Налогообложение инвестиций при усн

Если инвестор применяет «упрощенку»

«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2015, N 5

Применение организацией УСН отнюдь не означает легкой жизни для бухгалтера. А если речь идет о строительстве — тем более. Добавляет проблем и то, что полученная от застройщика готовая недвижимость может быть предназначена не только для использования в качестве объекта ОС, но и для продажи.

Строим и используем ОС в период применения УСН

По общему правилу организация, использующая УСН, не признается плательщиком НДС и потому не имеет права на применение вычетов по НДС. Следовательно, инвестор-«упрощенец» не может принять к вычету НДС:

• приходящийся на его долю в построенном здании;
• со стоимости услуг застройщика.

Куда же бухгалтер должен отнести суммы «входного» НДС? Минфин и ФНС неоднократно разъясняли, что такие суммы НДС следует учитывать в стоимости товаров, работ и услуг, формирующей первоначальную стоимость ОС (Письма Минфина России от 12.11.2008 N 03-11-04/2/167, ФНС России от 27.02.2015 N ГД-3-3/743 и от 16.03.2015 N ГД-4-3/4136@). Причем в данном случае не важен объект налогообложения при УСН: «доходы» или «доходы минус расходы». В любой ситуации суммы «входного» НДС необходимо включить в первоначальную стоимость построенного ОС на основании пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ.

К сведению. В соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ в случае приобретения товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, лицами, не являющимися плательщиками НДС, суммы этого налога, предъявленные им при приобретении, учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов.

Важно, что при строительстве объектов ОС не применяются положения пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, согласно которому суммы НДС по приобретенным оплаченным товарам (работам, услугам) являются самостоятельным (отдельным) видом расходов «упрощенцев» . Иными словами, НДС, предъявленный в связи со строительством недвижимости, учитывается в расходах инвестора-«упрощенца» не по самостоятельному основанию (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), а в составе стоимости построенного объекта. Напомним, если созданный в период применения УСН объект будет зачислен в состав ОС, расходы (в том числе НДС) будут признаны с момента его ввода в эксплуатацию при условии оплаты и документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию права собственности (пп. 1 и 3 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Этой нормой могут воспользоваться, например, подрядчики в отношении НДС, предъявленного в связи с приобретением строительных материалов, которые будут использоваться при выполнении работ.

Обратите внимание! Инвестор должен руководствоваться общими правилами, в соответствии с которыми любой «упрощенец» признает расходы на создание ОС. То есть необходимо соблюдение следующих условий:

• объект введен в эксплуатацию и фактически используется в предпринимательской деятельности;
• затраты на строительство оплачены;
• поданы документы на государственную регистрацию права собственности.

При этом расходы учитываются в течение года равномерно и признаются на последнее число отчетного (налогового) периода (абз. 8 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

«Входной» НДС со стоимости ОС в книге учета доходов и расходов отдельной строкой не выделяется, поскольку суммы налога включены в стоимость объекта.

Пример 1. В марте 2015 г. застройщик и ООО «АВС» (инвестор, применяющий УСН) подписали акт приема-передачи нежилого помещения.

Застройщик предъявил инвестору:

• сводный счет-фактуру на сумму 1 900 000 руб. (в том числе НДС — 289 830 руб.);
• счет-фактуру на услуги по организации строительства на сумму 106 940 руб. (в том числе НДС — 16 313 руб.).

Расчет с застройщиком на сумму 2 006 940 руб. произведен полностью.

В этом же месяце поданы документы на госрегистрацию права собственности (уплачена госпошлина в сумме 22 000 руб.).

Использование помещения в хозяйственной деятельности (например, сдача в аренду) начато в мае 2015 г. после завершения работ по доведению его до состояния, пригодного к использованию. Стоимость указанных работ оплачена полностью и составляет 332 000 руб. (в том числе НДС — 50 644 руб.).

Объект включен в десятую амортизационную группу, и ему установлен срок полезного использования, равный 361 месяцу.

Бухгалтер ООО «АВС» сделал в учете следующие записи:

Март — апрель 2015 г.

Принято к учету полученное от застройщика помещение

Учтена стоимость услуг застройщика

Уплачена госпошлина за госрегистрацию права

Сумма госпошлины отнесена на увеличение первоначальной стоимости помещения

Отражены расходы на доведение помещения до состояния, пригодного к использованию

Помещение зачислено в состав основных средств

(1 900 000 + 106 940 + 22 000 + 332 000) руб.

Июнь 2015 г. и т. д.

(2 360 940 руб. / 361 мес.)

Суммы государственной пошлины включаются и будут в дальнейшем включаться в первоначальную стоимость ОС (п. 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» , пп. «к» п. 15 проекта ФСБУ N 1 «Основные средства» , пп. «a» п. 16 МСФО (IAS) 16 «Основные средства» ).
Утверждено Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.
Текст доступен для ознакомления по адресу bmcenter.ru/Files/proekt_FSBU_Osnovniye_sredctva.
Введен в действие на территории РФ Приказом Минфина России от 25.11.2011 N 160н.

Согласно абз. 6 пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ стоимость ОС, приобретенных в период применения УСН, равна первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете. Поэтому стоимость помещения для целей налогообложения «упрощенца» будет равна первоначальной стоимости объекта, сформированной по правилам бухучета.

В составе расходов в целях исчисления единого налога при УСН затраты, связанные с приобретением нежилого помещения, будут признаваться в книге учета доходов и расходов в следующем порядке (Письма Минфина России от 15.03.2011 N 03-11-06/2/34 и ФНС России от 06.02.2012 N ЕД-4-3/1818):

• по состоянию на 30 июня 2015 г. — 786 980 руб. (2 360 940 руб. / 3 квартала);
• по состоянию на 30 сентября 2015 г. — 786 980 руб. (1 573 960 руб. нарастающим итогом);
• по состоянию на 31 декабря 2015 г. — 786 980 руб. (2 360 940 — 1 573 960).

Таким образом, вся сумма затрат (2 360 940 руб.) будет включена в расходы равными долями в течение 2015 г. — первого года использования объекта в предпринимательской деятельности.

Напомним, согласно абз. 11 пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ в случае реализации (передачи) приобретенных ОС до истечения трех лет с момента признания их стоимости в составе расходов (в отношении ОС со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет с момента их приобретения) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими ОС и уплатить дополнительную сумму налога и пени. Таким образом, обязанность проведения корректировок возникает, например, если «упрощенец» продает объект ОС, передает его безвозмездно (по договору дарения) или в качестве вклада в уставный капитал другой организации (Письма Минфина России от 03.03.2014 N 03-11-11/8833, от 14.04.2014 N 03-11-06/2/16837, от 26.03.2009 N 03-11-06/2/51). А вот изменение объекта налогообложения (переход с доходов, уменьшенных на величину расходов, на доходы) не приводит к обязанности пересчета налоговых обязательств (Письмо Минфина России от 13.08.2012 N 03-11-11/240).

Недвижимость как товар в период применения УСН

Рассмотрим еще одну из возможных ситуаций, когда целью финансирования инвестором строительства недвижимости было не создание объекта ОС, а получение помещения для последующей продажи. По общему правилу расходы на оплату товаров, предназначенных для дальнейшей реализации, признаются в составе расходов при исчислении налога по УСН (на основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ) после фактической передачи товаров покупателю независимо от того, оплачены они покупателем или нет (Письма Минфина России от 28.07.2014 N 03-11-11/36937 и от 17.02.2014 N 03-11-09/6275 ).

Направлено Письмом ФНС России от 18.03.2014 N ГД-4-3/4801@, которое является обязательным для применения налоговыми органами.

Являются ли жилые и нежилые помещения, предназначенные для продажи, товаром? Минфин дает утвердительный ответ: расходы на приобретение жилых и нежилых помещений, предназначенных для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются после передачи права собственности на данные помещения. При этом доход от продажи данных жилых и нежилых помещений должен включаться в состав доходов при определении объекта налогообложения в день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) иным способом вне зависимости от даты перехода права собственности на вышеуказанные помещения (Письмо от 08.12.2014 N 03-11-11/62822).

Обратите внимание! Инвестор должен руководствоваться общими правилами, в соответствии с которыми любой «упрощенец» признает расходы в виде стоимости товаров. То есть необходимо соблюдение следующих условий:

• объект недвижимости оплачен;
• право собственности на недвижимость перешло к покупателю.

Факт оплаты покупателем реализованной недвижимости определяет момент признания инвестором доходов и не важен для учета расходов.

В отношении ситуации, когда инвестор принимает к учету недвижимость в качестве объекта ОС, было указано, что предъявленные застройщиком суммы «входного» НДС включаются в стоимость объекта и в книге учета доходов и расходов отдельной строкой не выделяются. В рассматриваемом случае (недвижимость — товар) в соответствии с пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ уплаченный инвестором НДС в стоимость полученного объекта не включается, а учитывается в расходах инвестора-«упрощенца» по самостоятельному основанию (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ) в момент реализации товара (Письмо Минфина России от 17.02.2014 N 03-11-09/6275, направленное в качестве обязательного для применения Письмом ФНС России от 18.03.2014 N ГД-4-3/4801@). Иными словами, в книге учета доходов и расходов в связи с продажей недвижимости будут отражены два отдельных вида расходов:

• стоимость объекта (без учета НДС);
• сумма НДС.

Особо следует остановиться на отражении расходов в виде госпошлины. Этот вид расходов возникает у инвестора дважды — в связи с регистрацией права собственности на принятый от застройщика объект и перехода права собственности на недвижимость к покупателю. С одной стороны, применение УСН позволяет признать в составе расходов суммы госпошлины по самостоятельному основанию — в силу пп. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (суммы налогов и сборов, уплаченные в соответствии с законодательством РФ). Данный вывод подтверждается, в частности, Письмом Минфина России от 10.05.2012 N 03-11-06/2/63, в котором указано, что согласно п. 10 ст. 13 НК РФ государственная пошлина является федеральным сбором. Поэтому суммы государственной пошлины учитываются при определении базы по единому «упрощенному» налогу. Добавим, что в этом случае расход признается сразу после уплаты госпошлины.

С другой стороны, госпошлина за регистрацию права собственности инвестора на принятый от застройщика объект уплачивается именно в связи с приобретением недвижимости (товара). Поэтому налоговый орган вполне может настаивать на обязанности включения таких затрат в первоначальную стоимость объекта. Такой подход более выгоден для бюджета, поскольку момент признания суммы госпошлины переносится на более поздний период — расходы учитываются не в периоде уплаты госпошлины, а в момент передачи права собственности на недвижимость покупателю.

По мнению автора, госпошлину за регистрацию права собственности инвестора действительно следует учитывать в составе стоимости недвижимости (как и в бухгалтерском учете ), а госпошлину, уплачиваемую в связи с регистрацией перехода права собственности к покупателю, признавать в качестве отдельного вида расходов на основании пп. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Включение суммы госпошлины в стоимость недвижимости-товара не противоречит положениям п. 6 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» (утв. Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н) и предусмотрено на будущее (пп. «в» п. 9 проекта ФСБУ «Запасы», текст которого доступен для ознакомления по адресу bmcenter.ru/Files/proekt_FSBU_Zapaci).

Пример 2. В марте 2015 г. застройщик и ООО «АВС» (инвестор, применяющий УСН) подписали акт приема-передачи нежилого помещения стоимостью 2 006 940 руб.

Застройщик предъявил инвестору:

• сводный счет-фактуру на сумму 1 900 000 руб. (в том числе НДС — 289 830 руб.);
• счет-фактуру на услуги по организации строительства на сумму 106 940 руб. (в том числе НДС — 16 313 руб.).

Расчет с застройщиком произведен полностью.

В этом же месяце поданы документы на госрегистрацию права собственности (уплачена госпошлина в сумме 22 000 руб.).

Согласно планам руководства целью финансирования строительства было получение недвижимости для последующей продажи.

Цена реализации помещения — 3 000 000 руб. Помещение передано покупателю по акту в мае до госрегистрации перехода права собственности, которая произведена в июне 2015 г.

Бухгалтер ООО «АВС» сделал в учете следующие записи:

Источник

Какой налоговый режим выбрать для инвестирования на инвестиционной платформе?

Меня зовут Ксения Сальникова и я директор инвестиционной платформы Капитоль. От наших клиентов-инвесторов мы часто получаем вопросы о том, какой налоговый режим им выгоднее выбрать для работы на платформе.

Ответ на него зависит от ряда факторов, но в этой статье я хочу помочь разобраться и нашим клиентам, и тем, кто только планирует попробовать данный вид инвестиций.

Давайте сразу определимся, что в данном материалы мы рассматриваем только физических лиц, в том числе без какого-либо статуса, а также индивидуальных предпринимателей и самозанятых. Тема налогов у юридических лиц довольно обширна и требует отдельного рассмотрения.

Посмотрим на примере, как будет считаться налог.

Возьмем для этого такую ситуацию — Вы вкладываете 500 тысяч рублей, срок займа 12 месяцев, ставка 17% годовых.

Возврат займа происходит аннуитетными платежами (это важно, потому что в таком случае ежемесячно Вы получаете и выплату процентов, и возврат части основного долга). График поступления денежных средств будет выглядеть вот так.

Примечание: По нашим договорам для расчетов взята такая модель — 360 дней в году, 30 дней в месяце. У других платформ может быть иной порядок расчетов.

Общий доход инвестора по данному договору — 47 228,51 руб. Сам возврат займа (500 тыс.руб) доходом не является и в налогооблагаемую базу не входит.

Теперь сравним три разных налоговых режима: физическое лицо, индивидуальный предприниматель, который применяет самый распространенный режим УСН (упрощенная система налогообложения) со ставкой 6% и физическое лицо-самозанятый.

Из примера видно, что самый высокий налог будет у физического лица по ставке 13%, а налоги для ИП на УСН и для самозанятого равнозначны.

Принимая решение, нужно учитывать еще ряд факторов по сравнению этих режимов между собой.

Один из важных моментов, на который я советую обратить внимание — это обязательство по уплате пенсионных и страховых взносов — в 2020 году эта сумма составляет 40 874 руб. Именно столько нужно будет отдать государству за возможность работать в статусе ИП, даже если Вы ничего не заработаете или получите убыток. Сумма возрастет, если заработаете более 300 тысяч рублей.

Кроме того, ИП немного сложнее и зарегистрировать и ликвидировать, его нельзя просто “бросить” — нужно обязательно сдавать отчетность, иначе легко получить проблемы с налоговой, блокировки счетов и “письма счастья” с требованиями.

В целом, регистрировать ИП только для инвестирования на небольшие суммы — нецелесообразно. Но если у вас уже есть этот статус и Вы действительно ведете деятельность — используйте это при работе на инвестиционных платформах.

Подробное описание режима самозанятых сделано на сайте ФНС, если Вам это интересно, то рекомендую ознакомиться. Также там можно скачать приложение “Мой налог”. Вкратце: можно совмещать с работой по найму, при получении дохода нужно будет сформировать чек в приложении и самостоятельно оплатить налог.

Применение режима самозанятого невозможно, если Вы получаете доход от инвестиций на фондовой бирже, придется заплатить налог в 13% как обычное физ.лицо.

При этом Минфин в своем информационном письме (от 25.02.2019 № 03-11-11/12012) указывает, что закон не предусматривает запрета на применение специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» физическими лицами, получающими процентный доход по договорам займа.

Для подтверждения статуса нужно предоставить инвестиционной платформе справку-подтверждение регистрации в данном статусе (ее можно сформировать в приложении ИФНС, которое используется для расчетов).В

Источник