Квартира как средство инвестиций

Я хочу вложиться в недвижимость. Что мне нужно знать?

Вложения в недвижимость — одни из самых популярных частных инвестиций в России. По данным ВЦИОМ, 18% россиян планируют использовать такой способ инвестирования для обеспечения своей старости. Популярнее лишь банковские депозиты (23%) или накопленные наличные средства (21%).

Это логично: вкладывая в недвижимость, инвестор покупает реальные объекты. Они устойчивы к инфляции, а их стоимость в долгосрочной перспективе стабильно растет. При достаточном начальном капитале можно вкладываться сразу в несколько объектов, что может увеличить доходы в разы. Кроме того, рынок недвижимости довольно инертен в отличие от волатильного рынка акций или валюты.

Многие считают, что вкладываться в недвижимость просто и интуитивно понятно. Но это не так — как и в любом виде инвестиций, здесь свои преимущества, недостатки, нюансы и подводные камни. В этом тексте РБК Quote расскажет о главных из них.

В каком состоянии рынок жилья сейчас?

Рынок недвижимости довольно стабилен. Главный фактор влияния на него в 2020-м — перемены в законодательстве: с 1 июля 2019 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», действие которого полноценно распространили на апартаменты.

Теперь для строительства как жилых домов, так и апартаментов используются эскроу-счета, а застройщики должны вести строительство с привлечением проектного финансирования. Суть: дольщик переводит деньги на эскроу-счет в банке, банк выдает девелоперу кредит на строительство, а деньги со счета достаются застройщику только после выполнения условий, заранее прописанных в договоре долевого участия.

На большинство проектов, начатых до 1 июля 2019-го, эти правила не распространяются. Власти разрешили застройщикам вести продажи по-старому, если готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%.

Однако новые стройки будут работать уже по новым законам. Плюс перемен — рискованность вложений в недвижимость снизилась, а принципы долевого строительства апартаментов стали аналогичны рынку жилья. Минус — переход на эскроу снижает доходность инвестиций в новостройки. По мнению экспертов, разница между стоимостью на стадии котлована и построенной недвижимостью вряд ли превысит 10%.

Также это приведет к уходу ряда небольших девелоперов из-за сокращения их маржи и разницы между ценой на старте и при вводе в эксплуатацию. Процесс уже запущен: по данным риелторской компании «Метриум», в 2019 году на московском рынке новостроек было представлено на 23% меньше проектов, чем в 2018-м (69 против 90). В компании связали это с переходом на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.

Предпосылок для снижения цен в ближайшее время нет, ведь все больше новостроек будут продаваться по эскроу-счетам. По мнению аналитиков, к концу 2020 года доля проектов с продажами через эскроу увеличится с нынешних 15% до 35–40%.

Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам. Все это увеличит порог входа для инвесторов и увеличит сроки окупаемости недвижимости. Больнее всего перемены ударят по апартаментам: по мнению экспертов, разница в стоимости между ними и квартирами в будущем сократится до 10%, что снизит востребованность апартаментов. Инвесторы в недвижимость не исчезнут, но их число существенно снизится из-за сокращения числа высокомаржинальных проектов.

Подстегнуть спрос может Центробанк, если в соответствии с прогнозами аналитиков понизит ключевую ставку — это положительно скажется на ипотечных ставках. В 2019-м они уже упали до 8,5–8,7% годовых. Кроме того, это также снижает доходность банковских депозитов — некоторые инвесторы могут разочароваться в них и обратить внимание на рынок недвижимости.

Насколько вообще рентабельны в России инвестиции в жилье?

Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: аренда или перепродажа. В обоих случаях наблюдается множество нюансов. Например, аренда может быть долгосрочной или посуточной. А цену перепродажи можно увеличить несколькими способами — скажем, перевести недвижимость из нежилого фонда в жилой и наоборот, сделать ремонт, перепланировать или разделить объект на две и больше частей.

Срок возврата инвестиций варьируется. После покупки квартиры в новостройке на котловане реализовать ее можно будет сразу после ввода дома в эксплуатацию — то есть получить прибыль уже через два-три три года. Аренда же будет окупаться от восьми до 20 с лишним лет в зависимости от назначения помещения. Однако у владельца будет оставаться опция перепродажи.

Инвестиции в жилую недвижимость с целью перепродажи более выгодны, но и более рискованны. Стоимость апартаментов со стадии котлована до окончания стройки может вырасти до 30–35%, в то время как квартиры редко дорожают более чем на 20%. Исключения — проекты, где застройщики занижают цены на старте реализации из-за стремления перебить предложения конкурентов или нехватки разрешительной документации.

Что касается роста стоимости после ввода в эксплуатацию, то здесь не стоит рассчитывать на многое. Как апартаменты, так и квартиры прибавляют в цене, однако в последние годы этот рост обычно не превышает уровня инфляции и составляет около 3% в год.

А насколько выгодно сдавать недвижимость в аренду?

По оценкам аналитиков ЦИАН, доходность арендного бизнеса в России выше, чем доходность банковского депозита. Рантье может в среднем рассчитывать на 7,8% годовых, в то время как вкладчик получает около 5,8%.

Выгоднее всего сдавать жилую недвижимость в провинции — например, в Астрахани доходность аренды составляет 10,6%, а срок окупаемости — всего 9,5 года. А вот в Москве получится заработать всего 5,5% годовых. По словам риелторов, арендная доходность снижается каждый год, но инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одними из самых доходных.

Апартаменты лучше квартир подходят желающим получать регулярный пассивный доход от сдачи в аренду. По различным оценкам, сегодня апартаменты приносят собственникам 8–15% от их стоимости в год. Конечная цифра во многом зависит от того, сдаются они в долгосрочную или же краткосрочную аренду — посуточная сдача выгоднее, но подвержена сезонности. Даже со всеми расходами на содержание недвижимости это позволяет окупить инвестиции за восемь — десять лет.

Сдаваемая в аренду квартиру отбивается дольше: в зависимости от местоположения она позволяет собственнику получать 3–6% от своей стоимости за год. В этом случае ее окупаемость может затянуться на десятилетия. Главные факторы влияния на доходность: срок аренды и локация — наиболее конкурентоспособными являются квартиры в центре или рядом с метро. Самыми ликвидными являются небольшие квартиры — однушки и евродвушки.

Цены на аренду квартир в последнее время растут: в 2019 году они в среднем по России выросли на 5–7%. Эксперты ждут, что такая тенденция продолжится и в 2020-м. В Москве этот рост может составить до 20%. Причины — рост стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке жилья, а также подорожание ЖКУ, увеличение взносов за капремонт и инфляция.

А чем апартаменты отличаются от квартир? Стоит ли в них инвестировать?

Некоторые считают, что апартаменты — это просто альтернативное название квартиры. Это не так. По российскому законодательству, апартаменты — это не полноценные жилые помещения, а «номера в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящие из двух и более комнат с мини-кухней». Это определение появилось в официальных документах лишь в 2019 году — до этого юридический статус апартаментов был размыт.

Апартаменты можно условно разделить на два типа. Первый — сервисные: это готовые для проживания помещения, обслуживаемые управляющей компанией. Второй — несервисные апартаменты: по сути, это квартиры, построенные на не предназначенных для жилищного строительства участках и недоступные для оформления прописки.

Главный плюс апартаментов для инвестора в сравнении с квартирами — более низкий порог входа. В зависимости от класса апартаменты стоят на 15-25% дешевле квартир аналогичного уровня.

Апартаменты могут располагаться в жилом доме или отдельном комплексе, а также в коммерческих зданиях — например, бизнес-центрах. Также под апартаменты часто переделывают старые здания бывших промышленных предприятий. Требования к строительству апартаментов, толщине стен, инсоляции, шумоизоляции, благоустройству, транспортной и социальной инфраструктуре (школы, больницы, детсады) гораздо ниже, чем к жилым помещениям — поэтому они обходятся значительно дешевле квартир.

В плане аренды сервисные апартаменты являются интересным вложением. Управляющие компании всегда предлагают владельцам инвестиционные программы. Собственники могут заключить с УК договор, по которому те берут на себя поиск жильцов и ответственность за сохранность имущества. При этом УК либо выплачивают владельцу ежемесячную фиксированную сумму (программа гарантированной доходности), либо — прибыль от сдачи апартамента в аренду с удержанием комиссии за услуги (программа максимальной доходности).

Во втором случае накладные расходы с учетом комиссии УК эксперты советуют оценивать в 40% от платежей арендаторов. Эта стратегия более рискованная: она сильно зависит от эффективности работы и честности управляющей компании, а также локации апартаментов. В случае долгих простоев инвестор рискует даже уйти в минус, учитывая высокие тарифы на ЖКУ. В то же время никто не запрещает отказаться от контракта с управляющей компанией и сдавать недвижимость самим, как это делают владельцы квартир. Однако в этом случае заботы по поиску арендаторов и содержанию апартаментов ложатся на плечи собственника.

При этом минусов у апартаментов достаточно. В них невозможно прописаться — теоретически можно лишь оформить временную регистрацию максимум на 5 лет. На апартаменты не распространяется ряд законов и прав: например, неприкосновенность жилища, невозможность конфискации в случае банкротства, а также закон о тишине, запрещающий шуметь в ночное время. У владельцев квартир таких проблем нет: у них есть возможность регистрации, доступ к социальной инфраструктуре и на них распространяется действие Жилищного кодекса.

Собственники апартаментов вынуждены куда больше тратить на эксплуатационные расходы. Тариф на коммунальные услуги для коммерческих помещений существенно выше, чем для жилых: за тепло и электричество придется платить на 25-30% больше, за воду — примерно на 10%. Налог на недвижимость также выше. Если апартаменты гостиничного типа, то ставка составит 0,5%, если они расположены в административно-деловом комплексе — 2%. А вот для квартир она обычно составляет 0,1%.

Льгот на оплату ЖКХ и налоги у владельца апартаментов нет. Кроме того, нужно платить управляющей компании за обслуживание комплекса. Также инвестору стоит помнить, что поскольку апартаменты не считаются жилой недвижимостью, при их покупке нельзя рассчитывать на имущественный вычет и субсидии.

Какие еще расходы и риски несет инвестор в недвижимость?

Их более чем достаточно. Вкладывая в недвижимость на котловане, всегда есть риск, что объект не построят — например, по причине банкротства застройщика. Или, как минимум, сроки окончания строительства сдвинутся вправо.

Стоимость недвижимости напрямую зависит от общей экономической ситуации в стране или регионе: в случае негативных тенденций цены на жилье стагнируют или падают, люди перестают связываться с ипотекой, а застройщики начинают испытывать проблемы с финансированием. Поэтому инвестировать в недвижимость стоит в периоды хотя бы минимального экономического роста. В ином случае и без того низкая ликвидность недвижимости станет еще хуже.

На стоимость недвижимости могут повлиять обстоятельства, которые не всегда возможно просчитать заранее — например, строительство неподалеку крупных транспортных узлов или вредного производства. Качество работ тоже не всегда может оказаться достаточно высоким, особенно если речь идет о нежилых помещениях.

После покупки недвижимости стоит помнить про дополнительные расходы — придется оплачивать налог на недвижимость, коммунальные услуги и время от времени проводить ремонт. Последнее особенно важно, если инвестору не повезет с арендаторами.

В процессе продажи или покупки недвижимости теряется немало времени и денег, поскольку он сопровождается массой бюрократических операций и уплатой пошлин. Если актив необходимо продать срочно, то без значительного снижения цены сделать это практически невозможно.

Важный момент: со сдачи коммерческой недвижимости в аренду нужно платить налоги. Если вы сдаете апартаменты как физическое лицо, то придется платить НДФЛ в размере 13%. Но ставку можно снизить до 6%, если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и перейти на упрощенную схему налогообложения.

Также придется уплатить НДФЛ с дохода от продажи жилой недвижимости. Чтобы освободиться от него, нужно держать в собственности не менее 5 лет — это правило действует для объектов, приобретенных после 1 января 2016. Если же сделка совершена до 1 января 2016, то этот срок снижается до трех лет. При этом при продаже раньше минимального срока можно рассчитывать на вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку.

Купить акции ведущих застройщиков можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее

Источник

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Аргументы читателей Т⁠—⁠Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т⁠—⁠Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

👍 За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

👎 Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

👍 За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

👎 Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

👍 За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

👎 Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

👍 За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

👎 Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

👍 За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

👎 Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

За и против. Читатели выбирают сторону в околофинансовых спорах

Каждый кулик хвалит свое болото. Кто купил недвижимость на дне, например в 1999 году, нахваливает инвестиции в недвижимость, кто купил загородную недвижимость или квартиру на пике цен, и не может даже вернуть свои потраченные деньги, тот скромно молчит. Кто купил акции, например в 2009, заработал 1000%, а кто на пике в мае 2008 г. опять молчит..

Александр, это называется диванные инвесторы. Вместо того,чтобы признать, что некоторым просто повезло, они наоборот это транслируют как стабильность и единственный верный путь. до первого обжога. А те кто уже прогорел, уже с опытом и знают наверняка что к чему.
посмеялся с выводов некоторых как например «в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах». Автор просто не ездил по стране видимо и витает в хипстерских мечтах.

Александр, как и биткойн ))
Кто-то купил по баксу, а кто-то выкладывал по 20К.

Когда люди говорят о квартире — «я её продам», надо всегда спросить — «а кто её будет покупать?». Так как в недвиге нет «стакана» как на бирже и реестр сделок не в открытом доступе, то ориентироваться на цены с сайтов и риэлторов просто смешно — это просто хотелки продавцов, а реально все это продаваться может с хорошим дисконтом. Плюс все комментаторы за почему-то недвигу сравнивают с рынком акций РФ, хотя сейчас нет никакой проблемы выйти на любой рынок мира, хоть Венесуэлы, хоть Индии.
Самое главное в любой инвестиции — это оценка рисков. Люди так восхваляющие недвигу чаще всего вообще не знают, что это такое и всегда пользуются ошибкой выжившего (сын маминой подруги — купил за 1 копейку — продал за миллиард и т.д.).

Mikhail, Когда начинаешь читать про зарубежных брокеров — там все непросто и недешево.
Если не считать «Кипрские» компании однодневки с основателями из СНГ.

Вообще у меня есть пример знакомых с активными инвестициями в недвижимость.
Они узнали о передислокации сил военных, выкупили в поселке недвижимость недорого, сделали ремонт и сдали за безнал, почти по ценам крупных городов.
Военным пофиг — им оплачивает государство, а жить в таком «далеко» хотелось далеко не всем.
Конкуренты из местных, на момент «Ч» резко проигрывали уровнем ремонта и комфорта.

При том через 2 года они вышли из проекта, продав квартиры инвесторам (из этой части).

Дмитрий, использование инсайдерской информации на рынке ценных бумаг приравнивается к мошенничеству.
То что на рынке недвижимости пока это разрешено, говорит о незрелости рынка.
А любой незрелый рынок рискованнее любого зрелого.
Отсюда делаем простой вывод: хотите рискнуть? Выделите 10% от своего портфеля и рискуйте.
С учетом цен на недвижимость рисковать на рынке недвижимости могут очень немногие.

Дмитрий, хорошая история про российский животворящий инсайд

Дмитрий, допустим такую ситуацию, военные в последний момент передумали и передислоцировались в другой населенный пункт в 200 км от этого. И с чем в итоге остались бы Ваши инвесторы? С кучей неликвидной недвижимости и с затратами на ее ремонт.

Дмитрий, Ваш пример хороший. Знаю и другие удачные. Но они мало связаны с «инвестициями» в недвигу как видят это большинство сограждан.

Дмитрий, да порог входа там не маленький, но со стоимостью квартир сопоставимый.

Дак всё просто. Есть 2 принципиально разных определения того, что люди считают инвестицией. В первом, традиционном, инвестиция — это вложение средств, которое приносит прибыль. В этом случае квартиру можно считать инвестицией, если она приносит прибыль сверх инфляции, то есть больше 7 с копейками процентов годовых в среднем по официальным данным. Другое дело, что альтернативные инструменты могут приносить не 7, а 27, но тем не менее.
Второе определение утилитарно-бытовое, что инвестиция — это некоторый устойчивый актив, в котором можно относительно хорошо, естественно и без запар сохранить деньги. В основном подразумевают как раз это. Тут ты будешь терять деньги на разность инфляции и гармоничного роста стоимости жилья (ибо вряд ли жилье будет расти быстрее инфляции), но это «лучше» чем «лохотрон» фондового рынка, «буржуйские» банки итд с точки зрения обычных людей. да и вообще, в случае чего можно детям дать в пользование — красота!
Как-то так

Александр, все изменится когда налоги на вторую (третью и далее) квартиру станут ощутимо кушать бюджет. Они уже повышаются и ничего не остановит гос-во от того чтобы повышать их и далее. И когда за «лишние» метры начнут просить 3-5% стоимости в год (в том числе и для того чтобы загнать народ в ОФЗ и банки), — не все, но многие призадумаются — а надо ли?

Mikhail, вряд ли увеличивающиеся налоги хоть как-то понизят доходность от сдачи недвижимости. Любое увеличение расходов всегда перекладывается на конечного пользователя. Что в недвижимости, что в бизнесе, всегда. Меньше будут снимать? Сильно сомневаюсь, у меня очередь желающих не прекращается.
И нет никакой необходимости сидеть в одних и тех же метрах 20 лет и ждать обветшания. Котлован — 5 лет сдачи — продажа. И по спирали на увеличение метров.
Конечно только в недвижимости весь капитал хранить не стоит, но половину считаю вполне разумно.

PS ближнее подмск, студии, доха 10.5% чистыми с учетом коммуналки, налогов и страховки.

Mikhail, то ли еще будет. Со следующего года запретят инвестировать в акции меньше 1,4 млн и все, привет. Государству гораздо проще отобрать депозиты, вклады, акции, облигации, чем недвижимость.

С одной стороны, всегда можно уйти к иностранным брокерам, а с другой стороны, 1-1.5 миллиона как раз та сумма, с которой такой переход вообще будет иметь смысл с точки зрения тарифов и лишней запары. Да и вообще, на сколько я припоминаю, закон будет разграничивать инвесторов на категории. Те, у кого меньше 400к смогут вкладываться только в ликвидные акции РФ, как-то так. Может это и некоторое ограничение свободы, но на первое время, пока меньше 400к на счёте и нет опыта, большой проблемой не считаю)

Mikhail, А кто мешает недвижимость расписать на маму , на папу , на дочь . Если ещё прихватить ветеранов труда , платить вообще ничего не надо

Квартиры купленные в 2000м уже окупились за счёт сдачи в аренду, я уж молчу про рост стоимости с тех пор. Но больше я в такие игры не игрок, момент ушёл и вновь вернётся вряд ли. Наоборот думаю одну квартиру продать и вложить в акции. Так что да, мой опыт инвестиций в Недвижимость очень удачен, но это чистая случайность.

Инвестировать выгоднее не в жилую, а в коммерческую недвижимость

В нашей стране очень нестабильная политическая обстановка. Вложившись в акции компании можно остаться у разбитого корыта или наоборот озолотиться, если экономика внезапно начнёт расти(в чём я сомневаюсь на данный момент).
А недвижка продолжит стоять не смотря на политические волнения. И когда всё утихнет её стоимость начнёт восстанавливаться вместе с рынком.

Паша, «В нашей стране очень нестабильная политическая обстановка.»

В стране у власти 20 лет одни и те же люди, и они не собираются её отдавать. Это вы называете нестабильной политической обстановкой?

DMITRY, конечно. 20 лет это ничто, а нормального механизма смены власти нет и все в непонятках а что же будет после царя ведь наследника то нет. Могут разобраться, а могут и нет. Нет демократического института. Это и есть нестабильность. В США 300 лет меняют президентов и всем понятно примерно как всё происходит. Вот это стабильность.

Инвестирую с 2010 года.
В целом доволен — идёт стабильный денежный поток + квартиры дорожают.
Недоволен тем, что поток этот в рублях — валютные риски, поэтому присматриваюсь ещё к инвестициям в валюте (фондовый рынок)

Когда-то давно отец получил денег, достаточно для покупки недвижимости (для меня), покупки ГКО и открытия вклада, процент с которого позволял бы получать среднюю зарплату по стране. Типа сбылась мечта идиота о пассивном доходе.
Угадайте, что из этого не сожрала инфляция , и не отобрало государство?
Правильно: квартира.
Если вы живёте в стране, в которой 100 лет не было революций, конституция не меняется веками, а инфляция около 1% в год, то можно и ценными бумагами побаловаться.
Если вы родились в СССР, то сначала вложите деньги в недвижимость/землю/золото (как вариант), а если что-то останется, можете рискнуть сыграть на бирже. Так у вас хоть что-то останется.
На мой взгляд, ценные бумаги хороши лишь как потенциальная возможность обогнать инфляцию. Не более того. Трейдинг — удел единиц. Увы, Уорренов Баффетов или Соресов по пальцам одной руки можно пересчитать.
Инвестирование — в иноземные бумаги: каждый день рискуешь проснуться в стране, где запретили валюту, зарубежных брокеров, запретили вообще покупать иностранные бумаги (привет закону о неквалах). В отечественные — давайте смотреть фактам в лицо: наш рынок настолько мал, что крупный инвестор может с ним сделать всё что угодно, хоть обрушить котировки, хоть разогнать и снять сливки. И потом, вы же собираетесь держать бумаги десятилетиями? Вы знаете, в какой стране и по каким законам будете жить через 20 лет? И сколько будет стоить 1 кг сахара (например) или 1 л молока? И вы готовы откладывать каждую копейку в таких условиях? Ну-ну.

есть в недвижимости и большие плюсы и огромные минусы, но начинать надо с самого главного — изучения рынка и тщательных расчётов. Второе обязательное условие — проверка документов и продавцов. Третье — предусмотреть разные варианты — если планируется сдача, что будет, если никто не снимет. Сможете ли жить сами? Если планируется рост цен и перепродажа, что если не продать? Если не хотят снимать на долгий срок, можно ли сдать посуточно? Все эти «если» т.к. недвижимость — это надолго, а со временем рынок меняется, и иногда очень сильно. Я имел опыт продажи и сдачи квартир в Екатеринбурге/Батуми/Дубае/Праге/Манчестере и со всей ответственностью скажу, что всё совсем не просто и кидаться на первую попавшуюся рекламу точно нельзя. А самые интересные и выгодные предложения получились после тщательных поисков, выбора и переговоров. Так же скажу, что не всегда я выигрывал, бывало что терял деньги в котловане, когда застройщик пропадал. А бывало, конечно и заработать 100% годовых (если считать в долларах) при покупке в кризис. Сейчас самая большая моя проблема — вложение в отельную недвижимость — договор на 30 лет, а платят всего 4-5% годовых, хотя обещали 12%. Проблема в договоре — продать нельзя и самому жить нельзя, и сдавать самому нельзя, вот такой хомут на шее.
К вопросу об изменяющемся рынке предлагаю подумать о других странах — например Боливии/Аргентине/Украине можно заработать на сдаче в аренду 15% годовых, но там инфляция 20%. В Шанхае и Гонконге трастовые фонды с удовольствием вкладывают деньги в арендную недвижимость, которая приносит 1,5% годовых, ну а шведы предлагают ипотеку под 0%. В России всё может случиться. Ещё 3 года назад было на много выгоднее положить рубли на депозит под 10% когда аренда в Москве давала 3-4%, а цена квартир падала. Сегодня же наоборот — депозит 5% максимум, аренда подросла до 5-6% ну и цена квартир растёт уже целый год
Что касается меня — я в плюсе и в немалом, но дело не простое, и всем советую перед покупкой недвижимости хорошо подумать. Начинал я 12 лет назад с книжки Кийосаки, именно из-за него потерял деньги т.к. законы в США совсем не такие как в других странах, но именно из-за него и начал зарабатывать. Как говорится, нас бьют, мы крепчаем!

Источник