Недвижимость как инвестиция 2021

Основные тренды в недвижимости в 2021 году. Куда и как вкладывать свои деньги?

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, эксперт по увеличению доходности от сделок с недвижимостью, специально для IRN.RU

Пандемия коронавируса, охватившая в прошлом году весь мир, наглядно показала, как важно уметь адаптироваться к новым условиям. Сфере недвижимости, как и другим секторам экономики, также приходится приспосабливаться к меняющейся действительности.

Сегодня уровень доходности от вложений в недвижимость в меньшей степени определяют сами рынки и типы объектов. Ключевую роль здесь приобретает наличие и доступность инструментов для извлечения прибыли, увеличения капитализации и ликвидности вашей собственности. К сожалению, уже недостаточно просто купить жилье и ждать роста цен или сдавать в аренду, используя традиционные методы и схемы. Приобретая сейчас недвижимость в России с целью дальнейшей сдачи в долгосрочную аренду, инвесторы должны понимать, что доходность такого актива после вычета расходов на обслуживание, амортизацию и с учетом периодов простоя не превысит 2-3% годовых в рублях.

Такая низкая доходность от аренды может компенсироваться высоким ростом цен на недвижимость, но исключительно при условии стабильности национальной валюты и низком уровне инфляции в стране. В России же за прошедший 2020 год девальвация рубля относительно доллара и евро составила 17 и 24%, что в итоге обнулило высокий рост цен на объекты недвижимости.

Что сегодня необходимо сделать, чтобы инвестиции в недвижимость стали успешным вложением?

В первую очередь, стоит признать, что привычные методы получения дохода от недвижимости более не могут защитить капитал от дешевеющих денег, и уж тем более принести реальную прибыль инвестору. Такая ситуация складывается не только на рынке жилья в России, но и в других странах мира. Многие могут не согласиться, но, увы, это самообман. Если посчитать реальную доходность объекта с поправкой на девальвацию и инфляцию местной валюты, по-честному вычесть все расходы: налоги, амортизацию, ремонты, покупку мебели и прочие затраты, которых не избежать, в результате чистая прибыль ваших инвестиций составит весьма скромный процент, не превышающий порой и 2% годовых в рублях.

Те инвесторы, кто понимает и принимает новую реальность, уже сегодня зарабатывают на недвижимости в разы больше некоторых своих коллег. Представьте себе бизнесмена, который в 2021 году по-прежнему отрицает существование смартфонов, популярность Youtube, социальных сетей и мессенджеров, продолжает рекламировать услуги своей компании исключительно в печатных изданиях (газетах и журналах), а потом удивляется краху своего бизнеса и банкротству.

Проигрывают не только частные инвесторы, но и более крупные игроки рынка, отрицающие новую реальность в сфере недвижимости. Подобный тренд наблюдается по всему миру. Equity Residential, один из крупнейших фондов жилой недвижимости в США, в портфеле которого находится 80 тысяч квартир с капитализацией более $23 млрд, не перестроив в своё время модель работы и извлечения прибыли из недвижимости, стал аутсайдером по доходности. За последние 5 лет абсолютная доходность фонда составила -20%, в то время как в США это был период активного роста цен и арендных ставок на недвижимость. При этом ещё 10 лет назад Equity Residential был лидером среди REITs.

На самом деле таких примеров масса, не только корпоративные клиенты, но и частные инвесторы недополучают свою прибыль. В чём же главная причина? Это неспособность перестроить мышление и адаптировать свою деятельность к новым методам.

Сегодня сам объект недвижимости не имеет столь большого значения, как раньше, главный критерий — подходит ли он для современного извлечения дохода.

К примеру, один из самых высоких доходов на инвестицию среди объектов недвижимости в московском регионе показала юрта, которая сдается через онлайн-платформы и агрегаторы по аренде жилья, такие как Airbnb, Booking и другие. Затраты инвестора состояли лишь из стоимости самой юрты и аренды земельного участка. Подобный объект на рынке недвижимости Москвы и Московской области — экзотика, этим в большей степени и обусловлена такая высокая популярность среди арендаторов. Таких результатов невозможно было бы достичь без агрегаторов и социальных сетей, а сама концепция такого необычного жилья очень хорошо ложится на то, что хотят раскручивать эти онлайн-платформы.

Загородная недвижимость, которую владельцы, например, адаптировали под съемки для TikTok, приносит в среднем в 5-10 раз больше дохода от долгосрочной аренды, чем аналогичная, но не приспособленная для съемок.

Сегодня стоимость вашей недвижимости может быть на 30-50% выше рыночной цены, если к объекту при продаже прилагается комплект раскрученных аккаунтов в социальных сетях и профилей в онлайн-агрегаторах по аренде.

Куда же движется мир недвижимости?

Безусловно, для успешной работы в новом формате есть ряд условий. Во-первых, ваш объект должен располагаться там, где данные инструменты эффективно работают. Таким образом, если ваше жилье находится в стране, где запрещен или ограничен доступ в интернет, то да, здесь вы вряд ли добьётесь успеха, используя данный подход. Однако если недвижимость находится, к примеру, во Флориде (США) или Лондоне (Великобритания), то вам доступны десятки подобных агрегаторов и методов получения максимального дохода от сдачи в аренду. Во-вторых, само по себе ваше жилье или иной объект недвижимости, должно подходить формату агрегаторов.

Например, когда вы сдаёте однокомнатную квартиру через популярную доску объявлений, то вы, по сути, продаете доступ к вашей недвижимости на время, скажем, год или несколько месяцев, через полуагрегатор. Таким образом, вы оказываетесь практически полностью вовлечены в процесс: вы должны отвечать на звонки, показывать квартиру, подписывать договоры и так далее. Представьте, что через агрегатор можно сразу получить готовый результат. Арендаторы в назначенное время стоят на вашем пороге с уже подписанным онлайн-договором, с рейтингом и скорингом, деньги уже на вашем счету и агрегатор сам достиг максимальной цены по аренде. Фантастика? Нет, это уже давно стало реальностью, а не эпизодом из кинофильма о будущем.

Каждый раз, вызывая такси через приложение, вам не нужно отдельно звонить в транспортную компанию, ближайшая машина ждёт вас у подъезда, и онлайн-договор уже подписан. И даже если вы этого не осознаете, перевозчик вас принял по рейтингу, а главное, аренда автомобиля, то есть тариф на саму поездку, был максимальным во время заказа, и всё это сделал агрегатор. Такую же схему работы используют отели, авиакомпании и многие другие бизнесы. Просто в жилом сегменте инвесторам сложно принять необходимость подобных изменений и уж тем более внедрить их в жизнь. По этой причине они упускают огромные деньги, в том числе от этого теряет и капитализация их недвижимости.

Сегодня я могу сдать в аренду недвижимость или её часть, или даже один квадратный метр на час или 30 минут, допустим, для хранения чемодана туриста. В настоящее время уже существуют и функционируют такие онлайн-платформы, через которые туристы могут оставить свой багаж на пару часов в удобном месте города. К такому агрегатору активно подключаются кафе, рестораны, отели, склады самообслуживания и другая недвижимость. Через другой сайт-агрегатор я могу выставить свой объект для аренды на день или неделю, в качестве площадки для съемок фильма, сериала или рекламного ролика. Например, аренда двухкомнатной квартиры в Москве под такие съемки стоит порядка 20-25 тысяч рублей в сутки, и это рыночные ставки.

Подводя итоги

Суммируя всё вышесказанное, объекты для самых успешных инвестиций в недвижимость находятся там, где есть максимальный доступ к различным онлайн-платформам и агрегаторам. Помимо прочего, сам объект должен быть адаптирован под них. Непонимание и непринятие этой действительности оставит инвестора с доходностью в 2-3% годовых в рублях. В 2020 году карельский город Сортавала показал максимальный прирост бронирований туристического жилья во всей Европе. По итогам года +189%, и это не только отельный сегмент, но и объекты жилой недвижимости. Безусловно, пандемия перенаправила поток российских туристов в этот регион, но как они узнали об этом месте и смогли арендовать так быстро и так дорого? По объявлениям в газетах или все-таки агрегаторы и онлайн-платформы сделали это.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru. Точка зрения автора не обязательно совпадает с позицией редакции

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Источник

Инвестиции в недвижимость в 2021 году

Инвестиции в недвижимость в 2021 году на подъеме. Во многом причиной тому стали меры поддержки, которые были приняты в 2020 году. Рост спроса на жилую недвижимость вызвал естественный рост ее стоимости.

Согласно статистике, в большинстве регионов России объекты жилой недвижимости выросли в цене, тогда как коммерческие объекты либо остались на прежнем уровне, либо снизились в стоимости. Цены на рынке выросли в среднем на 7.4%.

Но говорит ли это о том, что инвестировать в недвижимость в 2021 году менее выгодно и нецелесообразно? Эксперты считают, что это не так, и называют сразу несколько причин для вложений в подобные активы.

Что нам оставил 2020 год

Важнейшим событием рынка недвижимости минувшего года стало значительное снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию.

• Средневзвешенная ставка по ипотеке упала до 7%.
• Программа государственного субсидирования снизила процентную ставку на покупку нового жилья до 6.5%.
• Сельская ипотека имеет 3% ипотеки при довольно внушительно максимальной сумме кредита.

Таким образом, те, кто рассчитывал купить квартиру в ипотеку, получили возможность приобрести объект большей площади или более высокого качества. Те же, кто был лишен возможности взять и выплачивать ипотек, обрели ее. В свою очередь, это вызвало рост стоимости жилой недвижимости, который мы продолжаем наблюдать и сегодня.

Еще одна причина роста цен – инвестиционная привлекательность вложений. Те, кто хранил деньги на банковских вкладах, были разочарованы упавшими ставками. При этом желание сохранить капитал осталось, а значит, покупка квартир и домов стала вариантом для тех, уходит с депозитов.

Людей обеспокоило резкое снижение рубля, ужесточение налогового законодательства в области доходов по вкладам и общая кризисная ситуация в экономике, что послужило причиной обратиться к более стабильному рынку недвижимости.

Все-таки квартира – это четыре стены и крыша над головой, которая не зависит от курса доллара и прочих неблагоприятных факторов.

В итоге, 2020 год оставил нам выросший рынок недвижимости, более внушительные цены на квадратный метр и более доступную ипотеку, которая, кстати, продолжает действовать и в 2021 году.

Перспективы рынка недвижимости в 2021 году

Начнем с того, что государственная программа субсидирования ипотеки продлена до середины 2021 года. Это значит, что возможность более выгодно купить жилье в кредит сохраняется.

Переход на дистанционную работу, который начался во время пандемии, также имеет свои последствие: люди стремятся к покупке более комфортного жилья, так как большую часть времени проводят именно дома.

Стоит упомянуть и стабилизацию ситуации в экономике. Массовая вакцинация и постепенный выход из карантина благоприятно сказывается на состоянии фондового рынка. Это если говорить о положительных факторах, естественно, есть и отрицательные.

Так, снижение уровня реальных доходов россиян продолжается не первый год. И если вы до сих пор гадаете, почему цены растут, а доходы падают, поинтересуйтесь этой темой.

• Совокупность этих факторов позволяет сделать вывод: рынок недвижимости в 2021 году приостановит свой стремительный рост. В ряде регионов положительная динамика сохранится, но это будет характерно, скорее, для первого полугодия 2021 года.

Если программа субсидирования завершится, внимание покупателей, скорее всего, будет обращено к вторичному рынку, где процентная ставка по ипотеке сохранится на более доступном уровне.

Как заработать на недвижимости в 2021 году

Возможностей использовать рынок недвижимости для извлечения прибыли всегда несколько. В 2021 году будут актуальны следующие варианты.

Непосредственно покупка недвижимости

Прямые вложения в жилую недвижимость характеризуются своей надежностью. Одно дело – приобрести бумаги девелоперов, и совсем другое – иметь во владении квартиру или дом, которые никогда не рискуют обесцениться до нуля, за редким исключением.

Правда, чтобы уровень доходности был приемлемым для инвестора, придется постараться и найти ликвидный перспективный объект.

• Ранее вложения в недвижимость на этапе строительства дома обещали более чем привлекательный доход. Программа субсидирования несколько исказила ценовую картину, сделав приобретение строящегося жилья не таким прибыльным мероприятием.

Разница цены строящегося жилья и готовых квартир сегодня незначительна, а более дешевая ипотека и эффективный маркетинг и вовсе нивелирует перспективы заработать.

• Если вложения планируются на рынке первичного жилья, стоит максимально тщательно анализировать объекты, включая в их стоимость расходы на ремонт и оформление документации.
• Более перспективным для инвесторов может оказаться вторичный рынок, так как цены здесь растут не так стремительно, а объект можно запустить в работу практически сразу после покупки.

Что касается доходности от сдачи в аренду, то массовая покупка квартир по условиям льготной ипотеки существенно снизил спрос на аренду жилья. В среднем, если квартира «работает» 10-12 месяцев в году, годовая же доходность владельца составит порядка 5-6%.

Покупка ценных бумаг девелоперов

Вы можете выгодно вложить деньги не только непосредственно в объекты недвижимости, но и в акции девелоперов. Естественно, что подъем рынка означает и подъем прибыли девелоперов, что сказывается на состоянии их ценных бумаг.

На Московской бирже ценных бумаг выделяются два наиболее крупных игрока:

• ПИК – это лидер отечественного рынка по вводу жилья. Показатели компании за первое полугодие 2020 года были более чем положительными. За счет внушительной доли ипотеки в структуре продаж, в условиях низких ставок выручка компании продолжит расти по оценке экспертов.
• Второй по размеру девелопер – ЛСР. Здесь можно сделать ставку на дивиденды, так как политика компании заключается в выплате фиксированной сумме дивидендов год от года. Только в 2020 году правило было нарушено из-за пандемии и кризиса.

Такой вариант капиталовложений хорош тем, что можно купить ценных бумаг на доступную сумму, без привлечения заемных средств, тогда как для покупки реальной квартиры потребуется внушительный капитал. Доходность же от ценных бумаг обещает быть более высокой, нежели доход от сдачи недвижимости в аренду.

Облигации девелоперов высокодоходного рынка

Этот сегмент по-прежнему считается не только высокодоходным, но и высокорисковым. В то же время, в 2021 году девелоперы будут всё чаще выпускать облигации, дабы привлечь необходимые для строительства финансы.

Учитывайте тот факт, что по оценке экспертов сектор девелопмента остается с наихудшими долгосрочными показателями и с проблемами задолженностей банкам. Около 100 девелоперов банкротится ежегодно, так что риски здесь действительно высоки. Если вам удастся найти эмитентов с хорошими кредитными качествами, можно рассматривать данный актив в качестве доли вашего портфеля.

Инвестиции и финансы – тема, которая интересует людей всё больше. Если и вам это интересно, приглашаю вас на обучающие мероприятия Академии Частного Инвестора. Зарегистрируйте Личный кабинет и узнайте подробности прямо сейчас!

Источник