Может ли управляющая компания утверждать свои тарифы

Как устанавливаются тарифы управляющих компаний на содержание общего имущества и другие услуги?

Большинство граждан никогда не думали о том, как происходит формирование тарифов за услуги ЖКХ. Люди привыкли получать квитанции и оплачивать их, иногда возмутившись от очередного увеличения суммы.

Бывают случаи, когда стоимость повышается абсолютно необоснованно, и чтобы избежать обмана, каждый человек должен разбираться и чётко понимать, как происходит формирование тарифов за коммунальные услуги.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Виды работ и единицы измерения

Все жители многоквартирных домов ежедневно потребляют различные ресурсы (вода, газ, электроэнергия и т. д.). Также сам объект и придомовая территория постоянно нуждается в обслуживании (уборка снега, вывоз мусора, уборка подъездов, услуги лифта и т.д.). За каждый вид работы и оказанной услуги необходимо заплатить.

Все жилищные услуги измеряются определёнными единицами. К примеру, если на воду установлен счётчик, то она измеряется в кубометрах. Электроэнергию измеряют в киловаттах. Каждой единице присвоена определённая стоимость, которую и называют тарифом. Следовательно, тариф – это система ставок оплаты (цена) за какую-либо единицу предоставляемой услуги.

Тарифы управляющих компаний на содержание общего имущества и ремонт: как их устанавливают?

Определение и установление тарифов основывается на перечне предоставляемых работ и услуг. Расчет тарифов управляющих компаний на содержание и ремонт жилого объекта основывается на подробном списке услуг и работ. На практике основная часть управляющих компаний (УК) формирует виды работ и услуг внутри компании, а жильцам оглашают уже общий размер платежа.

В таких ситуациях, жители не могут проконтролировать в полной мере повышают ли платеж или нет. Кроме того, каждая управляющая компания обязана взять на себя ответственность за состояние общедомового имущества в доме (факт выявленных нарушений может повлечь за собой штраф при проверке жилищной инспекции), но, к большому сожалению, в большинстве случаев обязанности выполняются не в полном объёме (как бороться с УК и что делать, если она не выполняет взятые на себя обязательства, мы рассказывали здесь).

Перечень работ и услуг, которые направлены на ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме (МКД), а также алгоритм любых возможных изменений этого списка прописаны в соглашении по управлению и являются основными его условиями (статья 162 ЖК РФ). Полный список всех работ и услуг утверждается на общем совете жителей МКД.

Кроме указанных правовых актов, основанием для создания перечня работ и услуг является Приложение №2 Правил проведения органов самоуправления отбора УК на конкурсной основе, которое утверждено ПП №75 от 06.02.06 года.

Законодательство РФ регламентирует о том, что перечень работ и оказания услуг должен формироваться для каждого МКД отдельно, при этом должны учитываться его особенности. Соответственно, и оплата для конкретного дома будет сформирована по-разному.

Собственники МКД имеют право предложить свой вариант размера оплаты. При этом сумма должна быть обоснована и направлена на обеспечение рентабельности управляющей организации. Если компания новая на рынке и только начинает свою деятельность, то очень важным моментом для неё является формирование сметы и плана себестоимости работ и услуг.

Для формирования себестоимости необходимо руководствоваться следующими правовыми актами:

1. Рекомендациями по нормированию труда сотрудников, занимающимися ремонтными работами и содержанием жилищного фонда (Приказ Госстроя №139 от 09.12.99 года); – Методическими рекомендациями финансового обоснования тарифов на содержание и ремонт (Приказ Госстроя №303 от 28.12.2000 года).
2. Рекомендациями, которые касаются нормирования материальных ресурсов на содержание и ремонт (Приказ Госстроя № 191 от 22.08.2000 года).

Также, в качестве помощи, УК могут использовать другие различные пособия и рекомендации, которые не входят в состав нормативных документов, а также программы, предназначенные для определения себестоимости работ и оказания услуг отдельного многоквартирного дома. Дополнительно в этой области работают консалтинговые компании, занимающиеся услугами по предоставлению тарифов и их обоснованием.

Нормы существуют только на коммунальные услуги, которые предоставляются жителям. Регламентируется это пунктом №15 Правил о предоставлении коммунальных ресурсов.

Управляющие компании не обязаны рассчитывать оплату за содержание и ремонт МКД, ориентируясь только на расходах за эти услуги.

В законе не прописано, что УК не имеют права делать наценку. Поэтому все управляющие организации делают наценку на стоимость услуг подрядчиков. Чтобы права потребителя не были нарушены, цена за каждую отдельную услугу, оказанную неудовлетворительно, должна быть пересчитана соответствующим образом в меньшую сторону.

Как проверить ЖКХ?

Как жители МКД могут самостоятельно проверить тарифы на услуги управляющей компании и ЖКХ? Для этого необходимо обратиться в УК и сделать запрос на предоставление документации, которая подтвердит выполнение определённых работ и оказанных услуг.

Управляющая организация обязана предоставить исчерпывающие ответы на все вопросы и весь сопутствующий пакет документов. Если УК отказывается предоставлять запрашиваемую информацию, то за это предусмотрена административная ответственность (статья 5.39 КоАП).

О порядке предоставления и раскрытия информации УК по запросу собственников МКД мы рассказывали тут.

Могут ли управляющие компании повышать тарифы?

Имеет ли право управляющая компания повышать тарифы самостоятельно? Нет! Любые изменения могут быть зафиксированы только после проведения общего собрания собственников МКД (статья 156 ЖК РФ). Если УК всё-таки решит изменить тарифы без согласия жителей МКД на общем собрании, то этот факт является нарушением закона.

Что делать, если УК завышает тарифы? В таком случае следует немедленно обратиться в прокуратуру и районную жилищную инспекцию.

Также собственники могут не вносить излишне начисленную плату. Однако, если УК заверяет о повышении издержек на стоимость услуг, то это не является мотивом обвинять организацию в мошеннических действиях.

Необходимо попросить документальное подтверждение этому факту, а также спокойно обсудить каждый момент на общем совете жильцов. Существует большая вероятность того, что повышение тарифов вполне обосновано.

Подводя итоги, можно отметить, что утверждая тарифы, важно не забывать о партнёрстве УК и собственников МКД. Обеим сторонам должно быть выгодно, поэтому необходимо найти компромиссное решение.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источник

Может ли ОСС утвердить размер платы за жильё без учёта мнения УО

Споры управляющей организации и собственников помещений в управляемом ею доме о размере платы за содержание жилого помещения нередко заканчиваются в суде. Сегодня читайте о том, как жители МКД на общем собрании установили свой размер платы, отвергнув предложение УО, и посчитал ли суд их действия законными.

УО выносит на общее собрание предложение об изменении размера платы с экономическим обоснованием

Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается собственниками на общем собрании с учётом предложений управляющей домом организации (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Чтобы вынести такие предложения, УО должна провести большую работу, которая ляжет в основу экономически обоснованного расчёта размера платы. Это необходимо, чтобы заложить в плату собственников средства, достаточные для надлежащего содержания и текущего ремонта общего имущества МКД.

Перед тем, как вынести на ОСС предложение о размере платы, управляющая организация:

1. Проводит осмотр общего имущества, по результатам которого составляет акт. В этот документ заносятся данные о состоянии каждого элемента ОИ дома, обнаруженных дефектах и необходимости в ремонте (п. 2.1.4 Правил № 170).
2. На основании акта и с учётом требований НПА составляет проект перечня работ и услуг. Это список всех работ, которые необходимо провести для устранения дефектов и нарушений, выявленных при осмотре, а также весь минимальный перечень работ и услуг согласно законодательству. Если ранее собственники проголосовали на ОСС за дополнительные услуги, они тоже включаются в проект перечня.
3. По проекту формирует смету и обоснование размера платы за жилое помещение с подробным расчётом и указанием сумм, которые компания планирует потратить на каждую работу или услугу за год.
4. Размещает на стендах в подъездах домов и/или направляет каждому собственнику помещения в доме подготовленное предложение о новом размере платы (п. 31 ПП РФ № 491). На ознакомление жителям МКД отводится 30 дней.
5. Организует общее собрание собственников, вынося на голосование вопрос об утверждении нового размера платы.

Все перечисленные выше действия необходимы, чтобы при расчёте платы собственников за содержание и ремонт общего имущества были учтены особенности и потребности конкретного дома и поступающих от жителей МКД средств хватало на его надлежащее содержание.

Однако нередко собственники на собрании не утверждают размер платы, предложенный управляющей организацией, считая его завышенным или необоснованным. Рассмотрим судебное дело, в котором как раз сложилась такая ситуация, а жители дома пошли дальше: не просто отказались от предложения УО, но и утвердили свой вариант платы за содержание 1 кв.м жилья.

Размер платы, предлагаемый собственниками, не содержит экономического обоснования

В городской суд Петрозаводска обратилась управляющая организация с иском к инициаторам общего собрания собственников, прошедшего в управляемом компанией доме (дело № 2-6635/2019). УО требовала признать недействительным решение ОСС, на котором жители дома проголосовали за размер платы, предложенный ими самими без учёта предложения компании и без всякого экономического обоснования.

В иске компания указала, что в течение трёх лет неоднократно направляла собственникам предложения и расчёты по размеру платы, который бы соответствовал надлежащему обслуживанию общего имущества многоквартирного дома и проведению ремонта. Но собственники не утверждали изменение платы за 1 кв.м жилья.

Вместо этого жители дома организовали и провели ОСС, на котором утвердили свой вариант размера платы. УО указала на то, что он экономически не обоснован, не отражает затраты, необходимые для проведения работ по текущему ремонту и содержанию общего имущества дома с обеспечением безопасного проживания в доме. Инициаторы ОСС возразили управляющей организации, указав на то, что увеличили размер платы не произвольно, а с учётом примерного коэффициента изменения величины прожиточного минимума.

Размер платы утверждается на ОСС с учётом обоснованного расчётами предложения УО

Суд первой инстанции, принимая решение по иску, основывал свои выводы на следующих нормах законодательства:

1. В соответствии с п. 10 ПП РФ № 491, общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями НПА к соблюдению характеристик надёжности и безопасности МКД для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, а также к постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учёта и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.
2. Если собственники решили привлечь к управлению домом специализированную компанию, то для этого они заключают договор управления с такой организацией. При этом на ОСС утверждается перечень услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размер финансирования (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, п.п. 16, 17 ПП РФ № 491).
3. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется с учётом предложений УО и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
4. Расходы на содержание и ремонт общего имущества определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства (п. 29 ПП РФ № 491). Такие расходы должны быть соразмерны утверждённым перечню, объёмам и качеству услуг и работ (п.п. 31–34 ПП РФ № 491).
5. Требования об обеспечении содержания общего имущества изложены в минимальном перечне услуг и работ, утверждённом ПП РФ № 290. Собственники обязаны предусмотреть плату за содержание жилого помещения в размере, обеспечивающем исполнение указанного такого минимального перечня.
6. Принятый на ОСС размер платы за содержание жилого помещения не может устанавливаться произвольно. Он должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме отвечать требованиям разумности (постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

Подводя итог приведённым требованиям НПА, суд первой инстанции заключил, что одним из принципов образования размера платы за содержание жилого помещения является экономическая обоснованность. Произвольное уменьшение размера платы приводит к невозможности выполнения договора управления, неполноценному содержанию и недостаточному ремонту общего имущества, не оказанию услуг, предусмотренных договором управления.

УО имеет право оспорить в суде протокол ОСС об установлении размера платы за содержание жилья

Рассматривая иск управляющей организации к инициаторам ОСС, суд указал, что УО имеет право оспаривать протокол общего собрания, если такой протокол затрагивает её интересы – договорные отношения по договору управления (постановление КС РФ от 29.01.2018 № 5-П, ст. ст. 2, 11, 12 ГК РФ). Управляющая организация, для которой решение собрания собственников в части установления размера платы является обязательным, имеет право оспорить такое решение по мотиву экономической необоснованности (ст.ст. 181.3 – 181.5 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ).

Ответчики не представили доказательств экономического обоснования установленной платы за текущий ремонт, содержание и управление МКД. Суд отверг довод о том, что они применили усреднённый коэффициент прожиточного минимума: без перечня вида и объёма работ это не является экономическим обоснованием. При этом судья указал на то, что собственники утвердили размер платы ниже, чем установленный муниципалитетом.

Иск УО был полностью удовлетворён, и протокол общего собрания собственников, на котором они утвердили свой размер платы за содержание жилья, был признан недействительным.

Законодательство не допускает установления произвольного размера платы за содержание жилья

Ответчики подали апелляционную жалобу в Верховный суд РК, указав, что законодательство не содержит определения «экономическое обоснование размера платы» и нормы, обязывающей собственников помещений в многоквартирном доме создавать финансово-экономическое обоснование размера платы за содержание жилого помещения. К размеру платы за жилое помещение применим только общеправовой принцип разумности (дело № 33-66/2020).

Как указали собственники, текст договора управления не возлагает на них обязанность создавать документ, поименованный как финансово-экономическое обоснование. При этом, по мнению жителей МКД, управляющая организация не представила доказательств того, что ей не хватает денежных средств на надлежащее содержание общедомового имущества в силу объективных причин.

Но апелляционный суд согласился с коллегами, подчеркнув, что расходы на содержание и управление, ремонт общего имущества должны определяться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства. Они должны быть экономически обоснованными, планироваться с учётом перечня вида и объема работ. Законодательство, предоставляя собственникам помещений многоквартирного дома право на определение размера платы за содержание и ремонт общего имущества, не допускает возможности делать это произвольно.

Учёт предложений УО при утверждении размера платы является обязательным, при этом подлежат учёту действующие НПА и специфика конкретного многоквартирного дома. Собственники не смогли представить доказательства того, что утверждённый размер платы позволит обслуживать многоквартирный дом в соответствии со всеми требованиями законодательства. Решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.

Если собственники и УО не могут договориться, размер платы за содержание жилья должен установить ОМС

Из приведённого судебного дела и позиции КС РФ и ВС РФ, на которые ссылались судьи при его рассмотрении, можно сделать вывод, что собственники, отказавшись от предложенного УО размера платы, не могут утвердить свой, произвольно выведенный с помощью какой-либо индексации, без экономического обоснования. Следовательно, если предложение УО было отвергнуто, размер платы, необходимый для надлежащего исполнения договора управления не утверждён, компания должна обращаться в муниципалитет (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Орган местного самоуправления либо утвердит размер платы, который рассчитала и обосновала управляющая организация, либо предложит свой вариант, установленный для МКД такого же типа. Если муниципальный тариф компанию не устроит, то ей следует обратиться в суд или в ФАС, где придётся доказать, что за такие деньги нельзя содержать в надлежащем виде дом. При этом компания должна представить доказательства экономической необоснованности предложенной стоимости за содержание жилого помещения для конкретного дома.

При этом, как показывает судебная практика, муниципалитет не имеет права отказать УО, если та обратилась за установлением размера платы за жилое помещение в доме, где собственники на ОСС не утвердили предложение компании.

Источник