Кто инвестирует строительство гостиницы

Инвестиции в гостиничный бизнес – как совместить приятное с полезным

Многие инвесторы особенно те, кто только начинает свою деятельность в этом очень интересном и прибыльном деле, стараются следовать стандартным методам управления капиталом, и, как правило, предпочитают модные и перспективные сферы инвестиций. Это относилось в свое время к нефтяным активам, затем в только появившиеся интернет — компании (начало 2000-х), сейчас опять интерес вызывают различные представители высоко технологического сектора и т.п.

Нисколько не умоляя перспективность вложения денег в такие перспективные активы, тем не менее, не стоит забывать и о традиционных и, кажется, давно позабытых отраслях экономики. В тех отраслях, в которых пытливый взгляд инвестора может найти не менее уникальные возможности, чем в различных стартапах и инновационных секторах.

Особое место в этом списке занимает индустрия гостеприимства, в том числе и гостиничный бизнес. Этот незаслуженно забытый формат инвестиций и бизнеса, несмотря на свою давнюю историю, насчитывающий несколько тысяч лет (как только люди начали путешествовать), столь же востребован и в наше время, и имеет все шансы стать одной из привлекательных инвестиций на многие десятилетия вперед.

Это связано в первую очередь с такими факторами как, например:

• увеличение мобильности населения планеты, что явно способствует росту спроса на гостиницы, как для отдыха, так и для деловых поездок
• стандартизация услуг гостиничных сетей формирует определенную систему качества, которая гарантирована в любом месте и в любое время для потребителей
• привлечение в сектор высоких технологий способствует прямому доступу клиентов к услугам гостиниц, начиная от он-лайн бронирования, и заканчивая индивидуальным обслуживанием в самой гостинице
• появление все больше и больше нестандартных форматов гостиничных услуг, таких, например, как семейные гостиницы, деревенский туризм и т.п.

В этой статье будет рассказано о некоторых аспектах и особенностях инвестирования в гостиничный бизнес, как в общемировой практике, так и в российских условиях. Также будет дана информация — как можно инвестировать в гостиничный бизнес на практике, с применением современных инвестиционных технологий.

Гостиничный бизнес — мировые тенденции и российские особенности

С точки зрения инвестора анализ возможностей вложения своего капитала в гостиничный бизнес может идти по двум направлениям:

• Первое — это географические особенности ведения гостиничного бизнеса
• Второе — это анализ гостиничных технологий на современном этапе и с учетом ближайшей перспективы.

Если говорить о первом направлении, то нисколько не выглядит удивительным, что тон всему гостиничному бизнесу в мире по — прежнему задают европейские отельеры. Причем основными законодателями индустрии гостеприимства являются страны южной Европы (Испания, Италия, Франция и т. д.), как в наибольшей степени приоритетные направления для приобретения, основания и работы гостиничного бизнеса.

Южный регион Европы характеризуется повышенной оптимальностью соотношения цена \качество услуг, въездного потока и капиталовложений в гостиничную отрасль. Это обусловлено невысокими ценами коммерческой недвижимости. Благоприятный климат и морское побережье гарантируют владельцам отелей солидные доходы.

Например, небольшой отель на территории Испании (см. Покупка недвижимости в Испании) потенциально приносит около 300 тыс. евро чистого дохода в год. Кроме того, в европейских государствах можно приобрести права исключительно на ведение бизнеса, что избавляет от необходимости покупать основные средства, т.е. саму недвижимость.

Стоимость права составляет в районе 350 тыс. евро в сумме с арендной рентой около 50 тыс. евро в год. Дополнительно в Европе активно реализуется кредитование перспективных направлений в предпринимательстве на выгодных для коммерсанта условиях (с пониженной процентной ставкой).

Если же говорить о втором направлении, то среди стандартных форматов гостиничных услуг все больше набирают популярность эксклюзивные типы гостиниц и услуг, например такие как:

• мини отели или хостелы
• семейные отели
• отели в природных парках, горах и труднодоступных ландшафтах
• технологии совместного владения одним номером в гостинице несколькими мелкими инвесторами по типу car sharing
• использование технологий индивидуального заказа по типу «airbnb».

Кроме этого, инвестор должен иметь представление об общей системе ведения гостиничного бизнеса в мире.

В мировой практике сформировалось несколько моделей организации гостиничного бизнеса:

1. Модель Ритца получила свое наименование в память швейцарского предпринимателя Цезаря Ритца, в честь которого названы многие престижные отели мира. Основное внимание в этих отелях уделяется поддержанию европейских традиций изысканности и аристократизма (к ним относится, например, «Палас-Отель» в Москве), но в настоящее время эта модель переживает кризис.
2. Модель, получившая имя Кемонса Уилсона, ориентирована на большую гибкость в сочетании с достаточно высокими стандартами обслуживания (сеть гостиниц «Холидей Инн»). Важные требования гостиничной сети, организованной по этой модели, включают:

• единство стиля (архитектуры, интерьера), обозначений и внешней информации;
• быстроту регистрации клиентов;
• наличие номеров, предусмотренных для постоянных клиентов;
• завтрак «шведский стол»;
• наличие конференц-холла;
• гибкую систему тарифов; единая модель управления, маркетинг и службы коммуникаций.

Под контролем гостиничных сетей, построенных по данной модели, находятся более 50 % гостиничных номеров в мире. Такие сети управляются одним собственником (головным холдингом).

1. Третья модель – «независимые» гостиничные сети. В этом случае под единой торговой маркой объединяют гостиницы по каким-либо однородным признакам, выдерживающие определенные стандарты и наборы услуг, независимо от страны расположения.

К таким сетям относятся, например, “Art Hotels” (“Best Western Hotels”) и “Аэростар” (“Supranational Hotels”). Семейства или ассоциации — “The Leading Hotels of the World”, “Preferred Hotels & Resorts Worldwide”, “Small Luxury Hotels of the World” и другие.

Как инвестировать в международные системы гостиниц и отелей?

Самый доступный способ для большинства частных инвесторов — это инвестирование через фондовые торговые площадки. Практически на любой европейской или американской фондовой бирже можно найти акции гостиничных сетей и консорциумов.

Инвестиции в гостиничный бизнес — Российская специфика

Российский рынок туризма, и в частности гостиничного обслуживания, переживает в настоящее время если не потребительский бум, то, во всяком случае, устойчивую положительную динамику. Что связано в первую очередь с переориентацией большей части клиентов на внутренний туризм, и приходом в отечественный сектор гостиничного сервиса денег из — за границы.

На текущий момент главные тенденции развития российского гостиничного сектора определяют такие факторы как, например:

• развивается деятельность по формированию отечественных гостиничных сетей;
• растут потребности в гостиницах эконом класса и хостелах, обеспечивающих интересы значительной части потребителей гостиничной услуги, что предполагает развитие этого сегмента на рынке гостиничных услуг;
• в гостиничном бизнесе ощущается нехватка линейного и технического персонала и прогнозируется переизбыток менеджеров;
• сохраняется проблема взаимоотношений туроператоров и гостиниц, связанная с нарушением договорных отношений;
• прослеживается тенденция развития сегмента экзотических и экологических («зеленых») гостиниц.

Все российские гостиничные компании объединяет многофункциональность»: они стремятся охватить полный спектр от консалтинга до строительства и управления. Такова стратегия УК «РосинвестОтель», развивающая сеть VOYAGE Hotels&Resorts в направлениях — городские, загородные и клубные отели.

В настоящее время компания управляет тремя гостиницами: бизнес-отель «VOYAGE Hotels&Resorts Домашний Уют» , «VOYAGE Club Загорье» и «VOYAGE Club Волгино» (Московская область). Шесть гостиничных объектов находятся на различных стадиях готовности. Планируется развитие проектов в России – в Краснодаре, Ростове-на-Дону, Ярославле, Сочи и Москве.

Есть также известные региональные гостиничные операторы, например, такой, как «Интурист отель групп». Под управлением этого гостиничного холдинга находятся четыре гостиницы: московские «Космос» и «Пекин», «Алтай Vilage» в Алтайском крае, Savoy Westend Hotel в Карловых Варах и отель Principe в Италии.

Для частного инвестора, находящегося в России, к сожалению, нет такой возможности, как инвестировать свои капиталы в гостиничные активы через открытый фондовый рынок, поскольку пока еще нет выхода даже крупных российских отельеров на этот рынок капитала. Объясняется это тем, что все свои активы (и юридическую регистрацию) они хранят в зарубежных странах, в том числе и в офшорах.

Тем не менее, акции некоторых гостиничных сетей, имеющие российское происхождение, можно купить или через внебиржевой рынок, или через фондовые площадки за границей.

Источник

Инвест отели

Инструментов инвестирования много. Например, можно купить облигации Сбербанка, акции Роскосмоса или ГАЗПРОМА или отдать деньги в управление девелоперской компании, которая построит для вас квартиру. Это тоже инвестиция в результате которой вы получаете квартиру в новострое.

Также можно вложить деньги в отельный бизнес. Например, напрямую и через посредников, купить объект полностью или вложиться вместе с другими участниками.

В этом материале вы узнаете:

1. Как инвестировать в доходный гостиничный бизнес с небольших сумм.
2. О том, на что стоит обратить внимание и что нужно учесть.
3. Какую прибыль дает инвест отель и что поможет увеличить прибыль.
4. Почему лучше стать совладельцем 30 инвест отелей, чем купить или построить 5 собственных.

Что такое инвест отели?

Это апарт-отели или гостиницы в которые вы можете инвестировать и получать долю от прибыли. Инвест отель может быть уже функционирующим или новым/будущим объектом (находиться в процессе строительства). В обоих случаях владелец продает доли в объекте и привлекает инвесторов.

Зачастую при сотрудничестве по такой схеме вам предлагаются разные программы инвестирования в тот или иной апарт-отель, отель. Сумма инвестиций может быть минимальной для нескольких участников или в полном размере стоимости объекта. Ее устанавливает управляющий и/или организатор проекта инвест отеля.

Обычно вам предлагают покупать доли, юниты или токены в каждом объекте. А в договоре прописывают, что дает такая покупка.

Инвестиция может быть короткой или долгосрочной. Все зависит от предложения инвестору, которое готовит управляющая компания.

При данной схеме сотрудничества к инвестору может переходить часть права собственности на объект. То есть вы получаете право на долю в прибыли или фиксированные платежи от управляющей компании.

Все условия инвестирования в инвест отель прописываются в инвестиционном договоре между инвестором и управляющей компанией.

Чем выше риск, тем больше прибыль. Этот принцип никто не отменял и в отельном бизнесе. Когда инвестируешь в проект на этапе проектирования, начала строительства или покупки старого здания, цена доли в 2-3 раза ниже работающего объекта.

Мифы об инвестировании в такие отели

1. Инвестиция в отель — это риск.

Это правило применимо к любой инвестиции. И конечно его нельзя игнорировать в случае с инвестицией в отельный бизнес или бизнес посуточной аренды жилья. Вот секрет успешной инвестиции. Нужно выбирать локацию в туристическом месте и возле метро. Должна быть инфраструктура: кафе, бар, ресторан, магазины, место не только для отдыха, но и для работы. Также хорошо, когда рядом с объектом или в помещении, где расположены апартаменты — есть спортзал.

В низкий сезон заполняемость ниже, в высокий — наоборот. Не у каждого объекта есть сезонность или она очень разная по времени. В случае с инвест отелями этот фактор нивелируется инвест договором. Обычно вы получаете дополнительные фингарантии на минимальные платежи. Если вы взяли кредит для такой инвестиции, именно эти платежи помогут платить кредит без просрочек. Даже в низкий сезон.

И это верно. Но в инвест отеле за хлопоты отвечает управляющая компания. Точнее вы ей платите за хлопоты, заполняемость, продвижение, управление. И в итоге даже за прибыль которую мы получаем в инвест отеле на посуточной аренде жилья.

В Петербурге активно развивается бизнес посуточной аренды. Для гостей это чаще дешевле по сравнению с гостиницей. Спрос растет каждый год. Есть один общий вывод — результаты объекта всегда выше после первого года работы с управляющей компанией.

4. Управляющая компания не сможет обеспечить нужную заполняемость.

Сегодня в Санкт-Петербурге нехватка жилья для посуточной аренды или мини-отелей уровня 3‑х звезд. Год назад из этого сегмента ушли хостелы и жилье посуточно не может их полностью заменить. Инвест отели отлично подходят как для иностранных туристов, так и для деловых людей, которые приехали на пару дней и хотят сэкономить. Чаще всего проект под инвест отель уже работает и видна статистика заполняемости за год. Ее дает управляющая компания. Располагая информацией, легче принять решение.

Учтите, что рынок апарт-отелей, апартаментов посуточно за последние 5 лет растет более чем в 7 раз за год. К примеру, за 2019 год он вырос аж на 810%.

5. Мой номер будет простаивать.

Это и вправду миф. В инвест отелях вы приобретаете не номер, а долю в отеле и получите долю от прибыли всего отеля. Этим вложение в инвест отел отличается от инвестирования в квартиру для сдачи посуточно.

6. Высокие налоги.

Как и в любом бизнесе налоги вы платите после получения прибыли. Зарегистрируйте ИП и платите 6% с дохода на инвестицию. Если вы не узаконите свой бизнес, то как физическое лицо вам придется платить 13% от прибыли. Если вы ИП, то избавляетесь от налога на имущество. В случае если нет ИП то его ставка 0.1% от кадастровой стоимости апартаментов. Если их цена 1 млн, то ваш налог на имущество в России составит 1000 рублей.

Доли в инвест отелях или гостиница в собственности, что лучше?

«Храните яйца в разных корзинах», ведь так разделяете риски. Диверсификация важна для управления прибылью от инвестирования в отельный бизнес и бизнес посуточной аренды квартир. Наука и жизнь нам говорит, что лучше инвестировать по частям в три объекта отельного бизнеса, чем владеть и управлять одним. С учетом сезонности и продвижения какой-то из объектов точно даст хорошую прибыль.

Поэтому управляющие компании привлекают инвестиции в развитие своего номерного фонда через запуск инвест отеля. Если хотите инвестировать в бизнес посуточной аренды жилья, обратите внимание на этот формат вложений.

Портфолио Сокрома (Презентация)

Управляющая компания Сокрома — пример успешного отельного бизнеса в Санкт-Петербурге. За 6 лет работы мы вышли на среднегодовую заполняемость объектов 85%. Опыт здесь крайне важен. Он дается дорого, но продается по адекватной цене. Работа с УК обходится в 30% от прибыли. При этом вы избавляетесь от хлопот по самостоятельному управлению, а чистая прибыль объекта растет.

Часто предлагаем наши проекты инвест отелей с долевым участием. Доходность объектов 13-41%. Чем выгоднее предложение, тем больше желающих. И тем быстрее доли разбирают. Если вам интересен такой формат, свяжитесь с нами.

И немного инсайдерской информации. Ниже показан уровень сервиса, который предоставляем в каждом из отелей, апарт-отелей или апартаментов. Это преимущество, которое важно в бизнесе посуточной аренды жилья.

Мы повышаем стандарты отельного бизнеса в России, развиваем гостеприимство и доводим сервис до совершенства. Продвигаем франшизу по регионам, чтобы помочь отельерам продвигать их бизнес. У нас много решений, которые позволяют выстоять даже в самый серьезный кризис.

Постоянно тестируем и внедряем новые методы управления объектами. И это работает ведь наши клиенты экономят и зарабатывают миллионы рублей! Если хотите так же, давайте сотрудничать и продвигать зарабатывать вместе.

Источник