Может ли управляющая компания передать свои полномочия другой компании

Новые отношения: Имеет ли УК право передать дом другой компании?

В октябре текущего года некоторые жители Советского и Ленинского районов получили уведомление от своих управляющих компаний о необходимости перезаключить договор на техническое обслуживание домов. Выяснилось, что собственникам предлагается перевести их под управление новых компаний. О том, законны ли действия УК и как поступать в подобном случае, – в новом выпуске «Онлайн-приемной».

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, жильцы многоквартирных домов имеют право сменить управляющую компанию на основании решения общего собрания собственников. При этом расторжение договора должно осуществляться в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, по закону полномочия УК прекращаются:
• по соглашению сторон;
• по основаниям, предусмотренным в самом договоре;
• по основаниям, предусмотренным ГК РФ;
• по основаниям, предусмотренным другими законами;
• по решению суда.
Но следует учесть, что при наличии любого из этих оснований, необходимо проведение общего собрания собственников.

Идеальная сторона медали

Участившиеся в городе случаи – пример того, как управляющие организации предлагают первый компромиссный путь расторжения договора, однако в данном случае он имеет «подводные камни».
Конечно, он означает, что и УК, и собственники с ситуацией согласны. Правда, по закону, когда жильцы поддерживают предложения УК, они оговаривают условия разрыва и в идеальном варианте подписывают специальное соглашение между компанией и уполномоченным собственниками лицом (например, Советом МКД). В документе определяется передача технической документации на дом, средств на текущий ремонт, собранных с собственников, информация о задолженности перед ресурсоснабжающими предприятиями и выполненных работах по содержанию и ремонту общего имущества. Само согласие собственников должно быть закреплено решением общего собрания*. В случае же, когда инициатор «разрыва» отношений – управляющая компания, требование о расторжении должно быть направлено всем без исключения собственникам помещений в доме. На деле же зачастую не оказывается ни соглашения, ни фактического согласия жильцов.

В поисках лучшей жизни

Управляющие компании Воронежа успокаивают: «С появлением ответственных и подкованных в законодательстве собственников коммунальная сфера самоочищается, постепенно вытесняя недобросовестных управленцев», – рассказывает юрист по вопросам ЖКХ одной из Управляющих компаний Воронежа Екатерина Башкирева. Таким образом, «некоторые УК закрываются, появляются новые организации, а от услуг других жильцы отказываются». Получается, отказываются сами: «На сегодняшний день и у жителей, и у властей накопилось много претензий к крупным управляющим компаниям, – продолжает эксперт. – К мелким УК и ТСЖ их меньше, поскольку небольшие обслуживающие организации ближе к людям, быстрее реагируют на проблемы дома, оперативнее устраняют аварии. Кроме того, несомненный плюс небольшой обслуживающей организации в минимизации издержек, в том числе, на содержание штата сотрудников».
Таким образом, по сообщению представителей организации, сами собственники решают, какой обслуживающей организации передать свой дом: «Если, например, старой УК жители перестали доверять и появилась новая, которая вышла на честный, открытый диалог с жильцами и предложила максимально комфортные условия взаимодействия, ее могут выбрать в качестве управляющей и отказаться от прежней. На рынке ЖКХ это нормальные изменения». Отдельно юрист характеризует ситуацию в Ленинском районе: «Судя по информации в СМИ, УК Ленинского района довольно часто является объектом недовольства собственников многоквартирных домов. Одна из причин: на ее балансе числится почти полтысячи домов, а многие МКД давно требуют капитального ремонта и содержать их на «первую строку» на должном уровне крайне сложно. Не удивительно, что активные собственники, в поисках лучших решений для своих ветхих домов, принимают решения о выходе из этой УК».

Нет – отношениям вслепую! Да – общему решению!

Однако в противовес официальной позиции, по сообщению жителей Ленинского района, подобной инициативы с их стороны как раз не исходит. По словам аналитика по ЖКХ Региональной местной общественной приемной председателя партии «Единая Россия», сегодня со стороны жильцов Ленинского и Советского районов участились жалобы на УК: новые компании, создаваемые преимущественно на основе старых, предлагают составлять договоры, и, что особенно настораживает, – практически вслепую. Новая УК не отвечает по обязательствам прежней и составляет соглашение в свою пользу, а тарифы и услуги прописывает самостоятельно: изначально в договоре оставляют пустое место и не согласуют пакет услуг с собственниками. Жильцам остается только вовремя платить по счетам.
Если ситуация развивается подобным образом, советует юрист, следует помнить, что предложение управляющей компании о перезаключении соглашения с другой, даже дочерней, без проведения общего собрания противоречит законодательству и ущемляет право на выбор способа управления домом. Разрешать такой конфликт можно посредством соответствующих жалоб и претензий (см. справку «ГЧ»). Есть и альтернативный мирный путь – проведение общего собрания. В таком случае вы способны сами устанавливать «правила игры» со своей новой УК и не стать жертвой кабального договора, в котором прописаны только обязанности за полным отсутствием прав.

* Статья 161 Жилищного кодекса РФ.

Правила грамотного управления: каким должен быть договор с УК?

Договор с управляющей компанией заключается на срок от года до 5 лет. Предметом соглашения является оказание УК услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также предоставление коммунальных услуг. Сторонами документа являются, с одной стороны – управляющая организация, с другой – все собственники дома, так как условия они устанавливают общим собранием. Документ подписывается каждым жильцом. В договоре управления должны быть указаны:
1) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
2) порядок изменения такого перечня и определена цена договора;
3) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Если какие-то услуги в документе не прописаны, а необходимость их выполнения следует из нормативно-правовых актов в области содержания и эксплуатации жилищного фонда, УК обязана их выполнять. По закону**, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в документе в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться УК независимо от их упоминания, наличия или отсутствия особого решения общего собрания. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности.

** Постановление Президиума ВАС РФ от 29 сентября 2010 года № 6464/10

Как действовать, если УК собирается передать ваш дом другой компании?

1. Провести общее собрание жильцов.
2. Выбрать способ управления домом (новая УК, ТСЖ, непосредственное управление, если в доме менее 12 квартир).
3. Составить договор, в котором детально прописать условия управления домом.

На войне как на войне: что делать, если вы не желаете «переходить» к новой УК?

От лица собственников или Совета дома составляются следующие документы.
В адрес директора действующей управляющей компании – претензия о незаконных действиях УК, поскольку последняя не уведомила о расторжении договора на управление МКД.
В адрес прокурора района – жалоба на незаконные действия управляющей компании, выразившиеся в нарушении требований статьи 161 Жилищного кодекса РФ в части смены УК без решения общего собрания собственников.
В адрес руководителя государственной жилищной инспекции Воронежской области – заявление на действия УК, предлагающей заключить договор на управление домом без утверждения условий акта общим собранием собственников и как следствие – нарушающего требования статьи 162 Жилищного кодекса РФ.

Константин ДУНДУКОВ, главный инженер УК Ленинского района (обслуживает 428 МКД):
– Мы слышали, что по домам, которые обслуживаем, периодически ходят сотрудники других УК, предлагая свои услуги. Это не новость, и это случилось не вчера и не сегодня. Кстати, недавно, жильцы одного из домов высказали претензию по поводу большого штата сотрудников нашей УК. Мол, мы не хотим нести расходы по содержанию такого количества людей. Но собственники должны понимать, что юристы, экономисты, бухгалтерия, инженерный состав необходимы для четкой работы. И не известно, смогут ли в небольшой УК предложить жителям специалистов высокого профессионального уровня. Несмотря на то, что мы стараемся содержать свои дома в порядке, идти на контакт с жителями, недовольные, конечно, есть. Все вопросы мы стараемся решать и следить, чтобы уровень обслуживания не падал. Кроме того, недавно мы подписали соглашения с поставщиками ресурсов, по которым привели взаиморасчеты в порядок. Теперь никаких финансовых разногласий между нашей УК и поставщиками нет. А споры с ресурсниками не будут отвлекать работников УК от текущей работы.

Источник

УК не может без согласия жителей передавать третьим лицам право сбора платежей

Управляющая компания, уполномоченная собственниками помещений многоквартирного дома на осуществление начисления и сбора платы за жилищно-коммунальные услуги, без согласия собственников, в одностороннем порядке не вправе передавать компетенцию по начислению таких платежей другой организации.

Указанные действия управляющей организации являются незаконными и нарушающими права граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Часть 15 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо предусматривает право управляющей организации, которой вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.

В то же время согласно части 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений, управление которыми осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

С учетом положений ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. п. 17, 18, 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее Правила), согласно которым решение о проведении текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме принимается общим собранием собственников помещений, правильно считать, что при перечислении денежных средств оплачиваемых на текущий ремонт на иные нужды, в том числе оплату услуг по агентскому договору, подлежит обсуждению на общих собраниях собственников помещений.

В случае если вопрос о заключении агентских договоров, размерах агентского вознаграждения, на общих собраниях не рассматривался, решение о передаче управляющей компанией другой организации права начисления денежных средств за оказанные жилищно-коммунальные услуги является незаконным.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» обработка персональных данных осуществляется оператором только с согласия субъектов персональных данных.

Статьей 13.11 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за нарушение установленного законом порядка сбора, хранения, использования или распространения информации о гражданах (персональных данных) которая влечет за собой административное наказание в виде штрафа для должностных лиц — от пятисот до одной тысячи рублей, на юридических лиц — от пяти до десяти тысяч рублей.

Источник

5 главных шагов в процессе передачи дома в управление новой УО

Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на голосование собственников.

В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.

Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.

Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ

Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.

Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.

О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.

Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.

Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении

Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.

Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении. На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.

Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий

Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.

Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).

Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).

В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.

К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр). Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).

Шаг 5. Получите у бывшей УО техдокументацию и иные документы на дом

Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.

О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).

После этого, согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:

• техническую документацию;
• иные связанные с управлением домом документы;
• ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
• электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
• иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.

Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).

Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.

Поделитесь положительным опытом смены УО

Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.

Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.

На практике сменить управляющую организацию непросто. Но мы уверены, что примеры могут привести даже наши читатели. Поделитесь в комментариях примерами, когда собственники отказались от услуг другой УО и успешно подписали новый договор управления с вашей компанией.

Источник