Методы связанных инвестиций или техника инвестиционной группы
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
Rик = ДО/ ИК(6.11)
где: Rик – ипотечная постоянная; ДО – ежегодные выплаты по ипотечному кредиту; ИК – сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная определяется по функции сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса амортизацию денежной единицы.
Коэффициент капитализации для собственного капитала (Кск) называется нормой доходности (отдачи) собственного капитала и рассчитывается по следующей формуле:
Кск= PTCF/ С(6.12)
где: PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов за вычетом ежегодных выплат по ипотечному кредиту; СК – величина собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное начение:
Кк=M*Rик+(1−M) *Кcк,(6.13)
где: М – коэффициент ипотечной задолженности, определяемый в виде доли сумма ипотечного кредита в общей стоимости недвижимости.
Метод рыночной выжимки (экстракции)Коэффициент капитализации, как характеристика различных видов риска, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно прост. Механизм расчета заключается установлении величин чистых операционных доходов аналогичных объектов, по которым совершались сделки купли-продажи, с начальными инвестициями (ценой покупки). Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наиболее эффективным. При этом результат будет варьировать в зависимости от объема исходной информации (п) и размера оцениваемых прав.
, (6.14)
где ЧОДi — чистый операционный доход; Стi — цена покупки; п – объём выборки.
При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности, учитывая то, что информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории «непрозрачной» информации.
Таблица 2. Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки
Источник
Метод связанных инвестиций при определении коэффициента капитализации
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
Rm = ежегодные выплаты по обслуживанию долга\ основная сумма ипотечной ссуды (кредита)
Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она будет представлять собой сумму ставки дохода и коэффициента фонда возмещения или же будет равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы (колонка 6).
Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:
Rе = годовой денежный поток до выплаты налогов\ величина собственного капитала
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
R = M*Rm + (1-M) * Re, где
M — доля заемных средств в стоимости;
Rm — коэффициент капитализации для заемного капитала;
Re — коэффициент капитализации для собственного капитала.
26. Общая характеристика оценки стоимости предприятия методом дисконтированных денежных потоков.
Метод дисконтированных денежных потоков используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.
Этапы определения обоснованной рыночной стоимости с использованием этого метода:
1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.
2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи даже если в действительности продажа не планируется.
3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.
4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости продажи к текущей стоимости.
Таким образом: Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость продажи.
27. Валовой рентный мультипликатор и его применение в оценке недвижимости.
Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному или к действительному валовому доходу.
Этапы осуществления метода:
1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.
2. Определяется отношение к продажной цене валового дохода, исходя из недавних рыночных сделок.
3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор.
V = Др * В Р М = Др * (Санал\ПВДанал), где
V — вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
Др — рентный доход оцениваемого объекта;
ВРМ — валовый рентный мультипликатор;
Санал — цена продажи аналога;
ПВДанал — потенциальный валовый доход аналога.
28. Определение ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга).
2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом.
3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, т.к. возмещение основной суммы будет происходить равными частями, а проценты будут начисляться с остатка основной суммы. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину обратную сроку службы актива.
Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.
Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
29. Затратный подход к оценке стоимости зданий и сооружений, входящих в состав имущественного комплекса предприятия
Этапы:
1.Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.
2.Оценивается восстановительная или замещающая стоимость здания и сооружения на действительную дату оценки.
Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если определение восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.
Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.
3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического старения.
4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.
5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.
Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.006 сек.)
Источник
Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается
R ипотечн = ДО / К
где R ипотечн – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;
К – сумма ипотечного кредита.
Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
R = М • Rипотечн + ( 1 – M ) • Rсобств
где М – коэффициент ипотечной задолженности.
Пример. Доля собственного капитала 30%; ставка процента по кредиту 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал 5%, тогда общая ставка капитализации равна:
а) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годовых, 0,127500;
б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле
R = 0,7 *0,127500 + 0,3 *0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).
Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:
Ø в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;
Коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами:
Ø методом рыночной выжимки;
Ø методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;
Ø методом связанных инвестиций.
Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что
Ø применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
Ø метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форсмажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
Дата добавления: 2015-10-13 ; просмотров: 2279 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ
Источник
Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.
Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
; где
Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
; где
Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
, где
М – коэффициент ипотечной задолженности.
Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур — ставкой процента для рекапитализации.
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
— прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
— возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
— возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга.
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата — ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
; где
n – оставшийся срок экономической жизни;
Ry – ставка доходности инвестиций.
— R — ставка доходности инвестиций 12%;
— сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.
Решение.Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).
Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 4.
Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)
| № п/п | Остаток капиталовложении на начало периода | Возмещение капиталовложении | Доход на инвестированный капитал (12%) | Общая сумма дохода |
| 1 | 10000 | 2000 | 1200 | 3200 |
| 2 | 8000 | 2000 | 960 | 2960 |
| 3 | 6000 | 2000 | 720 | 2720 |
| 4 | 4000 | 2000 | 480 | 2480 |
| 5 | 2000 | 2000 | 240 | 2240 |
| 10000 | 3600 | 1360 |
Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.
Используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
,
где SFF — фактор фонда возмещения;
Y = R (ставка дохода на инвестиции).
Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 3.5.
Пример.
— доход на инвестиции — 12%.
Решение.Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).
Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда (долл.)
Остаток основной суммы капитала на начало года, долл.
Общая сумма возмещения
Метод Хоскольда.
Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
,
где Уб — безрисковая ставка процента.
Пример.Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.
Решение.Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично — за счет текущих доходов.
Преимуществаметода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого — предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостаткиметода капитализации доходов состоят в том, что:
— применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
— метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
Дата добавления: 2018-04-05 ; просмотров: 691 ; Мы поможем в написании вашей работы!
Источник