Иностранная компания в роли инвестора строительства: налоговые последствия
Одним из возможных вариантов реализации жилых домов (квартир) является заключение договоров долевого участия в строительстве (инвестирования) между застройщиком и компанией-инвестором, которая в последующем уступает свои права по договору физическим лицам. Однако при такой модели реализации объектов недвижимости компания-инвестор сталкивается с необходимостью заплатить НДС со своей прибыли, т.е. разницы между ценой уступки права требования физическому лицу, и суммой, уплаченной по договору инвестирования (п. 2 ст. 155 НК РФ).
Рассмотрим налоговые последствия ситуации, когда в качестве такого Инвестора выступает иностранная компания, приобретающая права требования на ранней стадии строительства по цене близкой к себестоимости.
Иностранная компания заключает договор инвестирования в строительство с российским застройщиком и перечисляет ему денежные средства. Перечисленные застройщику инвестиционные денежные средства по сути покрывают только его затраты на строительство и включают в себя совсем небольшое вознаграждение застройщика, однако помогают продолжить строительство и начать «продавать» остальные квартиры по более высокой цене. Деловая цель сотрудничества налицо.
Варианты финансирования проекта с участием иностранного капитала мы подробно разбираем в нашем таксБУКе. Перейти по ссылке
На практике такой иностранный инвестор также ближе к окончанию строительства через российских агентов или агентство недвижимости уступает свои права по договору физическим лицам. Разница между суммой первоначальных инвестиций и ценой уступки составляет прибыль иностранного инвестора.
Особенность состоит в том, что у такого иностранного инвестора не возникает обязанности по уплате НДС и налога на прибыль в Российской Федерации. Разберемся по порядку.
Реализация иностранной организацией имущественных прав, в том числе на жилые дома, подлежит обложению НДС в России, в двух случаях:
- Деятельность иностранной компании приводит к образованию постоянного представительства в РФ;
- У иностранной компании хоть не образуется постоянного представительства в России, но местом реализации имущественных прав является Российская Федерация.
Однако, деятельность иностранного инвестора по получению доходов от уступки прав требования по договорам инвестирования (долевого участия) не приведет к образованию постоянного представительства в Российской Федерации, если он не будет заключать такие сделки через какое-либо обособленное подразделение (отделение) в России, или агента — резидента РФ, действующего от имени и в интересах иностранного инвестора (п. п. 2, 9 ст. 306 НК РФ), кроме случаев реализации имущественных прав через специального агента, основным видом деятельности которого являются операции с недвижимостью.
Таким образом, иностранный инвестор должен заключать все сделки через агентство недвижимости.
Полезным инструментом для финансирования Группы компаний может быть не только займ, используемый повсеместно, но и договор факторинга. Подробнее о финансировании бизнеса с участием иностранной компании см. по этой ссылке в нашем таксБУКе
Второй важный аспект связан с определением места реализации прав по инвестиционному договору в целях исчисления НДС.
Отметим, что в Налоговом кодексе РФ содержатся только правила определения места реализации работ и услуг (ст. 148 НК РФ), но нет положений, разъясняющих, как определять место реализации имущественных прав, когда продавцом выступает иностранная компания.
По мнению Минфина РФ уступка прав требования для целей налогообложения НДС должна считаться услугой, а значит к определению ее места реализации применяются нормы, закрепленные в ст. 148 НК РФ (1). С такой точкой зрения трудно согласится, поскольку передача имущественных прав является самостоятельным объектом обложения НДС наравне с реализацией товаров, работ, услуг в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ.
(1) письмо Минфина РФ от 18.06.2012 г. № 03-07-08/154
Но даже если уступку права требования иностранной организацией российской компании признавать услугой, следуя разъяснениям Минфина, местом реализации такой услуги не является территория РФ и, следовательно, она не подлежит обложению НДС исходя из следующих положений:
- уступка прав требования к услугам (работам), прямо перечисленным в ст. 148 НК РФ, не относится;
- место реализации не указанных в ст. 148 НК РФ услуг определяется по месту осуществления деятельности организации, оказывающей такие услуги;
- местом осуществления деятельности организации не признается территория РФ, если она не зарегистрирована в России (п. 2 ст. 148 НК РФ).
Данная позиция подтверждается письмами Минфина от 17.10.2013 г. № 03-07-15/43359, от 18.06.2012 г. № 03-07-08/154, от 19.05.10 № 03-07-08/152 и от 26.06.08 № 03-07-08/154. Более того, в письме Минфина РФ от 17.10.2013 г. среди прочих операций по передаче имущественных прав прямо упоминается передача прав на объекты долевого строительства, осуществляемая иностранной организацией, не состоящей на налоговом учете и не имеющей постоянного представительства в России.
Иначе говоря, Минфин России не относит уступку имущественных прав по договорам инвестирования (долевого участия в строительстве) к услугам, непосредственно связанным с недвижимым имуществом и указанным в пп. 1 п. 1 ст. 148 НК РФ, местом реализации которых в целях исчисления НДС признается Российская Федерация. В результате, риск того, что налоговые органы посчитают такую уступку услугой, непосредственно связанной с недвижимостью в России, и доначислят НДС, — весьма незначительный.
Что касается налога на прибыль, то доходы от договоров уступки прав требования по инвестиционному договору иностранным инвестором конечному покупателю не подлежат обложению налогом на прибыль в РФ на основании п. 2 ст. 309 НК РФ, при условии, что деятельность иностранного инвестора не образует постоянного представительства в РФ.
Важным моментом применительно к налогу на прибыль является то, что иностранный инвестор по договору уступки передает покупателям именно имущественные права на будущие объекты недвижимости. Такую операцию следует отличать от реализации находящегося в России недвижимого имущества, которая в свою очередь подлежит обложению налогом на прибыль в РФ на основании п. 6 ст. 309 НК РФ и ст. 6 международных соглашений об избежании двойного налогообложения. До окончания строительства объектов недвижимости и получения застройщиком разрешения на ввод объектов в эксплуатацию строящиеся объекты нельзя назвать недвижимостью в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и п. 2 ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поэтому нормы, предусматривающие налогообложение доходов от реализации недвижимого имущества в РФ, к данной ситуации не применимы.
Российское агентство недвижимости, в свою очередь, получает вознаграждение за свои услуги по поиску покупателей, которое подлежит обложению в Российской Федерации.
Таким образом, сотрудничество с иностранным инвестором на начальных этапах строительства позволяет застройщику получить необходимый импульс к строительству, а для иностранного инвестора — достаточно понятным способом инвестировать и получать доходы с их налогообложением только в стране своего резидентства.
Источник
ТОП-25 крупнейших инвестиционных проектов России с участием иностранного капитала
Россия реализовывает международные проекты в сфере высоких технологий
В минувшем пандемийном году нашей стране пришлось не только преодолевать санкционные и карантинные препятствия, но и участвовать в реализации совместных международных экономических проектов в условиях всемирной стагнации и политического давления на своих союзников. Это привело к некоторой коррекции планов и переключению усилий с традиционного сырьевого экспорта на проекты в сфере высоких технологий.
Труба с уменьшенным диаметром. В последние годы наиболее знаковым международным проектом России являлось масштабное строительство наземных и морских трубопроводов. Часть из них была реализована еще до разгула пандемии. В начале января 2020 года президенты России Владимир Путин и Турции Реджеп Эрдоган запустили долгожданный газопровод «Турецкий поток» мощностью 31,5 млрд кубометров в год, к участию в котором уже подключились главы Сербии и Болгарии. В ближайшие годы в бюджет этого проекта могут войти инвестиции Италии, Венгрии и Словакии, также заинтересованных в поставках российского голубого топлива по южному маршруту.
За месяц до запуска «Турецкого потока» российский «Газпром» и китайская CNPC открыли перевалку по другому знаковому газопроводу — «Сила Сибири» (38 млрд кубометров в год) от Чаяндинского месторождения Якутии до северных провинций КНР. В нынешнем году по нему в Поднебесную планируется перевалить 10 млрд кубометров, в следующем — 15 млрд. На паспортную мощность трубопровод должен выйти к 2025 году. Оценочная стоимость проекта — 1,1 трлн рублей, но, вероятнее всего, она будет выше из-за роста экономики Китая и повышения цен на металл.
Третий знаковый международный трубопровод, который должен был войти в строй еще в прошлом году, — «Северный поток-2». Однако камнем преткновения на пути реализации этого проекта стали политические баталии в США, где на фоне президентских выборов усилилось давление на Россию с введением санкций, касающихся наиболее ее чувствительных экономических перспектив. Главной из них стал как раз балтийский трубопровод, иностранные партнеры которого тут же угодили в санкционные списки Белого дома и вынуждены были выходить из проекта. В итоге России пришлось перебрасывать необходимую трубоукладочную технику аж с Дальнего Востока и достраивать газопровод своими силами. А запуск его в эксплуатацию отложен как минимум на год.
Впрочем, задержка с запуском пришлась на период мировой ковидной рецессии и падения цен на углеводородное топливо. Впервые за последние два десятка лет экспорт энергоносителей составил меньше половины общего российского экспорта (49,6%). Поставки за рубеж российской сырой нефти в 2020 году упали на 11% в натуральном выражении и на 41% в стоимостном (до 72,4 млрд долларов), поставки трубопроводного газа — на 10% в натуральном выражении и на 40% (до 25,2 млрд долларов).
Здесь как раз-таки в 2020 году наблюдалось почти отчаяние — весной падение цены за «бочку» доходило до 18 долларов при верстке федерального бюджета из расчета 40 долларов за баррель. Достижение Россией договоренности со странами ОПЕК+ позволило сначала стабилизировать мировые цены на нефть, а затем и практически восстановить их на докризисном уровне (сегодня цена уверенно подбирается к 70 долларам).
«Если наличие противоковидной вакцины поможет обуздать пандемию и оживит экономику еврозоны наравне с китайской, это позволит российскому ТЭКу активизировать международное сотрудничество в данной сфере, — считает аналитик Oil Consulting Борис Рычков. — Пока же отечественной экономике приходится искать другие пути к международному сотрудничеству. Прежде всего в перспективной сфере высоких технологий».
Все выше, и выше, и выше. Собственно, нельзя сказать, что Россия — новичок в этой области. За последнее десятилетие отечественные ученые, ведущие НИИ и промышленные предприятия периодически подключались к различным высокотехнологичным международным проектам.
К примеру, уже несколько лет Россия сотрудничает с семью мировыми державами в реализации проекта строительства на юге Франции международного экспериментального термоядерного реактора ITER. От нашей страны в проекте участвуют такие крупные игроки, как госкорпорация «Росатом», Курчатовский институт, НИИ ЭФА имени Ефремова, Институт прикладной физики РАН, ФТИ имени Иоффе, Троицкий институт инновационных и термоядерных исследований ТРИНИТИ и др. На их долю приходится создание одной из сложнейших и дорогостоящих частей реактора — коммутационной аппаратуры, шинопроводов и энергопоглощающих резисторов для электропитания и защиты сверхпроводящей магнитной системы реактора ITER. Сегодня Россия производит сверхпроводники для реактора, причем для этого даже пришлось построить новый цех по промышленному производству сверхпроводников мощностью 30 тонн в год на заводе «Росатома» в городе Глазове. У нас также производятся большие сверхпроводниковые магниты для проекта, гиротроны для нагрева плазмы и другое оборудование.
Другой известный мировой проект с участием России — CERN — европейская организация по ядерным исследованиям, крупнейшая в мире лаборатория физики высоких энергий, расположенная на границе Швейцарии и Франции, вблизи города Женевы. В данный момент основным проектом этой организации является Большой адронный коллайдер (БАК). Сверхмощные магниты, которые лежат в основе ускорителя частиц, по большей части изготовлены в России. Над созданием БАК трудились и трудятся более 700 российских специалистов. Кроме этого, другие отечественные предприятия выполнили заказов для ЦЕРН на общую сумму 120 млн долларов.
В 2002 году Россия в числе 12 государств вошла в капитал (27%) проекта XFEL — международный проект по созданию самого крупного в мире лазера на свободных электронах, предназначенного для наблюдения за ходом химических реакций. Гигантская лазерная установка (длина — 3,4 км) запущена в 2017 году на территории Германии от 6 до 38 метров под землей близ Гамбурга.
Ее создание реализовано на принципах, открытых еще советскими учеными. Их российские правопреемники осуществляли для этого проекта поставки криогенных и вакуумных систем XFEL и другого оборудования.
Важной научной кооперацией отечественной науки стало участие в проекте создания FAIR — европейского центра по исследованию ионов и антипротонов. Россия — основной поставщик оборудования и его совладелец с долей 20%. Помимо этого, Россия участвует в различных космических исследованиях вроде российско-европейского проекта по изучению Марса ExoMars (с 2016 года); «Спектр-РГ» — совместного с Германией проекта космической обсерватории, изучающей Вселенную в рентгеновском диапазоне из точки Лагранжа L2; проекта NICA (Nuclotron based Ion Collider fAcility) — строительства ускорительного комплекса на базе Объединенного института ядерных исследований в Дубне с целью изучения свойств плотной барионной материи.
Пандемия внесла коррективы и в эти проекты, затруднив общение научных специалистов. Но сами задумки по-прежнему актуальны и продолжают реализовываться в нынешнем году.
Пути с дорогами. Вероятно, наиболее активными международными проектами, не подвергшимися политическому давлению извне, стали проекты в области атомной энергетики и транспорта. «Росатом» в последние годы является абсолютным лидером на мировом рынке, работая в 12 странах и строя сразу 36 энергоблоков. Россия вышла на такие ключевые рынки, как КНР, Индия, Турция, Финляндия, Венгрия, Иран, Бангладеш, Вьетнам. Подписаны соглашения о сотрудничестве с ЮАР, Иорданией, Индонезией, Казахстаном и другими. Уже в марте 2021 года начато строительство 2-го энергоблока АЭС Аккую в Турции.
«Сотрудничество в атомной сфере отнюдь не ограничивается строительством энергоблоков, — уверен эксперт Фонда энергетической безопасности Владимир Мальцев. — Заход «Росатома» на местные рынки означает поставки сырья, запчастей, обслуживание и ремонт оборудования, утилизацию отработанного ядерного топлива. Это международные проекты, рассчитанные на десятилетия».
Но еще более перспективные проекты с участием зарубежных партнеров у России сегодня в сфере транспорта. В первую очередь железнодорожного. В число долгосрочных соглашений о сотрудничестве в этой области входит создание трансграничной железнодорожной высокоскоростной магистрали «Евразия» по маршруту Берлин — Урумчи (почти 9,5 тыс. км), затрагивающей интересы более чем десятка стран (с ответвлениями). Магистраль станет частью современной транспортной системы «Новый шелковый путь» и создаст альтернативу морскому пути с Дальнего Востока в Европу.
Как рассказали в Межправительствен-ной российско-китайской комиссии по инвестиционному сотрудничеству, нынешнее взаимодействие двух стран в значительной мере способствует ускорению темпов роста инвестиций в основной капитал и достижению установленных лидерами государств целевых ориентиров по наращиванию взаимного оборота товаров и услуг до 200 млрд долларов к 2024 году. Сегодня существует целых 70 значимых проектов с общей суммой заявленных инвестиций 112 млрд долларов, реализуемых в неэнергетической сфере. В России реализуется 65 проектов на 106,2 млрд долларов, в Китае — 5 проектов на 5,8 млрд долларов. Их география имеет широкий региональный охват и отраслевую направленность.
В комиссии уточнили, что с 2014 года 17 инвестпроектов, включенных в перечень значимых, уже сданы в эксплуатацию. Среди них — проекты «Освоение Быстринского месторождения в Забайкальском крае» и «Создание Российско-Китайского агрохолдинга на Дальнем Востоке с АО «Легендагро Холдинг». К 2020 году первая партия медного концентрата Быстринского горно-обогатительного комбината была экспортирована в Китай, а АО «Легендагро Приморье» совершило первую экспортную поставку нескольких тысяч тонн кукурузы. Завершены работы по строительству пограничного мостового перехода через реку Амур (Хэйлунцзян) Благовещенск — Хэйхэ. Российская и китайская стороны намерены предпринять все необходимые меры для скорейшего запуска движения по новому мостовому переходу.
Одним из транспортных ответвлений «Евразии» должна стать и реализация проекта «Победа» — модернизация железнодорожной инфраструктуры из России в КНДР до станции Пхеньян — Восточный общей стоимостью 25 млрд долларов.
Кроме того, РЖД принимает участие в электрификации 495-километрового участка железной дороги в Иране, а также на Кубе и в Сербии. В этой балканской стране планируется начать работы по созданию Единого диспетчерского центра управления движением поездов, реконструкции, модернизации и строительству двухпутной железной дороги Белград — Стара Пазова — Нови Сад — Суботица — Государственная граница, по реконструкции и модернизации железнодорожной линии Вальево — Врбница — Государственная граница с Черногорией протяженностью 210 км.
Источник