Квартира как инвестиция 2020

Вопреки всему: стоит ли инвестировать в недвижимость в 2020 году

Самые большие деньги на недвижимости всегда делались теми, кто вовремя шел против устоявшихся трендов. Как гласит известное во всем мире выражение — «Покупай, когда все продают, и продавай, когда все покупают». Поэтому в целях принятия наиболее выгодного решения о вложении своего капитала инвестору порой необходимо научиться отстраняться от общих тенденций и настроений, как панических, так и чересчур оптимистичных.

Наступило ли уже то самое время, чтобы приобретать недвижимость в России как перспективный инвестиционный актив? И где и почему просто необходимо покупать недвижимость прямо сейчас?

Сегодня инвестору в недвижимость России нужно забыть об ожидании периода распродаж или больших скидках как на вторичном рынке жилья, так и у застройщиков. Все игроки рынка будут держать цены и в перспективе даже повышать их. Финансовый кризис — не всегда просто цифры на экране мониторов, это в первую очередь психология людей, которая в отличие от экономических катаклизмов более предсказуема.

В России всегда доверяли квадратным метрам больше, чем другим инвестиционным инструментам, и практика показывает, что в долгосрочной перспективе эта стратегия действительно работает. Недвижимость всегда можно сдать в аренду, оставить детям, жить самому или в крайнем случае продать. Поэтому в тот момент, когда кризис только начинает набирать обороты, люди будут держаться за свое недвижимое имущество до последнего. А те, у кого есть деньги, будут его покупать. Ведь недвижимость в глазах многих россиян по-прежнему единственный надежный способ сберечь свои накопления.

Почему сегодня выгодно покупать жилье, в том числе и в ипотеку?

К сожалению, в среднесрочной перспективе еще большее обесценивание рубля неизбежно, как и высокая инфляция, поэтому здесь в игру вступает знаменитый принцип инвесторов в недвижимость — инфляция все спишет. Например, сегодня вы купили квартиру в ипотеку на 15 лет с ежемесячной выплатой в 40 тыс. руб. — а через пять лет это будут другие 40 тыс. руб. с иной покупательной способностью. По этой причине сегодня инвесторам в разы выгоднее приобрести жилье с помощью ипотеки, чем оплачивать всю сумму сразу. Помимо этого, процентные ставки по ипотеке в России находятся на относительно низком уровне, а государство со своей стороны продолжит поддерживать рынок недвижимости, так как он оказывает влияние и на другие сектора экономики.

Курс рубля по отношению к главным мировым валютам обязательно изменится даже по той причине, что сами эти валюты стремительно обесцениваются. С началом пандемии коронавируса США и ЕС печатают деньги практически безостановочно. Доллар уже потерял 10% своей покупательной способности, и это только начало. Поэтому страшные истории про курс доллара в 100–120 руб. уже не кажутся такими нереальными. Такое положение дел еще больше ослабит рубль и поставит купивших недвижимость в ипотеку в выгодное положение, так как их ежемесячные платежи не изменятся, а вот ценность рубля упадет.

Стоит ли ждать более низких ипотечных ставок?

В любой стране мира всегда найдется огромное количество недовольных высокими ставками по ипотечным кредитам. Миллионы людей сетуют, что недвижимость недоступна большинству населения, и опять же винят ставки по ипотеке. Самое интересное, что недовольных хватает и там, где ставки равны 1%, и там, где они составляют 70% годовых. Однако нужно понять, что сами по себе ставки ничего не меняют в плане доступности покупки самой недвижимости. Даже при ипотечной ставке, равной 0%, ничего не изменится. Почему? Потому что рынок недвижимости очень быстро корректируется ценами.

Давайте разберем на конкретном примере. Сегодня в Норвегии при покупке недвижимости в ипотеку вы платите 0% по ставке. Дело в том, что ставка рефинансирования отрицательна для банков, то есть банк берет деньги у ЦБ по отрицательной ставке, и не банк, а ЦБ платит тому, кто взял деньги в долг. Такая ситуация может звучать парадоксально и даже абсурдно, но факт остается фактом. Поэтому возникает вполне закономерный вопрос: значит, наверное, при нулевой ипотечной ставке недвижимость очень доступна для норвежцев? Увы, но нет. Местный рынок адаптировался ценами к таким кредитным условиям. И, например, в Осло меньше чем за €1 млн вы вообще ничего не купите. Ипотеку будете выплачивать в среднем 40 лет, и еще вопрос, выплатите ли.

Что же инвестору в недвижимость сегодня покупать?

Во-первых, стоит приобретать жилье в ипотеку, даже если можно позволить себе купить недвижимость за полную стоимость. Лучше взять эту сумму в банке, где ежемесячные платежи будут равняться выплатам по ипотеке. А во-вторых, покупать стоит квартиры небольшого формата, а в идеале ту квартиру, которую можно разделить еще на несколько и сдавать в аренду. Сейчас идет эпоха экономики совместного потребления, так называемая шеринговая экономика (sharing economy). Личное пространство человека со временем будет уменьшаться. Сегодня уже никого не удивить квартирами общей площадью в 25 кв. м и даже меньше. Квартиры в Париже по 35 кв. м стали новой привычной нормой жизни.

В России в ближайшие пять лет независимо от региона недвижимость будет, пожалуй, единственным надежным инструментом защиты капитала от девальвации рубля, валютных колебаний, инфляции и экономического кризиса в целом. Однако не каждый сегмент рынка недвижимости стоит рассматривать как перспективный инвестиционный актив. Исключением станет сектор элитного жилья, он пострадает от кризиса сильнее других. Уже сегодня здесь существует большое «перепроизводство» объектов недвижимости. Поэтому ввиду неблагоприятной экономической ситуации и, как следствие, сокращения количества новых состоятельных людей вторичный рынок элитного жилья будет вполне способен поглотить имеющийся спрос.

Об авторе
Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость

Материал заимствован из архива статей РБК Недвижимость

Источник

Не думай о квартирах свысока. Как потерять деньги, вложив в недвижимость?

Ставки по депозитам падают, заставляя людей искать новые источники вложений. Идти на фондовый рынок, изучать особенности инвестиционных счетов, ПИФы и прочие инструменты не каждый хочет, предпочитая стабильные и понятные способы сохранения и приумножения средства. Недвижимость считается одним из надёжных вариантов вложений. Люди берут ипотеку по льготной ставке, квартиру сдают и получают доход от аренды, которого часто хватает на платёж и ещё остаётся. Но не все разделяют энтузиазм.

Квартира вообще приносит доход?

Мы уже считали, что доход от сдачи квартиры в аренду составляет 4−5% годовых в зависимости от региона и самой квартиры. Окупаемость — более 10 лет. Получается, что вкладывать деньги в инвестиционную ипотечную квартиру невыгодно — останешься в минусе?

Не надо забывать о росте цен на жильё. Если квартиры будут расти в цене примерно на 7% в год, как это произошло в 2020, то выгода будет даже с учётом процентов по ипотеке. К тому же квартира останется с тобой на всю жизнь. Доход от аренды станет подспорьем к пенсии.

Риск при вложениях в недвижимость тоже есть. Квартира может внезапно обесцениться, а нерадивые жильцы устроить пожар или потоп. Не надо забывать о дополнительных расходах: налог на имущество, налог на доходы физических лиц (или НПД), текущий ремонт.

Недвижимость — низколиквидный актив. Если деньги понадобятся срочно, то квартиру не получится продать за пару недель не сбив цену.

Поезд ушёл

Выбор способов удачно инвестировать в недвижимость стремительно сокращается. Раньше можно было купить новостройку на начальном этапе строительства с большой скидкой. Переход на проектное финансирование, рост цен на первичное жильё, скромные темпы строительства привели к тому, что выгодных предложений становится всё меньше и меньше.

Апартаменты рассматривались как предмет инвестирования, потому что цены на них были ниже на 15−20%. Однако Минстрой ведёт речь о запрете апартаментов. Сейчас неясно, дадут ли власти ход инициативе, как пройдёт запрет и что будет с уже готовым жильём.

Цены в долларах показывают убыток

От одного из читателей «Выберу.ру» в комментариях прозвучало мнение — если цены на российскую недвижимость перевести в доллары, то получится, что она дешевеет. Среднестатистическому покупателю квартиры «для себя» пересчёт на валюту ничего не даст, поскольку мы получаем зарплату в рублях и тратим её в рублях. Желающий инвестировать, изучая динамику цен на квартиры и курс рубля, может сделать выводы о целесообразности вложений. Так размышляет наш читатель:

Доступность жилья от подешевения действительно не повысилась, но об этом снижении определенно стоит знать людям, планирующим (или купившим) жилье в качестве инвестиции. Очень многие уверены (до 90% в моем окружении) в перспективности вклада в жилую недвижимость в РФ. Мол цены то растут… Однако им стоит трезвее оценивать этот рынок и аккуратнее приобретать активы (орфография и пунктуация автора)

Итак, глядя на цифры, можно сказать, что недвижимость — это способ сохранить средства, а не получить доход. Квартиру можно рассматривать как подушку безопасности «на старость». Однако не надо ограничиваться одним способом вложений. Стоит рассмотреть разные варианты инвестиций, просчитать плюсы, минусы, риски и доход по каждому.

Источник

Поезд ушел: стоит ли вкладывать в недвижимость в ожидании осени-2020

Недвижимость остается наиболее выгодном активом для сохранения средств. Однако пандемия, длительный карантин, скачки курса валют и дешевая ипотека существенно повлияли на спрос, предложение и цены как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Одно дело спасать деньги зимой-весной 2020 года, когда все начиналось, а другое дело — сейчас.

Аналитики оценили, насколько выгодно инвестировать в недвижимость в преддверии осени 2020 года.

«Недвижимость еще не успела резко понизиться в цене»

Алексей Гальцев, основатель Realiste:

— Недвижимость еще не успела резко понизиться в цене, несмотря на то что уже кардинально изменились условия на рынке. Дело в том, что цены на жилье более инертны, они не сразу реагируют на происходящие события, поэтому реальные перемены стоит ожидать только к концу текущего года. Тогда мы окончательно увидим, как изменились цены на жилье. Но уже сейчас можно предположить, что, скорее всего, они упадут. В связи с этим инвестировать, что называется, в долгую, когда ты на длительное время приобретаешь жилье, сейчас невыгодно. Самые большие дисконты появятся только через семь-восемь месяцев. Если мы говорим о коротком инвестировании для тех, кто занимается покупкой и быстрой перепродажей жилья, играет на рынке, то сейчас для этого более выгодные условия: люди, которые продают свое жилье, зачастую сами соглашаются на большие дисконты по телефону. Что касается рыночных цен на недвижимость, как правило, от застройщиков, то они однозначно понизятся на несколько процентных пунктов, но, повторюсь, только к концу года, поэтому рекомендую ожидать. Предполагаю, что тогда жилая недвижимость упадет в цене на 5%, коммерческая, возможно, несколько больше — на 7%, если учитывать сложившиеся экономические реалии.

«Можно приобрести что-то ниже рынка у тех, кто в наибольшей степени пострадал от пандемии»

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty:

— Действительно, на рынке произошел некоторый всплеск сразу после окончания самоизоляции, но эксперты оценивают его по-разному. Оценивая общую политическую и экономическую обстановку, по-прежнему не видим почвы для развития благоприятного инвестиционного климата. Пик бурного роста и строительства в городе пройден, инвестировать в коммерческую недвижимость могут только профессионалы — это сложный бизнес, хотя сейчас и можно приобрести что-то ниже рынка у тех, кто в наибольшей степени пострадал от пандемии. Единственное перспективное направление — загородный рынок, который сейчас получил второе дыхание благодаря тому, что люди вернулись к традиционным ценностям, просидев несколько месяцев взаперти. Девелоперы выходят на стройплощадки, и тут точечно можно выбрать и вложиться в перспективный проект. Но нужно понимать, что и это явление отнюдь не массовое и требует определенного профессионализма и умения оценить перспективы.

«Инвестировать в недвижимость еще не поздно»

Юрий Лебедев, начальник отдела департамента новостроек «Инком-Недвижимость»:

— Думаю, что инвестировать в недвижимость еще не поздно. Рост цен на жилье, который мы наблюдаем уже пару лет, объясняется рядом причин. Во-первых, в прошлом году стартовал переход отрасли на проектное финансирование, что повлекло за собой повышение стоимости новостроек. Во-вторых, за год банки значительно снизили ставки по вкладам, и для инвестора такой вариант вложений стал неинтересен. Как итог — денежные средства начали перетекать в сегмент недвижимости. Наконец, третий момент — это льготная ипотека. С помощью государства банки плавно понижали ипотечную ставку от 8–10% до 5,9–6,4% в этом году. Такого в новейшей истории нашей страны еще не было. Думаю, благодаря новому уровню доступности ипотеки интерес к жилью увеличится в разы. Что касается прибыльности инвестиций в недвижимость, то здесь важно учитывать все характеристики жилого проекта: в зависимости от них доходность может колебаться от 15% до 30%. Если, допустим, квартира массового сегмента в начале строительства стоит 9–10 млн руб., то через два года, ближе к дате сдачи дома, она уже будет стоить 14–15 млн руб. Таким образом, мы получаем доходность около 18–20% годовых.

«Правило «выше риски — выше доходность» еще никто не смог опровергнуть»

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:

— Получить доход от вложений в недвижимость в рублевом выражении можно практически всегда. За 30-летнюю историю российского рынка цены в рублях устойчиво снижались лишь в 2009-м и в 2015–2016 годах. Параметры этого дохода и сроки возврата инвестиций зависят от множества факторов, но правило «выше риски — выше доходность» еще никто не смог опровергнуть. На рынке существуют как варианты более рискованных вложений в квадратные метры (к примеру, покупка апартаментов на котловане по ценам ниже рынка), так и довольно консервативные варианты (выкуп квартир на вторичке под сдачу в долгосрочную аренду). В первом случае можно получить и 50%, и (в исключительных случаях) 100% доходности за три-четыре года (самые удачные новостройки в Москве подорожали в два раза от котлована до выдачи ключей); во втором варианте срок окупаемости вложений будет заметно выше, а получать более чем 5-6% годовых будет сложно. На фоне снижения ключевой ставки Центробанка (и связанного с этим изменения процентов по депозитам) жилая недвижимость вновь стала интересна как объект для инвестиций или сохранения сбережений. Тем более что цены на первичном рынке растут (несмотря на спад в экономике и ограничительные меры, связанные с пандемией). Одновременно нужно всегда помнить, что недвижимость не относится к активам с высокой ликвидностью. Если валюту, драгметаллы или ценные бумаги можно превратить в денежные средства практически моментально, то для выхода из инвестиций в жилье потребуется как минимум несколько недель (а итоговая стоимость продажи может отличаться от ожидаемой или рыночной).

«Существует риск не окупить свое вложение»

Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Ввиду последних событий (пандемия коронавируса, снижение ключевой ставки ЦБ, негативно сказывающееся на курсе рубля и доходности по вкладам) недвижимость является надежным финансовым активом для многих россиян. В настоящий момент на рынке первичной недвижимости Москвы и Подмосковья наблюдается восстановление продаж после спада в апреле-мае. На фоне сформированного отложенного спроса наблюдаются повсеместные скачки продаж, что автоматически является стимулом к повышению цен. Так, при вложении в новостройку на этапе котлована возможно получить до 30% прибыли. Как правило, малогабаритные квартиры (студии, однушки) являются наиболее востребованным и ликвидным товаром, в том числе под сдачу в аренду. Даже при отсутствии возможности приобрести квартиру за собственные средства можно совершить сделку с привлечением ипотеки. В первую очередь, речь идет о правительственной программе с льготной ставкой 6,5%, так как в настоящий момент до сих пор нет официальных подтверждений о ее продлении. Между тем наблюдается смена подхода к коммерческим помещениям на первых этажах, еще недавно считавшихся одними из самых доходных для их владельцев. Они по-прежнему могут быть высоко маржинальной недвижимостью, однако теперь необходимо более тщательно выбирать сферу деятельности / потенциальных арендаторов, а также отвечать последним санитарным и эпидемиологическим требованиям. Ключевыми недостатками такого способа инвестирования средств в жилье остается риск заморозки проекта и/или банкротство девелопера. Даже в случае крупных застройщиков всегда существует вероятность сдвига сроков ввода объекта в эксплуатацию. Существует риск не окупить свое вложение из-за отсутствия роста цен по проекту (например, при дефляции). Вот почему необходимо тщательно выбирать проект, обращать внимание на дисциплинированность застройщика, а также на текущее конкурентное окружение и планы по развитию территории.

«Главное — выбрать объект, который вырастет в цене минимум на 10% в год»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Сейчас уникальный момент для совершения инвестиций в недвижимость, так как можно это делать даже с использованием заемных средств. В особенности интересны объекты, где предлагается ипотека со ставкой 5,9% и даже ниже (есть примеры проектов, где разработаны программы ипотеки со ставкой 3% годовых на весь срок кредитования!). Главное — выбрать объект, который вырастет в цене минимум на 10% в год. Такую доходность сейчас могут дать практически все новостройки, расположенные у метро и с удобным выездом в сторону центра. Обращайте внимание на проекты крупных застройщиков и те, что обладают уникальными характеристиками — например, расположены около парка или имеют виды на воду/зеленый массив. Такие квартиры никогда не теряют в цене. Вложения на нулевом цикле обеспечат рост цены по мере повышения строительной готовности. Нивелировать риски можно, выбирая квартиру в доме с продажами через эскроу-счет. При выборе изучите генплан участка: если в проекте запланировано несколько очередей строительства, а также есть много строящихся жилых комплексов по соседству, это усилит конкурентную среду и при перепродаже выгода может оказаться несколько ниже, чем при выборе квартиры в компактном проекте (1–3 корпуса).

«С целью сдачи в аренду сегодня интересен сегмент апартаментов»

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «Бон Тон»:

— Инвестиции в недвижимость остаются актуальными до сих пор — покупатели исходят из целей сохранения денежных средств при помощи понятного и стабильного механизма. Например, депозиты теряют свою привлекательность на фоне падающей ключевой ставки, которая установлена уже на уровне 4,25%. Недвижимость остается понятным средством сохранения накоплений. Особенно в ситуации валютной турбулентности. В условиях снижения ипотечной ставки привлекательность инвестиций в недвижимость еще больше возрастает. В сфере недвижимости доступны два варианта инвестиций. Первый — покупка с целью получения пассивного дохода. Второй — перепродажа и получение прибыли за счет разницы в стоимости квадратного метра. Главное здесь — правильно выбрать объект для вложений. С целью сдачи в аренду сегодня интересен сегмент апартаментов — такие проекты нередко реализуются в очень интересных локациях и предлагают качественное наполнение в рамках свой стоимости. То, что нужно арендаторам, и нежилой статус помещений не является помехой. Перепродажа недвижимости обеспечивает доход на небольшом временном отрезке, но инвестору необходимо тщательно выбирать проекты для входа с учетом особенностей локации, рынка конкурентов, вторичного фонда и характеристик самого объекта. Выбираются наиболее ликвидные лоты, которые могут быть реализованы в минимально возможные сроки.

Источник