас «прочности» проекта, так как по экономическому содержанию – это ставка дисконтирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами по проекту. Недостатком метода является гипотетическое предположение о реинвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно крупные затраты возникают несколько раз, то показатель имеет множество решений.

5. Модифицированная ставка доходности рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в последующие периоды можно временно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в Начальный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования.

6. Ставка доходности финансового менеджмента доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет среднюю, или круговую, ставку доходности и на ее основе рассчитывает величину накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов. Для корректировки потока затрат и потока доходов используются различные ставки, максимально приближенные к действительности.

Многообразие показателей, которые необходимо отслеживать менеджеру для принятие решение обусловило необходимость создание таблицы индикаторов принятия решения, которая представлена в таблице 3.9.

Источник

Ставка доходности финансового менеджмента

Улучшение методов оценки привлекательности инвестиционных проектов затрагивает проблему использования инвестором доходов, получаемых от реализации проектов. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты, исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта. Кроме того, возможны диверсификация инвестиций и, следовательно, множественность ставок доходности вложений. Финансовый менеджер, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, или «круговую», ставку доходности будущих инвестиций.

При расчете ставки доходности финансового менеджмента (СДФМ):

1) определяется безопасная ликвидная ставка доходности;

2) рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безопасной ликвидной ставке;

3) определяется «круговая» ставка доходности;

4) рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по «круговой» ставке доходности;

5) составляется модифицированный денежный поток;

6) рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента аналогично расчету ВСДП на основе модифицированного денежного потока (п. 5).

Пример.Вычислим СДФМ для проекта «Венера». Текущая стоимость затрат по проекту составляет 1471 (см. предыдущий параграф). Определим будущую стоимость доходов от проекта «Венера», если «круговая» ставка доходности равна 8%:

400[FV]3 % =400 1,2597 = 504;

500[FV]2 8 * =500-1,1664 = 583;

700[FV]1 8% = 700 • 1,08= 756;

600[FV]0 8% =600 1,0 = 600;

Сумма = 2443 (рис. 4).

Рис. 4.Модификация потока доходов по «круговой» ставке доходности

Таблица 7 Модифицированный денежный поток по проекту «Венера»

Поток	Период
Денежный, из бизнес-плана	(750)	(750)
Модифицированный денежный СДФМ = 10,7%

Расчет внутренней ставки доходности проекта (таблица 7) будет осуществляться для денежного потока, модифицированного по безопасной ликвидационной ставке (применяемой к затратам) и по «круговой» ставке доходности (применяемой к потоку доходов).

Выводы

Период (срок) окупаемости проекта информирует о временном периоде, необходимом для возврата вложенных средств, но не учитывает динамику доходов в последующий период.

Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта отражает величину чистого приведенного дохода, получаемую на единицу затрат по проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дисконтирования, т.е. испытывает субъективное влияние.

Внутренняя ставка доходности проекта отражает «запас прочности» проекта, так как по экономическому содержанию это ставка дисконтирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами по проекту. Недостатком метода является гипотетическое предположение о реинвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно крупные затраты возникают несколько раз, показатель имеет множественное решение.

Модифицированная ставка доходности рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные средства, предназначенные для вложения в основной проект в последующие периоды, можно временно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования.

Ставка доходности финансового менеджмента предполагает, что доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет среднюю, или «круговую», ставку доходности и на ее основе рассчитывает величину накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов. Для корректировки потока затрат и потока доходов используются различные ставки, максимально приближенные к действительности.

Источник

Норма прибыли финансового менеджмента – определение FMRR

Что такое норма прибыли финансового менеджмента – FMRR?

Норма доходности финансового управления (FMRR) – это показатель, используемый для оценки эффективности инвестиций в недвижимость и относящийся к трасту инвестиций в недвижимость (REIT). REIT – это акции, предлагаемые общественности компанией по недвижимости или трастом, который владеет портфелем приносящей доход собственности и / или ипотечными кредитами.

FMRR аналогичен внутренней норме доходности и учитывает продолжительность и риск инвестиций. FMRR определяет денежные потоки (приток и отток) по двум различным ставкам, известным как безопасная ставка и ставка реинвестирования.

Объяснение нормы прибыли от финансового менеджмента

Поскольку расчет нормы прибыли от финансового менеджмента настолько сложен, многие профессионалы в сфере недвижимости и инвесторы предпочитают использовать другие показатели для анализа недвижимости. Преимущество использования FMRR заключается в том, что он позволяет инвесторам сравнивать инвестиционные возможности наравне друг с другом.

Хотя внутренняя норма доходности (IRR) долгое время была стандартной мерой доходности в финансовой лексике, основным недостатком является неспособность стоимости учитывать время или период удержания. Таким образом, это слабый индикатор ликвидности, который играет существенную роль в определении общего уровня риска любой данной инвестиционной ценной бумаги или инструмента. Например, при использовании только IRR два фонда могут выглядеть одинаково в зависимости от их нормы прибыли, но одному может потребоваться в два раза больше времени, чем другому, чтобы просто вернуться к первоначальной основной сумме инвестиций. Многие аналитики дополняют показатели IRR или MIRR периодом окупаемости, чтобы оценить продолжительность времени, необходимого для возврата основной суммы инвестиций.

Модифицированная внутренняя норма прибыли улучшается на стандартной внутренней норме прибыли стоимости путем корректировки на различия в предполагаемых ставках реинвестирования начальных денежных затрат и последующих притоков денежных средств. FMRR делает еще один шаг вперед, определяя отток и приток денежных средств по двум различным ставкам, известным как «безопасная ставка» и «ставка реинвестирования». FMRR также делает дополнительное допущение, не включенное в IRR и MIRR, что положительные денежные потоки, возникающие непосредственно перед отрицательными денежными потоками, будут использоваться для покрытия этого отрицательного денежного потока.

Безопасные ставки предполагают, что средства, необходимые для покрытия отрицательных денежных потоков, приносят проценты по легко достижимой ставке и могут быть сняты при необходимости в любой момент (например, как день открытия депозитного счета). В этом случае ставка является «безопасной», потому что средства высоколиквидны и безопасно доступны с минимальным риском, когда это необходимо.
Ставки реинвестирования включают ставку, которая будет получена, когда положительные денежные потоки реинвестируются в аналогичные среднесрочные или долгосрочные инвестиции с сопоставимым риском. Ставка реинвестирования выше, чем безопасная ставка, потому что она неликвидна (т. Е. Относится к другим инвестициям) и, следовательно, требует более высокой ставки дисконтирования.

Ключевые выводы

Норма доходности финансового управления (FMRR) – это показатель, используемый для оценки эффективности инвестиций в недвижимость и относящийся к REIT.
FMRR опирается на модифицированную формулировку IRR, которая использует безопасную норму доходности и норму доходности реинвестирования.
Поскольку расчет нормы прибыли от финансового менеджмента настолько сложен, многие профессионалы в сфере недвижимости и инвесторы предпочитают использовать другие показатели для анализа недвижимости.

Расчет FMRR

Поскольку FMRR представляет собой модифицированную внутреннюю норму доходности, ее нельзя вычислить по формуле, скорее, она должна быть рассчитана путем итераций методом проб и ошибок, что упрощается с помощью компьютерного программного обеспечения. Перед использованием такого программного обеспечения необходимо предпринять несколько важных шагов, чтобы определить безопасную ставку и ставку реинвестирования (выше безопасной ставки), которые будут применяться ко всем будущим денежным потокам в течение определенного периода владения.

Исключите все будущие отрицательные денежные потоки, глядя на положительные денежные потоки предыдущего года, когда это возможно. Вместо этого оттоки дисконтируются по безопасной ставке доходности и вычитаются из любых положительных денежных потоков.
Также дисконтируйте все другие оттоки денежных средств, которые, возможно, не применялись для первого шага, к настоящему моменту по безопасному курсу.
Сложите до конца периода владения оставшиеся положительные денежные потоки по ставке реинвестирования. Затем они будут добавлены к прогнозируемым денежным потокам, ожидаемым от продажи в конце периода удержания инвестиции.
Рассчитайте IRR.

Результатом этих шагов является доходность финансового менеджмента.

Источник