Может ли управляющая компания передавать свои права

Может ли управляющая компания передавать свои права

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Может ли управляющая компания уступить право требования просроченной задолженности населения за жилищно-коммунальные услуги ресурсоснабжающей организации, перед которой у управляющей организации имеется задолженность за поставленные ресурсы населению?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Управляющая компания вправе заключить с ресурсоснабжающей организацией договор уступки права требования просроченной задолженности населения за жилищно-коммунальные услуги.

Обоснование вывода:
Отношения в сфере предоставления коммунальных услуг гражданам в многоквартирных домах регулируются нормами жилищного законодательства, в частности Жилищным кодексом РФ (далее — ЖК РФ) и Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ N 354 от 06.04.2011 (далее — Правила N 354).
Согласно ч. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
В соответствии с п. 13 Правил N 354 предоставление коммунальных услуг обеспечивается управляющей организацией посредством заключения с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях использования таких ресурсов при предоставлении коммунальных услуг потребителям.
Порядок заключения и исполнения договора ресурсонабжения между управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями предусмотрен Правилами, обязательными при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 N 124 (далее — Правила N 124).
Согласно положениям Правил N 124 в рамках договора ресурсоснабжающая организация поставляет коммунальный ресурс в жилые дома, обслуживаемые управляющей компанией, в целях предоставления им коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений, а управляющая компания, в свою очередь, как исполнитель коммунальных услуг осуществляет предоставление коммунального ресурса гражданам.
В рассматриваемой ситуации речь идет о возможности управляющей компании уступить право требования просроченной задолженности населения за жилищно-коммунальные услуги в ресурсоснабжающую организацию, перед которой у управляющей организации имеется задолженность за поставленные ресурсы населению.
Согласно п. 26 Правил N 124 в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрено, что выполнение исполнителем обязательств по оплате поставленного коммунального ресурса осуществляется путем уступки в пользу ресурсоснабжающей организации прав требования к потребителям, имеющим задолженность по оплате коммунальной услуги.
При этом уступка прав требования на основании п. 26 Правил N 124 не тождественна внесению собственниками и нанимателями помещений платы непосредственно ресурсоснабжающей организации на основании ч. 7.5 ст. 155 ЖК РФ и не влечет перемены лиц в отношениях по управлению многоквартирным домом. Ресурсоснабжающая организация в данном случае не становится исполнителем коммунальных услуг для собственников помещений в таком доме.
Как следует из разъяснений, содержащихся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.01.2015 N 310-КГ14-9029, такая уступка предусмотрена действующим законодательством, при этом цессия не должна приводить к подмене исполнителя коммунальных услуг ресурсоснабжающей организации без соответствующего волеизъявления собственников и нанимателей жилых помещений в соответствии с ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ.
Таким образом, право на заключение договора уступки права требования к потребителям, которые не внесли своевременно плату за коммунальные услуги, прямо предусмотрено действующими нормами, а также подтверждается материалами судебной практики (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.08.2020 N Ф06-64594/20 по делу N А12-34846/2019, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.08.2020 N Ф06-64528/20 по делу N А12-45234/2019, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.07.2020 N Ф06-63083/20 по делу N А12-37961/2019).
В заключении отметим, что Федеральным законом от 26.07.2019 N 214-ФЗ в ст. 155 ЖК РФ добавлена часть 18, устанавливающая запрет на уступку права требования к потребителям, имеющим задолженность по оплате коммунальной услуги, третьим лицам, в том числе кредитным организациям или лицам, осуществляющим деятельность по возврату просроченной задолженности физических лиц. Однако цель введения данной нормы обусловлена необходимостью запрета уступки прав требований задолженности по коммунальным платежам коллекторам, а также иным непрофессиональным участникам рынка жилищно-коммунальных услуг, что лишает граждан возможности установления законности требования долга в судебном порядке с участием специально уполномоченных жилищным законодательством участников, что, безусловно, ограничивает законные права и интересы граждан.
В рассматриваемой же ситуации речь идет об уступке прав требования задолженности граждан за потребленные коммунальные ресурсы от управляющей компании к ресурсоснабжающей организации, соответственно, исходя из цели данного правового регулирования, данный запрет на такую уступку не распространяется независимо от территориальной деятельности и вида поставляемого ресурсоснабжающей организацией коммунального ресурса (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2020 N 17АП-1392/20 по делу N А60-58517/2019).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Артемьева Елена

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

8 декабря 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Новые отношения: Имеет ли УК право передать дом другой компании?

В октябре текущего года некоторые жители Советского и Ленинского районов получили уведомление от своих управляющих компаний о необходимости перезаключить договор на техническое обслуживание домов. Выяснилось, что собственникам предлагается перевести их под управление новых компаний. О том, законны ли действия УК и как поступать в подобном случае, – в новом выпуске «Онлайн-приемной».

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, жильцы многоквартирных домов имеют право сменить управляющую компанию на основании решения общего собрания собственников. При этом расторжение договора должно осуществляться в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, по закону полномочия УК прекращаются:
• по соглашению сторон;
• по основаниям, предусмотренным в самом договоре;
• по основаниям, предусмотренным ГК РФ;
• по основаниям, предусмотренным другими законами;
• по решению суда.
Но следует учесть, что при наличии любого из этих оснований, необходимо проведение общего собрания собственников.

Идеальная сторона медали

Участившиеся в городе случаи – пример того, как управляющие организации предлагают первый компромиссный путь расторжения договора, однако в данном случае он имеет «подводные камни».
Конечно, он означает, что и УК, и собственники с ситуацией согласны. Правда, по закону, когда жильцы поддерживают предложения УК, они оговаривают условия разрыва и в идеальном варианте подписывают специальное соглашение между компанией и уполномоченным собственниками лицом (например, Советом МКД). В документе определяется передача технической документации на дом, средств на текущий ремонт, собранных с собственников, информация о задолженности перед ресурсоснабжающими предприятиями и выполненных работах по содержанию и ремонту общего имущества. Само согласие собственников должно быть закреплено решением общего собрания*. В случае же, когда инициатор «разрыва» отношений – управляющая компания, требование о расторжении должно быть направлено всем без исключения собственникам помещений в доме. На деле же зачастую не оказывается ни соглашения, ни фактического согласия жильцов.

В поисках лучшей жизни

Управляющие компании Воронежа успокаивают: «С появлением ответственных и подкованных в законодательстве собственников коммунальная сфера самоочищается, постепенно вытесняя недобросовестных управленцев», – рассказывает юрист по вопросам ЖКХ одной из Управляющих компаний Воронежа Екатерина Башкирева. Таким образом, «некоторые УК закрываются, появляются новые организации, а от услуг других жильцы отказываются». Получается, отказываются сами: «На сегодняшний день и у жителей, и у властей накопилось много претензий к крупным управляющим компаниям, – продолжает эксперт. – К мелким УК и ТСЖ их меньше, поскольку небольшие обслуживающие организации ближе к людям, быстрее реагируют на проблемы дома, оперативнее устраняют аварии. Кроме того, несомненный плюс небольшой обслуживающей организации в минимизации издержек, в том числе, на содержание штата сотрудников».
Таким образом, по сообщению представителей организации, сами собственники решают, какой обслуживающей организации передать свой дом: «Если, например, старой УК жители перестали доверять и появилась новая, которая вышла на честный, открытый диалог с жильцами и предложила максимально комфортные условия взаимодействия, ее могут выбрать в качестве управляющей и отказаться от прежней. На рынке ЖКХ это нормальные изменения». Отдельно юрист характеризует ситуацию в Ленинском районе: «Судя по информации в СМИ, УК Ленинского района довольно часто является объектом недовольства собственников многоквартирных домов. Одна из причин: на ее балансе числится почти полтысячи домов, а многие МКД давно требуют капитального ремонта и содержать их на «первую строку» на должном уровне крайне сложно. Не удивительно, что активные собственники, в поисках лучших решений для своих ветхих домов, принимают решения о выходе из этой УК».

Нет – отношениям вслепую! Да – общему решению!

Однако в противовес официальной позиции, по сообщению жителей Ленинского района, подобной инициативы с их стороны как раз не исходит. По словам аналитика по ЖКХ Региональной местной общественной приемной председателя партии «Единая Россия», сегодня со стороны жильцов Ленинского и Советского районов участились жалобы на УК: новые компании, создаваемые преимущественно на основе старых, предлагают составлять договоры, и, что особенно настораживает, – практически вслепую. Новая УК не отвечает по обязательствам прежней и составляет соглашение в свою пользу, а тарифы и услуги прописывает самостоятельно: изначально в договоре оставляют пустое место и не согласуют пакет услуг с собственниками. Жильцам остается только вовремя платить по счетам.
Если ситуация развивается подобным образом, советует юрист, следует помнить, что предложение управляющей компании о перезаключении соглашения с другой, даже дочерней, без проведения общего собрания противоречит законодательству и ущемляет право на выбор способа управления домом. Разрешать такой конфликт можно посредством соответствующих жалоб и претензий (см. справку «ГЧ»). Есть и альтернативный мирный путь – проведение общего собрания. В таком случае вы способны сами устанавливать «правила игры» со своей новой УК и не стать жертвой кабального договора, в котором прописаны только обязанности за полным отсутствием прав.

* Статья 161 Жилищного кодекса РФ.

Правила грамотного управления: каким должен быть договор с УК?

Договор с управляющей компанией заключается на срок от года до 5 лет. Предметом соглашения является оказание УК услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также предоставление коммунальных услуг. Сторонами документа являются, с одной стороны – управляющая организация, с другой – все собственники дома, так как условия они устанавливают общим собранием. Документ подписывается каждым жильцом. В договоре управления должны быть указаны:
1) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
2) порядок изменения такого перечня и определена цена договора;
3) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Если какие-то услуги в документе не прописаны, а необходимость их выполнения следует из нормативно-правовых актов в области содержания и эксплуатации жилищного фонда, УК обязана их выполнять. По закону**, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в документе в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться УК независимо от их упоминания, наличия или отсутствия особого решения общего собрания. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности.

** Постановление Президиума ВАС РФ от 29 сентября 2010 года № 6464/10

Как действовать, если УК собирается передать ваш дом другой компании?

1. Провести общее собрание жильцов.
2. Выбрать способ управления домом (новая УК, ТСЖ, непосредственное управление, если в доме менее 12 квартир).
3. Составить договор, в котором детально прописать условия управления домом.

На войне как на войне: что делать, если вы не желаете «переходить» к новой УК?

От лица собственников или Совета дома составляются следующие документы.
В адрес директора действующей управляющей компании – претензия о незаконных действиях УК, поскольку последняя не уведомила о расторжении договора на управление МКД.
В адрес прокурора района – жалоба на незаконные действия управляющей компании, выразившиеся в нарушении требований статьи 161 Жилищного кодекса РФ в части смены УК без решения общего собрания собственников.
В адрес руководителя государственной жилищной инспекции Воронежской области – заявление на действия УК, предлагающей заключить договор на управление домом без утверждения условий акта общим собранием собственников и как следствие – нарушающего требования статьи 162 Жилищного кодекса РФ.

Константин ДУНДУКОВ, главный инженер УК Ленинского района (обслуживает 428 МКД):
– Мы слышали, что по домам, которые обслуживаем, периодически ходят сотрудники других УК, предлагая свои услуги. Это не новость, и это случилось не вчера и не сегодня. Кстати, недавно, жильцы одного из домов высказали претензию по поводу большого штата сотрудников нашей УК. Мол, мы не хотим нести расходы по содержанию такого количества людей. Но собственники должны понимать, что юристы, экономисты, бухгалтерия, инженерный состав необходимы для четкой работы. И не известно, смогут ли в небольшой УК предложить жителям специалистов высокого профессионального уровня. Несмотря на то, что мы стараемся содержать свои дома в порядке, идти на контакт с жителями, недовольные, конечно, есть. Все вопросы мы стараемся решать и следить, чтобы уровень обслуживания не падал. Кроме того, недавно мы подписали соглашения с поставщиками ресурсов, по которым привели взаиморасчеты в порядок. Теперь никаких финансовых разногласий между нашей УК и поставщиками нет. А споры с ресурсниками не будут отвлекать работников УК от текущей работы.

Источник