Кто должен создать управляющую компанию

Как создать управляющую компанию: порядок проведения процедуры, необходимые документы, сроки

• 8 Февраля, 2019
• Руководства
• Марина Лобачева

Управляющие компании являются посредниками между поставщиками разных коммунальных услуг и непосредственными пользователями, представленными владельцами жилых квартир и домов. Такая компания может быть открыта любым предпринимателем, но для этого учитываются требования законодательства и некоторые нюансы, позволяющие вести деятельность на законных основаниях. Перед тем как создать управляющую компанию, следует разобраться в том, какие услуги она предоставляет, как заключаются контракты с жильцами дома, а также какова ответственность за разные нарушения.

Понятие управляющей компании

Данная компания представлена коммерческим предприятием, заключающим контракты со всеми жильцами многоквартирного дома. Она выступает посредником между собственниками квартир и ресурсоснабжающими компаниями.

Дополнительно на УК возлагаются обязательства по содержанию и техническому обеспечению строения.

Нюансы взимания платы

За свои услуги организация взимает с жильцов определенную плату. Она делится на две части:

• оплата услуг, связанных с управлением и содержанием строения;
• средства, направляемые ресурсным компаниям, поставляющим в дом электричество, воду и газ.

Тарифы, на основании которых определяется плата, устанавливаются государством. Средства, получаемые непосредственной управляющей компанией, направляются на содержание и ремонт строения, а также на обслуживание специализированного оборудования, установленного в доме.

Законодательное регулирование

Создать управляющую компанию с нуля достаточно сложно, а обусловлено это тем, что деятельность таких организаций регулируется на государственном уровне многочисленными нормативными актами. К ним относится:

• основные положения ЖК;
• ФЗ № 185;
• многочисленные статьи ГК;
• ФЗ № 255;
• ФЗ № 261;
• ФЗ № 210;
• ПП № 170.

Дополнительно учитываются положения нормативных актов, выпускаемых местной администрацией каждого региона.

Кто может открыть?

Перед тем как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ с оптимальным доходом, следует определиться с тем, кто именно может заниматься данной деятельностью. На основании требований законодательства заниматься такой деятельностью могут следующие представители бизнеса:

• компании, обладающие разной организационной формой, например, ЗАО, ООО или МУП;
• руководителем такой организации может выступать только человек, соответствующий многочисленным требованиям, поэтому у него должен иметься специальный квалификационный аттестат, а также у него не может иметься непогашенных судимостей за экономические преступления;
• руководящие должности не должны занимать люди, внесенные в специальный реестр дисквалифицированных граждан или обладающие временным запретом на занятие таких должностей;
• владельцем такого бизнеса может выступать только российский гражданин.

Иностранные компании не могут заниматься управлением многоквартирных домов, располагающихся на территории РФ.

Обязанности предприятия

Если предприниматель интересуется, как открыть управляющую компанию с нуля, ему следует разобраться с тем, какие обязанности имеются у этой организации. К основным таким обязанностям относится:

• постановка на учет и выписка жильцов;
• поддержания чистоты в местах общего пользования;
• ремонт разного оборудования, установленного в жилом строении;
• установка и проверка счетчиков или других приборов учета;
• предоставление разных видов коммунальных услуг;
• предложение жильцам каких-либо платных услуг, на которые у компании должна иметься правильно оформленная лицензия;
• организация процедуры вывоза мусора;
• направление жильцам уведомления о повышении тарифов на разные услуги или о проведении ремонта в строении;
• организация и проведение собраний жильцов, на которых совместно решаются разные важные вопросы относительно содержания или ремонта общего имущества;
• своевременное уведомление всех жильцов о разных серьезных поломках;
• применение разных мер пожарной безопасности;
• проведение проверок, основной целью которых выступает определение состояния значимых частей строения, представленных местами общего пользования, крышей, фундаментом или другими элементами.

Платные ремонтные работы должны проводиться только с согласия жильцов. Они реализуются при выявлении серьезных поломок. Дополнительно УК собирают средства на капитальный ремонт, если жильцы не собирают данные деньги на отдельном счете.

Какие требуются документы?

Если предприниматель принимает решение создать управляющую компанию с нуля, то ему придется подготовиться к определенным сложностям. Для ведения такой деятельности придется получать разрешения от разных государственных инстанций. Предварительно следует подготовить определенную документацию, к которой относятся следующие бумаги:

• заявление на регистрацию ООО, составленное по специальной унифицированной форме;
• устав организации;
• протокол проведенного собрания, на котором учредители приняли решения об открытии такой компании;
• учредительный договор, подписанный всеми участниками предприятия;
• приказ, на основании которого назначается директор компании;
• выписка из ЕГРН на коммерческую недвижимость, в которой планируется открытие фирмы, причем этот документ может заменяться арендным соглашением;
• квитанция, подтверждающая уплату пошлины за регистрацию компании;
• разрешения на деятельность, полученные от пожарной инспекции и СЭС.

Дополнительно компании придется позаботиться о получении лицензии на оказание разных специализированных услуг.

Другие требования

Перед тем как организовать управляющую компанию, следует оценить все требования к работе подобных организаций. К ним относятся:

• для начала деятельности потребуется значительный первоначальный капитал;
• важно заранее определиться с управленческой стратегией бизнеса;
• во время формирования политики будущей деятельности учитывается, какие именно услуги будут оказываться населению;
• для открытия такой фирмы требуется минимальный уставный капитал в размере 20 тыс. руб.;
• в организации должны трудиться наемные работники, представленные диспетчерами, руководителями разных отделов, главным инженером, техническими сотрудниками, а также аттестованными специалистами в разных сферах услуг.

Важным условием является создание диспетчерской, чтобы клиенты смогли дозвониться в компанию в любой момент времени. Это позволяет устранить разные серьезные поломки сразу после их обнаружения. Поэтому прежде чем создать управляющую компанию, следует грамотно оборудовать диспетчерскую.

Открывать фирму следует в подходящем помещении, обладающем нужным размером для размещения всего оборудования.

Как открыть управляющую компанию?

Пошаговая инструкция данного процесса заключается в следующем:

1. Первоначально будущими учредителями составляется бизнес-план, содержащий сведения о формате работы, планируемых расходах на открытие, а также потенциальных доходах от деятельности.
2. Выбирается организационная форма для будущего предприятия.
3. Подбираются оптимальные коды ОКВЭД для планируемой деятельности.
4. Осуществляется регистрация управляющей компании в ФНС.
5. Руководством и другими работниками сдается квалификационный экзамен, основным назначением которого выступает проверка знаний в области ЖК и других нормативных актов, регулирующих деятельность данных организаций.
6. Оформление лицензии на планируемую работу.
7. Составление арендного договора с владельцем помещения, где будет располагаться офис организации.
8. Закупка оборудования для планируемой работы.
9. Заключение контрактов с жильцами выбранных многоквартирных домов.
10. Проведение общего собрания, на котором принимаются жильцами решения относительно правил обслуживания, уборки, ремонта и проведения других работ.
11. К контрактам, составленным со всеми жильцами, прикладывается специальное приложение, содержащее перечень всего имущества, принадлежащего многоквартирному строению.
12. Оформление соглашений с поставщиками коммунальных услуг.
13. Формирование официального сайта управляющей компании.

На сайте предприятия размещаются сведения о компании, а также публикуются отчеты о деятельности. Если разобраться, как создать управляющую компанию, то процесс может выполняться самостоятельно, для чего не требуются услуги юристов. Но при этом часто приходится сталкиваться с разными сложностями.

Правила оформления лицензии

Создание управляющей компании непременно сопровождается получением лицензии на эту деятельность. Такое требование является обязательным с 2015 года. К правилам получения лицензии относится:

• без лицензии работа УК запрещена;
• оформляется документация в отделении Госжилнадзора;
• лицензия выдается бессрочно, но пользоваться ею можно только в том регионе, где она оформлялась;
• на один многоквартирный дом выдается только одно разрешение, что позволяет обеспечивать честную конкуренцию в регионе;
• для получения лицензии у УК должно иметься коммерческое помещение для работы, а также оборудование для ведения деятельности и укомплектованный штат работников.

Поэтому если предприниматель задумывается о том, как открыть управляющую компанию, то ему придется позаботиться об оформлении официальной лицензии. Без нее деятельность таких организаций легко признается незаконной, поэтому они привлекаются к ответственности.

Другие особенности деятельности

Перед тем как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля, важно разобраться в многочисленных нюансах такой фирмы. К ним относится:

• если открывается организация только одним человеком, то выбирается организационная форма ООО;
• если для открытия компании используется арендованное помещение, то владелец данной недвижимости должен составить гарантийное письмо-разрешение на использование помещения для работы УК;
• обязательно в банке следует оформить расчетный счет, на который переводится минимально 50% уставного капитала с начала регистрации, а в течение следующих 6 месяцев следует перевести оставшуюся часть;
• выбирается УК непосредственно собственниками помещений в определенном многоквартирном доме, поэтому новая компания должна заинтересовать граждан в сотрудничестве;
• со всеми собственниками квартир должен составляться официальный договор, на основании которого УК будет оказывать соответствующие услуги;
• к договору прикладывается приложение, содержащее сведения об обязательных работах и услугах, размере платы за содержание и ремонт, а также включается в документ перечень имущества, принадлежащего строению.

При учете данных правил не возникнет сложностей с получением высокой прибыли.

Стоимость и сроки регистрации

Если разобраться в том, как создать управляющую компанию, то можно получить выгодный и интересный бизнес. На его открытие понадобится не меньше 500 тыс. руб. Прибыль от деятельности зависит от количества домов, с которыми составлены официальные соглашения.

Например, если работает УК с тремя девятиэтажными домами, то прибыль от работы может достигать 90 тыс. руб. Срок регистрации зависит от оперативности получения разрешительных документов. Обычно процесс затягивается примерно на 2 месяца.

Заключение

Управляющие компании являются востребованными организациями, занимающиеся обслуживанием и содержанием многоквартирных домов. Они могут быть открыты только юридическими лицами, получившими лицензию на эту деятельность.

Привлекать клиентов можно разными способами, например, пониженными тарифами или предложением дополнительных уникальных услуг. Со всеми жильцами выбранного многоквартирного дома непременно составляется официальный договор, регулирующий правила сотрудничества.

Источник

Создание управляющей компании ЖКХ с нуля

Большинство многоквартирных домов обслуживают управляющие компании. Жители МКД ежемесячно перечисляют средства на поставку коммунальных услуг и содержание объекта. В силу изменений в законодательстве, особую актуальность получил вопрос, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Понятие УК

Управляющая организация – коммерческая структура, обеспечивающая обслуживание дома. В ее полномочия также входит поставка жителям ресурсов (воды, газа, электроэнергии), поддержание оптимального санитарного и технического состояния объекта.

УК может управлять деятельностью сразу нескольких МКД. Функции организации конкретизируются в договоре, который заключается с жителями дома.

Управляющие компании в сфере ЖКХ – юридические лица, которые распоряжаются денежными средствами на благо дома, внутридомовых и наружных коммуникаций, оборудования. Организация берет на себя ответственность за содержание МКД.

Требования к созданию УК

Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.

Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.

Персонал должен работать в подходящих условиях, а для контактов с клиентами понадобится офис.

Еще одно из требований: юридический адрес. Когда клиенты оргаинзации знают, куда обратиться с вопросом, повышается доверие к ней.

Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:

• выплата зарплат;
• покупка техники и инструментов;
• аренда площади под офис и так далее.

Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.

Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.

Ещё один из важных моментов: отсутствие судимости у должностных лиц УК. Для этого нужно предоставить подтверждение, что лицо (руководитель) не привлекалось к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого.

Законы, регламентирующие открытие УК

Разобраться в том, как организовать деятельность управляющей фирмы, поможет профильное законодательство, в частности:

Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014-м году введено обязательное лицензирование деятельности.

Статус управляющей компании определяют положения ГК РФ. Кроме того, эти организации должны придерживаться Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства № 354 от 6.05.11).

Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.

Необходимая документация

Для создания новой управляющей компании понадобятся следующие документы:

1. Заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года).
2. Устав.
3. Протокол собрания о создании УК.
4. Учредительный договор.
5. Приказ о назначении директора.
6. Гарантийное письмо от собственника помещения с согласием на размещение исполнительной организации или договор аренды.
7. Квитанция об уплате госпошлины.

Документы лучше подготовить заранее и предоставить единым пакетом, иначе на создание компании уйдет больше времени.

Порядок создания

Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:

1. С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.

После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.

Регистрация УК

Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.

Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.

Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.

Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.

В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:

• подготовку и согласование пакета документов;
• регистрацию в ЕГРЮЛ;
• изготовление печати;
• открытие расчетного счета.

Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.

Процедура лицензирования

С 2014-го года лицензия – обязательный документ, без которого запрещена деятельность УК. Получение этого документа проходит в три этапа:

1. Подготовка документов в Госжилнадзор: справки о регистрации, об отсутствии судимости, выписки из реестров, квитанция об уплате госпошлины и так далее. Чтобы получить лицензию, нужно подготовить копии квалификационных аттестатов и список МКД, которые будут находиться под управлением.
2. Сдача экзамена. Хотя это требование обязательно лишь для руководителя, желательно, чтобы тесты сдал весь руководящий состав, тем более, что это бесплатно. УК не может функционировать без квалифицированного руководителя, а случае необходимости несложно будет найти директору достойную замену.
3. Подача заявления в Госжилнадзор и лицензирование.

В среднем процесс длится 35-45 дней. Особое внимание жилинспекция уделяет проверке пакета документов. Все данные должны соответствовать реальному положению дел в компании.

После этого лицензионная комиссия принимает решение.

Принятие МКД в управление

Основанием, по которому УК принимает МКД в управление, является публичный договор. Это соглашение устанавливает права и обязанности компании по выполнению работ или оказанию услуг клиентам, а также определяет привилегии и ответственность жильцов.

Управляющая организация должна проводить работы и предоставлять услуги собственникам жилого дома согласно установленным обязательствам.

Заключение договоров с жильцами

Договор – главный документ, устанавливающий отношения между коммунальными работниками и владельцами жилплощади. Если на общем собрании собственники квартир выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них индивидуально.

Если управляющей организаций является товарищество собственников жилья, то соглашение заключает ТСЖ от лица всех хозяев квартир.

В договоре детально указываются обязанности УК, перечень и объем услуг, их стоимость и частота проведения работ. Обязательные пункты, которые отображаются в документе:

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
• состав общей собственности;
• порядок внесения и размер платы за коммунальные услуги, содержание жилья;
• надзор за выполнением УК своих обязанностей.

Права и обязанности УК

Для начала перечислим обязанности, возложенные на управляющую организацию:

• оказание максимально возможного количества услуг по содержанию МКД. Детали содержатся в соглашении между жителями и УК;
• проведение капитального и текущего ремонта;
• прием и расчет коммунальных платежей;
• распределение средств на благоустройство дома;
• создание условий для безопасной эксплуатации МКД.

Этот перечень может быть расширен.

Управляющая компания имеет право:

• информировать уполномоченные органы о незаконной перепланировке, других неразрешенных способах использования жилья, нежилых площадей;
• взыскивать задолженности с жильцов;
• распоряжаться резервными средствами для проведения работ;
• требовать от жильцов или исполнителей полного возмещения убытков, возникших по их вине;
• реализовывать другие права на основании положений договора или нормативных актов.

В своей деятельности УК должна соблюдать интересы жильцов, находить компромисс в спорных ситуациях. Если фирма не выполняет функции, указанные в договоре, к ней применяются штрафные санкции.

Заключение

Создание управляющей компании с нуля – процесс трудоемкий. Но если заранее подготовиться к процедуре, продумать алгоритм действий, учесть нюансы, сделать это будет гораздо проще. Открытие УК предусматривает регистрацию организации, сдачу руководителем специального экзамена, получение лицензии на деятельность и заключение договора с жильцами МКД.

3 thoughts on “Создание управляющей компании ЖКХ с нуля”

Как создать понятно. Вот только втиснуться туда человеку со стороны будет практически нереально. Слишком большие деньги, людей не из круга не пускают к кормушке. Сплошь родственники и друзья.

Статья познавательная. У вас написано что самое главное надежный персонал. А вот почему то в ЖКХ очень много жуликов.Знаю не по наслышке, сам работал там два года. У нас управляющий строил себе особняк за счет средств ЖКХ и силами работников ЖКХ.

В начале был очень перспективный бизнес, сейчас во многих регионах лицензию можно получить только по знакомству.

Источник