Коэффициент капитализации методом связанных инвестиций

Метод связанных инвестиций при определении коэффициента капитализации

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

Rm = ежегодные выплаты по обслуживанию долга\ основная сумма ипотечной ссуды (кредита)

Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она будет представлять собой сумму ставки дохода и коэффициента фонда возмещения или же будет равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы (колонка 6).

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Rе = годовой денежный поток до выплаты налогов\ величина собственного капитала

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

R = M*Rm + (1-M) * Re, где

M — доля заемных средств в стоимости;

Rm — коэффициент капитализации для заемного капитала;

Re — коэффициент капитализации для собственного капитала.

26. Общая характеристика оценки стоимости предприятия методом дисконтированных денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Этапы определения обоснованной рыночной стоимости с использованием этого метода:

1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи даже если в действительности продажа не планируется.

3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.

4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости продажи к текущей стоимости.

Таким образом: Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость продажи.

27. Валовой рентный мультипликатор и его применение в оценке недвижимости.

Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному или к действительному валовому доходу.

Этапы осуществления метода:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

2. Определяется отношение к продажной цене валового дохода, исходя из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор.

V = Др * В Р М = Др * (Санал\ПВДанал), где

V — вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Др — рентный доход оцениваемого объекта;

ВРМ — валовый рентный мультипликатор;

Санал — цена продажи аналога;

ПВДанал — потенциальный валовый доход аналога.

28. Определение ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга).

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом.

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, т.к. возмещение основной суммы будет происходить равными частями, а проценты будут начисляться с остатка основной суммы. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину обратную сроку службы актива.

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.

Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

29. Затратный подход к оценке стоимости зданий и сооружений, входящих в состав имущественного комплекса предприятия

Этапы:

1.Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.

2.Оценивается восстановительная или замещающая стоимость здания и сооружения на действительную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если определение восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического старения.

4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.009 сек.)

Источник

Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается

R _{ипотечн} = ДО / К

где R _{ипотечн} – ипотечная постоянная;

ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К – сумма ипотечного кредита.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

R = М • R_{ипотечн} + ( 1 – M ) • R_собств

где М – коэффициент ипотечной задолженности.

Пример. Доля собственного капитала 30%; ставка процента по кредиту 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал 5%, тогда общая ставка капитализации равна:

а) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годовых, 0,127500;

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле

R = 0,7 *0,127500 + 0,3 *0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).

Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:

Ø в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;

Коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами:

Ø методом рыночной выжимки;

Ø методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

Ø методом связанных инвестиций.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что

Ø применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

Ø метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форсмажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Источник

Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается

где R_m – ипотечная постоянная;

ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К – сумма ипотечного кредита.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Re	=	Годовой ДП до выплаты налогов	(5.20)
Величина собственного капитала

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзве-шенное значение:

где М – коэффициент ипотечной задолженности.

Пример. Доля собственного капитала – 30%; ставка процента по кредиту – 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал – 5%, тогда общая ставка капитализации равна:

а) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годовых, – 0,127500;

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле 4.21:

R= 0,7 *0,127500 + 0,3 *0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).

Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:

· в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;

· не рассчитывается цена реверсии;

· коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами:

§ методом рыночной выжимки;

§ методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

§ методом связанных инвестиций.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого — предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что

· применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

· метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Источник

Расчет ставки капитализации по основным параметрам: условия и требования оценки экономических показателей

Ставка капитализации имеет большое значение при планировании финансовой или инвестиционной деятельности. В то же время в России ставку капитализации не всегда можно определить с достоверной точностью. Это связано с тем, что информация с различных рынков поступает неполная. Кроме того, зачастую она не совсем соответствует действительности. Что же такое ставка капитализации?

Что такое ставка капитализации?

Этот показатель представляет собой соотношение стоимости имущества и дохода, который оно может принести в течение года. Ставка капитализации позволяет инвестору оценить перспективность вложения денежных средств в тот или иной актив. Существует несколько видов такого показателя. Проанализировав каждый из них, можно лучше понять характерные особенности ставок капитализации.

Характеристика показателя

Например, ставка капитализации без риска предусматривает направление инвестиций в те активы, по которым гарантирован хотя бы возврат вложенных средств. Насколько известно, инвестирования без рисков вообще практически не существует. В этом случае имеются в виду такие вложения, по которым вероятность неприятных случайностей сведена к нулю.

В качестве примера таких инвестиций можно привести капиталовложения, поручителем по которым является государство или надёжный банк из Швейцарии. В то же время рыночные риски неразрывно связаны с финансовыми инструментами вроде акций, облигаций и других ценных бумаг. Доход от подобных вложений напрямую зависит от успешности деятельности эмитирующей их компании.

Инвесторы первыми ощущают низкую доходность бизнеса на вложение в ценные бумаги собственных денежных средств. Но не только этот вид финансирования сопровождают риски.

Например, недвижимость является традиционным и одним из самых надёжных способов инвестирования.

Тем не менее этот актив также предрасположен к таким рискам, как низкая ликвидность, износ в процессе эксплуатации, а также изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.

Методы расчёта ставки капитализации

Какие существуют для ставки капитализации методы расчёта? Их несколько:

• кумулятивного построения;
• связанных инвестиций;
• метод рыночной выжимки;
• метод Инвуда и другие.

На практике наиболее распространённым является метод кумулятивного построения.

Какие составляющие ставки капитализации? В этом методе используется принцип суммирования показателя ставки без риска, рыночной премии за риск, а также премии за риск, связанный с капиталовложением в определённый актив.

Что это значит? Другими словами, чтобы спрогнозировать вероятную прибыль, необходимо учесть такие показатели, как безрисковая ставка, совокупный уровень рыночных рисков и степень риска относительно определённого актива.

Ставка капитализации недвижимости

В процессе анализа вероятной доходности от вложения средств в недвижимость инвесторы просчитывают прибыль, которую они смогут получить в процессе её эксплуатации. Такой способ позволяет спрогнозировать эффект от инвестиций и сопоставить стоимость покупки объекта с выручкой.

Ставка капитализации для недвижимости рассчитывается с помощью формулы, которая является производной из следующего уравнения:

• V — стоимость объекта недвижимого имущества;
• I — предполагаемая доходность от эксплуатации объекта;
• R — ставка капитализации недвижимости.

Соответственно, ставка капитализации: R = I/V.

Необходимо отметить, что ставка капитализации дохода ещё иногда называется коэффициентом капитализации, нормой капитализации или мультипликатором чистой ренты. Эти термины являются синонимами.

Расчёт этого показателя достаточно эффективен и объективен. Это обусловлено фиксированной стоимостью недвижимости, которую задаёт рынок и которую можно выяснить из открытых источников.

Кроме того, цена аренды объектов недвижимого имущества также регулируется рынком, что упрощает задачу.

Принципы расчёта ставки капитализации для объектов недвижимости

Необходимо подчеркнуть, что при просчёте доходности объекта из общей суммы выручки следует вычесть обязательные расходы. К ним относятся:

• оплата электроэнергии;
• оплата охраны объекта;
• заработная плата различных служащих;
• другие издержки, связанные с процессом эксплуатации недвижимости.

Кроме того, из параметра I следует вычесть недополученную прибыль по причине сдачи в аренду не всех 100% площадей здания.

Также к расходам, которые уменьшают общую доходность, необходимо отнести налоги, проценты по кредитам и другие фиксированные затраты.

И только после вычета всех издержек мы получаем чистый операционный доход, который используется в формуле расчёта ставки капитализации недвижимости.

Получив все необходимые данные, мы можем высчитать необходимый показатель по уже приведённой формуле. Рассмотрим пример. Допустим, инвестируются средства в такой тип недвижимого имущества, как складские помещения. Стоимость объекта составляет 50 млн рублей.

После вычета всех издержек инвестор определяет, что чистый операционный доход составит 13 млн рублей в год. Чтобы определить ставку капитализации на недвижимость, необходимо воспользоваться формулой: 13 млн /50 млн = 0,26.

Это значение показывает, что каждый год от сдачи складских помещений в аренду инвестор будет получать 26% от своих инвестиций.

Выбор объекта недвижимости с наибольшей ставкой капитализации

При выборе объекта недвижимого имущества для вложения денежных средств следует отдавать предпочтение тем, которые имеют наивысшую ставку капитализации.

Кроме того, необходимо отметить, что без учёта подобного коэффициента невозможно спрогнозировать эффективность инвестиций и осуществить оценку объекта перед его приобретением.

Также требуется проводить анализ рынка и отслеживание важных экономических показателей на основании имеющихся данных по вложениям в недвижимость.

В процессе полного мониторинга следует обобщать получаемую информацию. При этом оценивать необходимо различные сегменты рынка недвижимости. Впоследствии эта информация послужит ориентиром и позволит провести корректную оценку объекта. Кроме того, она дает возможность осуществить качественный сравнительный анализ имеющихся расчётных показателей и средних цифр по рынку.

Метод связанных инвестиций

Зачастую для приобретения объектов недвижимости используется сумма собственного и заёмного капитала. Поэтому для корректного вычисления нормы капитализации необходимо учитывать оба источника инвестиций.

Как расчитать показатель? Для определения коэффициента капитализации в таком случае используется метод прямых инвестиций, или, как его ещё называют, техника инвестиционной группы.

При этом формула ставки капитализации для кредитных средств выглядит следующим образом:

• Рм — коэффициент капитализации заёмных средств, или ипотечная постоянная;
• ДО — ежегодные платежи по заёмным средствам;
• ИК — основная сумма ипотечного кредита.

При этом норма капитализации для собственных денежных средств рассчитывается по формуле следующего вида:

• Ре — норма доходности собственного капитала;
• ДП — денежный поток за год до уплаты всех налогов;
• К — величина собственного капитала.

Общая ставка капитализации при использовании метода прямых инвестиций определяется с помощью расчёта средневзвешенного значения первых двух показателей: Р = M x Рм + (1 — M) x Ре, где M — часть взятых в кредит средств в общей стоимости объекта.

Метод рыночной выжимки

Этот метод предусматривает использование в расчёте ставки капитализации показателя чистого операционного дохода от деятельности аналогичной компании или от её объектов недвижимости, а также от стоимости продажи её активов. Для определения коэффициента капитализации методом рыночной выжимки необходимо чистый операционный доход разделить на стоимость аналогичного объекта или компании.

Как это понимать? Другими словами, для определения ставки капитализации искомой компании используются показатели базовой формулы коэффициента капитализации, но для другого аналогичного предприятия, которое занимает тот же сегмент рынка и сопоставимо по размерам. Характерной чертой этого способа расчёта является отсутствие учёта прибыли на инвестиции и возвращение капиталовложений.

У этой методики есть как достоинства, так и очевидные минусы. К положительным характеристикам можно отнести относительную простоту определения коэффициента капитализации. Ставка, рассчитанная таким способом, имеет и свои минусы.

Например, к недостаткам можно отнести отсутствие необходимых данных относительно чистого операционного дохода и стоимости продаж компании, которая взята за основу для анализа.

Поэтому подобрать корректные и подходящие примеры не всегда представляется возможным.

Это метод используется в тех случаях, когда, согласно прогнозу, на протяжении всего инвестиционного цикла доход от вложений будет составлять равновеликие величины.

При этом часть дохода представляет собой выручку от инвестиций, а другая — возврат вложенного капитала. Сумма возмещения капитала реинвестируется. При этом учитывается коэффициент дохода на инвестиции.

Определить ставку капитализации при условии получения равновеликой выручки можно, получив сумму ставки дохода на вложения и фактора фонда возврата для того же процента.

Метод капитализации доходов для оценки бизнеса + пример расчета в Excel

Метод капитализации доходов – подход оценки стоимости бизнеса или инвестиционного проекта на основе приведения доходов к единой стоимости.

Метод применяется для экспресс оценки стоимости бизнеса, инвестиционных проектов и недвижимости, а также для проведения сравнения о определения более инвестиционно привлекательных объектов.

Преимущества и недостатки метода капитализации доходов

Рассмотрим преимущества и недостатки метода оценки бизнеса на основе капитализации его доходов в таблице ниже ↓.

Преимущества

Недостатки

Позволяет сравнить на основе доходов инвестиционную привлекательность бизнеса или инвестиционного проекта Простота проведения расчета Применяется для развитых, крупных компаний, которые имеют достаточное количество финансовых данных для точного прогнозирования будущих доходов и темпа роста

Применим при стабильно функционирующем предприятии (бизнесе), когда можно корректно прогнозировать будущие денежные поступления и доходы. Не подходит для оценки венчурных проектов и стартапов, которые не имеют денежных потоков совсем, еще не создали устойчивую сбытовую сеть и равномерные поступления доходов Объекты оценки находятся на модернизации и реконструкции Не походит для оценки бизнеса с убытками Не подходит для оценки бизнеса с активным реинвестированием и изменчивым темпом роста

Из-за того что на практике сложно получить постоянные финансовые данные, поэтому в оценке чаще применяют метод дисконтирования денежных потоков.

Следует заметить, что метод капитализации доходов для оценки бизнеса является разновидностью метода дисконтирования денежных потоков с условием того, что темп роста доходов постоянный.

Формула расчета стоимости компании методом капитализации

1. Формула расчета капитализации доходов имеет следующий вид:
2. где:
3. V (англ. value) – стоимость бизнеса (проекта);
4. I (англ. income) – доход;
5. R – ставка капитализации.
6. В таблице ниже более подробно описано как рассчитать показатели модели ↓.

Показатель модели	Описание	Измерение	Особенности применения
V	Стоимость бизнеса	Руб.	Показывает рыночную стоимость имущества компании
I	Доход	Руб.	Рассчитывается на основе показателей отчета о финансовых результатах (форма №2). Доход может быть следующих видов: · Выручка от реализации продукции / услуг · Чистая прибыль компании (стр. 2400) · Прибыль до уплаты налогов (стр. 2300) · Размер дивидендных выплат · Денежные потоки Данные показатели берутся на текущую дату оценки, если они сильно менялись за последние года, то усредняют за несколько лет (3-5 лет)
R	Ставка капитализации	%	Необходимо определить метод расчета коэффициента. Он зависит от того для какого периода данных будет расчет (по ретроспективным или прогнозным данным дохода)

Как видно из таблицы, для проведения оценки необходимо определить какой будет выбран доход для капитализации: чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов или прибыль от дивидендных выплат. На следующем этапе необходимо выбрать метод расчета ставки капитализации и получить ее оценку.

Какой вид дохода выбрать для оценки?

Выбор того или иного вида дохода зависит от того с каким другим бизнесом проводится сравнение и какая финансовая отчетность имеется. Если предприятия располагают только

Вид данных	Направление применения
Ретроспективные данные (исторические)	Для оценки существующих компаний с финансовой отчетностью за несколько последних лет. Используются исторические значения дохода (чистой прибыли) предприятия за прошедшие периоды (3-7 лет). Данные усредняются и корректируются с учетом инфляции на текущий момент.
Прогнозные данные	Применяется для оценки будущей стоимости инвестиционного проекта и его инвестиционной привлекательности. Используются ретроспективные данные для прогнозирования будущих значений прибыли. Глубина прогноза, как правило, составляет 1-3 года.
Комбинирование ретроспективных и прогнозных данных	Применяется для оценки инвестиционной привлекательности предприятия. Используются и как ретроспективные данные, так и прогнозные.

Какой показатель дохода использовать в модели для расчета базы?

1. Рассмотрим, какие показатели дохода выбираются для оценки бизнеса.
2. Выручка применяется, как правило, для оценки предприятий в сфере услуг.
3. Чистая прибыль используется для оценки крупных компаний.
4. Прибыль до уплаты налогов применяется для небольших предприятий, чтобы исключить влияние федеральных и региональных льгот и субсидий в формирование дохода.
5. Доходы в виде дивидендных выплат применяются для оценки компании с обыкновенными акциями на фондовом рынке.

Денежные потоки используются для расчета капитализированной базы для компаний, у которых преобладают основные средства. При этом может быть использован поток только от собственного капитала или инвестиционного (собственный + заемный).

После выбора дохода необходимо его скорректировать – на текущие цены, для этого может использовать изменения значения потребительских цен из статистики Росстат, и также необходимо исключить доходы и расходы от активов, которые имели разовый характер и в будущем не будут повторяться.

Методы расчета ставки капитализации

Ставка капитализации – текущая норма доходности капитала бизнеса. Ставка капитализации представляет собой стоимость капитала (имущества) на момент оценки.

Расчет по методу рыночной экстракции

Данный метод применяется для расчета стоимости бизнеса на основе существующих сделок на рынке по продаже / покупке таких же видов бизнеса. При этом необходимо знать показатели дохода у продаваемых бизнесов или проектов. Способ применяется для тиражируемого бизнеса, например для франшизы.

• где:
• R – ставка капитализации;
• V – стоимость компании;
• Iai – размер дохода созданный i-й компанией аналогом;
• Vai – стоимость продажи на рынке i-й компании;
• n – количество аналогичных компаний.

Расчет коэффициента как среднерыночная цена проданных компаний довольно трудоемкий процесс и часто может быть нехватка финансовых данных по доходам или объему сделок аналогичных предприятий. Второй способ расчета на основе ставки дисконтирования более распространен на практике.

Расчетный метод определения коэффициента капитализации

При использовании данного метода необходимо рассчитать ставку дисконтирования. Коэффициент капитализации будет равен разнице между нормой прибыли и средними темпами роста доходов (чистой прибыли). Более подробно про способы расчета ставки дисконтирования читайте в статье: → «10 современных способов расчета ставки дисконтирования». Формулы расчета следующие:

Формула №1	Формула №2*
где: R – ставка капитализации ; r – ставка дисконтирования (норма прибыли); g – прогнозируемые средние темпы рота доходов компании (на основе прогнозируемой доходности);	где: R – ставка капитализации ; r – ставка дисконтирования (норма прибыли); g – прогнозируемые средние темпы рота доходов компании (на основе ретроспективных данных дохода).

1. *можно заметить что вторая формула соответствует коэффициенту дисконтирования в модели Гордона.
2. Наиболее часто применимы следующие методы оценки ставки дисконтирования:
3. Какое отличия ставки капитализации и ставки дисконтирования?

Ставка дисконтирования	Ставка капитализации
Оценивает и показывает будущую норму прибыли (доходность) капитала компании	Оценивает текущую норму прибыли (доходности) капитала компании без учета темпа роста компании

Пример расчета стоимости компании в Excel для ПАО “КАМАЗ”

Для практики рассмотрим оценку стоимости компании ПАО «КАМАЗ» в Excel. Для этого необходимо получить финансовую отчетность функционирования предприятия за последние несколько лет.

Для этого можно зайти на официальный сайт компании. Возьмем 2015 год 1 и 2 квартал.

Из-за того что чистая прибыль имеет высокую волатильность, то возьмем изменение выручки предприятия и определим средний темп ее роста.

Темп изменения выручки (g) = LN(C6/B6)

Средний размер выручки =СРЗНАЧ(B6:C6)

Вид риска	Интервал оценки, %	Параметры риска	Значение оценки для предприятия, %	Пояснение к оценке
Безрисковая ставка *	8,5	Доходность по облигациям ОФЗ ЦБ РФ	8,5	–
Ключевая фигура, качество и глубина управления	0-5	Распределенность управленческих решений	1,0	Структура управления распределена между 11 членами совета директоров
Размер предприятия и конкуренция на рынке	0-5	Оценка размера предприятия (микро, среднее, крупное) и характерное для них влияние конкурентного риска на рынке	1,0	ПАО «КАМАЗ» относится к крупных и стратегическим предприятиям, уровень риска конкуренции низкий
Финансовый анализ компании	0-5	Оценка финансового состояния предприятия и структуры заемных и собственных средств	3,0	Финансовое состояние предприятия не стабильное: высокая доля поддержки государства (субсидии), высокая доля заемного капитала, выручка имеет неравномерное поступление
Товарная и территориальная диверсификация	0-5	Оценка ассортимента продукции и сбытовой сети	1,0	Предприятие имеет контракты с международными партнерами, функционирует как на региональном так и на международном рынке. Ассортимент продукции широкий
Диверсификация клиентуры (объем рынка)	0-5	Оценка спроса на рынке на производимую продукцию, количество потенциальных клиентов и объем рынка	0,5	Развит ка корпоративный так и потребительский сегмент потребления
Устойчивость прибыли	0-5	Оценка факторов формирования выручки и чистой прибыли предприятия. Прогнозирование направления изменения	3,0	Наблюдается положительный тренд роста чистой прибыли за последние 4 года. Поступление прибыли неравномерно. Высокий процент изменение прибыли
∑ Итого ставка дисконтирования:	18,0

*безрисковая процентная ставка берется как доходность государственных облигаций ОФЗ (см. → изменение доходности) или доходность высоконадежных вкладов в ПАО “Сбербанк” с кредитным рейтингом А3.

• Коэффициент капитализации = ставка дисконтирования – средний темп роста
• Коэффициент капитализации = 18-15 = 3%
• Стоимость компании = D6/C8

Стоимость компании составила 486508123 тыс. руб.

Метод капитализации дохода применяется для оценки компаний с устойчивыми денежными поступлениям за период 5 и более лет. В ситуации высокой конкуренции прибыли компаний имеют сильную волатильность, что затрудняет адекватное применение данного метода.

Также подход имеет множество корректировок дохода и экспертных решений в оценке рисков, что делает его субъективным в принятии решений.

Практика Оценки. Как оценить стоимость компании по методу капитализации

Метод капитализации — один из методов оценки бизнеса доходным подходом. По сути это разновидность метода дисконтирования денежных потоков, в рамках которого стоимость компании определяют как текущую стоимость ее будущих доходов. Разница лишь в том, что метод капитализации предполагает стабильность этих доходов (или постоянный темп их роста).

Формула 1. Расчет рыночной стоимости компании методом капитализации

• Чтобы оценить стоимость компании методом капитализации предстоит:

• провести ретроспективный анализ деятельности бизнеса и подготовить прогноз изменения дохода в будущем;
• выбрать вид дохода, который будет капитализирован;
• определить период деятельности, за который предстоит капитализировать доход;
• вычислить ставку капитализации;
• рассчитать капитализированные доходы;
• провести итоговые корректировки.

Основная задача этого метода – определить уровень дохода, который впоследствии будет капитализирован. При этом важно выбрать период деятельности компании, результаты которой будут капитализированы.

Как провести ретроспективный анализ бизнеса при оценке стоимости компании методом капитализации

Ретроспективный анализ деятельности компании проводится данным бухгалтерского баланса и отчета о финансовых результатах за последние 3-5 лет, а также управленческой отчетности компании.

Он подразумевает анализ финансовых результатов деятельности, выполнения финансового плана, эффективности использования собственного и заемного капитала, выявление резервов увеличения суммы прибыли, рентабельности, улучшения финансового состояния и платежеспособности компании.

По результатам этого анализа можно выбрать вид дохода и период производственной деятельности компании, за который предстоит капитализировать этот доход.

Для корректной оценки финансовых результатов (показателя дохода) компании необходимо провести их нормализацию, т.е. исключить статьи, которые имели разовый характер и не будут повторяться в будущем. К таким статьям относят:

• прибыль /убыток от продажи части активов предприятия;
• поступление/ убыток от удовлетворения/ неудовлетворения судебных исков;
• поступление страховых выплат;
• потери от вынужденной остановки производства и т.д.

После нормализации финансовых результатов их нужно привести к текущим ценам. Для этого можно использовать, например индексы потребительских цен, публикуемые на сайте федеральной службы статистики.

Какой показатель дохода выбрать при оценке бизнеса методом капитализации

В качестве доходов, подлежащих капитализации, может быть выбраны показатели:

• чистой прибыли (после уплаты налогов);
• прибыли до уплаты налогов;
• денежного потока;
• выплаченных/ потенциальных дивидендов.

1. При оценке крупных компаний целесообразно выбирать величину чистой прибыли, а небольших компаний — прибыль до уплаты налогов, поскольку в этом случае устраняется влияние льгот налогообложения.
2. Величина денежного потока используется при оценке компаний, в активах которых преобладают основные фонды, что позволяет учесть политику капитальных вложений и амортизационных отчислений на предприятии.
3. Вопрос: Какой вид денежного потока можно использовать при оценке бизнеса методом капитализации
4. Это может быть денежный поток для всего инвестированного капитала (бездолговой денежный поток) или собственного капитала.

Бездолговой денежный поток не учитывает изменение (рост или уменьшение) задолженности компании по кредитам. На основе этого показателя определяется рыночная стоимость всего инвестированного капитала: как собственного, так и заемного.

Денежный поток для собственного капитала учитывает изменение (рост или уменьшение) задолженности компании по кредитам. На его основе вычисляется рыночная стоимость собственных средств компании.

При выборе того или иного вида денежного потока (прибыли) для оценки бизнеса компании учитывают за счет каких именно средств он формируется. Если за счет собственных средств, то для оценки компании используется денежный поток для собственного капитала. Если же за счет привлечения заемных средств, то используется бездолговой денежный поток.

Вопрос: За какой период стоит капитализировать доход при оценке бизнеса

Сумма дивидендов, как правило, используется при оценке миноритарных пакетов акций, т.к. для мажоритарного акционера привлекательность компании состоит, в основном, не в выгодной дивидендной политике, а в росте ее капитализации.

Стоит заметить, что для капитализации можно использовать перечисленные показатели не только на текущую дату, но и их среднее значение за несколько предыдущих периодов на основании ретроспективных данных, например, за 3-5 лет.

Периодом деятельности компании, результаты которой будут капитализированы, может выступать:

• первый прогнозный год;
• последний отчетный год.

Наиболее правильным вариантом, учитывающим ретроспективную деятельность компании, рассматривают капитализацию дохода, спрогнозированного на последующий после даты оценки год.

Как определить ставку капитализации для оценки стоимости компании

Ставка капитализации чаще всего рассчитывается на основе ставки дисконтирования с учетом долгосрочных темпов роста денежного потока. Методы расчета ставки дисконтирования зависят от того, к какому виду денежного потока она применяется.

Есть несколько моделей построения ставки капитализации на основе ставки дисконтирования в зависимости разных параметров, например, от уровня прогнозного дохода и период прогноза (модели Гордона, Ринга, Инвуда).

Модель Гордона. Предполагает бесконечную продолжительность функционирования бизнеса и стабильные темпы роста денежного потока. В рамках этой модели определяют ставку для прогнозного или текущего года. В первом случае используют общепринятую расчетную формулу. Во втором случае (при расчете ставки для текущего года) используютформулу 2

• Формула 2. Расчет ставки капитализации методом Гордона для текущего года

• Модель Ринга. Данная модель исходит из необходимости соблюдения следующих условий:

• конечная продолжительность функционирования актива, при которой его остаточная стоимость равна нулю;
• ожидаемый доход меньше первоначальных инвестиций;
• известно оставшееся время жизни актива.

1. Эта модель редко применяема, потому что в рамках нее предполагается, что доходы будет ежегодно снижаться.
2. Формула 3. Расчет ставки капитализации методом Ринга

1. Модель Инвуда. Используют при следующих допущениях:

• конечная продолжительность функционирования бизнеса;
• ожидаемый доход меньше первоначальных инвестиций;
• остаточная стоимость будет равна нулю по истечении некоторого количества периодов.

• Это более популярная модель, поскольку в качестве прогнозного периода подразумевает весь срок использования объекта, до полного его обесценения.
• Формула 4. Расчет ставки капитализации методом Инвуда

• Вопрос: Можно ли определить ставку капитализации без учета ставки дисконтирования
• Определение ставки капитализации на основе ставки дисконтирования — самый распространенный способ, однако существуют другие метода расчета этой ставки капитализации, среди которых можно выделить:

1. Метод анализа рыночных данных. Ставка капитализации согласно этому методу определяется на основе рыночной информации о доходах и ценах продажи сопоставимых компаний;

На этом этапе оценке бизнеса методом капитализации предстоит определить предварительную стоимость бизнеса (капитализированные доходы компании). Определяют ее по формуле 1, на основе величины дохода, который предстоит капитализировать и ставки капитализации.

Эта стоимость компании будет предварительной, т.к. для определения итоговой стоимости полученный показатель стоимости необходимо скорректировать на избыточные и не операционные активы, не принимающие участия в формировании денежного потока, избыток (дефицит) собственного оборотного капитала, а также на сальдированную величину отложенных налоговых активов и отложенных налоговых обязательств.

К не операционным активам могут быть отнесены:

• устаревшие или не введенные в работу нематериальные активы;
• недвижимое имущество, не участвующее в производственном процессе;
• объекты незавершенного строительства;
• нефункционирующие доходные вложения в материальные ценности и финансовые вложения.

Расчет (обоснование) ставки капитализации

Для определения величины коэффициента капитализации объекта недвижимости, как правило, применяется метод рыночной экстракции. Использование другого метода (кумулятивного построения) должно быть обосновано.

Определение коэффициента капитализации методом рыночной экстракциипроизводится путем деления чистого операционного дохода, приносимого сходным объектом, на его рыночную стоимость.

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции, как правило, производится по следующей формуле:

где К − коэффициент (ставка) капитализации, %; ЧОД – годовой чистый операционный доход, приносимый сходным объектом недвижимости, руб./год; V – рыночная стоимость сходного объекта, руб.

Для реализации метода рыночной экстракции выбираются не менее трех-пяти объектов, принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.

Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка.

По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка потери от недозагрузки и потери при сборе арендной платы, а также ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки (она должна содержаться в выводах аналитического раздела по рынку/сегменту рынка, к которому относится объект оценки).

Требования к обоснованию всех используемых показателей аналогичны требованиям, изложенным в гл. 7, 8 учебного пособия.

Результаты определения коэффициента капитализации методом рыночной экстракции должны быть представлены в виде табл. 8.4.

№ п/п	Наименование сходного объекта	Цена, руб.	Чистый операционный доход, руб./год	Коэффициент капитализации (гр.4/гр.3)	Весовой коэффициент[26]	Значение
Офисные помещения (г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Ф.Энгельса, 10)	1 423 000	213 480	15%	0,300	−
Офисные помещения (г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Тимирязева)	2 181 000	305 280	14%	0,400	−
Офисные помещения (г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, 55)	1 049 000	167 904	16%	0,300	−
ИТОГО, средневзвешенное значение коэффициента капитализации	1,000	15%

Определение коэффициента капитализации методом кумулятивного построенияпроизводится путем суммирования различных факторов риска, связанных с инвестициями в оцениваемый объект недвижимости (норма дохода), и нормы возврата, означающей погашение суммы первоначального вложения за период владения недвижимостью.

1. Расчет ставки капитализации (К, %) методом кумулятивного построения, как правило, производится по формуле
2. К = БС + Р + Л + ИМ + НВ,
3. где БС – безрисковая ставка, %; Р – компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости, %; Л – компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости, %; ИМ – компенсация за инвестиционный менеджмент, %; НВ – норма возврата капитала, %.
4. Под безрисковой ставкой (БС) отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).
5. Безрисковая ставка может быть определена по:
6. данным анализа ставок по долгосрочным валютным депозитам, предлагаемым крупнейшими банками г. Иркутска (источник информации: информационный еженедельник «Дело, раздел «Вклады»);

данным анализа годовой эффективной доходности к погашению государственных валютных облигаций РФ со сроком погашения, сопоставимым с оставшимся эффективным сроком службы оцениваемого объекта недвижимости (например: Россия-2030-11т (FED-30); дата погашения: 31.03.2030 г.), по данным Интернет-проекта «Рынок облигаций – RUSBonds»[27] информационного агентства «Финмаркет»[28].

• Исходя из условия альтернативности инвестиций, безрисковая ставка может быть определена как средняя (средневзвешенная) доходность по депозитам банков и доходность к погашению по государственным ценным бумагам.
• Валюта вклада должна соответствовать выбранному типу реальных/номинальных денежных потоков.
• Принятая величина безрисковой ставки должна быть обоснована.

Компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости (Р). Риски вложения в объект недвижимости определяются возможными видами риска и факторами, связанными с загруженностью объекта, потерями при вложении средств в оцениваемый объект недвижимости, влияющими на уровень риска.

Компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости может быть определена экспертно-аналитическим путем на основании шкалы, приведенной в табл. 8.5.

Характер, степень риска	Надбавка за риск (Р), %	Описание риска применительно к объекту оценки
Низкий	0 − 1,5	Постоянная полная загрузка объекта (нахождение в центре города), гарантированное отсутствие стихийных и аварийных ситуаций, быстрая скорость устранения последствий аварий и стихийных бедствий, отличное состояние
Средний	1,5 – 3,5	Загруженность объекта на уровне «выше среднего» (нахождение в черте города), отсутствие форс-мажорных обстоятельств, средняя скорость устранения последствий аварий и стихийных бедствий, хорошее, удовлетворительное состояние
Высокий	3,5 – 5,0	Низкая степень загруженности объекта (удаленность от населенных пунктов), высокая вероятность возникновения аварийных ситуаций, повлекших за собой низкую скорость устранения их последствий для объекта, неудовлетворительное или аварийное состояние

Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости (Л) характерна для объектов, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта в «живые» деньги. Компенсация за низкую ликвидность (Л, %) рассчитывается по формуле

где БС– безрисковая ставка, %; n– типичный срок экспозиции, мес.; 12− общее количество месяцев в году.

Типичный срок экспозиции объектов недвижимости коммерческого назначения, расположенных в рассматриваемом районе, в наибольшей степени сходных с объектом оценки (n), определяется на основе проведенного анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки (он должен содержаться в выводах аналитического раздела по рынку/сегменту рынка, к которому относится объект оценки).

Результаты определения компенсации за низкую ликвидность объекта недвижимости должны быть представлены в виде табл. 8.6.

Расчет ставки капитализации

• Метод капитализации основан на применении ставки (коэффициента) капитализации, позволяющей определить стоимость объекта оценки, зная доход, который можно получить от его использования по следующей формуле:
• V=I/R,
• где: V — стоимость оцениваемого объекта,
• I — доход от оцениваемого объекта за определенный период, обычно за год;
• R — ставка капитализации.

Ставка капитализации отражает степень риска и одновременно размер прибыли инвестора. Чем выше риск вложения денег куда-либо, тем больший процент прибыли требует инвестор от подобного вложения. Тут же заметим, что чем более рискованным является вложение денег, тем меньше этот бизнес стоит. Это полностью подтверждается приведенной выше формулой. Чем рискованнее бизнес, тем выше ставка капитализации и соответственно меньше стоимость бизнеса.

1. Ставка капитализации может определяться несколькими способами:
2. — метод кумулятивного построения;
3. — метод рыночной выжимки;
4. — метод связанных инвестиций;
5. — метод Элвуда и другие методы.
6. Рассмотрим метод кумулятивного построения, базирующегося на учете всех рисков, которые возможны для оцениваемого объекта недвижимости. Формула ставки капитализации по методу кумулятивного построения имеет следующий вид:
7. r = rrf + rm + rp,
8. где: rrf — безрисковая ставка;
9. rm — рыночная премия за риск;
10. rp — премия за риски, связанные с недвижимостью.
11. Другими словами, прибыль инвестора должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Эта формула справедлива, если стоимость объекта недвижимости остается постоянной во времени. Если происходит увеличение стоимости объекта, то ставку капитализации нужно будет уменьшить на процент, соответствующий темпам роста. И наоборот: если оцениваемое здание будет терять в стоимости, то ставку нужно будет увеличить на процент, соответствующий темпу падения.

Безрисковая ставка. Безрисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно. Строго говоря, абсолютно безрисковых инвестиций быть в принципе не может.

Поэтому в классической постановке к безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, которое может просто включить печатный станок и расплатиться с инвесторами, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации, как правило, обычно делаются ссылки на швейцарский банк).

В качестве дополнения можно заметить, что безрисковая ставка по сути отражает временные предпочтения инвестора в условиях современной экономической реальности и учитывает инфляционные ожидания.

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

На российском рынке идентифицировать надежную государственную ценную бумагу достаточно проблематично, что обусловлено общей ситуацией с платежеспособностью российского правительства.

В качестве ориентира, вероятно, можно принять ставку по облигациям валютного займа («евробондам»), номинируя временные предпочтения инвесторов в валютном исчислении.

Существует практика, когда в качестве безрисковой принимают ставку по валютным депозитам Сбербанка, имеющего среди населения более высокий кредит доверия.

Рыночный риск. В отличие от таких инвестиционных инструментов, как акции и облигации, для которых достаточно развита теория рисков и методы определения ставки дисконтирования денежных потоков, характеристики изменчивости составляющих дохода инвестиций в недвижимость имеют свои особенности.

Инвестиции в недвижимость с фиксированным доходом по характеристикам денежных потоков аналогичны надежным бессрочным облигациям.

Как правило, аренда с фиксированной долгосрочной арендной платой дает возможность главным арендаторам получать существенную прибыльную арендную плату, поэтому вероятность неплатежа с их стороны весьма незначительна.

Основной риск для такой инвестиции должен возникать в результате изменения рыночных процентных ставок и инфляции.

Инвестиции в недвижимость с пересматриваемой арендной платой по характеристикам денежных потоков больше напоминают инвестиции в простые акции. В данном случае рыночный риск увеличивается. Денежные потоки с течением времени могут изменяться, вплоть до полного прекращения.

При этом, однако, имеются существенные отличия в природе инвестиций в акции и в недвижимость.

Денежный поток обыкновенной акции имеет вид дивидендов, которые определяются, с одной стороны, способностью менеджеров извлекать прибыль, а с другой стороны – стратегической политикой компании и общей конъюнктурой рынка.

При ухудшении положения руководство акционерной компании может принять решение о приостановке выплаты дивидендов, а в случае банкротства акционеры могут потерять весь вложенный капитал.

В отличие от этого, право собственности на недвижимость по своей сути представляет право на реальные активы с длительным сроком экономической жизни. Стоимость недвижимости и арендная плата в меньшей степени зависят от способности менеджеров извлекать прибыль.

Если бизнес арендаторов теряет эффективность, то в первую очередь прекращается выплата дивидендов, а арендная плата при этом является контрактным обязательством и ее выплата прекращается только в случае банкротства.

Если арендатор все же обанкротился, владелец недвижимости понесет лишь кратковременные потери от отсутствия арендной платы в течение времени поиска нового арендатора.

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные свойствами данного инвестиционного актива. Примерный перечень основных рисков данного типа имеет следующий вид:

• — риск управления недвижимостью;
• — риск низкой ликвидности;
• — секторный риск;
• — региональный риск;
• — риск износа;
• — экологический риск;
• — риск инфляции;
• — законодательный риск;
• — налоговый риск;
• — планировочный риск;
• — юридический риск.
• Таким образом, анализ инвестиционных рисков (рыночного риска и рисков, специфических для недвижимости) указывает на уникальность недвижимости как инвестиционного актива.

Особенностью определения величины ставки капитализации для недвижимости является то, что нельзя точно оценить каждую ее составляющую.

Более того, следует подчеркнуть, что, даже если допустить при наличии достаточной статистики гипотетическую возможность точной оценки всех составляющих ставки капитализации, элемент неопределенности не может быть полностью исключен, так как ставка капитализации является отражением восприятия инвестором будущих рисков в будущей экономической ситуации, а не результатом исторических исследований.

Более предпочтительным и при этом менее сложным, дающим точные результаты, является метод рыночной выжимки. Для расчета ставки капитализации по этому методу необходимо иметь информацию по стоимости недавно осуществленной продажи сопоставимых объектов-аналогов и данные по доходам, получаемым от объектов-аналогов.

Рассмотрим пример: Вам нужно оценить свою квартиру. Вы до этого сдавали ее в аренду по цене 200 $/месяц. Чтобы произвести оценку, найдем сопоставимый объект-аналог: в вашем районе была продана квартира за 50 000 $, которая ранее сдавалась в аренду за 250 $/месяц. Ставка капитализации для аналога составит: 250 / 50 000 = 0,005 или 0,5%.

Теперь считаем стоимость оцениваемой квартиры:

V = I / R = 200 / 0,005 = 40 000 $.

Теперь вернемся к нашему примеру по определению стоимости административного здания методом капитализации дохода.

Вспомним, что мы уже определили с помощью объектов-аналогов доход, который можно получать от сдачи в аренду оцениваемое нами здание и этот доход составляет — 146 $ в год.

Ставку капитализации определим на основании усредненных в зависимости от типа недвижимых объектов ставок капитализации для Москвы и Санкт-Петербурга. Этот анализ строился с применением метода рыночной выжимки путем обработки статистического массива информации.

Источник