Лучшая окупаемость коммерческой недвижимости

Запасной выход

Сдача в аренду какой недвижимости — жилой или коммерческой — сейчас выгоднее?

Кирилл Сиволапов: Именно коммерческая недвижимость призвана приносить доход от сдачи в аренду. Жилая строится не для этого, а то, что она так используется — это ситуация, которая сложилась на рынке. Но мы говорим о непрофессиональном инвесторе, физлице, и у него, помимо цели сберечь свои деньги и получить доход, могут быть дополнительные цели — например, передать квартиру детям. И это может привести к решению в пользу жилой недвижимости.

Татьяна Скрыль: Коммерческая недвижимость приносит больший доход и у нее меньший период окупаемости. Однако поиск арендаторов для нее — это трудозатратная профессиональная работа. Физлица должны обладать набором знаний, уметь анализировать рынок. К тому же коммерческие помещения менее ликвидны при последующей перепродаже, при повторной сдаче в аренду. Инвестиции в жилье менее рискованны.

Какова доходность таких инвестиций?

Татьяна Скрыль: В Москве доходность квартир — 3-4%. В других городах соотношение стоимости квартиры к доходу от нее лучше, там доходность выше — например, в Калининграде, Сочи, Челябинске. В случае с коммерческой недвижимостью «вилка» доходности очень большая. Она зависит от удачного или неудачного расположения помещения. В среднем доходность — 6-7%, но может доходить до 10-12%.

Кирилл Сиволапов: С 2014 года стоимость квартир в твердой валюте падала, и в рублях этот рост едва компенсировал падение. Любая недвижимость — это консервативные инвестиции. И искать максимизацию доходов не совсем правильно, потому что чем они выше, тем выше и риски. Если мы рассмотрим мировую практику, то самая желаемая для всех недвижимость — низкодоходная. Ее основная функция — сбережение денег.

Доход формируется не только от сдачи в аренду, но и от роста цен в долгосрочном периоде. В последнее время был достаточно сильный подъем цен на жилье. А будет ли жилье дорожать еще?

Вторая опасность — рано или поздно мы придем к тому, что рынок аренды жилья станет более цивилизованным. Появятся крупные компании (они уже есть), которые формируют пул квартир для сдачи в аренду, и с ними будет трудно тягаться инвестору, у которого одна квартира. Появятся разного рода фонды, которые будут инвестировать в разные виды недвижимости и управляться профессиональными инвесторами. Их появление будет сильно давить на рынок арендных квартир в обычном жилом фонде.

Сейчас уже есть дома, где все жилье арендное. Все жильцы платят одинаково высокую арендную плату, выравнивается социум. Тогда как в старом фонде у вас может быть сосед-алкоголик. Хорошая же коммерческая недвижимость всегда будет пользоваться спросом.

Если все-таки вкладываться в коммерческую недвижимость, то в какие ее виды?

Кирилл Сиволапов: Офисы и торговые помещения, стрит-ретейл. Не в рамках бизнес-центров. На маленькие помещения, конечно, высокий спрос, но они подвержены большим рискам. Изменение транспортных потоков, озеленения (допустим, перед входом дерево посадили) — и в магазин никто не придет. Плохая история — стрит-ретейл в строящемся районе. Он начинает работать, когда квартал заселен. Но тогда уже другие цены.

Как выбирать покупаемую для инвестиций квартиру и нежилое помещение?

Татьяна Скрыль: Для коммерции, конечно, важны проходимость, первая или вторая это линия. Будет влиять кубатура помещения. Каждый арендатор предъявляет специфические требования. Допустим, для ресторана, пекарни — это дополнительные электрические мощности, которые надо согласовывать, для магазина — пути подъезда, посадка деревьев. Квартиру выбрать намного легче, чем коммерческое помещение. На ее выбор влияют транспортная доступность, близость промышленных объектов.

Кирилл Сиволапов: Есть коммерческие помещения более-менее универсальные, подходящие разным типам арендаторов. Жилую недвижимость теоретически проще выбрать. Но жилье — это не только планировка, а еще и транзитные зоны, плотность застройки, отделка. То есть можно купить объект, который не будет расти в цене, а даже будет падать. Квартиры будут конкурировать и за счет этого. Кроме того, формирование инвестиционного рынка жилья приводит к тому, что строители начинают строить объекты чисто инвестиционные с непонятным будущим. Я про студии и маленькие квартиры. Для постоянного проживания это не самое удобное жилье. Да, они хорошо сдаются в аренду, когда много людей приезжает в Москву работать. Но с развитием удаленной работы спрос на них может измениться.

Для жилых и нежилых помещений разные налоги. Это не съедает разницу в доходах?

Татьяна Скрыль: На рынке аренды жилья превалируют серые схемы, в большинстве случаев никто не платит налоги. При сдаче коммерческой недвижимости более прозрачное ведение бизнеса. Если вы сдаете помещение юридическому лицу, то арендная плата — его затратная часть, компании проще иметь дело с юрлицом или ИП. То есть придется оформлять себя как индивидуального предпринимателя, платить налоги и взносы, банковское обслуживание предпринимателей тоже недешевое. Если у потенциального арендатора специфические требования, это эксплуатационные расходы. На время ремонта придется предоставить арендные каникулы. Но арендатор может так и не заехать и процесс зациклится.

Для коммерческой недвижимости налог может доходить до 2% от кадастровой стоимости, тогда как для жилья — до 0,3%, то есть ставки могут отличаться почти в семь раз.

Кирилл Сиволапов: Нагрузка по налогам компенсируется разницей арендных ставок. Когда я говорил про процент доходности, я включал налоги в эти расчеты. В жилье собственнику тоже приходится нести расходы — делать ремонт, покупать и менять мебель. Оформление ИП сейчас не вызывает сложностей, ведение счетов в банках стоит не так дорого.

Для какой недвижимости проще найти арендатора?

Кирилл Сиволапов: Формально количество арендаторов квартир больше, чем арендаторов в коммерции. Рынок больше. Но, с другой стороны, и предложение в аренде жилья больше. А как только доходы у кого-то начинают падать и не хватает на выплату ипотеки, он готов понизить цену вдвое, и из вашей квартиры съедут. Конкуренция сейчас во многом идет чисто ценовая.

С учетом всех этих нюансов — в какую все-таки недвижимость лучше вкладываться?

Татьяна Скрыль: Физлицо, обладая 10 млн рублей и инвестируя в жилую недвижимость, обеспечит себе хоть какой-то стабильный доход, может улучшить жилищные условия, это может быть дополнительным доходом на пенсии, можно решить в будущем финансовые проблемы, продав объект. В коммерческую недвижимость эту сумму можно инвестировать, если вы точно знаете, что у конкретной компании-арендатора есть потребность в таком помещении.

Кирилл Сиволапов: Коммерческая недвижимость — удел профессионалов, здесь больший чек. Это когда у человека есть 50-70 млн рублей. Его бизнес не может эти деньги абсорбировать, ему не имеет смысла инвестировать. А он по голову погружен в работу и хочет хоть куда-то вложиться, чтобы просто не потерять. И тогда он идет на рынок коммерческой недвижимости. Сейчас таких запросов достаточно много.

Кто вкладывается в недвижимость

Самая малочисленная, по данным опроса компании Realiste, группа инвесторов (1% опрошенных) и она же самая богатая (50% от всего капитала) — крупные компании, в основном банки. Они перекупают активы стоимостью от 1 млрд руб. у других банков или крупного бизнеса. Это крупные закредитованные объекты, доходность по которым невелика (8-12% годовых), но стабильна.

Малый и средний бизнес (3% инвесторов) ищет объекты стоимостью от 200 тыс. до 1 млрд руб. Они находят по всей России объекты с дисконтом в 25% и более, ремонтируют их и сдают в аренду или продают по более высокой цене, их доходность — около 15%.

Небольшие компании или частные инвесторы (5% инвесторов), готовые вложить 70-200 млн руб., зарабатывают около 10% годовых. Как правило, это непрофессиональные инвесторы, желающие без риска вложить «лишние» деньги. Объекты затем сдаются в аренду, реже — используются для побочного заработка (например, в купленном помещении открывается коворкинг, магазин или салон красоты). К этой же группе относятся небольшие инвестиционные компании — такие игроки собирают капитал с мелких инвесторов и зарабатывают на дисконте, находя интересные сделки на аукционах.

Частные инвесторы из среднего класса (5% от всех инвесторов) вкладывают 15-70 млн руб. и предпочитают домам и участкам квартиры. Тот, кто хочет сохранить средства, сдает квартиры в аренду. В этом случае доходность невелика (около 6%), однако от инвестора не требуется активных действий. Тот же, кто хочет жить на доходы от инвестиций, перепродает активы по более высокой цене — это позволяет повысить доходность до 20%, однако требует большего участия инвестора.

Инвесторы, вкладывающие 5-15 млн руб., имеют самую высокую доходность — 18-25% годовых. Как правило, свой капитал они заработали самостоятельно или получили в наследство. Их капитал не позволяет купить несколько объектов, а одной сдающейся в аренду квартиры недостаточно для полноценного дохода. Им приходится постоянно мониторить рынок в поиске предложений с лучшим дисконтом, скорость совершения сделок должна быть очень высокой.

Частные инвесторы, вкладывающие 1-5 млн руб., — это более 70% всех опрошенных. Они могут купить небольшую квартиру или участок. Тем, кто хочет заработать больше 12% годовых, приходится прибегать к помощи фондов недвижимости.

Микроинвесторы с бюджетом до 1 млн руб. обычно «разбивают» портфель на мини-инвестиции по 300 тысяч руб. в различные акции или фонды и редко получают более 10% дохода.

В России для строительства отелей предоставят льготные кредиты

В России начнут строить отели за счет льготных кредитов. Постановление правительства о субсидировании вступает в силу 24 февраля. Эта программа поможет восполнить нехватку гостиниц в регионах, считают в Ростуризме.

«Мы рассчитываем в ближайшие несколько лет привлечь существенные инвестиции в строительство гостиниц в те регионы нашей страны, где мы видим их нехватку, одновременно с ростом спроса на отдых и путешествия», — заявляла ранее руководитель ведомства Зарина Догузова. По ее словам, дефицит качественной туристической инфраструктуры — это одна из ключевых и системных проблем развития туризма в стране. Получить льготные займы инвесторы смогут на срок до 15 лет по ставке не менее трех и не более пяти процентов годовых. Выбрать уполномоченный банк заемщик сможет самостоятельно. Государство возместит недополученные доходы российским кредитным организациям и государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ».

Инвесторы смогут направить заемные средства на строительство и реконструкцию, в том числе с элементами реставрации объектов размещения. В программе могут участвовать гостиницы категории не менее «три звезды» и площадью не менее пяти тысяч квадратных метров или с номерным фондом от 120 номеров. Также льготные кредиты могут пойти на строительство или реконструкцию номеров в санаториях или гостиниц категории не менее «три звезды» в составе многофункциональных комплексов, если их общая площадь составляет не менее 10% общей площади комплекса.

Кроме того, в программе участвуют и другие объекты туристической инфраструктуры — развлекательные, спортивно-оздоровительные комплексы, конгресс-центры, горнолыжные трассы, горнолыжные комплексы с системами искусственного оснежения. Если заемщик нарушит цели использования кредита, банк вправе изменить ставку на рыночную.

Отбор уполномоченных банков будет проводить Ростуризм. Ведомство также получило право устанавливать минимальный и максимальный размеры льготных кредитов и размеры субсидий по согласованию с подкомиссией в составе правительственной комиссии по развитию туризма.

Объем субсидий на год будет согласовываться подкомиссией. По словам вице-президента Российского союза туриндустрии, эта мера поддержки касается в основном инвесторов, которые приходят в гостиничную сферу. В последнее время интерес к этому бизнесу вырос, хотя окупаемость в строительстве гостиниц гораздо больше, чем в строительстве, скажем жилья. При поддержке государства в стране действительно может расшириться гостиничный фонд. «Только Москва, Санкт-Петербург и Сочи обеспечены гостиницами в каких — то приемлемых объемах. Не хватает гостиниц как эконом — класса, так и повышенной комфортности», — признает Барзыкин. Но строительство отелей должно быть синхронизировано с развитием инфраструктуры — дорог и инженерных сетей, замечает он.

Для развития туризма в регионах, прежде всего, важна транспортная доступность, соглашаетсяпрофессор кафедры менеджмента и сервиса РАНХиГС Галина Дехтярь. Также играет роль привлекательность самого региона. «Строить отели нужно там, где есть что показать или есть что организовать», — отмечает она. В Ярославской области у города Переславль-Залесский есть красивое Плещеево озеро и уникальные монастыри неподалеку. Но к этим местам ведет довольно разбитая дорога, а у самого озера нет ни удобных спусков, ни зон питания и отдыха, не говоря уже о туалетах, приводит пример эксперт. Гостиниц поблизости также нет в достаточном количестве, но для развития туризма здесь, прежде всего, нужно решить вопрос с инфраструктурой, отмечает она.

Так что строительство отелей в регионах должно быть одной из частей комплексного подхода к туристическому развитию регионов, резюмируют эксперты.

Источник

Как выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость?

Инвестиции в недвижимость традиционно считаются одними из наиболее надежных. При этом вкладывать средства в коммерческие объекты – выгоднее, чем в квартиры и жилые дома. Средний срок окупаемости коммерческой недвижимости в России сегодня составляет 8-10 лет, а в ряде случаев и меньше.

Это очень привлекательно для начинающих инвесторов. Но прежде, чем вкладывать средства, необходимо хорошо подготовиться. Как это сделать, расскажем в сегодняшней статье.

Сколько можно заработать на коммерческой недвижимости?

Ставки или коэффициенты капитализации (соотношение между стоимостью актива на рынке и чистым доходом, который он может принести в течение 12 месяцев) на первоклассную недвижимость в офисном сегменте сегодня составляют 9,5-10% , в торговой недвижимости – 9,75-10,25% , в складской и индустриальной недвижимости – 11,5-12% .

Доходность торговых залов, кворкинг-центров, офисов, салонов услуг и кафе в среднем составляет от 8% до 15% в год . Помещения в торговых центрах и стрит-ритейле могут приносить до 30-45% годовых .

При этом наиболее востребованными сегментами коммерческой недвижимости сегодня являются офисы, торговые помещения и склады.

А для начинающих инвесторов первые две категории привлекательны еще и тем, что имеют наименьшую капиталоемкость – небольшие офисные помещения или магазины стоят значительно меньше , чем склады или индустриальные сооружения. Это позволяет «войти в бизнес» инвесторам с минимальным стартовым капиталом.

Сколько денег нужно для инвестиций в коммерческую недвижимость?

Инвестирование в коммерческую недвижимость требует солидного начального капитала – в среднем, от 10-15 млн руб . Стоимость наиболее качественных и доходных объектов коммерческой недвижимости стартует примерно с 30 млн. руб .

В Москве и Санкт-Петербурге это сейчас самый низкий ценовой порог для объектов с хорошей локацией и надежными арендаторами.

Куда инвестировать при малом капитале?

Однако есть и менее затратные варианты. Опытные инвесторы сегодня все чаще предпочитают вкладывать средства не в офисную недвижимость, как раньше, а в земельные участки под строительство – они обходятся дешевле. Считается, что наибольший эффект дают участки, где будут строить дома из СИП-панелей, таунхаусы, коттеджи. Здесь доходность в ряде случаев может достигать от 20% до 50% , а минимальный порог входа стартует от 1-3 млн руб.

Недвижимость – сезонный продукт. Цены на нее сильно варьируются в течение года. Особенно это актуально для земельных участков. Если хотите купить участок по минимальной цене – делайте это зимой.

При ограниченном бюджете также стоит присмотреться к коммерческим помещениям в новостройках . На ранних стадиях возведения объекта они стоят намного дешевле. При этом для того, чтобы получить прибыль от последующей перепродажи помещения, достаточно выбрать надежного застройщика – и ждать, когда он сдаст дом в эксплуатацию.

Покупка коммерческой недвижимости на стадии строительства традиционно считается одним из самых прибыльных способов инвестиций, однако срок окупаемости такого проекта может быть весьма внушительным. И все-таки купить готовое коммерческое помещение на первом этаже нового жилого комплекса не так трудоемко и дорого, как приобрести квартиру на первом этаже старого дома с расчетом перевести ее в нежилой фонд.

Еще один вариант для обладателей небольшого капитала – это инвестиционные трасты недвижимого имущества или ПИФы . Для участия в трасте достаточно совсем небольшой суммы – от 100 тысяч рублей. Вы вкладываете средства в траст, а управление инвестициями в недвижимость осуществляют профессионалы. Полученный заработок за вычетом комиссии инвестиционные трасты распределяют между вкладчиками в соответствии с внесёнными долями.

Но ПИФы, также, как и других партнеров в сфере инвестирования, нужно выбирать крайне тщательно. Поэтому неопытному инвестору в первую очередь все-таки стоит обратить внимание на готовые объекты в хорошем месте и с перспективами на заключение долгосрочных договоров аренды (или собственным пулом арендаторов).

Локация

Правильный выбор места – это 50% успеха. От локации будет напрямую зависеть доходность объекта, поэтому если вы решили приобрести торговое помещение – тщательно оцените арендный поток (доход, который в настоящий момент получает владелец данного помещения от сдачи его в аренду) и пешеходный трафик в этом месте.

Если вы берете объект с арендаторами, учтите, что это должны быть проверенные, стабильно развивающиеся компании. Один из лучших вариантов – сетевой продуктовый ритейл.

Также при выборе помещения обратите внимание на:

• площадь и состояние объекта;
• коммуникации;
• наличие парковки;
• наличие дополнительного оборудования;
• удалённость от центра города;
• транспортную доступность.

Перед покупкой обязательно изучите перспективы развития микрорайона – строительство большого торгового центра, промышленного предприятия, жилого комплекса, образовательного или культурного учреждения рядом с вашим объектом в будущем может серьезно повлиять на его ликвидность.

Технические требования к помещению

Если речь идет о торговом объекте, лучше брать встроенное либо встроенно-пристроенное помещение с высокими потолками, открытой зальной планировкой, с большими витринами, в одном уровне.

Постройка должна быть стационарной, являться объектом капитального строительства и иметь документально подтвержденное коммерческое назначение. Проверить это можно при помощи выписки из ЕГРН и кадастрового паспорта. Не уверены в своих силах – закажите техническую экспертизу помещения (это лучше, чем рисковать).

Обещанное видео:

Понравилось? Ставьте лайк, чтобы мы это поняли!

Хотите знать еще больше полезного о коммерческих объектах, своем бизнесе, документах и законах в области недвижимости? Подписывайтесь на наш канал !

Источник