Какую недвижимость покупать для инвестиции

Инвестирование в недвижимость. Что советуют профессионалы? на сайте Недвио

Наш рынок недвижимости в последние годы сильно изменился. И это факт. Начиная с 2014 года, с момента обвала курса рубля, многое поменялось и в поведении покупателей, в первую очередь на рынке дорогого и инвестиционного жилья. Сегодня уже не модно строить торговые и офисные центры, вкладывать деньги в элитные дома и квартиры, да и обычные инвестиции в новостройки уже не так привлекательны как раньше…

Куда же податься инвестору? Остались ли в 2021 году еще «островки стабильности» в недвижимости, с целью сохранения и преумножения денежных средств? Мы опросили профессионалов рынка: агентства, частных риэлторов, и этой статьей делимся ответами с читателями нашего портала.

В какую недвижимость выгодно инвестировать в 2021 году?

Начнем с того, что «островки стабильности» еще остались. Это те же студии и «однушки» в Москве, Питере и других крупных городах, которые легко сдать. Кроме того, это коммерческая недвижимость в удачно расположенных, «трафиковых» местах, где нет проблем с парковкой. Остались привлекательными инвестиции и в элитные квартиры и загородные дома в хороших районах, однако здесь существенно возросли риски и упала доходность (из-за того, что выросли налоги и сократился арендный спрос).

В то же время многие российские инвесторы пересмотрели свои взгляды на потенциал местного рынка и обратили внимание на зарубежную недвижимость. Разумеется, в основном, это состоятельные граждане, которые продали / закрыли свой бизнес в России и решили не рисковать капиталами в нынешний кризис.

Причем объекты для инвестирования выбираются самые разные: от квартиры на побережье Коста Верде или Черногории до покупки АЗС в Германии. Другие инвесторы, кто подумывал купить дом в Италии и любоваться великолепным климатом и красотами озера Комо и Альп, решили, что сейчас самое время воплотить в жизнь свою мечту.

Происходящее лишний раз подтверждает, что основное правило российских частных инвесторов «В сложные времена вкладывайте средства в недвижимость» по-прежнему работает.

По мнению профессионалов, для большинства россиян вкладывать средства в метры недвижимости по-прежнему гораздо понятнее и не так рискованно, если сравнивать с ценными бумагами, драгоценными металлами или банковскими депозитами. Многие помнят предыдущий кризис, когда цены на недвижимость упали, но затем довольно быстро достигли нормального уровня, и на этом их рост не остановился.

Однако очевидно, что нынешний кризис — другой. Он более затяжной. И для того, чтобы выгодно инвестировать в недвижимость, необходимо понимать нынешние «условия игры». Поэтому мы решили рассказать в этой статье несколько советов при покупке недвижимости в условиях текущего кризиса от профессионалов.

1. Лучше покупать недвижимость небольшой площади

Современный частный российский инвестор, в среднем, инвестирует в квадратные метры от 2 до 50 млн рублей, в итоге зарабатывая на перепродаже купленной недвижимости или стабильном рентном доходе. В большинстве случаев такие инвесторы оплачивают покупку целиком или недостающую сумму берут в ипотеку, что случается реже. Таких инвесторов в сфере недвижимости около 80%.

Сегодня самый популярный рынок среди инвесторов – это массовое жилье, так как спрос на эти объекты есть всегда, независимо от экономического положения в стране.

Хотя в коммерческой недвижимости площади выбор помещений существенно больше. Несмотря на сложности с парковкой по-прежнему высок спрос на сегмент стрит-ретейла. Также многие инвесторы предпочитают вкладывать средства в офисы небольшой площади, которые в кризис пользуются большим спросом среди арендаторов.

По данным агентств и аналитиков, большинство сделок среди профессиональных инвесторов в 2019 году пришлось на покупку офисов небольшого размера или площадей в бизнес-центрах столицы, остальные деньги направлялись на приобретение новостроек и стрит-ретейла.

2. Инвестиции в новостройки стали более рискованными

Несмотря на рост цен за метр, изменение законодательства, а также большое количество замороженных проектов, рынок новостроек по-прежнему остается привлекательным для инвесторов. Оно и понятно, в отличие от той же коммерческой недвижимости, это практически пассивный доход — купил дешево, продал через 3-5 лет дорого.

Однако эта схема уже не так привлекательна как раньше. И вот почему:

1. Во-первых: налоги. Теперь, чтобы «не попасть» на НДФЛ нужно владеть недвижимостью не менее 5 лет. Плюс выросла и сама налоговая база, из-за пересмотра кадастровой стоимости;
2. Во-вторых: спрос. Спрогнозировать его на падающей экономике в перспективе 5 лет очень трудно. Конечно, если это однушка рядом с метро ее по-любому купят, только вот за сколько?
3. В третьих — перспективы района. Мы уже не раз наблюдали, как многие перспективные районы рядом с Москвой за несколько лет превращались в «гетто» из бетонных коробок, без инфраструктуры, дорог, парковок, школ, поликлиник и прочего. Поэтому самый безрисковый вариант — покупка новостройки в старых границах столицы, однако стоимость метра в таких предложениях весьма высока еще не этапе котлована, и есть риск вообще ничего не заработать.

Если раньше покупка новостройки практически гарантировала прибыль 20-30% на вложенный капитал (а иногда еще больше, вплоть до 50%), то сегодня таких историй становится все меньше.

Чтобы получить максимальную прибыль, лучше всего покупать квартиру в новостройке на этапе котлована. При этом, правда, возникают наибольшие риски, поскольку некоторые застройщики часто вообще начинают стройку без всех разрешений. Известны случаи, даже в границах Москвы, когда целые элитные ЖК определяли под снос из-за нарушений или неподходящей категории земли.

Ситуация с апартаментами тоже неоднозначна. С одной стороны они стоят на 20-30% дешевле квартир, с другой стороны нет никаких гарантий в инфраструктуре и, что хуже того, что дом вообще признают законно построенным. Взять к примеру ситуацию с определением под снос целого ЖК с апартаментами «Лофт Ривер».

Покупать новостройку для сдачи в аренду сегодня стало невыгодно. Слишком долгая окупаемость.

Специалисты по недвижимости приводят конкретный пример: примерная прибыль от объектов в новостройках эконом- и комфорт-уровня сегодня составляет всего 4-7% годовых, и средний срок окупаемости лежит в границах от 18 до 22 лет. Доход от апартаментов при сдаче в аренду чуть больше: 9-12% за 11-13 лет.

В расчетах не учитывались вероятность простоя жилища и коммунальные расходы. Хотя здесь есть вариант увеличить свои доходы за счет снижения налогообложения. Для этого нужно зарегистрировать свое ИП.

3. Хорошие коммерческие объекты стоят очень дорого

Профессионалы рынка единогласны во мнении: «заходить» в коммерческую недвижимость Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных российских городов с капиталом не менее 750-800 тыс. долларов бесперспективно. Но реалии таковы, что большинство инвесторов не готовы вкладывать больше 250-350 тыс. долларов на первом этапе.

Имея небольшой капитал, конечно, можно купить офисное помещение небольшой площади в бизнес-центре В-класса или торговую недвижимость. Однако ликвидность такого объекта и спрос со стороны арендаторов будет низкими.

Как показывает практика, торговое помещение на первом этаже позволяет получать постоянный доход от 11 до 12% в год, но так происходит только с ликвидными объектами, чаще всего находящимися на популярных улицах. Доход от помещения в бизнес-центре ниже – от 8 до 9% годовых, что немногим выше банковского депозита, а с учетом налогов и расходов на эксплуатацию и ремонт уже выглядит не так привлекательно.

Хотя, в то же время, ассортимент объектов на продажу в хороших бизнес-центрах теперь шире, чем 3-5 лет назад. Помещение среднего размера до 100 кв. метров можно купить в границах 380 тыс. долларов, причем расположение за такую цену должно быть удачным. В торговом секторе площадь объекта за такую цену будет только 50 кв. метров. Думайте сами, решайте сами.

Знать бы прикуп

Основным риском при покупке первичной недвижимости остается, как показывает исследование специалистов «РБК-Недвижимость», время, затраченное на строительство объекта, которое может продлиться бесконечно, так и не привести к конечному результату. К тому же существует риск остаться без прибыли из-за снижения стоимости на жилье или трудностей по поиску покупателей, что так же будет требовать снижения стоимости жилья.

Хотя, с другой стороны, можно минимизировать данные риски или полностью избежать их. Для начала необходимо внимательно проверять все правоустанавливающие документы по объекту, прежде чем вкладывать в него деньги. Нужно обратить внимание на финансовое положение организации-застройщика, а также количество реализованных им проектов.

Имеет смысл заострить внимание на поведении застройщика. К примеру, готовность застройщика устраивать распродажи, если наблюдается понижение интереса к объекту среди покупателей, вероятно, означает, что компания не имеет собственных средств или серьезных финансовых партнеров. Для продолжения строительства ситуация требует быстрого привлечения денежных средств. Если вы заметили за девелопером что-то подобное, то вполне вероятно инвестиции в такой объект будут слишком рискованны.

Далее, при выборе объекта для инвестирования, стоит обращать внимание не только на стоимость жилья, но и качество постройки, его конкурентное окружение, обеспечивающее ликвидность и возможность следующей продажи. Лучше, если подходящая новостройка будет располагаться в популярных для покупателей районах столицы или районах рядом с Москвой, важна еще и удобная транспортная развязка рядом с жильем.

Если объект соответствует вышеперечисленным характеристикам, стоит определиться с форматом квартиры. Выгоднее покупать однокомнатные и студийные квартиры – они всегда пользуются спросом.

Заключение

В последние годы очевидно стало меньше инвестиционных сделок с недвижимостью. Причин на то много: кризис, сокращения зарплат, падение прибыли в бизнесах. Хотя бизнесмены, получающие доход на росте цен за кв. метр не ушли с рынка. Они продолжают активно инвестировать в объекты недвижимости, принимая во внимание кризисное состояние в стране.

Большинство экспертов считают, что инвестиционные сделки в кризис стоит делать ради сбережения средств. А вот насчет прибыльности все не так однозначно. Хотя, разумеется, всегда есть вероятность удачно вложить средства, когда частным инвестором будет приобретен «правильный объект», то есть с последующим заметным увеличением его стоимости за определенный срок и перепродажей.

На данный момент никто из аналитиков не торопится давать точный прогноз на будущее – ситуация на рынке слишком неопределенная. Хотя «в кулуарах» перспективы российского рынка обсуждают в достаточно мрачных тонах, что спрос на недвижимость и ее стоимость будут падать и дальше. Поэтому лучше диверсифицировать инвестиции и вкладывать их не только в российскую, но и зарубежную недвижимость.

В заключение отметим, что тоже самое было и в кризис 2008-09 года. Большинство экспертов тогда тоже так считали, а рынок, напротив, «отскочил», и многие инвесторы «поднялись», купив недвижимость и другие активы за «копейки». Поэтому основная задача инвестора в данный момент – выяснить, где же находится дно текущего кризиса, чтобы вовремя сделать грамотный ход.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник

«Я хочу купить однушку в новостройке для инвестиции. Как выбрать ЖК?»

Очень часто авторов и редакторов «РБК-Недвижимости» спрашивают: «Я хочу купить доступную однушку в новостройке для инвестиций. Как выбрать ЖК комфорт-класса?» Чтобы не отвечать всем по отдельности, мы решили написать на эту тему обзор. Вместе с экспертами рассказываем, как правильно вложиться в новостройку, чтобы перепродать ее выгодно или получать стабильный доход, сдавая квартиру в аренду. Предупреждаем: это очень подробный текст, рассчитанный на людей, реально интересующихся инвестициями в новостройки.

В этой статье отвечаем на следующий вопросы:

Начнем с азов. Размышляя о покупке квартиры в новостройке с инвестиционной целью, необходимо четко понимать, зачем вы это делаете. Заработать на покупке квартиры можно двумя способами. Первый — купить недвижимость в новостройке и перепродать с ростом ее стоимости. Второй — сдавать недвижимость в аренду. Это очевидные вещи, про них написано много статей.

Из неочевидного по этой теме отметим предпродажи. В некоторых случаях вложить деньги в новостройку можно на стадии закрытых продаж — еще далеко до старта широкой рекламной кампании. Это само выгодное. «Обратитесь в агентство недвижимости как инвестор, чтобы заблаговременно получать информацию о стартах продаж. В этом случае можно попасть в листы ожидания, чтобы иметь возможность вложиться в проекты на самых выгодных условиях», — советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Что такое доступная однушка в Москве?

Но вернемся к главной теме статьи — покупке небольшой инвестиционной квартиры в новостройке. В Москве самая доступная новая однушка — это студия, бюджет которой начинается от 2,5 млн руб. «Если рассматривать полноценную однокомнатную квартиру, то в этом случае стартовая стоимость находится на уровне 5,8–6 млн руб. (внутри МКАД. — Прим. ред.). Чаще всего такие лоты можно найти в юго-восточных районах города», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

«Чтобы снизить риски, стоит выбирать объект от надежного застройщика с большим портфелем проектов, а для снижения бюджета покупки лучше поступиться площадью (тем более что квартира предназначена для перепродажи или сдачи в аренду), чем транспортной доступностью. Все-таки ликвидность квартиры во многом зависит именно от удобства местоположения», — дает свой совет Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».

Стоимость квартир в московских новостройках массового сегмента

Кол-во комнат	Минимальная площадь, кв. м	Средняя площадь, кв. м	Максимальная площадь, кв. м	Минимальная цена 1 кв. м, руб.	Средняя цена 1 кв. м, руб.	Максимальная цена 1 кв. м, руб.	Минимальная стоимость квартир, руб.	Средняя стоимость квартир, руб.	Максимальная стоимость квартир, руб.
Студия	10,5	27,0	42,7	121 750	178 215	389 100	2 400 000	4 814 325	9 187 455
Однокомнатная	30,8	41,0	64,4	119 000	187 760	343 700	4 005 655	7 696 725	13 676 750
Двухкомнатная	40,8	62,8	128,2	112 000	175 805	311 500	5 902 060	11 044 120	29 155 630
Трехкомнатная	62,6	83,8	139,6	109 505	180 345	291 595	7 640 100	15 109 335	27 329 990
Четырехкомнатная	81,2	111,9	292,4	120 000	199 280	275 000	10 015 200	22 304 185	67 873 770
Итого	10,5	56,5	292,4	109 505	180 660	389 100	2 400 000	10 199 735	67 873 770
Как выбрать локацию для покупки новостройки? Этот вопрос важен для всех квартирных инвесторов, ориентированных и на сдачу в аренду, и на перепродажу. В действительности, практически у любого проекта ЖК есть своя аудитория, которая состоит в том числе из жителей того или иного района, которым интересно остаться в этой локации. Поэтому, с одной стороны, покупать можно везде. Но есть одно но! Транспортная доступность — всегда приоритет, как ни крути. Если новостройка масштабная и состоит из нескольких очередей (то есть в нем постоянно будет конкуренция со стороны застройщика и других инвесторов), а «сбросить» квартиру нужно будет непременно до ввода в эксплуатацию, лучше выбирать объект с максимально удобной дорогой до станции метро либо с перспективой открытия станции метро, МЦК в пешей доступности от жилого комплекса. Сколько реально можно заработать на перепродаже новостройки? Перепродажа недвижимости (по уступке или после ввода дома по ДКП) приносит мгновенную прибыль в отличие от рентного дохода. Рассмотрим несколько примеров. «Предположим, вы вложили 4,5 млн руб., а через два года вышли из проекта, получив доходность хотя бы 10% в год, то есть за два года прирастили 20% к первоначальным вложениям, или 900 тыс. руб. Заплатив НДФЛ, получили чистую прибыль 783 тыс. руб., которую можно вложить в другие объекты, купив уже более дорогую квартиру (за 5,28 млн руб.) или две студии в области по 2,64 млн руб.», — приводит первый пример расчетов Ирина Доброхотова. Однако показатель роста стоимости квартиры достаточно сильно варьируется от проекта к проекту. В среднем по рынку рост цены за весь период строительства (два-три года) может составлять 20–40%, причем в комфорт- и бизнес-классе разница в цене будет больше, чем в стандарте (так теперь называется экономкласс). Если квартира приобретается в перспективном районе, в котором, например, через пару лет откроется станция метро или МЦД, то недвижимость еще вырастет в цене за счет этого фактора после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Какие проекты выбрать Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК: — В наших проектах квартиры в ЖК комфорт-класса уже на 80% распроданы к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Люди стараются приобрести квартиру в новостройке по привлекательной стоимости, пока она далека от максимума. К примеру, в жилом районе «Южная Битца», который мы застраиваем в ближайшем Подмосковье, на старте продаж минимальная стоимость составляла 3,2 млн руб. Сегодня приобрести квартиру в этом проекте возможно от 4,4 млн руб., причем цены еще будут расти. Аналогичным примером может служить наш подмосковный проект ЖК «Датский квартал». На старте продаж в этом комплексе можно было купить квартиру за 2,6 млн руб., сейчас ее минимальная стоимость 4,4 млн руб. Сколько можно заработать на сдаче квартиры-новостройки в аренду? Аренда, скорее, подходит для сбережения средств, так как окупаемость превышает десять лет и здесь много сопутствующих расходов (ремонт, меблировка, налог на имущество, налог на доходы физических лиц, обслуживание ипотечного кредита, если он привлекался). Представим, что вы приобрели самую доступную квартиру за 4,5 млн руб., и даже без учета дополнительных трат, при ставке аренды 30 тыс. руб., первоначальные вложения окупятся только через 12,5 года. То есть только после этого квартира начнет приносить прибыль. Инвестиционная привлекательность объекта недвижимости складывается из нескольких факторов. И самый главный — локация проекта и транспортная доступность: чем ближе к метро/центру, тем выше шанс сдать этот объект. Второй фактор — степень привлекательности самой квартиры, ремонта, интерьера. Более современные, с дизайнерским или продуманным интерьером квартиры будут стоить дороже, чем аналогичные варианты по локации и метражу, но со старой мебелью. В то же время не стоит рассчитывать на то, что новый дорогой ремонт позволит вам установить ставку вдвое выше средней, поэтому нет смысла делать авторский дизайнерский ремонт, сложную перепланировку и покупать дорогую мебель, если вы занимаетесь арендой массового сегмента. Завышенная ставка приведет к тому, что квартира зависнет в экспозиции. Оптимальное решение для сдачи в аренду: квартира с типовой планировкой, ремонт в светлых тонах, мебель и обстановка из IKEA, вся необходимая бытовая техника среднего ценового сегмента. Наиболее распространенные форматы квартир для сдачи в аренду — студии и однокомнатные. В последнее время набирает оборот не только в покупке, но и в аренде жилья популярность двухкомнатных семейных квартир. С ростом мобильности населения свою нишу занимают и многокомнатные квартиры с дорогим дизайнерским ремонтом. Такое жилье востребовано московскими семьями, которые уже имеют свое собственное, но решают арендовать квартиры в ЖК более высокого класса или ближе к работе / школам для детей. Но это не означает, что на рынке нет предложений по крупногабаритным квартирам (например, в премиальном сегменте нередко можно увидеть предложения о сдаче квартир площадью более 100 кв. м и количеством спален от двух и более). О каких налогах надо знать инвесторам в новостройки? При возникновении дохода у физлица возникает обязанность уплаты НДФЛ — 13% от суммы полученного дохода. Это касается и договоров уступки права, и договоров купли-продажи. Так, если вы купили квартиру на старте продаж за 4 млн руб., а затем заключили договор уступки права, в котором стоимость объекта 5 млн руб., соответственно, нужно будет уплатить налог с 1 млн руб. — 130 тыс. руб. Если вы продаете квартиру после ввода в эксплуатацию и оформления права собственности, а квартира за это время подорожала, например, на 2 млн руб. — нужно будет уплатить 13% с 2 млн руб., а также налог на имущество, даже если квартирой собственник владел одну неделю (в этом случае налог пропорционально уменьшится). Если продавцом квартиры выступает ИП, то оплачивается УСН — 6% или 15% в зависимости от выбранной схемы налогообложения. Юридическое лицо будет платить налог на прибыль при покупке-продаже жилой недвижимости и налог на прибыль плюс НДС при сделках с коммерческой недвижимостью. В любом случае это незначительная сумма в сравнении с прибылью, которая останется на руках после продажи квартиры. Кроме того, не стоит забывать и об имущественном налоговом вычете, который частично может компенсировать затраты на налог. Покупатель компенсирует налог полностью в случае, если доход от продажи составил не более 2 млн руб. То есть это достаточно широкая категория, позволяющая заработать на недвижимости. «Стоит также отметить, что, принимая квартиру у застройщика и оформляя собственность, инвестор получает и обязательства: ему нужно будет начинать оплачивать расходы на ЖКХ, а также застройщик зачастую требует оплатить вывоз строительного мусора единовременным платежом. Продать квартиру с долгами будет невозможно, так как для сделки требуется справка об отсутствии задолженностей», — уточнила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Впрочем отметим, что покупатель также понесет затраты на комиссию риелторскому агентству, которое попросит плату за оказание своих слуг. Особо стоит отметить, что при сдаче квартиры в аренду также возникает доход, который нужно отражать в налоговой декларации и уплатить все те же 13%. Уменьшить ставку налога до 6% можно, если заниматься арендой в качестве ИП на УСН или приобретая патент. Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит? Конечно — да! ЖК из топ-5 самых продаваемых проектов в Старой и Новой Москве во втором квартале 2020 года показали доходность от 1,18% до 2% в месяц, если проанализировать рост цен за весь период реализации каждого проекта. «В среднем рост цен [в этих проектах] составил 1,9% в месяц, или 23,2% годовых. Соответственно, если вы берете ипотеку даже под 7% годовых, то выигрываете 16%. Но это работает, если вложения осуществить на самом старте продаж. Чем позднее вкладываться — тем больше съест ипотечный кредит, тем меньше будет доход инвестора», — приводят пример в «Бест-Новострое». Самый оптимальный вариант покупки недвижимости — в ипотеку с досрочным погашением в течение трех лет и суммой кредита не более 30% от стоимости квартиры. Но даже при ипотечном взносе 50–70% от стоимости квартиры есть выгода. Источник Читайте также:  Как отследить транзакции биткоина Оцените статью Вам также может понравиться Ящик для фермы майнинга Какие должны быть размеры у фермы для майнинга — все Ящик для майнинга шумоизоляция Подавление шума у Асиков: шумоизоляционная камера для Ящик для майнинг фермы Как собрать майнинг ферму для Ethereum в 2021 году. Ящик диких тарков окупаемость Гайд Escape from Tarkov – убежище В перерывах между Правообладателям Политика конфиденциальности