Инвестиции в жилую недвижимость: почему в 2021 году лучше поискать альтернативу
Приобретение жилой недвижимости с целью ее перепродажи или сдачи в аренду в ближайшее время не выглядит хорошим вариантом для вложения денег. В 2021 году рост цен на квартиры, скорее всего, прекратится, ждать высокой доходности от вложений в квартиры или апартаменты не стоит. Для частных инвесторов, предпочитающих инвестиции в недвижимость, есть намного более выгодные альтернативы.
Две стратегии вложения
В жилой недвижимости, как и в любых других активах, есть две стратегии – спекулятивная и долгосрочная, арендная. Либо люди покупают квартиры или апартаменты на этапе котлована, чтобы потом выгодно ее продать, либо объект приобретают для последующей сдачи в аренду на долгий срок.
Спекулятивная стратегия в среднем может принести около 10% годовых, но результат зависит от множества факторов – от этапа строительства, на котором инвестор входит в объект, его локации, текущей рыночной конъюнктуры, да и просто удачи.
На московском рынке только за последний год цены выросли в среднем на 12,4% до 200 тыс. руб. за метр. Но при сегодняшнем уровне цен покупка квартиры с целью ее скорой перепродажи не выглядит интересной инвестиционной идеей. На российском рынке недвижимости наблюдается парадоксальная ситуация: на фоне снижающихся доходов и кризиса в экономике цены на квартиры растут.
С одной стороны, доходов, чтобы покупать недвижимость или арендовать ее, становится всё меньше. С другой, спрос поддерживает стремление людей сохранить сбережения, спасая их от возможной инфляции и курсовых колебаний – недвижимость по-прежнему многим видится как эффективный защитный актив. Дополнительными факторами в поддержку цен являются политика низких ставок и стимулирующие меры правительства: ставки по ипотечным кредитам в России с учетом всех льгот находятся сегодня на рекордно низком уровне.
Прошлый опыт показывает, что после периода бурного роста неминуемо следуют 2-3 года плавного снижения цен на жилую недвижимость. Текущая ситуация вряд ли станет исключением, вероятность падения цен на рынке жилой недвижимости в 2021 году довольно высокая.
По завершении программы льготной ипотеки высокий спрос на квартиры на фоне снижающихся доходов населения неминуемо упадет. И это окажет существенное давление как на рынок новых объектов, так и на ставки аренды.
Аренда дает небольшую доходность
Доходность арендной стратегии в сегменте жилой недвижимости в последние годы оставалась невысокой. В целом по рынку от сдачи квартиры в аренду можно получить около 4-5% годовых с учетом текущих расходов на ее содержание. И вряд ли в ближайшее время этот показатель вырастет в условиях возросшей цены входа и стагнации арендных ставок. В начале 2020 года на фоне кризиса мы уже наблюдали сильное снижение цен на аренду квартир в России, с тех пор ситуация не восстановилась, и перспективы ее улучшения не просматриваются.
Конечно, можно получить 7-8% и даже 10% годовых, если удачно инвестировать в успешный проект или покупать апартаменты большой площади для последующего деления на студии. Однако определить какой проект окажется наиболее удачным зачастую не получается даже у опытных аналитиков, а деление на студии подразумевает необходимость тратить достаточно много времени и сил, а также сопряжено с повышенными рисками.
Если рассматривать в качестве объекта для покупки коммерческую недвижимость, например помещение на первом этаже жилого дома площадью 50-100 кв. метров под сдачу ее в аренду для размещения объекта стрит-ритейла, то перспективы уже намного лучше.
Классическая арендная модель здесь приносит уже в среднем 7-9% годовых, хотя год назад можно было рассчитывать на 10-12%. Но даже текущая доходность – это уже существенно выгоднее депозитов. Более высокую доходность, например 12-13% годовых, можно получить при покупке менее качественного или даже проблемного объекта с высокими рисками, которые в долгосрочной перспективе всё равно сведут доходность к среднерыночной.
Крупные вложения тоже непопулярны
Ещё относительно недавно была популярна стратегия покупки коммерческого помещение еще на этапе котлована, а к моменту сдачи дома в эксплуатацию найти арендатора и продать объект новому хозяину с договором аренды как «готовый арендный бизнес» Но подобрать выгодный объект для этих целей становится всё сложнее. Сейчас застройщики видят высокий спрос на жилую недвижимость, который плавно перетекает в коммерческий сегмент, и держат цены на высоком уровне. Многие девелоперы в последнее время либо продают коммерческую недвижимость даже на этапе котлована уже по цене близкой к готовому объекту, либо самостоятельно договариваются с арендаторами и продают коммерцию уже после сдачи дома как арендный бизнес исключая спекулянтов из данной цепочки.
В целом доходность вложений в жилую и коммерческую недвижимость в России с относительно небольшими чеками, до 20-30 млн рублей, серьезно снизилась в последнее время. Конкуренция со стороны инвесторов за хорошие объекты в данном сегменте очень высока.
Но если рассматривать более крупные объекты, например от 100 млн рублей и выше – норма доходности вырастает в среднем до 10% годовых. И это при покупке стандартного, ничем не выдающегося торгового объекта, например под сдачу его в аренду федеральной продуктовой сети. Однако для инвестора, обладающего небольшой суммой, такая покупка доступна только с использованием инструментов коллективных инвестиций в недвижимость.
К сожалению, на сегодняшний день данный продукт является малопопулярным среди частных инвесторов из-за низкой финансовой грамотности. Большинство инвесторов по-прежнему предпочитают самостоятельно владеть и распоряжаться помещениями, в которые они вложили деньги. Но в этом случае им придется смириться с той невысокой доходностью, которую они получат от своих вложений, в сравнении с более дорогими и доходными объектами, доступными только крупным инвесторам или платформам коллективных инвестиций.
Ну и конечно же не стоит забывать, что прямая покупка недвижимости требует от инвестора времени, знаний и сил. В то время как при коллективных инвестициях, поиском и управлением объектами занимается профессиональная управляющая компания. Именно поэтому в последнее время наблюдается резкий рост интереса со стороны частных инвесторов на подобные продукты.
Источник
Запасной выход
Сдача в аренду какой недвижимости — жилой или коммерческой — сейчас выгоднее?
Кирилл Сиволапов: Именно коммерческая недвижимость призвана приносить доход от сдачи в аренду. Жилая строится не для этого, а то, что она так используется — это ситуация, которая сложилась на рынке. Но мы говорим о непрофессиональном инвесторе, физлице, и у него, помимо цели сберечь свои деньги и получить доход, могут быть дополнительные цели — например, передать квартиру детям. И это может привести к решению в пользу жилой недвижимости.
Татьяна Скрыль: Коммерческая недвижимость приносит больший доход и у нее меньший период окупаемости. Однако поиск арендаторов для нее — это трудозатратная профессиональная работа. Физлица должны обладать набором знаний, уметь анализировать рынок. К тому же коммерческие помещения менее ликвидны при последующей перепродаже, при повторной сдаче в аренду. Инвестиции в жилье менее рискованны.
Какова доходность таких инвестиций?
Татьяна Скрыль: В Москве доходность квартир — 3-4%. В других городах соотношение стоимости квартиры к доходу от нее лучше, там доходность выше — например, в Калининграде, Сочи, Челябинске. В случае с коммерческой недвижимостью «вилка» доходности очень большая. Она зависит от удачного или неудачного расположения помещения. В среднем доходность — 6-7%, но может доходить до 10-12%.
Кирилл Сиволапов: С 2014 года стоимость квартир в твердой валюте падала, и в рублях этот рост едва компенсировал падение. Любая недвижимость — это консервативные инвестиции. И искать максимизацию доходов не совсем правильно, потому что чем они выше, тем выше и риски. Если мы рассмотрим мировую практику, то самая желаемая для всех недвижимость — низкодоходная. Ее основная функция — сбережение денег.
Доход формируется не только от сдачи в аренду, но и от роста цен в долгосрочном периоде. В последнее время был достаточно сильный подъем цен на жилье. А будет ли жилье дорожать еще?
Вторая опасность — рано или поздно мы придем к тому, что рынок аренды жилья станет более цивилизованным. Появятся крупные компании (они уже есть), которые формируют пул квартир для сдачи в аренду, и с ними будет трудно тягаться инвестору, у которого одна квартира. Появятся разного рода фонды, которые будут инвестировать в разные виды недвижимости и управляться профессиональными инвесторами. Их появление будет сильно давить на рынок арендных квартир в обычном жилом фонде.
Сейчас уже есть дома, где все жилье арендное. Все жильцы платят одинаково высокую арендную плату, выравнивается социум. Тогда как в старом фонде у вас может быть сосед-алкоголик. Хорошая же коммерческая недвижимость всегда будет пользоваться спросом.
Если все-таки вкладываться в коммерческую недвижимость, то в какие ее виды?
Кирилл Сиволапов: Офисы и торговые помещения, стрит-ретейл. Не в рамках бизнес-центров. На маленькие помещения, конечно, высокий спрос, но они подвержены большим рискам. Изменение транспортных потоков, озеленения (допустим, перед входом дерево посадили) — и в магазин никто не придет. Плохая история — стрит-ретейл в строящемся районе. Он начинает работать, когда квартал заселен. Но тогда уже другие цены.
Как выбирать покупаемую для инвестиций квартиру и нежилое помещение?
Татьяна Скрыль: Для коммерции, конечно, важны проходимость, первая или вторая это линия. Будет влиять кубатура помещения. Каждый арендатор предъявляет специфические требования. Допустим, для ресторана, пекарни — это дополнительные электрические мощности, которые надо согласовывать, для магазина — пути подъезда, посадка деревьев. Квартиру выбрать намного легче, чем коммерческое помещение. На ее выбор влияют транспортная доступность, близость промышленных объектов.
Кирилл Сиволапов: Есть коммерческие помещения более-менее универсальные, подходящие разным типам арендаторов. Жилую недвижимость теоретически проще выбрать. Но жилье — это не только планировка, а еще и транзитные зоны, плотность застройки, отделка. То есть можно купить объект, который не будет расти в цене, а даже будет падать. Квартиры будут конкурировать и за счет этого. Кроме того, формирование инвестиционного рынка жилья приводит к тому, что строители начинают строить объекты чисто инвестиционные с непонятным будущим. Я про студии и маленькие квартиры. Для постоянного проживания это не самое удобное жилье. Да, они хорошо сдаются в аренду, когда много людей приезжает в Москву работать. Но с развитием удаленной работы спрос на них может измениться.
Для жилых и нежилых помещений разные налоги. Это не съедает разницу в доходах?
Татьяна Скрыль: На рынке аренды жилья превалируют серые схемы, в большинстве случаев никто не платит налоги. При сдаче коммерческой недвижимости более прозрачное ведение бизнеса. Если вы сдаете помещение юридическому лицу, то арендная плата — его затратная часть, компании проще иметь дело с юрлицом или ИП. То есть придется оформлять себя как индивидуального предпринимателя, платить налоги и взносы, банковское обслуживание предпринимателей тоже недешевое. Если у потенциального арендатора специфические требования, это эксплуатационные расходы. На время ремонта придется предоставить арендные каникулы. Но арендатор может так и не заехать и процесс зациклится.
Для коммерческой недвижимости налог может доходить до 2% от кадастровой стоимости, тогда как для жилья — до 0,3%, то есть ставки могут отличаться почти в семь раз.
Кирилл Сиволапов: Нагрузка по налогам компенсируется разницей арендных ставок. Когда я говорил про процент доходности, я включал налоги в эти расчеты. В жилье собственнику тоже приходится нести расходы — делать ремонт, покупать и менять мебель. Оформление ИП сейчас не вызывает сложностей, ведение счетов в банках стоит не так дорого.
Для какой недвижимости проще найти арендатора?
Кирилл Сиволапов: Формально количество арендаторов квартир больше, чем арендаторов в коммерции. Рынок больше. Но, с другой стороны, и предложение в аренде жилья больше. А как только доходы у кого-то начинают падать и не хватает на выплату ипотеки, он готов понизить цену вдвое, и из вашей квартиры съедут. Конкуренция сейчас во многом идет чисто ценовая.
С учетом всех этих нюансов — в какую все-таки недвижимость лучше вкладываться?
Татьяна Скрыль: Физлицо, обладая 10 млн рублей и инвестируя в жилую недвижимость, обеспечит себе хоть какой-то стабильный доход, может улучшить жилищные условия, это может быть дополнительным доходом на пенсии, можно решить в будущем финансовые проблемы, продав объект. В коммерческую недвижимость эту сумму можно инвестировать, если вы точно знаете, что у конкретной компании-арендатора есть потребность в таком помещении.
Кирилл Сиволапов: Коммерческая недвижимость — удел профессионалов, здесь больший чек. Это когда у человека есть 50-70 млн рублей. Его бизнес не может эти деньги абсорбировать, ему не имеет смысла инвестировать. А он по голову погружен в работу и хочет хоть куда-то вложиться, чтобы просто не потерять. И тогда он идет на рынок коммерческой недвижимости. Сейчас таких запросов достаточно много.
Кто вкладывается в недвижимость
Самая малочисленная, по данным опроса компании Realiste, группа инвесторов (1% опрошенных) и она же самая богатая (50% от всего капитала) — крупные компании, в основном банки. Они перекупают активы стоимостью от 1 млрд руб. у других банков или крупного бизнеса. Это крупные закредитованные объекты, доходность по которым невелика (8-12% годовых), но стабильна.
Малый и средний бизнес (3% инвесторов) ищет объекты стоимостью от 200 тыс. до 1 млрд руб. Они находят по всей России объекты с дисконтом в 25% и более, ремонтируют их и сдают в аренду или продают по более высокой цене, их доходность — около 15%.
Небольшие компании или частные инвесторы (5% инвесторов), готовые вложить 70-200 млн руб., зарабатывают около 10% годовых. Как правило, это непрофессиональные инвесторы, желающие без риска вложить «лишние» деньги. Объекты затем сдаются в аренду, реже — используются для побочного заработка (например, в купленном помещении открывается коворкинг, магазин или салон красоты). К этой же группе относятся небольшие инвестиционные компании — такие игроки собирают капитал с мелких инвесторов и зарабатывают на дисконте, находя интересные сделки на аукционах.
Частные инвесторы из среднего класса (5% от всех инвесторов) вкладывают 15-70 млн руб. и предпочитают домам и участкам квартиры. Тот, кто хочет сохранить средства, сдает квартиры в аренду. В этом случае доходность невелика (около 6%), однако от инвестора не требуется активных действий. Тот же, кто хочет жить на доходы от инвестиций, перепродает активы по более высокой цене — это позволяет повысить доходность до 20%, однако требует большего участия инвестора.
Инвесторы, вкладывающие 5-15 млн руб., имеют самую высокую доходность — 18-25% годовых. Как правило, свой капитал они заработали самостоятельно или получили в наследство. Их капитал не позволяет купить несколько объектов, а одной сдающейся в аренду квартиры недостаточно для полноценного дохода. Им приходится постоянно мониторить рынок в поиске предложений с лучшим дисконтом, скорость совершения сделок должна быть очень высокой.
Частные инвесторы, вкладывающие 1-5 млн руб., — это более 70% всех опрошенных. Они могут купить небольшую квартиру или участок. Тем, кто хочет заработать больше 12% годовых, приходится прибегать к помощи фондов недвижимости.
Микроинвесторы с бюджетом до 1 млн руб. обычно «разбивают» портфель на мини-инвестиции по 300 тысяч руб. в различные акции или фонды и редко получают более 10% дохода.
В России для строительства отелей предоставят льготные кредиты
В России начнут строить отели за счет льготных кредитов. Постановление правительства о субсидировании вступает в силу 24 февраля. Эта программа поможет восполнить нехватку гостиниц в регионах, считают в Ростуризме.
«Мы рассчитываем в ближайшие несколько лет привлечь существенные инвестиции в строительство гостиниц в те регионы нашей страны, где мы видим их нехватку, одновременно с ростом спроса на отдых и путешествия», — заявляла ранее руководитель ведомства Зарина Догузова. По ее словам, дефицит качественной туристической инфраструктуры — это одна из ключевых и системных проблем развития туризма в стране. Получить льготные займы инвесторы смогут на срок до 15 лет по ставке не менее трех и не более пяти процентов годовых. Выбрать уполномоченный банк заемщик сможет самостоятельно. Государство возместит недополученные доходы российским кредитным организациям и государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ».
Инвесторы смогут направить заемные средства на строительство и реконструкцию, в том числе с элементами реставрации объектов размещения. В программе могут участвовать гостиницы категории не менее «три звезды» и площадью не менее пяти тысяч квадратных метров или с номерным фондом от 120 номеров. Также льготные кредиты могут пойти на строительство или реконструкцию номеров в санаториях или гостиниц категории не менее «три звезды» в составе многофункциональных комплексов, если их общая площадь составляет не менее 10% общей площади комплекса.
Кроме того, в программе участвуют и другие объекты туристической инфраструктуры — развлекательные, спортивно-оздоровительные комплексы, конгресс-центры, горнолыжные трассы, горнолыжные комплексы с системами искусственного оснежения. Если заемщик нарушит цели использования кредита, банк вправе изменить ставку на рыночную.
Отбор уполномоченных банков будет проводить Ростуризм. Ведомство также получило право устанавливать минимальный и максимальный размеры льготных кредитов и размеры субсидий по согласованию с подкомиссией в составе правительственной комиссии по развитию туризма.
Объем субсидий на год будет согласовываться подкомиссией. По словам вице-президента Российского союза туриндустрии, эта мера поддержки касается в основном инвесторов, которые приходят в гостиничную сферу. В последнее время интерес к этому бизнесу вырос, хотя окупаемость в строительстве гостиниц гораздо больше, чем в строительстве, скажем жилья. При поддержке государства в стране действительно может расшириться гостиничный фонд. «Только Москва, Санкт-Петербург и Сочи обеспечены гостиницами в каких — то приемлемых объемах. Не хватает гостиниц как эконом — класса, так и повышенной комфортности», — признает Барзыкин. Но строительство отелей должно быть синхронизировано с развитием инфраструктуры — дорог и инженерных сетей, замечает он.
Для развития туризма в регионах, прежде всего, важна транспортная доступность, соглашаетсяпрофессор кафедры менеджмента и сервиса РАНХиГС Галина Дехтярь. Также играет роль привлекательность самого региона. «Строить отели нужно там, где есть что показать или есть что организовать», — отмечает она. В Ярославской области у города Переславль-Залесский есть красивое Плещеево озеро и уникальные монастыри неподалеку. Но к этим местам ведет довольно разбитая дорога, а у самого озера нет ни удобных спусков, ни зон питания и отдыха, не говоря уже о туалетах, приводит пример эксперт. Гостиниц поблизости также нет в достаточном количестве, но для развития туризма здесь, прежде всего, нужно решить вопрос с инфраструктурой, отмечает она.
Так что строительство отелей в регионах должно быть одной из частей комплексного подхода к туристическому развитию регионов, резюмируют эксперты.
Источник