Логистические центры строительство инвестиции

«Мы продолжим инвестировать в развитие инфраструктуры»

В Московской области стартовало строительство высокотехнологичного логистического комплекса DPD

В индустриальном парке «Южные Врата» состоялась торжественная церемония закладки первого камня в строительство высокотехнологичного логистического комплекса DPD. Предполагается, что новый хаб будет введен в эксплуатацию в первом квартале следующего года.

DPD — крупнейший коммерческий логистический оператор России. Компания заключила долгосрочный договор аренды сортировочного терминала на юге от Москвы с ведущим девелопером и собственником складской и индустриальной недвижимости Radius Group. Площадь логистического комплекса составит около 30 тыс. квадратных метров — этого будет достаточно для операционной деятельности компании в течение двенадцати лет.

Новый хаб станет самым крупным терминалом DPD в Восточной Европе и СНГ. Индустриальный парк «Южные Врата», на территории которого развернется хаб, — это крупнейший производственно-складской комплекс в России площадью 550 тыс. квадратных метров, сертифицированный по международным стандартам энергоэффективности и экологичности.

Местонахождение терминала решит сразу несколько задач: непосредственная близость к Каширскому и Новокаширскому шоссе позволит добираться до Москвы за двадцать минут, дорога до аэропорта Домодедово займет пятнадцать минут, а Московское малое кольцо обеспечит эффективную логистику в регионы.

Таким образом, DPD продолжает укреплять позиции на российском рынке. За прошлый год компания перевезла более 50 млн посылок суммарным весом полмиллиарда килограммов. Взрывной рост был во многом обусловлен усилением позиций в e-commerce: объемы отправок для интернет-магазинов в 2020 году по сравнению с 2019-м выросли на рекордные 89%, выручка — на 68%.

«Только в 2019 году мы открыли новый большой, как нам тогда казалось, хаб в Икше, на севере Москвы, с прицелом на пять лет и поставили там высокоскоростную сортировочную систему. Он заменил собой складской комплекс в Митино и стал северным распределительным центром DPD. Уже в апреле прошлого года хаб вышел практически на проектные объемы, при том что он вдвое мощнее терминала в Митино», — рассказывает генеральный директор DPD в России Николай Воинов.

Логистика хайтек

Главное преимущество нового терминала — уникальная двухконтурная сортировочная линия производства Fives Intralogistics, которая обеспечит сортировку до 25 тыс. посылок в час. Благодаря ей появится возможность беспалетной загрузки автотранспорта: новая линия автоматически направит отсортированные посылки через «рукава» прямо на загрузку, что сэкономит время обработки отправлений. Увеличение размера каретки и максимального обрабатываемого веса позволит сортировать более крупные и тяжелые посылки без использования ручного труда. Сортировочная линия от компании Fives Intralogistics уже успешно используется в Европе холдингом Geopost, головным офисом DPD. Инновационная разработка станет платформой для развития высокотехнологичного производства DPD в России.

Новый хаб оснастят доступом по биометрическим данным и прогрессивной системой видеонаблюдения. Здесь в четыре смены будет работать около тысячи человек. Передвигаться по терминалу сотрудники планируют на экологичных видах транспорта — самокатах и велосипедах, а отходы производства будет отправляться на переработку для вторичного использования. Кроме того, на новом складе DPD будет внедрять подход Lean (бережливое производство) — комплекс бизнес-методов, направленных на устранение потерь c целью создания и увеличения ценности для конечного потребителя.

Высокотехнологичный логистический комплекс в «Южных Вратах» заменит работающий с 2016 года терминал в Домодедово. Новый хаб втрое превосходит его по площади и производительности.

«Мы планируем много инвестировать в инфраструктуру, и не только в Москве, но и в регионах. Это те инвестиции, которые надо делать обязательно», — подчеркивает Николай Воинов.

Источник

Бизнес план логистического центра

Финансовая модель логистического центра

1. Краткий инвестиционный меморандум

Сегодня в связи с ростом товарооборота как внутри страны, так и с соседними странами, все большую популярность приобретают логистические центры. Они могут быть представлены как в формате небольших складов, так и в формате больших автоматизированных центров. Также стоит отметить, что данный бизнес пользуется большим спросом у инвесторов, которые заинтересованы во вложениях в коммерческую недвижимость. В результате, под хороший инвестиционный проект возможно привлечь большой объем средств.

Для организации логистического центра потребуется приобрести земельный участок, а также построить сам центр. Также, чтобы организовать бизнес подобного масштаба, потребуется нанять опытную команду.

На этапе открытия логистический центр будет сотрудничать только с юридическими лицами. Среднее количество клиентов в месяц составит около 100 компаний. Каждая из них будет арендовать около 100 м2. Этот показатель может варьироваться в зависимости от потребностей клиентов. Стоимость хранения товаров компаний в месяц в расчете на 1 м2 составит 800 рублей. При подобных значениях, финансовые показатели проекта будут следующие:

Сумма первоначальных инвестиций — 243 053 000 рублей;

Ежемесячная прибыль — 5 200 000 рублей;

Точка безубыточности — 3 месяца;

Срок окупаемости — 25 месяцев.

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

В связи с ростом российской экономики и импорта товаров из других стран все большее количество транспортных и торговых компаний прибегает к использованию логистических центров. Это связано со многими факторами. Во-первых, это сервис, который предоставляют центры. Они могут обеспечить надежное хранение, которое будет соответствовать всем требованиям. Во-вторых, это возможность сосредоточить все объемы продукции в одном месте, что сокращает затраты на логистику.

Сами логистические центры представляют собой складские помещения с развитой инфраструктурой для разгрузки и загрузки, оказывающие услуги юридическим лицам. При этом логистические центры могут оказывать различные виды услуг:

• Складское (ответственное) хранение
• Транспортно-логистические услуги (в случае наличия собственных транспортных средств)
• Торгово-логистические услуги (отгрузка товаров покупателям).

Наиболее часто предоставляются услуги по складскому хранению. Основным же фактором, определяющим успех логистического центра, является качество предоставляемых услуг. Это выражается в скорости обслуживания, наличии технических решений для клиента, быстрого документооборота.

Первоначально для организации центра потребуется найти земельный участок. Минимальная площадь составляет 200 гектаров. Покупать участок лучше всего возле крупных транспортных магистралей или развязок возле городов. Следующим этапом потребуется возвести сам центр. Для этого лучше всего привлечь крупную строительную компанию по возведению быстровозводимых зданий. Общая площадь центра составит 60 000 м2.

Чтобы центр оказывал полный спектр складских услуг и разгрузочно-погрузочных работ необходимо приобрести следующее оборудование:

• Касса
• Офисная мебель
• Канцелярия
• Гидравлическая тележка
• Вилочный погрузчик
• Ноутбук
• Принтер

Данное оборудование позволит полностью обеспечить деятельность центра и его сотрудников.

Помимо организационных моментов логистическому центру потребуется получить разрешение пожарной инспекции на ввод здания в эксплуатацию. Для того, чтобы работать с международными компаниями потребуется пройти международную сертификацию и получить сертификаты качества.

3. Описание рынка сбыта

Ключевыми клиентами логистического центра являются коммерческие организации. Они размещают свою продукцию на временное хранение. К коммерческим организациям могут относиться:

• Торговые компании
• Транспортные компании, которые осуществляют разгрузку товаров на передержку.
• Экспедиторские компании, которые размещают продукцию на хранение от 1 до 2 дней.

Данный целевой список не является исчерпывающим.

Чтобы успешно развиваться на конкурентном рынке логических центров на этапе открытия потребуется предлагать более выгодные условия сотрудничества. Это может выражаться в дополнительных бесплатных услугах, скидках на количество арендованных площадей.

4. Продажи и маркетинг

Также чтобы успешно работать на рынке логистических услуг потребуется составить грамотную рекламную кампанию. За её составлением можно обратиться к частному маркетологу, который имеет опыт работы в транспортной или логистической отрасли, или к рекламному агентству.

К основным каналам продвижения можно отнести:

• Социальные сети
• Контекстная реклама
• Реклама в газетах, журналах
• Партнерские программы с экспедиторскими компаниями

Последний канал является одним из самых эффективных, так как экспедиторские компании заинтересованы в хорошем партнере с приемлемыми ставками аренды.

Более подробный список каналов будет представлен в маркетинговом плане, который составит маркетолог.

5. План производства

Чтобы успешно запустить логистический центр потребуется:

Источник

Инвестиции и логистика: Как с помощью «грузовых деревень» разгрузить автодороги Москвы

[FL] — С[/FL]кладская недвижимость неожиданно стала драйвером на рынке коммерческой недвижимости России. Инвестиции в этот сегмент составили $250 млн с начала года, что в десять раз больше прошлогодних показателей. Офисы и ретейл перестали в отличие от складов привлекать инвестиции. Почему так сложилось?

— В этом году российскому рынку качественной складской недвижимости исполнилось 11 лет. Наибольший интерес для инвестирования в складские объекты в России в целом и в Москве в частности у крупных игроков появился в 2010 году и продолжается по сей день. Складские комплексы стали привлекательными для инвесторов за счет роста ставок аренды — от $100 за 1 кв. м в 2010 году и до $140 уже в 2012 году. Тогда стало понятно, что это тренд. Основным фактором успеха складской недвижимости является низкая вакантность (и она до сих пор присутствует на рынке), более короткий срок строительства складов, высокая оборачиваемость и большой спрос, который не исчезает даже в период кризиса.

Современный склад — это универсальный объект, в котором может быть реализован функционал любого вида, начиная с офисного помещения любого класса с установкой любого уровня сложности компьютерного оборудования, складскими зонами любого типа (сухая, холодильная, морозильная) и заканчивая производством разного уровня сложности. Поэтому современный склад востребован всеми субъектами экономической деятельности, а не только теми, кто хочет аккуратно сложить на полках свой товар.

Все это в совокупности, при одновременном спаде спроса на жилую, офисную и ретейловую недвижимость, привело к тому, что складская недвижимость не только оказалась на плаву, но и показала хорошую стрессоустойчивость для инвестиций в условиях нестабильной экономики.

— Что означает «низкая вакантность», о которой вы упомянули?

— Отсутствие свободных площадей. До 2015 года уровень свободных помещений в складских комплексах Московского региона составлял всего 3%. Сейчас этот показатель несколько выше — 10%. Кстати, по европейским стандартам 10% — это показатель вакантности хорошего, здорового рынка. Тем не менее недостаток складских помещений в нашей стране остается значительным, поскольку спрос на них довольно высокий. К тому же нет широты номенклатуры предложений. И если посмотреть по рынку, то некоторые потенциальные арендаторы по определенным направлениям не могут найти устраивающие их склады. Например, по оценкам аналитиков, крупные продовольственные ретейлеры сейчас находятся в очень жесткой конкуренции — как ценовой, ассортиментной, так и логистической. Идет борьба за покрытие торговыми точками новых территорий и расширение рынка сбыта. Поэтому для них сейчас одним из ключевых вопросов является строительство и аренда складских помещений для своих распределительных центров.

— Инвестиции в складские комплексы — это российские инвестиции или международные?

— После кризиса 2008–2009 годов мы наблюдали повышенный интерес иностранных инвесторов к складам в Московском регионе: такие компании, как Raven Russia, Radius Group, PPF, активно инвестировали зарубежный капитал в строительство складских комплексов. Но сейчас в ситуации нестабильной экономики зарубежные компании опасаются вкладывать средства в российские активы.

Спад иностранных инвестиций и наращивание российских наблюдается с 2014 года. Сегодня в России доля отечественных инвесторов значительно выше иностранных — это произошло за счет волатильности рубля и за счет того, что иностранные инвесторы стараются пока сохраниться в валютных резервах.

Однако на примере нашего логистического комплекса Freight Village Ворсино, расположенного на границе Новой Москвы и Калужской области, мы видим высокую заинтересованность разных инвесторов — в частности, в 2014 году мы подписали меморандум с Российским фондом прямых инвестиций, который активно прорабатывает вопрос привлечения иностранных капиталов в наш проект. Иностранные инвесторы появляются. Например, интерес проявляют фонды из арабских стран — в рамках Петербургского экономического форума были подписаны соглашения о крупных арабских инвестициях. Кроме того, китайские инвесторы тоже активно интересуются, в том числе не просто складской недвижимостью, а именно инфраструктурными объектами, одним из которых является и наш проект.

— В этом инвестиционном росте есть политика? Связано ли это как-то с продуктовым эмбарго?

— Я думаю, что продуктовое эмбарго в первую очередь отразилось на росте объемов продовольственных товаров российских производителей. И политика тут сыграла очень серьезную роль.

Что касается складов, политика, конечно, тоже повлияла на рынок. Сейчас мы видим некоторое перераспределение продукции, в первую очередь — рост товарооборота российскими поставщиками, хотя доля иностранных производителей снижена только из Европы и Америки, а китайские и другие иностранные производители как поставляли, так и поставляют свой товар в нашу страну. Точно так же остались работать заводы, которые существовали в России. Например, мы видим, что поставщики автозапчастей продолжают поставлять свою продукцию и складировать ее — это европейские марки Volksvagen, Peugeot, Citroen, Renault, Faurecia и прочие.

— Какой уровень доходности, кстати, предлагают инвесторам логистические центры?

— C учетом колебаний валюты и кризиса сегодня трудно говорить об этом. По опыту мы видим, что спрос инвестора на доходность в складскую недвижимость начинается с 14–15%. Но в данном случае я говорю о классических качественных складских комплексах. Если же мы говорим о логистических центрах, которые представляют из себя симбиоз нескольких бизнесов (складская недвижимость, логистика, таможенный терминал, железнодорожный терминал, индустриальный девелопмент и так далее) — здесь уровень доходности будет существенно выше за счет синергетического эффекта. Мы эту практику видим на примере Freight Village — «грузовых деревень» в Америке и Европе.

— Это рублевая доходность?

— Все ставки у нас уже перешли в рубли.

— Когда это произошло?

— Начиная с осени прошлого года. Точно так же весь офисный сегмент перешел на рублевые ставки. Валютные ставки сейчас сохранились, но скорее как исключение.

— Вопрос про Москву на логистическом рынке России. Она остается местом номер один для инвестиций в логистические комплексы?

— Москва по-прежнему остается крупнейшим логистическим центром. Если брать по цифрам, то общий объем складской недвижимости в Московском регионе составляет порядка 10 млн кв. м из 16 млн кв. м по всей России. Это достаточно серьезная цифра.

Мы наблюдали хороший спрос и интерес в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и т.д., но при всем разнообразии этих регионов Москва остается для всех номером один.

— А Московский регион не перенасыщен складскими проектами?

— Пока нет. Более того, он не будет перенасыщен еще долго. А с учетом вакантности и высокого спроса в настоящее время наблюдается насыщенность только непосредственно вблизи Москвы и МКАД. Это, конечно, создает дополнительную нагрузку на транспортную сеть общего пользования в столице.

На наш взгляд, нужны распределительные центры и склады, расположенные ближе к основным автомобильным дорогам и железнодорожным станциям — там, где груз можно переложить из вагона в автомобиль или обратно. Так сложилось, что сегодня поставщики массово пересели на автомобильный транспорт, что привело к определенным транспортным проблемам в Московском регионе. Эта проблема может быть решена, если переложить часть нагрузки обратно на железную дорогу. В Московском регионе необходимо строить склады не у границ МКАД, таким образом, в основном загружая автодороги в Москве, а ближе к Большому кольцу Московской железной дороги, чтобы загружать поезда и иметь возможность перевезти товар по железной дороге, распределить и расфасовать его и затем отправить в Москву или в другие регионы. Возить грузы на дальние расстояния по рельсам и удобнее, и дешевле, и снижает нагрузку на автомобильные дороги общего пользования.

О проекте Freight Village Ворсино

Группа компаний Freight Village RU начиная с 2011 года реализует проект по созданию одного из крупнейших в России мультимодальных логистических центров в формате «грузовой деревни». Концепция «грузовой деревни» разработана при содействии Ассоциации грузовых деревень (freight village) Германии (DGG). Общая концепция проекта предполагает строительство более 500 тыс. кв. м складских площадей на одной территории с крупным железнодорожным терминалом и доступом к аэропорту Ермолино в будущем.

Финансовым партнером проекта является Внешэкономбанк. В конце 2013 года ВЭБ и группа компаний Freight Village RU подписали кредитное соглашение о предоставлении 3,7 млрд руб. для финансирования логистического комплекса, реализуемого на границе Новой Москвы и Калужской области. На текущий момент общий объем инвестиций в проект составил более 7 млрд руб. На сегодняшней день вся площадка обеспечена коммуникациями, построено 48 тыс. кв. м складов класса А и еще 80 тыс. кв. м строится в настоящий момент.

На территории проекта уже создан современный логистический центр, который обеспечивает не только контейнерную обработку грузов, но и качественные складские, таможенные, экспедиторские и страховые услуги. Партнером в работе логистического терминала является крупнейший российский интермодальный контейнерный оператор компания «Трансконтейнер».

Расположение Freight Village Ворсино на границе Новой Москвы с Калужской областью дает возможность ориентировать пользователям инфраструктуры свои потоки как в сторону Москвы и Подмосковья, так и в сторону других областей — Калужской, Смоленской и т.д., а также использовать мультимодальность площадки — направлять товары конечному потребителю как на автотранспорте, так и по железной дороге. Целесообразность размещения распределительных центров, ориентированных на несколько зон покрытия, уже доказала недавняя сделка одного из крупнейших российских продовольственных ретейлеров X5 Retail Group по размещению распределительного центра розничной сети «Пятерочка» на территории логистического комплекса Freight Village Ворсино.

— Вы несколько раз упомянули термин freight village — «грузовая деревня». Откуда он появился и в чем заключается его концепция в России?

— Концепция «грузовая деревня» пришла в Россию из Европы и США. Это симбиоз мультимодального комплекса — целого набора недвижимого имущества — складов и прочего вместе с различной транспортной инфраструктурой. Что такое мультимодальность? Взять наш проект Freight Village Ворсино — сегодня здесь на одной площадке существует возможность одновременно задействовать несколько видов транспорта — железнодорожного, автомобильного, а также потенциально авиаперевозок грузов — авиакарго на территории аэропорта Ермолино.

«Грузовая деревня» — это аналог морского порта на сухопутной территории, где груз, прибывший одним из видов транспорта, тут же разгружается, при необходимости подвергается таможенному оформлению, тут же обрабатывается, складируется, распределяется и отправляется дальше по поставщикам и потребителям. Вот это и есть концепция freight village. Кроме того, «грузовая деревня» предусматривает строительство других видов недвижимости — таких как промышленные предприятия, офисы, и, соответственно, вблизи этого логистического центра возникает потребность в жилье. Потому что многие резиденты таких крупных логистических парков зачастую должны обеспечить своих сотрудников жильем.

Концепцию «грузовых деревень» для России мы создали вместе с Ассоциацией грузовых деревень (freight village) Германии (DGG). Эта концепция активно развивается в Европе еще с 70-х годов прошлого века, мы же ее стали реализовывать в 2011 году. Я могу привести статистику — рядом с Берлином, население которого около 5 млн человек, расположено три «грузовых деревни». В Италии, например, 25 «грузовых деревень», и одна из них — Interpotro Bologna — расположена в центре страны и занимает территорию 320 га. Она обслуживает грузы как из Балтики и Скандинавии, так и юга Италии. Это мощный логистический комплекс, который распределяет очень серьезные грузовые потоки.

В Москве сейчас по официальной статистике проживает около 12 млн человек, и у нас пока только одна «грузовая деревня». В этом смысле мы достаточно отстали, и тем не менее стараемся наверстывать упущенное.

— Где территориально расположен проект?

— Freight Village Ворсино расположена по Киевскому шоссе, административно в Калужской области, а с точки зрения транспортной доступности — вблизи Новой Москвы.

Наш проект находится на перекрестке трех дорог — М3 (Киевская трасса), А101 (Калужское и Варшавское шоссе) и А108 — Московское большое кольцо, автомобильная дорога федерального значения. А на дорожных перекрестках всегда зарождается торговля, раньше, например, строились города. В данном случае «грузовая деревня» может обеспечить грузопоток внутри всего Центрального федерального округа. Это уже суперрегиональный проект.

— А площадь всей территории «деревни»?

— Мы оперируем площадью около 600 га. Сейчас в активном девелопменте 120 га земли, уже построен мультимодальный терминал (железнодорожный и автомобильный).

Что касается железнодорожной составляющей складской недвижимости, то я хотел бы отметить важный фактор — как известно, в настоящий момент в Москве существует около девяти грузовых дворов. Они обрабатывают основной товар, который приходит в Московский регион. Чуть менее трети грузов обрабатывает только один грузовой двор, расположенный практически в центре Москвы в 3 км от Кремля. То есть контейнеры по железной дороге заезжают в самый центр Москвы, там их снимают с железнодорожных платформ, перегружают на автомобильные фуры и вывозят за МКАД, где складируют и потом опять ввозят в Москву либо вывозят в близлежащие регионы.

— Нелогично.

— Абсолютно нелогично. И абсолютно неправильно с точки зрения нагрузки на транспортную сеть города. Такие центры обрабатывают массу грузов, поступающих в Московский регион. На это уже давно обратило внимание московское правительство, которое совместно с ОАО «РЖД» приняло решение о постепенном выводе грузовых дворов как минимум за пределы Московского Малого кольца — ближе ко МКАД, а желательно вообще за МКАД. Но если мы говорим о выводе грузовых дворов из центра Москвы, то, конечно, они должны где-то размещаться, и в идеале там, где есть другая железнодорожная ветка — так, чтобы не нагружать московскую транспортную сеть. Надо разгрузить автодороги общего пользования за счет железнодорожных веток, находящихся за пределами Москвы, например на Большом кольце Московской железной дороги.

Решение данной проблемы — создание таких «грузовых деревень», куда грузы станут доставляться железнодорожным транспортом, разгружаться, обрабатываться, распределяться, храниться в складских помещениях — далее уже на небольших автомобилях типа «газель» их развезут по местам продажи и потребления.

— Есть ли планы создания сети подобных «грузодеревень» вокруг Москвы?

— Мы пока о таких планах не объявляем. Тем не менее видим, что, по опыту нашего развития, в Подмосковье на горизонте в три-пять лет могут появиться и другие «грузовые деревни» с привязкой к транспортной инфраструктуре. Симбиоз транспорта и складов создает драйвер роста как для одного, так и для другого. Чем больше грузооборот, тем больше потребность в складской недвижимости. И наоборот, больше складов — надо больше транспорта. Это выгодно всем.

Источник