Налог полученный от инвестиций

Налогообложение инвестиционной деятельности: за что и почему должен платить инвестор из РФ?

С одной стороны, постоянно идут разговоры о повышении инвестиционной привлекательности для физических лиц, с другой — государство регулярно придумывает новые издержки, чтобы «жизнь медом не казалась», а казна пополнялась. О том, какое налогообложение инвестиционной деятельности для российских вкладчиков предусмотрено в 2021 году буду разбираться для вас далее в этом материале.

Изменения вступают в силу, как правило, в начале года. Согласно последним инновациям, если прибыль превышает 5 млн. в год, то ставка НДФЛ увеличивается до 15%. Итоговый показатель формирует и доход от акций, и с депозитов, и даже прибыль, полученная при продаже недвижимости. В целом — все источники денег, поэтому как никогда важно разобраться в нюансах и подводных камнях.

Оглавление:

Нужно ли платить налог от инвестиций

Да, однозначно да. По законодательным правилам нашей страны, налогообложение инвестиций — обязательный атрибут деятельности физических лиц, независимо от того, какое время вы в сегменте инвестиций и сколько заработали. Фактически многое — это налог на прибыль, например, после торговли на бирже за вас платит брокер, но с денег клиента, с депозита — банк, с аренды — вы сами. Традиционно, налогообложение происходит по формуле простого процента, а вот инвестирование (начисление прибыли по депозитам в банках, онлайн-проектах) по формуле сложного процента, а как она работает можно узнать из материала на www.gq-blog.com.

Налоговая ставка для частных инвесторов в России

Рассматривая общие нормы, стоит обозначить: в России резиденты должны платить 13% как налог на доход физических лиц, а нерезиденты — 30%. Налог — как бы не хотелось его не платить, является обязательным условием деятельности не только крупных компаний, но и обычного инвестора с небольшим капиталом для вложений. Предлагаю разобраться в определенных нюансах по типичным инвестиционным инструментам, чтобы понимать, сколько же получим в итоге, отминусовав все, что нужно. Это позволит оценивать возможные риски, и просчитывать потенциальную доходность.

Депозиты

Сегодня с прибыли изымается 13%, и банк в этом случае является налоговым агентом, автоматически оплачивая издержки из вашей прибыли и отдавая «чистые» деньги на руки. Согласно новому Закону, начиная с 2022 года, налогом будет облагаться не весь доход по депозитам, а лишь прибыль за вычетом необлагаемого процентного дохода. Он зависит от ключевой ставки на начало года, например, на 1 января 2021 она составляла 4,25%. При этом доход не должен быть выше за год, чем 1 млн. рублей. Значит оплатить издержки нужно будет с максимальной суммы до 42500 рублей. Если выше — применяется другая налоговая норма.

Недвижимость

Актуальные виды налогообложения предусматривают оплату издержек собственников различного вида недвижимости, согласно Налоговому Кодексу. Поскольку любая недвижимость является потенциальной инвестиций (вы можете продать ее дороже, чем купили или сдать в аренду), то такой инструмент также в списке «обязательных» для инвесторов во время составления декларации.

Налоговые ставки для собственников недвижимости

Размер налоговой ставки, %	Объекты и их особенности
0,1 от кадастровой стоимости	С гаражных построек, помещений, приспособленных для жилья, недвижимых комплексов, машино-мест, зданий, с площадью не больше 50 кв.м, предназначенных под ИЖС, личных подсобных хозяйств, содержание садов, огородных участков, дач, постройки, что в стадии строительства, если они в будущем будут применены под жилье.
2%	Недвижимое имущество, что оценено свыше 300 млн. руб.
0,5	Все остальные объекты.

Для физических лиц расчет производят работники налоговой службы, а вот юридические должны это делать самостоятельно.

Фондовый рынок

Система налогообложения подразумевает, что прибыль, полученную на торговле акциями или облигациями, нужно уменьшить на 13% (или 30%, если физическое лицо не резидент России). Но вот есть определенные нюансы, если зарабатываете на акциях и облигациях иностранных компаний или государств. Ключевая разница сосредоточена в таких аспектах:

1. В случае приобретения иностранных акций, разница между покупкой и продажей формируется в рублях. Например, купили 10 ценных бумаг за 30 долларов, когда курс был 65 рублей за 1$. Продали за те же 30$, но доллар оценивался в 75 рублей. С каждых 10 рублей нужно оплатить налог.
2. В случае торговли корпоративными облигациями, необходимо добавить купонный доход. Представим: купили облигацию по 95% с купоном 10%, и при этом выплачивали его вам последний раз квартал назад. К цене облигации добавляется 2,5%, а общая сумма в день покупки — 97,5%. Еще через квартал вы продали облигацию по 99%, но купонный налог уже оставляет 5%. Таким образом, налог государству на доход оплатите на сумму разницы между 104% и 97,5%.

Валютные операции

Представим ситуацию: вы разобрались, что такое валютные пары, и решили на них заработать. Разумеется, без услуг брокера вам не обойтись. Налог изымается с учетом разницы между тем, что продали и тем, что купили — фактически это вся прибыль. Плюс, нужно оплатить услуги брокера и депозитария. Если разница между покупкой и продажей отрицательная (продали дешевле, чем купили), сумма облагаемого налога уменьшается.

Рассмотрим на простом примере. Вы купили ценных бумаг на 200 тысяч рублей, продали на 250 тысяч, получив 50 тыс. чистой прибыли. Затем вы купили на 200 тысяч, а продали на 190 тысяч, получив убыток 10 тыс. рублей. В итоге, за операции вы получили чистый доход 40 тыс. рублей, из которых нужно оплатить государству 13%.

Льготы по налогообложению инвестиций

Актуальное налогообложение инвестиционной деятельности физических лиц предусматривает определённые льготы, но их, к слову, не так много. На самых популярных остановлюсь далее.

1. Если вы владеете недвижимостью меньше 3-х лет, затем ее продаете, то платите 13% подоходного налога. Но если больше 5, то издержки не взымаются. Валюта также приравнивается к имуществу.
2. Налоговый вычет, но не более чем 52 тысяч рублей на средства, что лежат на брокерском счету не менее 3-х лет.

За что платит инвестор

Меня всегда интересовал вопрос — почему я должна платить государству, когда сама заработала на стартовый капитал для инвестирования, и почему принципы налогообложения учитывают только финансовую поддержку самой страны, а не отдельных вкладчиков? В нашей стране, как и в других государствах, используется правило пропорционального налогообложения — чем выше прибыль, тем больше размер налоговых издержек, но в случае фиксированного процента. Суммируя все, что сказано выше, можно подвести черту — за что же платит налоги инвестор:

• за недвижимость в случае владения, продажи ее или на прибыль, полученную от аренды;
• за прибыль по депозитам;
• за разницу между затраченными и полученными деньгами в случае покупки акций, облигаций;
• на доход от дивидендов как иностранных, так и российских компаний, и по сути, вложения в бизнес с целью получения дохода, являются аналогичным инструментом.

Рекомендую наперед узнавать не только, какой потенциальный доход можно получить, но и во сколько обойдутся услуги брокера, депозитария, как именно происходит налогообложение инвестиций, например, открывая счет в «Тинькофф», есть инструкция и калькулятор с указанием всех вычетов. Часто государство путает понятия «спекулянт» и «инвестор», хотя в первом случае нет ничего плохого — это способ получения денег на основе своих знаний, оценки рынка и быстрого решения о покупке или продаже активов.

Обратите внимание: потери по работе с ценными бумагами сальдировать нельзя. Таким образом, не получится учитывать убыток от потери в цене акции, что куплена в долларах, и прибыль от продажи фьючерса на курс евро/доллар. А вот юридическое лицо это сделать может, поскольку налоги начисляются на сальдированную прибыль. Принципиально наперед узнать не только о том, что такое фьючерсы, но и то, как начисляется налог. Важно обозначить термин «бумажный доход». Например, в 2018 году купили акцию, и она растет в цене, но вы ее не продаете, хотя учитываете, что, продав в 2021 или 2022 придется заплатить издержки. На срочном рынке налог взымается в конце каждого торгового дня.

Ежегодно меняются условия, как в сегменте налогообложения строительных организаций, так и для инвесторов, чем суммарный депозит в банках превышает 1 млн. рублей. Необходимо помнить, что налоговый период начинается с 1 января и длится 1 календарный год. По его истечению необходимо подавать налоговую декларацию. Остается пожелать каждому разобраться в нюансах оплаты издержек, эффективности каждого инвестиционного инструмента, чтобы вложить свои средства безопасно и регулярно получать солидный доход.

Источник

Какие налоги платит инвестор?

Автор: Алексей Мартынов · Опубликовано 01.04.2019 · Обновлено 02.04.2019

Если вы получаете доходы от своих инвестиций, то должны платить налоги. В каких случаях нужно платить налоги и по какой ставке, определяет налоговый кодекс. Этому посвящена Глава 23 НК ФР. В зависимости от большого количества различных факторов правила налогообложения могут различаться. Налоги могут ощутимо влиять на результат инвестиций, поэтому очень желательно хорошо разбираться в основных правилах налогообложения.

Один из главных факторов, который влияет на налоги — это налоговое резидентство. Если вы без перерыва находитесь более 183 дней в году в течении 12 месяцев в России, то являетесь налоговым резидентом. Если менее — то налоговым нерезидентом. Ставка налогообложения у резидентов по большинству доходов составляет 13%, а у нерезидентов 30%. Поэтому, инвестируя в России, лучше быть налоговым резидентом.

Другой важный фактор — кто является налоговым агентом — это тот, кто фактически платит налоги. По некоторым видам доходов налоговым агентом являются финансовые компании, через которые происходят инвестиции. Они самостоятельно рассчитывают налоговую базу по доходам инвестора и уплачивают налог в бюджет. Это очень облегчает жизнь. В других случаях инвестору этим нужно заниматься самому.

Ниже мы подробно разберем, какие налоги платит инвестор, какие ставки налогообложения применяются к разным видам дохода, в каких случаях налоги придется уплачивать самому, а в каких это делает налоговый агент.

Налогообложение банковских вкладов

Доход по банковским вкладам облагается налогом в случае превышения процентной ставки по вкладу ставки рефинансирования, увеличенной на 5%. Например, если ставка рефинансирования равна 7%, то налогом будет облагаться доход, если проценты по вкладу больше 12%. Доход облагается по ставке 35%, но только с той части, которая превышает ставку рефинансирования, увеличенную на 5%.

Пример: вы вложили 100 000 рублей на 1 год на банковский вклад со ставкой 15%. Ваш доход составит 15 000 рублей. Из этой суммы налогом будет облагаться 3000 рублей, а налог будет равен 1050 рублям.

Вклады в валюте облагаются налогом в случае, если процентная ставка по вкладу превышает 9%. Налог платится по ставке 35% и тоже только с превышения.

Для расчета налога учитывается процентная ставка по вкладу, которая указана в договоре и ставка рефинансирования, действовавшая на момент заключения договора. С 2016 года значение ставки рефинансирования равняется ключевой ставке.

Налоговым агентом является банк, то есть банк сам рассчитает величину налога и удержит его, а клиент получит доход уже за вычетом налога.

На практике банковские вклады с процентами, которые превышали бы указанные в законе величины, встречаются редко. Поэтому в большинстве случаев доход вкладчиков налогом не облагается.

Налогообложение ценных бумаг

Правила налогообложения ценных бумаг определяются статьей 214.1 НК РФ. Доход по ценным бумагам (акциям, облигациям, ETF) и срочным инструментам (фьючерсам и опционам) облагается налогом по ставке 13%. Для налоговых нерезидентов РФ ставка налога составляет 30%. Налог взимается с дохода от продажи, с дивидендов и купонов.

Налог на доход от продажи ценных бумаг

В случае ценных бумаг или производных инструментов доход считается полученным, когда происходит закрытие позиции. Если ценная бумага еще не продана, то прибыли, а значит и обязанности платить налог, не возникает.

В Налоговом кодексе доходом считается сумма, полученная от продажи (реализации) ценных бумаг. Этот доход можно уменьшить на сумму понесенных расходов на приобретение ценных бумаг, на расходы депозитария, комиссии брокера и биржи, вознаграждение доверительного управляющего.

Налогооблагаемая база рассчитывается как Сумма доходов — Сумма расходов.

Полный перечень расходов, которые можно учесть, перечислен в п.10 ст.214.1 НК РФ. Если сумма расходов превышает сумму дохода, то возникает убыток, в этом случае налог не платится.

Пример расчета налога

Ниже показана таблица с расчетом финансово результата по сделкам с ЦБ из отчета брокера. Сначала брокер рассчитывает все расходы на покупку, потом доход от продажи, и рассчитывает разницу между ними по каждой сделке. По акциям Лукойл расчет финансового результата происходил так: (3*5669,50) — (3*4397 + 1,22+5,94+1,70+7,65) = 3800,99.

При расчете финансового результата от торговли облигациями принцип тот же, но при этом накопленный купонный доход (НКД) учитывается в стоимости доходов и расходов.

Фин.рез. = Цена продажи/погашения облигации + полученный НКД — цена покупки облигации — уплаченный НКД — комиссии брокера и биржи

Исключение — это государственные, муниципальные и субфедеральные облигации, по которым уплаченный и полученный НКД исключается из расчетов налоговой базы.

Расчет прибыли по сделкам с ценными бумагами брокером

Налогооблагаемая база по сделкам купли-продажи рассчитывается по методу FIFO (первый пришел, первый ушел). Это означает, что сначала продаются ценные бумаги, которые были приобретены первыми.

Налоговым агентом по операциям с ценными бумагами выступает брокер. Он сам рассчитывает, удерживает и уплачивает в бюджет налог совокупно по всем произведенным операциям по итогам каждого налогового периода (календарного года).

Например, в таблице выше была получена прибыль по акциям Лукойл и облигациям ЭР-Телеком, но убыток по акциям ВСМПО-Ависма. Если инвестор за год совершил всего три этих сделки, его суммарный результат был 3800,99-728,10+40,74 = 3113,63. А налог 3113,63*13% = 404,77.

При этом налоговая база по сделкам с ценными бумагами, с инструментами срочного рынка и валютой рассчитывается отдельно. Но фьючерсы и опционы на ценные бумаги и индексы уменьшают налоговую базу по ценным бумагам, а фьючерсы и опционы на валюту или нефть — нет. Так же не сальдируются между собой результаты по обращающимся на организованном рынке ценным бумагам и срочным инструментам и необращающимся.

Когда удерживается налог?

Рассчитанный налог удерживается брокером со счета инвестора в январе следующего года. Так же налог удерживается при выводе денег с брокерского счета и при расторжении договора.

Если на счете инвестора не хватает денежных средств для удержания налога, то уплачивать НДФЛ придется самостоятельно. Брокер уведомит налоговую инспекцию о полученных доходах, но налог при этом не будет перечислен. Инвестору необходимо будет уплатить налог до 1 декабря на основании уведомления от налогового органа.

В некоторых случаях может получиться так, что по итогам года брокер удержал больше налогов, чем положено. В этом случае брокер должен вернуть на счет инвестора сумму излишне удержанного налога после окончания налогового периода. Для возврата излишне удержанного налога необходимо подать заявление на возврат брокеру, некоторые брокеры делают это сами.

Налог с ценных бумаг в иностранной валюте

Все налоговые расчеты производятся в рублях. Поэтому, если сделки совершаются с ценными бумагами в иностранной валюте, то в этом случае налог рассчитывается с учетом пересчета сумм сделок в рубли.

Если вы продали ценные бумаги в долларах, то стоимость продажи будет пересчитана в рубли по курсу на день сделки. Так же и в случае покупки — сумма покупки будет пересчитана в рубли по курсу на день сделки. И после этого на основе полученных сумм в рублях рассчитывается налоговая база и налог.

Таким образом налог платится не только на доход от продажи ценной бумаги, но и на доход от валютной переоценки. Поэтому может возникнуть ситуация, когда в валюте от продажи ценной бумаги получен убыток, а за счет валютной переоценки получена прибыль, которая перекрывает убыток. В этом случае возникает налогооблагаемая база и обязанность заплатить налог.

Единственная категория ценных бумаг, доход по которым освобожден от валютной переоценки — это еврооблигации Минфина. Данная льгота вступила в силу с 1 января 2019 года и распространяется на облигаций внешних облигационных займов Российской Федерации, номинированных в иностранной валюте, покупка, продажа (погашение) которых осуществлялась в иностранной валюте.

Налоги при работе через зарубежного брокера

Если вы инвестируете через зарубежного брокера, то он не является налоговым агентом для граждан России. В этом случае декларировать свои доходы и уплачивать налоги от торговли придется самостоятельно. При этом будут действовать правила налогообложения, которые содержатся в соглашении об избежании двойного налогообложения между Россией и страной, где зарегистрирован брокер. Такие соглашения заключены со многими странами.

Например, в США доход от продажи ценных бумаг налогом не облагается. Инвестору необходимо самостоятельно заполнить и подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в свою налоговую инспекцию и потом заплатить налог.

Налог с дивидендов по российским акциям

Ставка налога на дивиденды по российским акциям составляет 13% для резидентов и 15% для нерезидентов. Налог удерживается депозитарием, куда дивиденды поступают от эмитента акций. На счет инвестора дивиденды приходят уже очищенными от налога.

Налог с дивидендов по иностранным акциям

В случае дивидендов по иностранным акциям или по депозитарным распискам российский брокер не является налоговым агентом, поэтому уплачивать налог необходимо самому. Однако, налог может быть удержан иностранным депозитарием. Если речь идет про американские акции, то все зависит от того, заполняли ли вы при открытии брокерского счета форму W8-BEN, в которой обозначается страна вашего резидентства.

Если W8-BEN была заполнена, то к дивидендам американских акций будет применяться ставка налога 10%, которая указана в соглашении об избежании двойного налогообложения между США и Россией. Если форму не заполняли, то ставка налога по дивидендам для нерезидентов США составляет 30%.

Важно, чтобы у вас были документы, подтверждающие уплату налога за рубежом. Такая информация может содержаться в отчете брокера. Американские брокеры еще предоставляют форму об уплаченных налогах 1042-S. Если между странами действует соглашение об избежании двойного налогообложения, то налог, удержанный за рубежом, можно учесть в России.

Например, брокер удержал 10% налога. Этот налог засчитывается российской ФНС, а инвестору остается доплатить только 3%. Если брокер удержал налог по ставке 30%, то ничего доплачивать уже не потребуется.

Если у вас нет документов, подтверждающих уплату налога, то налог придется заплатить еще раз по ставке 13% от суммы, которая поступила на ваш счет, даже если налог был удержан зарубежом.

Важной особенностью по дивидендам в валюте является, то, что налог платится с рублевой прибыли. То есть сумму дивидендов, полученных в иностранной валюте надо перевести в рубли по курсу, который был на дату поступления дохода. Потом с этой суммы нужно рассчитать 13% налога.

Если зарубежный брокер или депозитарий удержали с вас налог, то необходимо посчитать сумму удержанного налога в рублях и вычесть ее из всей суммы налога. Так вы получите сумму, которую необходимо доплатить в российскую налоговую.

Пример расчета налога по дивидендам

Например, 15 января 2018 года инвестор получил доход по акциям американской компании в виде дивидендов суммой 500 долларов США. Зарубежный брокер удержал налог 10% — это 50 долларов. Теперь сумму дохода в долларах необходимо перевести в рубли по курсу ЦБ РФ на дату поступления дохода. В этот день курс доллара был 56,6019.

Налог к уплате: 28300,95*13%=3679,12.

Налог, удержанный зарубежным брокером в рублях: $50*56,6019 = 2830,1.

Сумма налога к доплате в бюджет: 3679,12- 2830,1 = 849,02 рублей.

В случае дивидендов по ценным бумагам, эмитированных не в США, а в других странах, ставка налога на дивиденды может быть больше или меньше в зависимости от конкретной страны, в которой выпущены акции компании.

Налог с купонов

Ставка налога по купонам российских облигаций составляет 13% для резидентов и 30% для нерезидентов. Налог удерживается депозитарием, на счет инвестора купоны поступают уже очищенными от налога.

Однако, есть несколько категорий облигаций, которые имеют льготное налогообложение купонного дохода. Купоны по облигациям федерального займа, по субфедеральным и муниципальным облигациям налогом не облагаются (п. 25 ст. 217 . НК РФ).

Так же с 2018 года налогом не облагается купонный доход ряда корпоративных облигаций. Налог не взимается при соблюдении нескольких условий:

• облигации номинированы в рублях
• обращаются на организованном рынке (на бирже)
• эмитированы после 1 января 2017 года
• процентная ставка по купонному доходу не превышает ставку рефинансирования, увеличенную на 5%.

Если проценты по купону превышают ставку рефинансирования более чем на 5%, налог взимается с части превышения по ставке 35%, как в случае с банковскими вкладами.

По облигациям иностранных компаний ставка налога будет зависеть от того, что прописано в соглашении об избежании двойного налогообложения. Например, купоны по американским облигациям в США не облагаются налогом. Налог необходимо уплачивать только в России по ставке 13%.

Налог по операциям с валютой

Ставка налога по операциям с иностранной валютой составляет 13%. При этом брокер не является налоговым агентом по данному виду операций, поэтому НДФЛ необходимо уплачивать самостоятельно.

Сумму дохода от продажи валюты можно уменьшить на сумму понесенных расходов, либо на сумму имущественного налогового вычета 250 000 рублей за год. Налогоплательщик сам может сделать выбор на свое усмотрение, как ему выгоднее уменьшить доход.

(Сумма дохода — сумма расходов или сумма вычета)*13% = сумма НДФЛ к уплате.

Вычет выгоднее применять, если суммы продажи небольшие и не превышают 250 000 рублей. Если сумма продажи большая, то выгоднее использовать сумму расходов.

Налог не придется платить только в том случае, если валюта находилась у вас в собственности более трех лет.

Налогообложение ПИФов

ПИФы относятся к ценным бумагам, поэтому их налогообложение очень схоже с ценными бумагами. Обязанность уплатить налог возникает при реализации (погашении или продаже) паев, которыми владел инвестор. При этом доход пайщика может быть уменьшен на расходы, связанные с продажей, приобретением и хранением паев, включая скидки и надбавки.

Таким образом НДФЛ взимается, если сумма от продажи или погашения паев превышает суму расходов. При погашении паев управляющая компания является налоговым агентом, то есть сама делает расчеты, удерживает налог и перечисляет его в бюджет. Ставка налогообложения 13% для резидентов и 30% для нерезидентов. При этом операции обмена паев одного ПИФа на паи другого ПИФа внутри одной управляющей компании не подлежат налогообложению.

Редкие ПИФы выплачивают своим пайщикам доход (например, рентные ПИФы недвижимости). Этот доход облагается налогом по ставке 13% (и 30% для нерезидентов) и удерживается управляющей компанией.

Налогообложение драгметаллов (ОМС, золотые слитки и монеты)

Налогообложение дохода по драгоценным металлам происходит по ставке 13%. Налоговая база рассчитывается как разница между суммой дохода от продажи и суммой расходов на приобретение. Однако есть отличия в налогообложении в зависимости от формы драгметалла.

Золотые слитки при покупке облагаются налогом на добавленную стоимость 20% (НДС включается в цену). Избежать уплаты НДС можно, оставив золотой слиток на хранение в банке, но эта услуга платная. При продаже золотого слитка необходимо заплатить 13% НДФЛ, при этом уплаченный ранее НДС не уменьшает налоговую базу. Монеты из драгметаллов и обезличенные металлические счета НДС не облагаются.

В соответствии с п.17.1 ст.217 Налогового Кодекса РФ, если драгметаллы находились в собственности физлица более трех лет (и есть подтверждающие это документы) то сумма, полученная физическим лицом от их продажи, не подлежит обложению НДФЛ. Необходимости подавать налоговую декларацию в этом случае тоже не возникает.

Если драгметалл находился в собственности менее трех лет, то необходимо уплатить налог. При этом сумму дохода от продажи драгметалла можно уменьшить на сумму расходов либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме 250 000 рублей согласно ст. 220 НК РФ. Рассчитать налог и перечислить его в бюджет является обязанностью самого инвестора.

Налогообложение жилой недвижимости

Приобрести квартиру и потом продать ее дороже или сдавать в аренду — довольно распространенный способ вложений. Доход физических лиц, полученный от сделок купли-продажи жилой недвижимости, облагается налогом по ставке 13% (для нерезидентов 30%). Сократить сумму дохода можно либо на 1 млн. рублей (налоговый вычет) либо на сумму документально подтвержденных расходов, потраченных на приобретение недвижимости.

Налогооблагаемая база при продаже недвижимости, приобретенной до 01.01.2016, рассчитывается одним из способов на выбор:

• Сумма продажи минус налоговый вычет 1 млн. рублей
• Сумма продажи минус документально подтвержденные расходы на приобретение недвижимости

При расчете налогооблагаемой базы при продаже недвижимости, приобретенной после 01.01.2016, учитывается кадастровая стоимость объекта на 1 января года, в котором была продажа. Если стоимость продажи объекта больше 70% кадастровой стоимости, то НОБ рассчитывается как в примере выше. Если стоимость продажи объекта ниже 70% кадастровой стоимости, то база рассчитывается одним из способов:

• 70% кадастровой стоимости минус налоговый вычет 1 млн. рублей
• 70% кадастровой стоимости минус документально подтвержденные расходы на приобретение недвижимости

В некоторых случаях доход от продажи недвижимости освобождается от налогообложения. Для этого объект должен находиться в собственности не менее трех лет в случае, если:

• недвижимость была приобретена в собственность до 01.01.2016
• получена по наследству от ближайших родственников, в результате приватизации, получена по договору пожизненной ренты.

Если недвижимость куплена после 01.01.2016, то доход, полученный от продажи, освобождается от налога в случае нахождения объекта в собственности более 5 лет.

Еще один вид налога, который платят собственники недвижимости — имущественный. Он рассчитывается от кадастровой стоимости объекта и платится ежегодно. В некоторых регионах пока что налог рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости объекта, но в течении ближайших лет все регионы перейдут на кадастровую.

Ставка имущественного налога для жилой недвижимости составляет 0,1%, но местные органы власти могут ее уменьшать до 0% или увеличивать до 0,3% по своему усмотрению. При этом для жилой недвижимости предусмотрены налоговые вычеты в размере кадастровой стоимости 20 кв. м для квартиры, 10 кв. м — для комнаты, 50 кв. м — для жилого дома.

Еще один налог придется платить, если физическим лицом квартира сдается в аренду — с полученного дохода необходимо уплачивать 13%.

Источник