Метод связанных инвестиций для проекта

— прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
— возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
— возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата — ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

; где

n – оставшийся срок экономической жизни;

Ry – ставка доходности инвестиций.

— R — ставка доходности инвестиций 12%;

— сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

Решение.Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 4.

Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

,

где SFF — фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 3.5.

Пример.

— доход на инвестиции — 12%.

Решение.Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда (долл.)

Остаток основной суммы капитала на начало года, долл.

Общая сумма возмещения

Метод Хоскольда.

Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

,

где У_б — безрисковая ставка процента.

Пример.Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение.Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично — за счет текущих доходов.

Преимуществаметода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого — предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостаткиметода капитализации доходов состоят в том, что:

— применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
— метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Дата добавления: 2018-04-05 ; просмотров: 687 ; Мы поможем в написании вашей работы!

Источник

Методы связанных инвестиций или техника инвестиционной группы

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

Rик = ДО/ ИК(6.11)

где: Rик – ипотечная постоянная; ДО – ежегодные выплаты по ипотечному кредиту; ИК – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по функции сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса амортизацию денежной единицы.

Коэффициент капитализации для собственного капитала (Кск) называется нормой доходности (отдачи) собственного капитала и рассчитывается по следующей формуле:

Кск= PTCF/ С(6.12)

где: PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов за вычетом ежегодных выплат по ипотечному кредиту; СК – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное начение:

Кк=M*Rик+(1−M) *Кcк,(6.13)

где: М – коэффициент ипотечной задолженности, определяемый в виде доли сумма ипотечного кредита в общей стоимости недвижимости.

Метод рыночной выжимки (экстракции)Коэффициент капитализации, как характеристика различных видов риска, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно прост. Механизм расчета заключается установлении величин чистых операционных доходов аналогичных объектов, по которым совершались сделки купли-продажи, с начальными инвестициями (ценой покупки). Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наиболее эффективным. При этом результат будет варьировать в зависимости от объема исходной информации (п) и размера оцениваемых прав.

, (6.14)

где ЧОДi — чистый операционный доход; Стi — цена покупки; п – объём выборки.

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности, учитывая то, что информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории «непрозрачной» информации.

Таблица 2. Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки

Источник

Методы инвестиций

Методом называют последовательную череду логически связанных действий или шагов направленных на достижение желаемого результата.

Методы инвестиций это набор действий по реализации инвестиционных целей. Другими словами метод инвестиций это отлаженный механизм по воплощению инвестиционной идеи.

В зависимости от того каким видом инвестиций пользуется экономический субъект, выделают соответствующие методы инвестиций:

• самостоятельные
• кредитные
• проектные
• акционерные
• лизинг
• смешанные.

И так, самостоятельное инвестирование это метод, основанный на вложении собственных средств субъекта в развитие бизнеса. Размер такого рода вложений это разница между чистой прибылью субъекта и амортизационными отчислениями вместе с производственными издержками.

Данный метод вложений наиболее распространен среди предпринимателей. Однако в большинстве случаев не является достаточным для полноценного развития и роста. Объяснить это можно тем, что не всегда чистая прибыль способна обеспечить то количество ресурсов, которое требуется для перехода бизнеса на новую ступень, качественно новый уровень.

Бесспорно, для постепенного и планомерного развития предпринимателю может хватать тех доходов, которые он извлекает из бизнеса. Однако для того чтобы вырасти из локального кафе, к примеру, в сеть кафе требуются совершенно другие объёмы вкладываемых средств, и в таких ситуациях предприниматели вынуждены обращаться к привлечению дополнительных средств финансирования.

Для дальнейшего развития предпринимательской либо коммерческой деятельности необходимы дополнительные вложения и одним из них выступает кредитование.

Стоит отметить, что кредитное финансирование самый распространенный из дополнительных методов инвестирования.

Кредитные ресурсы привлекаются путем получения экономическим субъектом каких-либо долговых инструментов (кредит, займ, рассрочка, долговые ценные бумаги и т.д.).

Кредит это получение денежных, материальных либо нематериальных средств на условии их возвратности и уплаты процентов за пользование.

Почему кредитное финансирование распространено как один из наиболее часто используемых методов инвестиций?

Всё очень просто. Он обладает целым рядом неоспоримых преимуществ как инструмент расширения существующего бизнеса.

Во-первых, в совокупности с методом самофинансирования он обеспечивает хорошую базу и задел для эффективного развития (имеется ввиду наличие необходимого количества денежных средств).

Во-вторых, бизнесмен не теряет управление над собственным проектом, что очень важно. Также к преимуществам можно отнести и тот факт, что используя данный инвестиционный метод, собственники проекта замотивированы в исполнении взятых на себя долговых обязательств, что толкает их на повышение эффективности и отдачи от бизнеса.

Следующий метод инвестиций, подходящий для больших и крупных организаций это акционерное финансирование.

Его суть заключается в выпуске компанией собственных ценных бумаг и их дальнейшем размещении и продажи заинтересованным участникам рынка. Таким образом, осуществляется привлечение денежных и других видов финансовых активов, необходимых для развития проекта.

Акционерное финансирование имеет ряд преимуществ перед остальными, однако используется не так часто. Его сильная сторона это относительная дешевизна (чем больше объем выпуска, тем дешевле привлеченные средства), неограниченный срок пользования привлеченными средствами, оплата за пользование привлеченными средствами только на основе эффективности финансовой деятельности компании, выпустившей акции.

Конечно, метод акционерного финансирования это прямая альтернатива кредитованию. Однако подходит он исключительно для крупных компаний. Плюс ко всему при условии, когда средства на развитие нужны здесь и сейчас данный способ не совсем подходит по причине того, что финансовые ресурсы, компания, выпустившая ценные бумаги, способна получить лишь по окончанию всего выпуска.

Самый сложный и менее распространенный метод инвестиций это проектное финансирование.

Источником средств, обслуживающих долговые обязательства проекта являются его денежные потоки. Сложность заключается в тщательной и доскональной оценке со стороны инвестора того инвестиционного проекта, который нуждается в финансировании. Производится полный анализ его платежеспособности, составляется прогноз результатов деятельности.

Нельзя не обойти такой метод инвестиций как государственное финансирование.

Конечно, не каждый бизнес или проект попадает под сферу его влияния, однако данный способ способен предоставить ряд преимуществ вновь создаваемым или только начинающим жизнь инвестиционным проектам.

В первую очередь это предоставление льготных кредитов, либо гарантий по их исполнению. Вспоминая, что метод кредитования инвестиций очень востребован на рынке, является положительным моментом для бизнесменов. Возможно получения грантов и дотаций из бюджетов различных уровней.

Методы учета

Необходимость в использовании методов учета инвестиций возникает в случае, когда инвестиционная деятельность субъекта приносит существенную статью доходов от общей прибыли. В таком случае используют метод пропорционального распределения прибылей.

Существует три наиболее распространенных метода учета инвестиций различающихся между собой по проценту наличия голосующих акций у акционеров.

1. В случае если у акционеров менее 20 процентов голосующих акций, то будет использоваться метод учета инвестиций по себестоимости. Он заключается в отражении инвестиций в финансовой отчетности по фактическим затратам инвестора с учетом их обесценивания.
2. В случае если у акционеров более 20, но не менее 50 процентов голосующих акций то будет использоваться метод учета инвестиций по долевому участию. Суть в том, что в начале все вложения инвестора будут отражаться в балансе по их реальной себестоимости, а в дальнейшем будут увеличиваться либо уменьшаться на величину признанной доли в прибыли либо убытке организации.
3. Когда инвестор получает прибыль только лишь по результатам финансовой деятельности проекта в виде дивидендов. Учет будет происходить по дебету счета «Касса» и кредиту «Долгосрочные финансовые вложения».

Методы оценки и расчёта

Конкурентоспособность этот тот показатель, отсутствие которого неминуемо ведёт к банкротству предприятия и закрытию бизнеса.

Для того чтобы быть конкурентоспособным предприятие должно наращивать собственную прибыль и эффективность производства. Эффективность можно рассчитать и оценить в величине капитала на производство одной единицы продукции. Другими словами, чем выше прибыль на одну единицу затрат, тем эффективнее производство.

Капитал, направляемый на производство, и есть инвестиции предприятия.

Методы оценки инвестиций, основанные на анализе эффективности производства:

• доходный (оценке подвергается результат, полученный от вложений)
• затратный (под оценку попадает объём расходов на реализацию инвестиционного проекта в сравнении с другими проектами).

Если для анализа, осуществленных вложений использовать методы оценки, основанные на учёте временных факторов, то бывают:

• динамические (расчёт ценности капитала, метод аннуитетов, расчёт внутренней нормы рентабельности проекта)
• статистические (расчёт рентабельности и срока окупаемости).

Источник