Метод связанных инвестиций земли и здания
5. Метод связанных инвестиций земли и здания.
Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации по каждому структурному элементу всего имущественного комплекса — земле и стоящему на ней сооружению. Взвешивание ставок капитализации осуществляется на основе размеров долей составляющих в стоимости имущественного комплекса в целом. Общая ставка капитализации рассчитывается по формуле:
R= Сз x Кз + Сзд х Кзд,
Сз – стоимость земли в процентах от общей доли имущественного комплекса;
Кз – ставка капитализации для земли;
Сзд – стоимость здания в процентах от общей имущественного комплекса;
Кзд – ставка капитализации для здания.
6. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации
Как уже говорилось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала. Доход на капитал — это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.
Потоки доходов на инвестиции, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).
В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.
В случае если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала. Существует три способа возмещения инвестированного капитала:
· Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) – для истощаемых активов;
· Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) или аннуитетный метод — для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов;
· Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) — для высокоприбыльных активов.
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки. Годовая норма возврата вычисляется путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок жизни:
Ry – ставка доходности инвестиций;
n — Оставшийся срок экономической жизни.
Пример. Выдан кредит в размере 1000$ сроком на 4 года под 12% годовых. Определить величину возмещения первоначально вложенного капитала на инвестиции.
Решение. Учитывая то, что кредит выдан сроком на 4 года, то прямолинейный коэффициент капитализации будет равен 25% (100% : 4 = 25%). Каждый год возмещается 25% (1000$ / 4 = 250$) первоначально вложенного капитала и 12% на инвестиции. Следовательно, общий коэффициент капитализации будет иметь вид R= 25% + 12%= 37%.
| годы | Возмещение основной суммы капитала, $ | Остаток основной суммы на конец года, $ |
| 1й год | 2й год | 3й год | 4й год |
| 250 + 12% от 1000$ =120 | 250 + 12% от 750$ = 90 | 250 + 12% от 500$ = 60 | 250 + 12% от 250$ = 30 |
| 370 | 340 | 310 | 280 |
2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
SFF – фактор фонда возмещения;
Y=Ry – ставка дохода на инвестиции.
Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: таким образом происходит полное возмещение капитала.
Пример. Кредит в размере 2000$ выдан сроком на 5 лет под 10% годовых. Он может быть полностью погашен при условии ежегодно выплачиваемых равных платежей в сумме 527,6$ (исходя из взноса на амортизацию). Построить равномерно аннуитетную капитализацию.
Решение. Доход банка составит 200$ ежегодно. Возврат основной суммы в первый год составит 527,6$ — 10% от 2000$=327,6$. Во второй год: 527,6$ — 10%(2000$ – 327,6$)=360,36$. Аналогично рассчитывается доход и на последующие 3 года. Результаты расчетов приведены в таблице:
| Годы | Возврат основной суммы, $ | Остаток основной суммы на конец года, $ | |||||||
| 527,6 – 10% от 2000 | 527,6 – 10% от 1672,42 | 527,6 – 10% от 1312,04 | 527,6 – 10% от 915,64 | 527,6 – 10% от 479,61 |
| 327,6 | 360,36 | 396,4 | 436,04 | 479,61 |
3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). В некоторых случаях ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, несколько высока. При этом становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке, что и на первоначальные инвестиции. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке процента:
Yб – Безрисковая ставка процента.
Пример. Инвестиционный проект предполагает ежегодный 10%-ный доход на капитал в течение 5 лет. За первый год ожидается доход в 554$. Суммы в счет возврата инвестиций может быть без риска реинвестированы по ставке лишь в 6%. Определить стоимость дохода.
Решение. По таблице «6 функций сложного процента» пятилетний фактор фонда возмещения при 10% равен 0,1773964. Коэффициент капитализации будет равен R= 0,1 + 0,1773964 ≈ 0,277. Если ожидаемый доход за первый год составит 554$, то стоимость дохода равна V= ЧОД / R= 554 / 0,277 = 2000$.
После расчета ЧОД и коэффициента капитализации на их основе рассчитывается стоимость объекта недвижимости. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации по собранным на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам.;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации:
Пример. Определить стоимость объекта на основе следующих данных по объекту оценки:
1) ПВД = 160000 у.е.
2) Долги – 5% от ПВД
3) Операционные расходы – 45% от ПВД
4) Коэффициент капитализации в среднем по отрасли равен 0,10.
Решение. 1) Долги равны 5% от 160000 = 8000 у.е.
2) ДВД = 160000 – 8000= 152000 у.е.
3) Операционные расходы 45% от 160000= 72000 у.е.
4) ЧОД = ДВД – опер.расходы = 152000 – 72000 = 80000 у.е.
5) стоимость V = I/R = 80000 / 0,10 = 800000 у.е.
Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных отечественным рынкам, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости Азербайджана в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использования в местных условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации. Анализ рынков нежилой недвижимости Баку и страны в целом показывает, что их развитие начинается в основном с рынка аренды. Этот рынок, в отличие от рынка продаж, является наиболее динамичным, более открытым и богатым с информационной точки зрения. Доходы от аренды являются основой для применения метода капитализации доходов при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Он основан на преобразовании будущих доходов в текущую стоимость с использованием коэффициентов капитализации или дисконтирования. Оба эти коэффициента с экономической точки зрения являются мерой доходности инвестиций и могут быть получены путем анализа рынка инвестиций. Таким образом, с информационной точки зрения доходный метод является наиболее обеспеченным и, следовательно, наиболее достоверным методом оценки нежилой недвижимости для Азербайджана сегодняшнего дня. Кроме того, доходный метод при всей своей сложности является наиболее
сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи оценки не только в области недвижимости, но и в других областях: машин и механизмов, интеллектуальной собственности, бизнеса и др. Известны два метода оценки в рамках данного подхода: метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи на капитал. В западном классическом варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент, извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известна цена аренды и цена продажи. Практика показывает, что в наших условиях найти такую информацию практически невозможно. Исходя из этого, приходится использовать методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.
Преимущества метода прямой капитализации:
– малое число предположений;
– отражение состояния рынка;
– получение хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).
Наряду с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность анализа рынка и необходимость внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям.
Список использованной литературы:
1. «Оценка недвижимости», Грязнова А.Г., Федотова М.А., Финансы и статистика, Москва, 2007
2. «Оценка недвижимости», Тарасевич Е.И., Москва, 2006
3. «Оценка доходной недвижимости», Грибовский С.В., Москва, 2000
4. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». Дж. Фридман, Ник. Ордуэй., Москва, 1995
5. «Оценка собственности и лизинговый бизнес», Лещенко М.И., Демин Ю.Н., Москва, 2005
6. «Экономика недвижимости», Гриненко С.В., Таганрог, 2004
7. «Оценка недвижимости и управление собственностью», Татарова А.В., Таганрог,2003
8. «Рыночная стоимость фирмы: принципы и методы оценки», Ушаков Е.П., Охрименко С.Е. Москва, 1997.
9. «Оценка бизнеса», А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. М., 2000.
Источник
Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.
Определение коэффициента (ставки) капитализации
Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.
Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации. К наиболее часто применяемым относятся:
· метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления),
· метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала,
· метод связанных инвестиций – земли и здания,
· кумулятивный метод и метод Эллвуда.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
· с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
· метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
· метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициент капитализации должен учитывать две составляющие:
1) ставку доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с условиями конкретных инвестиций;
2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость+ Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как в национальной валюте, так и в иностранной валюте. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:
Где
R н – номинальная ставка;
R р – реальная ставка;
I инф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).
При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении безрисковой ставки в национальной валюте — индекса инфляции национальной валюты.
Перевод ставки доходности в национальной валюте в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:
Dnv, доходная ставка в национальной валюте;
Dv — доходная ставка в иностранной валюте;
Kurs – темп валютного курса, %.
Расчет различных составляющих премии за риск:
• надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;
• надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;
• надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недополученной прибыли и потерь при сборе арендных платежей.
Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности каждой части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.
Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
Rm – ипотечная постоянная;
ОД – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
М – коэффициент ипотечной задолженности.
Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Yp — ставкой процента для рекапитализации.
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
· прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
· возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
· возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга.
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата — ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
n – оставшийся срок экономической жизни;
Ry – ставка доходности инвестиций.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
SFF — фактор фонда возмещения;
Y = R (ставка дохода на инвестиции).
Результаты расчетов возмещения инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 2
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
Yб — безрисковая ставка процента.
Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого — предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостатки метода капитализации доходовсостоят в том, что: применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках; метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форсмажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
Определите размер ежегодного платежа по кредиту 200 тыс. руб. при условии его самоамортизации, если ставка ежегодных выплат (сложный процент) – 8%, срок кредита – 15 лет.
Расчет размера ежегодного платежа по кредиту будем осуществлять по формуле текущей стоимости единичного аннуитета:
Источник