- Инструкция по инвестициям в недвижимость за рубежом
- Почему стоит инвестировать в недвижимость и как это сделать
- Как недвижимость помогает диверсифицировать риски
- Что дает зарубежная недвижимость
- Доходность недвижимости
- Прямое владение объектом
- Доли в портфеле траста, REIT
- Фонд прямых инвестиций, REPE
- Краудфандинг
- Сравнение инвестиций в недвижимость
- Коротко про инвестиции в зарубежную недвижимость
Инструкция по инвестициям в недвижимость за рубежом
Одним из наиболее надежных способов сохранения капитала в современном мире являются инвестиции в недвижимость.
Это безопаснее и, более того, выгоднее, нежели банковские счета и вклады. К тому же, инвестирование в недвижимое имущество — это отличная возможность получать стабильный пассивный доход.
Наиболее привлекательной для инвестирования является зарубежная недвижимость: цены на площадь за границей зачастую ниже, чем в крупных российских городах (например, двухкомнатная квартира 80 м.кв. в новом ЖК в Берлине обойдётся в 500 тысяч евро, квартира такого же уровня и метража в Москве обойдется в 50-60 млн.рублей), да и чистый арендный доход в год выше, чем ставка по ипотеке.
Однако, для того, чтобы инвестирование обеспечило желаемый результат, необходимо оценить все потенциальные риски от приобретения жилых или коммерческих объектов, а также рассчитать хотя бы минимальную возможную прибыль.
Собираясь вкладывать деньги в заграничную площадь, необходимо:
-знать юридические тонкости законодательства страны, в которой предполагается покупка и оформление сделки;
-при подсчете прибыли учитывать не только явные затраты, но и возможные скрытые расходы;
-ознакомиться с особенностями налогообложения зарубежной недвижимости.
Также не забывайте о сезонности той или иной страны. Например, сдать площадь в аренду в странах Южной Европы (Испания, Италия, Греция и пр.) в «высокий» летний сезон не составит никакого труда, а вот в сезоны «простоя» рентабельность инвестиций может устремиться к нулю.
Основными преимуществами инвестиций в площадь за границей являются:
-более низкая стоимость недвижимости при более развитом уровне инфраструктуры (например, дом с участком и бассейном недалеко от побережья в курортном испанском городе Ллорет-де-Мар можно купить за 200 тысяч евро, коттеджи с участком в Сестрорецке в среднем стоят 70-80 млн.рублей);
-пассивный доход от сдачи зарубежной недвижимости в аренду выше, чем от сдачи площади на Родине (в среднем, 7% против 2-3% соответственно);
-для диверсификации рисков достаточно приобрести разные объекты в нескольких странах.
Однако, инвестиции в зарубежную недвижимость не лишены и недостатков:
-расходы на уплату сборов и налогов, а также всевозможные скрытые расходы;
-сложная процедура сделки, состоящая из нескольких ступеней;
-зависимость от изменения в законодательной базе страны.
Также риск представляет неосведомленность инвестора в тонкостях и особенностях законодательства иностранного государства.
Выбор страны зависит от целей инвестирования. Если в приоритете сохранение капитала, то отдать предпочтение следует странам со стабильным рынком недвижимости. В таких странах цены на квадратные метры растут постоянно, но медленно, а законодательство довольно лояльно относится к нерезидентам.
Если же главной целью является получение дохода, то стоит обратить внимание на страны с быстроразвивающимся рынком недвижимости и стремительно растущими ценами на объекты.
Принято выделять шесть основных направлений инвестирования, каждое из которых обладает своими особенностями:
-развитые страны (Германия, Великобритания, США) — несмотря на некоторые экономические проблемы, они остаются стабильными на мировых рынках. Эти страны отличаются лояльным и справедливым к нерезидентам законодательством, удобным налоговым режимом, надежной сохранностью вложений. Из минусов инвестирования в данные страны — высокая стоимость объектов (средняя стоимость виллы — 5-6 млн. долларов, квартиры — 4-5 млн.долларов), что существенно ограничивает возможность выхода на этот рынок мелких инвесторов;
-развивающиеся страны (Чехия, Болгария, Черногория) — особенно привлекательное направление для инвестирования за счет относительно низкой стоимости жилых и коммерческих объектов;
-мировые курорты (Лазурный берег Франции, Швейцария) — здесь, в основном, находится элитная недвижимость. Объекты достаточно дорогие (порядка 1-2 млн.евро небольшая вилла на Лазурном берегу, 5-6 млн.евро дом в Швейцарии), при этом весьма прибыльные. Из минусов инвестирования — большие расходы на содержание площади (расход на коммерческую недвижимость — 15-20% от стоимости аренды, расход на квартиру 100 м.кв. — порядка 8-10 тысяч евро в год). Однако, за счет круглогодичной популярности данных курортов владелец объекта будет стабильно обеспечен дополнительным доходом;
-Южная Европа (Кипр, Греция, Испания) — благоприятный круглогодичный климат, хорошие условия для бизнеса и лояльное к иностранным гражданам законодательство делают эти страны востребованными в течение всего года. Здесь особенно выгодно инвестировать не только в жилую, но и в коммерческую площадь (кафе, отели и т.д.) за счет постоянного большого количества туристов.
-экзотические страны (Таиланд, Маврикий, Вьетнам) — круглогодичный поток туристов и сравнительно небольшие цены на жилье (за 100-200 тысяч долларов можно приобрести трехкомнатную квартиру, за 200-300 — виллу) делают эти страны особенно привлекательными даже для мелких инвесторов (инвестиции до 1 млн. долларов).
-Ближний Восток, Турция, ОАЭ — новое, но очень перспективное направление для инвестирования. Рынок недвижимости развивается быстрыми темпами, инфраструктура находится на высоком уровне, а ежегодно эти страны посещает все больше туристов. Особенно выгодно инвестировать в гостиничную недвижимость.
Для того, чтобы инвестиции принесли ожидаемые плоды, необходимо произвести оценку рентабельности вложений.
Для этого необходимо учитывать три параметра:
-единовременные затраты на приобретение объекта;
-ежегодные расходы на содержание объекта, уплату налогов и, при наличии, ипотеки;
-ожидаемый годовой доход (аренда и ожидание по приросту цены).
Разберем каждый параметр подробнее.
Единовременные затраты на покупку зависят от цены объекта, гербового сбора (налога на регистрацию права собственности), стоимости услуг нотариуса, риелтора и юриста. Также сюда могут добавиться затраты на ремонт и меблировку, оформление юридического лица или создание семейного фонда.
К ежегодным тратам относятся налог на недвижимость (иногда его оплачивают сами жильцы), налог на доход от недвижимости (если площадь сдается в аренду), траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, затраты на юридическое лицо (если оформлялось) и выплаты по ипотеке (если она есть), страхование недвижимости и оплату коммунальных услуг (иногда также оплачивают жильцы).
Нелишним будет учесть траты на возможный (хотя бы мелкий) ремонт в процессе эксплуатации площади и непредвиденные траты (к примеру, на судебные издержки, если с жильцами возникнут проблемы и их придется выселять по суду. Однако, учтите, что в большинстве стран законодательство защищает добросовестных арендаторов, поэтому досрочно разорвать договор аренды будет практически невозможно).
Также не следует забывать про траты на налоговика, готовящего ежегодную декларацию в стране расположения недвижимости, и налогового консультанта в стране проживания для помощи с отчетностью и подготовки декларации по месту гражданства или резидентства.
Для получения ежегодного дохода необходимо учитывать плату за аренду (без вычета расходов), чистую аренду (после всех расходов и платежей) и ожидаемый прирост цены (если объект планируется продать рано или поздно).
Практически все варианты вложения денег в заграничную недвижимость будут прибыльными для инвестора. Однако, для минимизации рисков и подбора оптимального варианта площади лучше всего досконально изучить рынок жилья и экономический уровень выбранной страны. Не пренебрегайте помощью специалистов и профессиональных консультантов, ведь именно они могут рассказать о тонкостях рынка и законодательства в том или ином государстве, а также указать перспективы окупаемости и объяснить специфику оформления сделки.
С умом и без спешки подходя к вопросу инвестиций в недвижимость за границу, средства окажутся надежно сохраненными, да и прибыль не заставит себя долго ждать.
Источник
Почему стоит инвестировать в недвижимость и как это сделать
В этой статье объясняем, как зарубежная недвижимость помогает диверсифицировать риски, от чего защищает капитал и какие преимущества дает инвестору.
Сравним и оценим способы инвестирования в зарубежную недвижимость: прямое владение объектом, акции траста недвижимости и доли в портфеле фонда прямых инвестиций, краудфандинг.
Как недвижимость помогает диверсифицировать риски
Инвестиции в недвижимость на фоне широкого рынка финансовых инструментов выделяются низкой корреляцией с рынками акций, облигаций и другими традиционными активами. Это помогает инвестору диверсифицировать риски.
У недвижимости есть три особенности:
- Недвижимость дает инвестору возможность получать предсказуемые денежные потоки.
- У недвижимости есть потенциал увеличения стоимости самого актива.
- Недвижимость осязаема, поэтому защищает инвестора от потерь и инфляции: ВВП растет → спрос на недвижимость растет → арендная плата растет → цены на недвижимость растут.
Что дает зарубежная недвижимость
Инвестируя в зарубежную недвижимость, инвестор получает возможность хеджирования страновых и политических рисков, рисков спада локальных рынков и рисков природных катаклизмов.
Зарубежная недвижимость — эффективный способ трансграничного перемещения и сохранения капитала, получения дополнительного гражданства или вида на жительство.
Доходность недвижимости
Доходность недвижимости как класса в целом за последние 20 лет в значительной степени превосходит фондовый рынок: американский рынок REIT показал лучшие результаты, чем индекс широкого рынка S&P 500. Годовая доходность за 20 лет составила 11,8% и 8,6% соответственно.
В долгосрочном периоде недвижимость и акции показывают положительную динамику роста. Но после кризисных ситуаций недвижимость показывает более быстрые темпы прироста, что говорит о привлекательности недвижимости как инвестиции.
Портфель инвестиций, в котором есть акции и недвижимость, более стабильный (на графике он отмечен оранжевой кривой). Такой портфель меньше реагирует на конъюнктурные изменения рынка.
Инвестировать в недвижимость можно четырьмя способами: прямое владение объектом недвижимости; покупка private или public REIT; REPE; инвестиции в недвижимость через краудфандинг. У этих способов разная доходность и риски. Мы сравним их: расскажем о плюсах и минусах каждого способа.
Прямое владение объектом
Это жилая недвижимость под аренду и коммерческие объекты. Например, магазины и кафе, склады и отели с известным оператором.
Прибыль: инвестор зарабатывает на арендных платежах, получает прибыль от перепродажи.
Плюсы: инвестор владеет объектом, выбирает, как получать прибыль, в какой момент продать.
Минусы: большая вероятность скрытых обременений и неисправностей в самом здании; управление зданием; взаимоотношения с арендатором; юридическое оформление; налоговая отчетность; посещение объекта.
Доли в портфеле траста, REIT
REIT — real estate investment trust. Это трасты, которые инвестируют в недвижимость. Инвестор покупает акции и владеет долями в портфеле объектов траста. Траст может инвестировать в торговые гипермаркеты, дома престарелых, land development — покупку земли, лесных угодий, строительство. Есть трасты, которые специализируются на конкретных объектах, например супермаркетах.
Прибыль: инвестор зарабатывает на изменении котировок и на дивидендах — REIT распределяют 90% полученного дохода на дивидендные выплаты.
Плюсы: инвестор получает арендный поток, при этом не владеет объектом. Инвестор получает дивиденды и прирост капитала от диверсифицированного портфеля из нескольких объектов.
Минусы: инвестор не выбирает объекты, комиссия за управление долями высчитывается не всегда прозрачно.
Инвестиционные трасты бывают двух видов: частные и публичные. Частные трасты освобождены от регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC). Их акции не котируются на бирже, их могут купить только квалифицированные и аккредитованные инвесторы. Минимальный чек акции частных трастов — $10–100 тыс.
Публичные трасты продают акции на открытом рынке. Стоимость одной акции в среднем не превышает $100. Бумаги публичного траста инвестор может быстро продать на открытом рынке, а крупными активами на миллиарды долларов управляют специалисты. Информация о деятельности публичного траста находится в открытом доступе.
Частные и публичные трасты могут выдавать ипотеки напрямую в проекты и для покупки объектов, покупать ценные ипотечные бумаги MBS (mortgage backed securities). Инвестор получает крупные дивиденды при высоких рисках.
Фонд прямых инвестиций, REPE
REPE — real estate private equity. Это фонды прямых инвестиций недвижимости. Такие фонды не торгуются на бирже и доступны только аккредитованным и квалифицированным инвесторам. Барьер для входа — несколько сотен тысяч долларов.
Прибыль: большинство доходов от прямых инвестиций получаются из прибыльных инвестиционных выходов в форме capital gains и carried interest из каждого проекта.
Плюсы: частные акционерные компании инвестируют в активы недвижимости, которые включают доходоприносящие объекты и экзотические стратегии. Например, рефинансирование, опционы.
Минусы: высокий барьер входа в фонд. Сложный выход из фонда из-за длительного периода держания и низкой ликвидности. Все зависит от экспертизы команды фонда.
Краудфандинг
Краудфандинг — это сбор средств через онлайн-платформу под определенные проекты. Краудфандинг в сфере недвижимости — относительно новая концепция. Привлеченный капитал используется для покупки, девелопмента, реновации объекта недвижимости под продажу или арендный доход. В последние четыре года рынок краудфандинга активно развивается:
Прибыль: в финансировании акционерного капитала инвестор — это партнер, который получает по завершении проекта до 20% годового дохода. При этом инвестор несет высокий риск в сравнение с долговым краудфандингом. Проектов по финансированию акционерного капитала меньше, чем проектов по долговому краудфандингу.
Прибыль: в долговом краудфандинге инвестор получает фиксированную доходность на капитал — 8–12%. При этом он несет меньший риск.
Плюсы: инвестор выбирает проекты инвестирования в соответствии со своими инвестиционными целями и предпочтениями.
Минусы: инвестор не влияет на проект.
Сравнение инвестиций в недвижимость
Мы оценили инвестиции в недвижимость по девяти параметрам. Каждому инструменту инвестиции в недвижимость присвоили оценку от 1 до 5, где 5 — это максимально положительная оценка.
| Параметр | Прямое владение | REIT траст | REPE фонд | Краудфандинг |
|---|---|---|---|---|
| Низкая корреляция с рынком ценных бумаг | 5 Цена на объект не связана с широким рынком | 4 На котировки акций влияет настроение рынка | 5 Проектная доходность, прибыль зависит от проработки проекта | 5 Проектная доходность |
| Предсказуемость денежных потоков | 4 Зависит от заполняемости объекта, которым управляет сам инвестор | 4 Есть прогнозы по дивидендам, цену базового актива предсказать сложно | 3 Выход из проекта дает большую часть прибыли и большой доход, но это сложно прогнозировать | 3 При долговом финансировании инвестор знает свою прибыль, но не влияет на проект |
| Хеджирование страновых рисков | 5 Полное хеджирование, так как физически объект находится в другой юрисдикции | 3 Физически доходы возвращаются в юрисдикцию брокера-инвестора | 3 Зависит от структурной организации: доходы могут возвращаться в зарубежные юридические лица инвестора | 2 Инвестор получает доходы через крауд. платформу на счета, открытые в определенной юрисдикции |
| Защита от потерь и убытков | 5 Физический объект в полном владении инвестора | 4 Диверсифицированный портфель объектов дает дивидендную доходность, но риск падения акций всегда остается | 3 Обеспечение объектом недвижимости, акциями проектной компании. Ликвидация и компенсация может быть длительной | 1 Защиты нет, проблемные ситуации решаются через платформу |
| Гражданство и ВНЖ | 5 Дает возможность | 1 Нет | 1 Нет | 1 Нет |
| Влияние на проект | 5 Инвестор выбирает объект, тип управления и способ выплат | 1 Инвестор не выбирает объект и выплаты | 3 Инвестор может влиять на выбор объектов. Это зависит от условий фонда | 3 Инвестор выбирает объекты в рамках платформы |
| Простота инвестирования | 1 Нужно организовать владение за рубежом и посещать объект | 5 Все проходит онлайн через терминал брокера | 3 Высокий порог входа. В некоторых ситуациях инвестору нужно организовывать структуру для инвестиций: создать компанию | 5 Все проходит онлайн на крауд. платформе |
| Ликвидность | 2 Зависит от привлекательности объекта. Продажа длится от 6 мес. | 5 Можно продать акции публичного траста в любой момент на открытом рынке | 1 Долю в клубной сделке сложно перепродать другому инвестору | 1 Нельзя перепродать свою долю другому инвестору |
| Потенциал доходности | 4 Гросс доходность: 3–15+%. Это зависит от рентной или add value стратегии и вовлеченности инвестора в проект | 3 Гросс доходность по дивидендной части: 3–5%. Есть потенциал для capital gain, который приближает доходность к 8–10% | 5 Инвестор однозначно получает доходность 5–8% годовых. Распределение остальной прибыли дает инвестору суммарно 15% годовых | 3 Потенциал доходности: в среднем 8%. Доходность ограничена изначальными условиями |