Недвижимость анализ эффективности реальных инвестиций

Анализ эффективности инвестиций в недвижимость

Если в общих чертах представить себе, что такое эффективность инвестиций, то можно вспомнить гениального мальчика – дядю Фёдора и его товарища — кота Матроскина. Взяли/купили лопату – пошли в лес – нашли клад – купили корову – корова даёт молоко – продаём молоко и зарабатываем деньги на свои нужды. Итого все затраты на начальном этапе сводятся к покупке лопаты и отлично покрываются прибылью, если удаётся купить хорошую корову и есть стабильные источники сбыта продукции. Сама схема идеальна только для детской сказки, а не для реалий жизни, но общая суть всё же такова, что все «если» нужно учесть на старте. Есть стартовый капитал, и нужно предусмотреть все нюансы его развития и эффективности в целом перед вложением в какую-либо инвестиционную авантюру.

Многие считают, что недвижимость – один из наиболее стабильных вариантов для сбережения имеющегося в наличии капитала и запуска его в оборот с получением прибыли. Если отбросить в сторону всяческие форс-мажорные обстоятельства, которые на момент покупки жилья меньше всего могут прийти в голову (пожар, политические конфликты или стихийные бедствия), то вполне неплохой вариант. Но не оценивать общую ситуацию на рынке недвижимости и в политической и общественной жизни равносильно бездумному вложению капитала в рисковые авантюры. По здравой логике покупка дома там, где нередко реки выходят из берегов, вряд ли адекватна даже при красоте местности. Хотя, если предусмотреть удачную страховку, то риск может быть оправдан в случае хорошей окупаемости самого жилья. Анализ эффективности инвестиций как раз и включает трезвое мышление и учёт всех потенциальных рисков.

Первым делом стоит оценить общую ситуацию местности, где планируется покупка жилья. Есть ли в этом регионе спрос на аренду/покупку недвижимости? Стали бы вы сами арендовать квартиру в таком районе, удобно ли всё в ней для жизни?

Следующим этапом анализа эффективности инвестиций в недвижимость станет вопрос окупаемости и прибыльности. Вариант Москвы и Подмосковья отставим в сторону, уж больно крупные стартовые суммы требуются, и рассмотрим для примера эффективность вложения капитала в покупку квартиры в Ярославле. Во-первых, не тмутаракань российская, а красивый исторический центр, привлекающий туристов, и, следовательно, определённые перспективы сдачи приобретённого жилья в аренду, как минимум, посуточно уже точно есть. Во-вторых, выбор недвижимости в историческом сердце сделает её привлекательной и для последующей перепродажи.

Квартиру в новостройке в Ярославле можно приобрести по ценам как минимум в районе 2-2,5 млн. рублей. На вторичном рынке можно приобрести 1-комнатную квартиру по цене порядка 1,5 млн. рублей. При этом цены на аренду такого жилья варьируются от 7 до 18 тысяч рублей в месяц, а при сдаче квартиры посуточно – от 1500 до 3000 рублей. Для анализа окупаемости и доходности инвестиций в приобретение недвижимости в Ярославле возьмём в пример покупку квартиры за 1,5 млн. рублей. При сдаче её в долгосрочную аренду по цене в 12 тысяч рублей/месяц за год получаем доход в 144 тысячи. Для окупаемости вложенной суммы потребуется как минимум 10 лет, но за такой период придётся ещё и влаживать средства в обновление состояния жилья. Итого, получаем главный минус инвестиций в недвижимость – длительную окупаемость.

Если рассматривать посуточную сдачу квартиры в аренду, то при сумме в 1500-2000 рублей при среднем 90 дней в год получаем 135-180 тысяч рублей, что почти соизмеримо (или даже может превышать) годовой доход при долгосрочной аренде. С учётом того, что город относится к Золотому кольцу России и пользуется популярностью, как у туристов российских, так и из стран СНГ, то вероятность спроса на посуточную аренду жилья довольно велика, и эффективность инвестиций в недвижимость с дальнейшей эксплуатацией жилья таким способом имеет определённую выгоду.

Резюмируя общий анализ эффективности инвестиций в недвижимость, можно отметить:

1. Плюс – относительно высокая надёжность по сравнению с банками или риском вложения в частный бизнес, а минус – долгий срок окупаемости, поэтому если капитал ограничен, то просто не вариант.
2. Выбирая наиболее выгодный в плане инвестиций объект недвижимости, стоит оценить удобство его расположения, окружающую инфраструктуру, общий вид жилья и ситуацию в регионе в целом. Т.е. важно учесть все нюансы, которые будут впоследствии играть весомую роль для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи этого объекта, от чего зависит и процент вероятности рисков и окупаемости такого инвестирования.
3. В большинстве случаев сдача приобретённого жилья в аренду посуточно выгоднее долгосрочной аренды.

Источник

Оценка инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость, как и другие капиталовложения, делаются с целью извлечения дохода. Чтобы понять, выгодной ли будет сделка, проводится оценка инвестиций в недвижимость.

Для получения объективной информации об эффективности вложений, используются различные методы, в совокупности позволяющие определить величину планируемой прибыли и рентабельность инвестиций.

Принципиально важными для принятия решения о приобретении недвижимости являются 2 момента: правильное определение рыночной стоимости объекта и грамотное прогнозирование денежных потоков, которые будет генерировать инвестиционный проект.

Любое инвестиционное решение должно приниматься на основе анализа этих величин и сопоставления их с доходностью других способов размещения капитала.

Определение рыночной стоимости недвижимости

При определении стоимости объекта сегодня применяются 3 подхода.

1. Затратный – опирается на предположении о том, что ни один инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, которая понадобится на приобретение такого же земельного участка и возведение на нём постройки с аналогичными характеристиками и назначением в обозримом будущем.
2. Доходный – основывается на принципе ожидания и заключается в том, что типичный инвестор приобретает недвижимость, планируя извлечь из сделки определённую прибыль. Следовательно, стоимость объекта напрямую зависит от его способности генерировать доходы в будущем.
3. Сравнительный – базируется на принципе замещения. Предполагается, что покупатель готов заплатить за объект сумму, равную тому, сколько стоит другой объект с аналогичными характеристиками. При таком подходе стоимость объекта рассчитывается, опираясь на статистику рыночных цен на объекты-аналоги.

Очевидно, что инвестору для принятия оптимального решения необходимо располагать тремя оценками стоимости. При этом возникает вопрос, как грамотно рассчитать эти величины и сопоставить их значения? По мнению экспертов, для объективной оценки инвестиций в недвижимость и определения стоимости объекта следует ранжировать показатели, полученные разными способами:

Для примера попробуем определить рыночную цену 1-комнатной квартиры, о которой известно, что по затратному методу стоимость равна 1 600 тыс. руб., по сравнительному – 1 850 тыс. руб., доходному – 2 300 тыс. руб.

Следовательно, рыночная цена такого объекта составит: 1600*0,42 + 1850*0,3 + 2300*0,28 = 1 871 тыс. руб.

Оценка эффективности инвестиций

Чтобы корректно рассчитать эффективность инвестиционного проекта, необходимо учесть, что сегодня и завтра деньги для инвестора будут стоить по-разному. Иначе говоря, нужно привести стоимость будущих денежных потоков, генерируемых проектом, к их стоимости на момент начала инвестиций. Для этого пользуются методом дисконтирования денежных потоков от доходной и расходной частей проекта.

Оценка инвестиций в недвижимость

Для оценки инвестиций в недвижимость, необходимо составить бизнес-план, в котором ситуация будет смоделирована на несколько лет вперёд. Например, в случае сдачи 1-комнатной квартиры в аренду, надо, исходя из сегодняшних цен, просчитать все доходы и расходы по сделке. В доходной части окажется сумма арендных платежей за период, в расходной – все расходы на содержание объекта и поддержание его в надлежащем состоянии, уплаченные налоги, процентные платежи по кредитам и т. д.

Кроме того, необходимо учитывать альтернативные безрисковые вложения средств, которые наверняка могли бы принести определённый доход. В этой роли обычно выступают «длинные» банковские депозиты на соответствующую сумму. Предполагается, что дисконтирование денежных потоков приводит их стоимость к текущему моменту. Ключевым вопросом здесь является выбор одной из трёх методик расчёта ставки дисконтирования:

• Определение стоимости собственного капитала (CAMP);
• Определение средневзвешенной стоимости капитала (WACC);
• Кумулятивное построение – распространённый подход, основанный на экспертной оценке рисков.

Расчёт показателей эффективности

В качестве показателей эффективности проекта используются:

• NPV – чистый дисконтированный доход. Формула расчёта NPV такова:

По правилам, когда NPV>0, проект признаётся рентабельным и принимается. Положительное значение показывает, что при данной ставке дисконтирования проект обеспечил минимальный доход, равный прибыли от безрисковых альтернативных вложений.

• IRR – внутренняя норма прибыли/рентабельности инвестиций. Показатель IRR представляет собой значение ставки дисконтирования, при котором NPV=0. Иначе говоря, это точка самоокупаемости или безубыточности.

Рассчитать значение IRR можно методом подстановки. Проект считается рентабельным, когда IRR>r.

• DPBP – дисконтированный срок окупаемости инвестиций. Он рассчитывается подобно обычному сроку окупаемости, только для расчёта используется дисконтированный чистый денежный поток. Величина DPBP показывает, когда доходы окупят инвестиции и начнут покрывать текущие затраты.

Источник

Экономическая эффективность реальных инвестиций: классификация показателей

Экономическая эффективность реальных инвестиций и ее повышение — один из наиболее важных аспектов инвестиционной деятельности. Реальные инвестиции в отличие от финансовых, можно так сказать, являются более существенными.

И в данном случае под определением «существенности» подразумевается вовсе не огромная сумма инвестиций, выраженная в денежном эквиваленте, а их важность для операционной и производственной деятельности как отдельно взятого предприятия, так и экономики страны в целом.

Значение реальных инвестиций

Для понимания, о чем же все-таки идет речь, приведем конкретные примеры.

К реальным инвестициям относят:

• повышение квалификации сотрудников компании;
• проведение исследовательских работ;
• финансирование инновационных направлений бизнеса;
• покупка имущественного комплекса;
• расширение производства;
• проведения капитального ремонта оборудования.

Примеры инвестиций, которые можно отнести к финансовым:

• размещение капитала в ценных бумагах;
• размещение депозитного вклада;
• покупка валюты.

Характерные особенности

Рассматривая конкретные примеры каждого вида, становится понятным, почему значимость именно реальных капиталовложений более существенна.

А перечисленные далее их характерные особенности позволят в этом убедиться окончательно:

• Во-первых, они непосредственно связаны с производственной деятельностью предприятия, которая, в свою очередь, приносит прибыль. По этой же причине оценка эффективных реальных инвестиций – важная составляющая, так как от нее, в первую очередь, зависит, будет производство прибыльным или инвестор понесет убытки.
• Во-вторых, если их сравнивать с финансовыми инвестициями, то они наиболее рисковые, а предварительно проведенная оценка эффективности реальных инвестиционных проектов как раз и дает возможность их оценить и учесть еще на этапе запуска проекта.
• В-третьих, несмотря на высокий уровень риска они наиболее рентабельные. Возможно, именно это и вызывает интерес к ним у крупных инвесторов.
• В-четвертых, для них характерна низкая ликвидность, а это еще одна существенная причина для того, чтобы оценка эффективности реальных инвестиций проводилась на предварительном этапе их осуществления в обязательном порядке.

Методы оценки эффективности

Что касается практического подхода к вопросу проведения, то существует два подхода:

• оценка эффективности реального инвестиционного проекта с учетом затрат;
• доходный.

Затратный подход заключается в проведении количественных оценок. Зачастую методы анализа, в основу которых положен такой подход, называются статистическими или учетными.

Практическое применение учетных методов выражается в порядке определения эффективности капитальных вложений и принципах отбора наиболее эффективных вариантов проектов по результатам их сравнения в разрезе снижения себестоимости 1 единицы продукции.

В основе методики лежат расчеты коэффициента эффективности и срок окупаемости инвестиций. Доходный подход трактует иначе капитальные вложения, а именно под ними подразумеваются финансовые ресурсы, предназначенные для расширения производства с целью увеличения прибыли.

Совет! Он наиболее подходит для стран с рыночной экономикой.

В финансовой практике методы, применяемые при этом подходе, принято называть динамическими, или методами дисконтирования.

Показатели анализа

Для каждого подхода характерно проведение расчета того или иного показателя. Какие из них относятся к каждому методу, указано на фото ниже.

Краткая характеристика каждого показателя с выделением его особенностей:

1. Суть расчета NPV – сравнение современных значений всех затрат/входящих потоков денежных средств/инвестиций со значениями доходов/выходящих потоков. Он отражает является ли проект доходным или убыточным с учетов фактора времени. Проект признается эффективным, если полученный в результате расчетов показатель больше 0.
2. Показатель индекса рентабельности (PI) отражает как доходы покрывают затраты проекта. В случае, если он больше или равен 1, – проект целесообразен к реализации.

Совет! Удобно использовать данный показатель при выборе одного из альтернативных проектов с одинаковыми NVP.

1. Суть расчета IRR (см. Расчет irr инвестиционного проекта) – определение дисконта (процентной ставки), при котором современное значение расходов проекта будет равняться доходам по нему. Его можно охарактеризовать как критический пороговый показатель.
2. Период окупаемости проекта с учетом фактора времени (DPP) рассчитывается с целью определения периода времени, когда разница между доходной и расходной частью проекта будет иметь положительное значение.
3. Метод расчета окупаемости (PP), в отличие от предыдущего, не учитывает временной фактор и зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов. Он может занижать показатель реального срока окупаемости. И это его недостаток.
4. Норма рентабельности (ARR) также не принимает во внимание влияние временного фактора. Еще одним недостатком расчета является тот факт, что он использует такой показатель, как бухгалтерская прибыль, а не денежный поток.

Подведение итогов

И в заключение хотелось бы отметить, что проведения анализа эффективности недостаточно для принятия верного решения о целесообразности проведения инвестирования или запуска проекта. Что же еще необходимо?

В дополнение к показателям эффективности требуется оценить еще и возможные риски. Как пример, риск неплатежеспособности проекта, риск финансовой неустойчивости компании, налоговый, маркетинговый и другие. Только совместно проведенная оценка эффективности и риска реальных инвестиционных проектов может быть залогом успешных инвестиций и получения прибыли в дальнейшем.

Источник