Доходный метр. Как выбрать зарубежную недвижимость для инвестиций
За десять месяцев 2017 года количество запросов на приобретение зарубежной недвижимости с целью инвестиций со стороны россиян увеличилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, отмечается в исследовании консалтинговой компании Knight Frank.
По данным международного брокера Tranio, в первой половине текущего года объем операций российских граждан с зарубежной недвижимостью вырос на 34% в годовом выражении — до $526 млн. Однако это по-прежнему ниже докризисного показателя 2014 года на 45% ($957 млн за первое полугодие), отмечает представитель Tranio, ссылаясь на статистику Банка России.
В Knight Frank уточняют, что примерно 30% заявок на инвестиции, полученных компанией в первой половине 2017 года, касались жилой недвижимости, 40% — коммерческой и еще 30% пришлось на соинвестирование.
«Инвесторы стали более активными. Они готовы к участию в девелопменте, готовы к быстрым сделкам (в знакомой им стране) только на основе финансовых показателей — без просмотра объекта, готовы диверсифицировать портфель», — комментирует директор департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Шалаева.
Рост интереса россиян к недвижимому имуществу за рубежом эксперты Knight Frank связывают со стремлением получать доход в валюте и развивать бизнес в иностранных юрисдикциях.
В число стран — лидеров инвестиционных предпочтений россиян входят Германия, Италия, Кипр, Швейцария/Австрия и Великобритания. При этом в Knight Frank отмечают, что по сравнению с прошлым годом Великобритания опустилась на две строчки в этом рейтинге — нестабильная политическая ситуация вынудила инвесторов занять выжидательную позицию. Новую волну интереса к объектам недвижимости в этой стране Knight Frank ожидает весной 2018 года.
Также снизилось количество запросов на покупку недвижимости в США — падение составило 40% год к году по причине ухудшения отношений между Москвой и Вашингтоном.
Впрочем, какой бы рынок недвижимости ни выбрал инвестор, ему предстоят вложения в специфический актив, сопряженные с определенными рисками. Что нужно сделать, чтобы инвестиции в зарубежный метр оправдали себя и принесли покупателю максимум выгоды?
1. Определиться с целью инвестирования
В зависимости от целей инвестора привлекательность стран и объектов может существенно разниться.
Для жизни и отдыха важно подобрать объект, который в наибольшей степени соответствует предпочтениям и планам инвестора на будущее. В топе у россиян курортные направления для регулярных поездок к морю, а также города, с которыми связана их деловая жизнь. При покупке важно учитывать дополнительные бонусы, которые может принести инвестору обладание недвижимостью в той или иной юрисдикции.
Например, в Tranio отмечают рост интереса к Греции в связи с комфортным уровнем цен на жилье — в этой стране они в несколько раз ниже, чем в большинстве европейских столиц. К тому же сумма инвестиций в греческую недвижимость от €250 тыс. уже дает право претендовать на европейский ВНЖ.
Среди людей, которые ищут недвижимость для жизни, популярны дома в Испании, Болгарии и Чехии, делятся наблюдениями в Home Real Estate.
«Многое зависит от близости к морю и состояния квартиры, но в целом испанская дача в приморском городе обойдется в €50-200 тыс., квартира на одном из популярных болгарских курортов — €40-120 тыс. В Праге диапазон цен на ликвидные двухкомнатные квартиры — €77-230 тыс. в зависимости от района и состояния жилья», — поясняет PR-менеджер Home Real Estate Дарья Ганиева.
Для долгосрочных инвестиций с целью сохранения сбережений больше подходят стабильные рынки, где цены колеблются незначительно.
«Таким условиям соответствуют квартиры в европейских столицах, особенно если речь идет про «классические» города — Вену, Берлин, Париж, Лондон. Сохраняется инвестиционная привлекательность скандинавских столиц — Стокгольма, Хельсинки, Копенгагена, Осло. В меньшей степени привлекательны, но также надежны с точки зрения вложения средств Бухарест и Будапешт», — комментирует аналитик рынка недвижимости Дмитрий Апряткин.
По словам эксперта, диапазон цен на ликвидные объекты недвижимости в «классических» городах и северных столицах составляет €2-6 тыс. за кв. метр. В Бухаресте и Будапеште инвестиционные квартиры могут обойтись на 50% дешевле.
«Вложения в объекты стран с высоким уровнем правовой защиты и экономической стабильности— Германии, Австрии, Швейцарии, Великобритании — гарантируют доходность не менее 6-7% годовых как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Если говорить о минимальном пороге вложений в объекты недвижимости этих стран, то он составляет €200-250 тыс.», — добавляет доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Ирина Комарова.
Для приумножения сбережений важно выбирать рынки с высоким потенциалом роста, но сохраняющие ценовую доступность. Эксперты рекомендуют в этом случае максимально абстрагироваться от эмоций и полагаться исключительно на аналитику.
«Наиболее информативные источники изменения стоимости недвижимости по странам и городам — рейтинги консалтинговой компании Knight Frank, аналитические материалы Colliers International, а также отчеты американской инвестиционной компании JLL и консультанта в сфере недвижимости Cushman & Wakefield. Практически все отчеты этих компаний бесплатные и доступ к ним можно получить за две минуты», — комментирует аналитик QBF Александр Жданов.
Кроме того, инвестиционный банк UBS каждый год публикует «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости» (UBS Global Real Estate Bubble Index). Цель этого исследования — разобраться, можно ли назвать быстрый рост цен на недвижимость в конкретном городе закономерным или же он носит спекулятивный характер.
Независимый финансовый советник (IFA), старший партнер международной консалтинговой компании Anderida Financial Group Григорий Селищев рекомендует проявлять осторожность при покупке квартир в Торонто, Ванкувере и Британской Колумбии в Канаде, Стокгольме в Швеции, Мюнхене в Германии. «Эти города и провинции в большей степени подвержены риску образования пузыря — рост цен в них превысил 50% с 2011 года, обогнав прирост экономики и рост инфляции», — предупреждает Селищев.
По словам генерального директора международного агентства недвижимости Evans Данилы Савченко, высокая доходность от 9% годовых и выше возможна при более рискованных инвестициях, 3-8% — при более надежных.
2. Оценить инвестиционную привлекательность
Инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, поэтому при покупке объекта важно оценивать и текущее состояние жилой инфраструктуры, и ее прогнозируемое изменение.
«Нужно понять, планирует ли городское правительство какие-то новые проекты в этом районе. Быстрее всего дорожает недвижимость в условиях джентрификации — это процесс, при котором промышленные районы преобразуются в престижные жилые», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.
В настоящее время самым выгодным вложением во многих западных городах является покупка недвижимости на стадии строительства, комментируют в Home Real Estate.
«В ряде европейских городов на протяжении длительного времени сохранялся дефицит недвижимости — замороженных строек здесь почти нет. Система оплаты в корне отличается от российской: здесь у некоторых застройщиков достаточно вначале вложить всего 15% суммы и потом дожидаться окончания строительства», — поясняет Дарья Ганиева.
В Knight Frank говорят, что строительство за рубежом вызывает все больше интереса со стороны россиян: если в 2016 году на него приходилось только 10% от общего числа заявок, то сейчас — порядка 30%.
«Надежнее покупать либо новое жилье, либо жилье не старше 10 лет. Обычно такие объекты имеются в распоряжении девелоперов, а не агентов», — рассказывает представитель компании Villegium Марко Феррарио.
Если инвестор нацелен на получение дохода от аренды, важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности и самого объекта, и географической точки, где он находится.
По оценкам международной компании Deloitte, найти арендаторов в большинстве крупных городов Европы не составит особого труда. Так, в Германии 54,3% жилья арендуют иностранцы и местные жители. Доля собственности, сдаваемой в аренду, в крупных германских городах доходит до 70%. В Дании и Австрии этот показатель чуть выше 30%. В хвосте рейтинга — Литва, Венгрия и Словения, где доля арендуемого жилья составляет 2-5% .
Исследование платежной компании WorldFirst показывает, что наибольшую доходность от аренды инвестор может получить в Ирландии — 7,08% годовых. Также высокую доходность обеспечивает арендное жилье на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии — от 6% годовых.
Имеет значение и объем туристического потока в стране. В QBF рекомендуют при выборе курортной недвижимости ориентироваться на объекты в Азии и Японии. «Именно экзотические путешествия все больше привлекают туристов, а азиатские рынки особенно привлекательны для американских и европейских туристов с точки зрения прогнозируемого укрепления доллара и евро по отношению к валютам развивающихся стран», — комментирует Александр Жданов.
3. Учесть дополнительные расходы
При покупке зарубежной недвижимости не избежать дополнительных издержек. Они бывают двух видов — единовременные и регулярные.
Как отмечают опрошенные эксперты, к единовременным затратам на приобретение жилого объекта можно отнести гербовый сбор (1-2% от суммы покупки), услуги юриста и нотариуса (1-2%), риелтора (5-6%), запись в поземельной книге и регистрацию обременения в случае ипотеки ($1-2 тыс. на объект), затраты на ремонт ($5-20 тыс. в среднем) и пр. Суммируя, важно учесть расходы на проезд и проживание, если инвестор планирует участвовать в осмотре подобранных объектов.
Регулярные затраты — это все налоги (на недвижимость, доход от аренды) и расходы на подготовку ежегодной декларации, траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, выплаты по ипотеке (если есть), страхование, коммунальные расходы (если они на владельце, а не арендаторе).
В разных регионах свои организационно-правовые особенности. Однако в целом расходы на жилую недвижимость можно просчитать заранее, исходя из планируемой суммы покупки.
«Если взять что-то усредненное без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то мы получим единовременные затраты на покупку где-то в 7% от стоимости объекта. Регулярные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки — в среднем они составляют около 1,5-6% от стоимости объекта (без ипотеки 1-1,5%, с ипотекой — около 6% или выше)», — комментирует гендиректор «Персонального советника» Наталья Смирнова.
В Tranio рекомендуют при заключении договора об аренде обратить внимание на то, как распределены расходы на содержание объекта между арендатором и собственником: оплата налога на недвижимость, коммунальных услуг, страховки и других статей расходов.
«Договоры типа NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease) снижают риски инвестора — большинство эксплуатационных расходов в этом случае лежит на арендаторе. Предпочтение стоит отдавать объектам c долгосрочным (10–20 лет) контрактом на аренду без права расторжения», — заключает Анна Данишек из Tranio.
Источник
Как инвестировать в зарубежную недвижимость с бюджетом от €100 тыс.
Многие россияне-инвесторы с бюджетом порядка нескольких сотен тысяч евро думают о вложении в недвижимость за рубежом. При беглом изучении рынка может показаться, что этой суммы не хватит на хороший доходный объект: ведь предложения качественной коммерческой недвижимости в Европе обычно начинаются с €5 млн, а небольшие ретейл-помещения в востребованных локациях продаются за €3–5 млн.
Тем не менее на международном рынке немало инвестиционных продуктов с порогом входа €100–500 тыс.: от покупки микроапартаментов, приносящих около 5% годовых арендного дохода, до клубных сделок в проектах девелопмента (10–15% годовых).
Прежде чем подробно рассказать об этих предложениях, я уточню, что мы понимаем под инвестициями. К ним не относится покупка недвижимости для собственного использования (например, чтобы приезжать на отдых), а также ради ВНЖ или гражданства. Инвестиционные продукты, о которых здесь пойдет речь, предназначены для клиентов, чья мотивация — получить доход на вложенный капитал. Я не советую смешивать эту цель с другими, потому что разным целям соответствуют разные критерии выбора. Если вы присматриваете жилье для себя, то выбирайте такой объект и такую локацию, где вам самим будет хорошо. Если вас интересует «золотая виза» или паспорт — это совсем другая тема, заслуживающая отдельной статьи. Недвижимость, которую вы купите ради резидентства, редко будет приносить ощутимый доход.
Если же вы хотите вложить средства именно для того, чтобы сохранить и приумножить капитал, то у вас появляется выбор из пяти продуктов:
- номера в отелях, комнаты в студенческих общежитиях или домах престарелых для сдачи в аренду;
- микроапартаменты и квартиры для сдачи в аренду;
- реновация квартир;
- заем под проекты девелопмента или реновации;
- клубные сделки в проектах девелопмента.
Мои рекомендации основаны на опыте проектов в Германии (Берлин, Бавария), Греции (Афины) и Испании (Барселона, Торревьеха). Но и в других странах Европы, где развит рынок зарубежных инвестиций в недвижимость, вы встретите примерно такие же условия для инвесторов.
Жилая недвижимость для сдачи в аренду
Первые три продукта объединяет общая стратегия: вы приобретаете объект в собственность и, сдавая его в аренду, получаете доход. При таких инвестициях лучше ориентироваться на срок владения не менее пяти — десяти лет, а доходность находится на уровне 3–5% годовых. Риски минимальны, а в дополнение к арендному доходу вы получаете прирост стоимости объекта в среднем на 2–3% в год. Это консервативная стратегия, подходящая для тех, чей основной интерес — сохранить капитал и сберечь его от инфляции.
Эксплуатацией и содержанием объекта, а часто и заселением арендаторов занимается управляющая компания.
1. Номера в отелях, комнаты в студенческих общежитиях или домах престарелых
Стоимость таких объектов начинается от €100 тыс., причем можно купить как одно помещение, так и блок из нескольких жилых единиц. Владелец не может использовать эту недвижимость для собственного проживания, но ограничение компенсируется относительно высокой доходностью: на уровне 5% годовых.
2. Микроапартаменты и квартиры
Обычную жилую недвижимость я рекомендую покупать в крупных благополучных городах, причем советую обратить особое внимание на микроапартаменты, то есть малогабаритные квартиры площадью 20–35 кв. м и стоимостью от €120 тыс. Как правило, они продаются в новостройках, а средний доход от аренды достигает 4,5% годовых. У этого формата есть особенные преимущества в Германии: арендные контракты на микроапартаменты в большинстве случаев среднесрочные (до одного года), поэтому собственник может регулярно индексировать арендную плату и легко выселить жильцов, если они оказываются неплатежеспособными.
Квартиры обычной площади (70–80 кв. м) стоят от €300–400 тыс. и приносят доходность порядка 3% годовых при сдаче в долгосрочную аренду, но они ликвиднее, чем микроапартаменты. В наиболее выигрышных локациях — обжитых центральных районах крупных городов — мало новостроек, и основная доля предложений приходится на вторичный рынок. Если вы покупаете вторичку, будьте готовы к повышенным затратам на ее содержание.
Мне часто приходится предостерегать клиентов, готовых клюнуть на предложения с экстремально высокой арендной доходностью (7–10%) и гарантированным арендным контрактом в течение первых нескольких лет владения. Обычно это признак того, что недвижимость неликвидна, а ее цена завышена минимум в полтора раза. Если вы купите такой объект, то фактически сами же и оплатите эти 10% доходности, а после гарантийного срока, весьма вероятно, останетесь и без арендаторов, и без шансов удачно продать недвижимость.
3. Реновация квартир
В этом сценарии инвестор покупает на вторичном рынке квартиру в плохом состоянии и вкладывает средства в ремонт, после чего может сдавать квартиру в аренду или перепродать ее с прибылью. Процесс реновации занимает в среднем три — шесть месяцев, а общие затраты на покупку и ремонт чаще всего составляют €200–400 тыс. Можно посоветовать, например, присмотреть подобные проекты в Афинах, где пока еще много ветхого жилого фонда, который хозяева продают по привлекательным ценам, не имея возможности самостоятельно отремонтировать.
Сдача обновленных квартир в долгосрочную аренду приносит в среднем 4% годовых, а в случае продажи вы получите 10–15% нетто-доходности.
Доходность краткосрочной аренды квартир примерно на 1% больше, чем долгосрочной, но при этом возрастают риски простоя.
Всюду, где шла речь об арендной доходности, я имел в виду валовую (гросс) доходность. Я назвал средние цифры по рынку; реальная доходность чаще всего окажется в пределах ±0,5% от этих величин в зависимости от локации, состояния объекта и других факторов.
Чистый доход (нетто) после вычета всех издержек в среднем составляет 75–80% от валового. К этим издержкам относятся прежде всего налоги на покупку и владение недвижимостью, оплата услуг управляющей компании, а также затраты на оформление банковского счета и перевод средств, услуги юристов, нотариусов, аудиторов и прочие накладные расходы. Приобретение недвижимости в собственность сопряжено и с другими хлопотами: приходится ездить на просмотр объектов, оформлять множество документов, привлекать банковское финансирование (если необходимо) и отчитываться о состоянии зарубежных счетов перед налоговыми органами своей страны. Такова плата за инвестиции с низким уровнем риска и приростом стоимости на 2–3% в год.
Инструменты коллективных инвестиций
Следующие два продукта подходят искушенным инвесторам, которые рассчитывают на высокую доходность и готовы к соответствующим рискам. Здесь вы не становитесь собственником недвижимости, а вместе с другими инвесторами вкладываете средства в девелопмент или реновацию под управлением профессиональной проектной компании.
4. Заем под проекты девелопмента или реновации
Суть этого продукта в том, что проектная компания привлекает займы под собственные проекты добавленной стоимости: от реновации квартир до строительства новых объектов с нуля. Займы принимаются под фиксированную ставку, обычно в диапазоне 8–12% годовых (до вычета личных налогов). Порог входа составляет около €100 тыс., и большинство проектов рассчитаны на срок до двух лет.
5. Клубные сделки в проектах девелопмента
В такие сделки объединяются несколько участников (как правило, не больше пяти) под руководством генерального партнера. В отличие от займа, доходность здесь зависит от результата проекта и потенциально не ограничена, хотя на практике чаще всего составляет 10–15% годовых (также до вычета личных налогов). Реализация одного проекта занимает два-три года. Клубные сделки сложны с точки зрения структурирования и имеют смысл для проектов с крупным капиталом, поэтому минимальный вклад — порядка €500 тыс.
Преимущество инвестиций «в складчину» в том, что общий бюджет проекта достигает нескольких миллионов евро, а это позволяет добиться лучших условий банковского финансирования и дает возможности налоговой оптимизации, недоступные индивидуальным инвесторам с меньшими бюджетами.
Кроме того, прежде чем вступить в проект коллективных инвестиций, каждый участник независимо проверяет риски. Таким образом, для каждого инвестора дополнительным залогом надежности проекта становится то, что другие компаньоны готовы участвовать в инвестиции.
Коллективные инвесторы не несут налоговых и административных издержек, связанных с владением недвижимостью, но обычно они платят налоги при получении дохода. Конкретные ставки налогов зависят от страны налогового резидентства инвесторов, юридической структуры проекта и других факторов. Например, в случае займа резиденты России платят НДФЛ 13% от суммы дохода.
Даже самая компетентная проектная компания не может полностью исключить риски, которые в проектах добавленной стоимости заметно выше, чем в арендном бизнесе. Однако ответственные инвестиционные команды обычно могут предложить такие объекты, где в самом неблагоприятном случае вы просто вернете свой капитал, не получив прибыли. Организаторы коллективных инвестиций часто предлагают дополнительные условия, чтобы повысить доверие клиентов: например, когда они управляют инвестициями, то вкладывают собственные средства наравне с остальными партнерами и рискуют вместе с ними.
Я думаю, что займы и клубные сделки в сфере инвестиций в недвижимость будут играть возрастающую роль в мире в ближайшие три — пять лет.
Инвестиции в недвижимость для бюджета от €100 тыс.
Источник