Как выбрать землю для инвестиций

Инвестиции в землю — можно ли заработать на вкладах в земельные участки

Вложение средств в земельные участки во все времена было перспективным и прибыльным занятием.

Наделы земли за особые заслуги жаловали феодалам, дворянам, знатным особам, но насколько выгодно инвестировать деньги в эту отрасль сегодня? И хотя, по мнению экспертов, ситуация не выглядит радужной, такой способ вложения средств – возможность получить стабильную прибыль в долгосрочной перспективе.

Анализ рынка

Во всех развитых странах мира покупать землю крайне выгодно , однако в России ситуация иная – в последнее десятилетие прогноз ухудшается, что обусловлено огромными запасами природного ресурса. Земля в сельской местности не пользуется спросом, увеличивается потребность в участках в черте городов, в непосредственной близости от мегаполисов.

Анализ рынка этой отрасли свидетельствует о нескольких факторах:

• Продажи земли за последний год снизились в среднем на 25%;
• Стоимость участков напрямую зависит от курса доллара, поэтому с 2014 года наблюдается резкое падение цен , и речь идет не только о землях в провинции, но и в непосредственной близости от Москвы;
• Налоговая нагрузка на владельцев участков сильно возросла с 2015 года, теперь налог нужно уплачивать с рыночной стоимости земли. При этом усложняет торговлю и бюрократическая составляющая – для продажи участка нужно собрать целую пачку бумаг ;
• Земельные участки сосредоточены в руках крупных игроков рынка – состоятельных людей и компаний, что сказывается на централизации отрасли;
• Спрогнозировать цены крайне трудно – они зависят от макроэкономических факторов;
• Приобретение земли под застройку рассматривается только крупными фирмами, и если компания не может реализовать свой проект в краткосрочной перспективе (до 5 лет), участок продают по ценам, которые нередко оказываются ниже себестоимости .

Вложение средств в землю – пока не самый выгодный способ инвестирования. В ближайшие годы намечаются радужные тенденции , но пока они призрачны, на рынке по-прежнему возникают мертвые активы, а предложение значительно превышает спрос. Но есть и хорошая новость: купив землю сейчас по невысокой цене, можно рассчитывать, что через 5-10 лет ее стоимость существенно вырастет .

Виды инвестиций: какую землю можно приобрести для заработка?

Начинающие инвесторы порой не понимают, куда вложить деньги для получения прибыли. Если с недвижимостью – квартирами и домами – все понятно, земельные участки существенно отличаются своими характеристиками и предназначением. Статус земли должен быть подтвержден документально. В зависимости от целей можно приобрести такие участки:

ИЖС – земля под индивидуальное жилищное строительство, подходит для возведения домов. Это вложение – самое выгодное, но цена приобретаемого участка выше. У собственника не будет проблем с получением разрешений от контролирующих органов и прокладкой коммуникаций;

КФК – крестьянско-фермерские хозяйства – земли сельхозназначения используются для производства продукции в целях перепродажи. Собственник может выращивать овощи, зерно, любые растения, должен иметь статус юридического лица, фермера или ИП;

СНТ – садовые товарищества, а также ДНТ – дачные товарищества. Эта земля может использоваться для возделывания культур в некоммерческих целях. Однако при возведении построек на участке, прокладке коммуникаций возникнут административные трудности с получением разрешений;

ЛПХ – земля для личного подсобного хозяйства. Участок сельскохозяйственного назначения может находиться в пределах населенного пункта, а для возведения построек на его территории придется запрашивать разрешение у местной администрации.

Хотя самым прибыльным и перспективным вложением является покупка земли под ИЖС, инвесторы рассматривают и другие стратегии получения стабильного дохода. Главное – разумный подбор такого участка, который в ближайшие годы существенно вырастет в цене, будет пользоваться спросом у покупателей.

Выбор участка для инвестирования

Поиск подходящей земли, куда будут вложены средства, весьма сложен, ведь недостаточно просто решить, что вы будете инвестировать деньги в недвижимость. Нужно найти такой участок, который в скором времени сможет принести доход. Как же подобрать перспективную землю для вложения?

• Совет№1 . В первую очередь рассмотрите районы, расположенные в непосредственной близости от города и имеющие достаточно развитую инфраструктуру рядом. Наличие дороги, водоема, леса, красивого пейзажа – весомые плюсы при выборе;
• Совет№2 . Обратите внимание на те районы, где в ближайшее время планируется застройка – то есть, участок рассматривается в качестве места для возведения нового поселка или строительства завода;
• Совет№3 . Поймите, в каком направлении будет расширяться городская черта. Бывает такое, что на территории города есть пустыри в весьма перспективных районах, оцените, возможно ли строительство домов здесь в следующие 5 лет;
• Совет№4 . В Москве ликвидным направлением является запад, вкладывать деньги можно в участки, расположенный на расстоянии до 50 км от МКАД. Высокую стоимость имеют направления – Минское, Успенское, Соколовское, Домодедовское, Рязанское, Ярославское и некоторые другие. А вот восток столицы становится все менее востребованным;
• Совет№5 . Украина и Беларусь тоже могут рассматриваться в качестве инвестиционно привлекательных направлений. Здесь популярны участки, расположенные в непосредственной близости от столиц и крупных городов, но при выборе земли нужно анализировать экономическую ситуацию и перспективы конкретного региона;
• Совет№6 . Обязательно учитывайте безопасность и престиж района, экологическую обстановку и природные особенности. Сегодня все более охотно покупаются земли в чистых и красивых местах неподалеку от областных центров.

Уже построенная и запланированная инфраструктура – свидетельство того, что район будет развиваться. Например, вы узнаете, что в скором времени на окраине города будет построен крупный торговый, офисный или развлекательный центр. Пока земля здесь стоит недорого, можно совершить сделку, когда же начнутся строительные работы, ценник увеличится, а позже возрастет и спрос на недвижимость, расположенную в непосредственной близости.

Стратегии инвестиций в землю

Вложение средств в земельные участки проводится по самым разным схемам. Но в любом случае, получить доход с нуля у инвестора не получится. Необходимы серьезные финансовые вливания и затраты, что усложняет вход на рынок для новичков. Самая простая стратегия – покупка земли под ИЖС , вы приобретаете один или несколько участков, а далее выбираете наиболее привлекательную схему:

• Самостоятельно подбираете подрядчика или лично занимаетесь возведением дома, получая максимальную прибыль. Вы сможете полностью контролировать проект, однако и затраты здесь будут существенными;
• Вы покупаете участок, а строительство ведет застройщик без согласования деталей. Обычно по такой схеме возводят новые поселки с типовыми коттеджами. Этот метод позволяет получить стабильный доход, который во многом зависит от работы строительной организации;
• Можно приобрести участок с уже построенным домом, однако рассчитывать на существенную прибыль здесь вряд ли получится.

Для большинства инвесторов рекомендован второй способ – достаточно доходный, не требующий профессиональных знаний в отрасли. Однако существует и иная, более сложная, но вместе с тем, доходная стратегия инвестирования в землю – покупка участка и присвоение ему статуса ИЖС. Как это сделать?

• Приобрести земли сельхозназначения, провести их межевание, сменить статус на ИЖС, реализовать проект по строительству поселка;
• Открыть КФК, получить землю от государства на выгодных условиях, организовать ДНТ, перевести землю в новый статус. Впрочем, у такой стратегии есть и подводные камни – переоформление всех бумаг займет не менее полугода , потребует дополнительных вложений средств, которые не всегда окупаются.

Использование подобных стратегий возможно не во всех случаях – нужно, чтобы земля соответствовала техническим требованиям . Кроме того, участки продают большой площадью, что не позволяет войти в отрасль новым игрокам с минимальными вложениями.

Рассматривать в качестве инвестиционного проекта покупку земли для последующей сдачи в аренду, конечно, можно, но в российских реалиях такой способ мало популярен, а окупаемость участка составляет свыше 10 лет.

Заключение

Инвестиции в землю – это стабильный и выгодный способ получения прибыли, позволяющий увеличить свой капитал на 20-30% . Однако он больше подходит не для новичков, а людей, которые располагают достаточным количеством средств, разбираются в отрасли, готовы ждать несколько лет.

Перед покупкой земли следует тщательно изучить перспективы развития района, узнать планы застройщиков. Получить полезную информацию можно и на сайте города . Вкладывать средства нужно в недооцененные активы – те участки, которые пока продаются недорого, не являются востребованными, но в ближайшие годы их стоимость должна существенно возрасти.

Источник

Земельные участки под инвестиции — как вложиться в землю и заработать в 2021 году

Особенности вложений

Государство ограничивает инвесторов, запрещая использовать землю не по назначению.

Инвестиции в землю – направление, набирающее популярность в 2021 году. Несмотря на то, что это один из самых долгосрочных вариантов капиталовложения, он гарантирует инвестору хорошую доходность при правильном подходе. Выбирая участок, важно уделить особое внимание его целевому назначению, расположению и наличию инфраструктуры.

Земля, как инструмент инвестирования

Перспектива инвестиций в земельные участки настораживает вкладчиков, особенно начинающих, в связи со сложностью прогнозирования изменения их стоимости. Планируя сделку, необходимо учитывать слишком много нюансов, которые и заставляют отказаться от подобного рода капиталовложений. В большинстве случаев, это верное решение, поскольку операции с частной и коммерческой недвижимостью имеют меньше рисков и приносят большие прибыли.

Если воспринимать землю как инструмент инвестирования, то следует понимать, что это – вложение денег для дальнейшей перепродажи объекта по более выгодной цене. Если с квартирами ситуация предсказуема – они из года в год дорожают, позволяя инвесторам заработать на разнице в цене, то в случае с земельными участками все немного сложнее. Опрометчиво утверждать, что стоимость земли через несколько лет существенно возрастет в цене. Вероятно, что цена снизится в несколько раз, из-за чего сделка окажется не выгодной для инвестора. С другой стороны, в будущем, район, в котором приобретен участок, может превратиться в элитный ЖК, тогда стоимость на землю подскочит в несколько раз.

Целевое назначение — ключевой параметр участка для инвестора

Подбирая земельные участки под инвестиции, важно учитывать их дифференцированность. Согласно ст. 7 Земельного Кодекса Российской Федерации, земли разделяют по целевому назначению:

• с/х назначения;
• поселений;
• промышленности и энергетики, транспорта, связи, радио- телевещания, информатики, космонавтики, обороны, безопасности и т. д.;
• особо охраняемых территорий и объектов;
• лесного и водного фонда;
• запаса.

Покупка и использование участка не по назначению грозит наказанием в соответствии с земельным законодательством.

Участки под с/х расположены за границами населенных пунктов и используются аграриями. Подкатегории:

• участки под посадку;
• угодья с коммуникациями;
• лесопосадки для защиты сельскохозяйственных угодий от внешнего воздействия;
• водный фонд для орошения с/х участков;
• земли с готовыми сооружениями для производства, хранения и переработки с/х культур.

Приобретаются указанные участки для ведения с/х деятельности, растениеводства, создания защитных лесопосадок, изучения культур и разведения рыб.

Земли поселений созданы для проживания людей, застройки жилыми домами и расширения населенного пункта. Согласно ст. 85 ЗК РФ, участки могут иметь производственное, инфраструктурное, туристическое и оздоровительное назначение.

Земли промышленности и энергетики, транспорта, связи, радио- телевещания, информатики, космонавтики, обороны, безопасности регламентируются 87 статьей Земельного кодекса. Они также располагаются вне населенных пунктов и используются ведомствами, уполномоченными органами, компаниями и должностными лицами.

Особо охраняемые земли – природоохранные, рекреационные, историко-культурные и участки особой ценности. К таким угодьям применяется особый правовой режим, их продажа запрещена.

Земли лесного фонда подразделяются на два типа: первый полностью покрыт растительность или создан для ее восстановления, второй предназначен для ведения хозяйства.

Земли водного фонда – выделенные зоны, покрытые природными или искусственно созданными водоемами с гидросооружениями.

Земли запаса сконцентрированы на балансе страны и не выделены компаниям или физическим лицам для ведения хозяйственной деятельности.

Рабочие стратегии вложений в землю в 2021 году

Выбор стратегии инвестиций в земельные участки в 2021 году зависит от целей инвестора и его желания получить максимальную прибыль при минимальных издержках. Выделяют три основных законных способа вложить и приумножить средства:

1. Покупка участка с дальнейшей перепродажей. Вариант с хорошей доходностью, за несколько лет можно приумножить инвестиции на 20–40%. Одно важное условие – удачно выбрать месторасположение земли, в противном случае, его стоимость может значительно снизиться.
2. Приобретение земли, возведение коммерческого объекта и его дальнейшая перепродажа или сдача в аренду. Способ инвестирования с долгосрочной перспективой. При правильном анализе участка «отбить» средства можно за 10–15 лет (если сдавать в аренду).
3. Инвестирование средств в земельный надел для постройки жилого объекта и его дальнейшей реализации. Достаточно привлекательный вариант капиталовложений, в связи с высоким спросом на некоммерческую недвижимость. Если учесть, что на постройку и отделку дома уйдет около 2 лет, то при продаже можно выручить порядка 40–60% от инвестиций.

На фоне ослабленной национальной валюты, население страны пытается сохранить собственный капитал, инвестируя его в землю. Многие полагают, что покупка участка в дальнейшем не только сбережет их средства, но и позволит заработать. Но изначально стоит разобраться во всех тонкостях стратегий инвестирования.

Раздели и заработай

Результат инвестиций зависит от месторасположения объекта. Необходимо учитывать близость к населенному пункту, федеральным трассам, возможность коммуникационного обеспечения и назначение участка.

Особое значение имеет размер площади. Угодья поменьше приобретают чаще и быстрее. При покупке земли в несколько гектаров идеальным вариантом будет ее разделить на несколько независимых участков. Подобная схема отлично подойдет для коттеджных поселков.

Чтобы в 2-3 раза поднять стоимость участка, нужно подвести к нему коммуникации (воду, свет, газ, канализацию).

Особое внимание следует уделить земле сельскохозяйственного назначения. Инвестору, не нацеленному на выращивание капусты и разведение скота, нужно выбирать угодья недалеко от федеральных трасс, чтобы повысить их привлекательность. Если проект реализации сельскохозяйственного участка потерпел крах, его можно переоформить в некоммерческое хозяйство, возвести коттедж или поделить на несколько дачных участков.

Дача на торгах

Участие в дачных аукционах – занятие простое и бюджетное. На торгах присутствует не более 10 инвесторов, а выставленные участки стоят в 2–3 раза дешевле по сравнению со среднерыночным предложением.

Домик в деревне

Сельскохозяйственный туризм получил одобрение во многих европейских странах. В России подобный вид отдыха только набирает обороты, открывая хорошие перспективы и возможности для инвесторов.

Данная стратегия потребует существенных первоначальных вливаний: необходимо приобрести участок, возвести на нем сооружения для постояльцев, коровник или конюшню, засадить огород или сад, виноградник. Для разнообразия можно купить сыроварню или гончарную мастерскую. Для иностранцев можно построить избу с настоящей русской печью или баню с парилкой.

Развить подобный вариант бизнеса можно в различных направлениях, но потребуется запастись терпением, так как сельскохозяйственный туризм – это «длинные деньги» и работа на перспективу.

Получить землю под туристические нужды можно бесплатно от государства, но для этого потребуется разработать подробный бизнес-план. В таком случае подбирать участок нужно в курортных районах страны.

Развитие – всему голова

Самой рискованной, долго окупаемой и сложной стратегией инвестирования признали девелоперскую деятельность. На территории нашей страны есть множество пустых участков земли, которые администрация города готова предоставить для освоения инвесторам и предпринимателям.

Главный нюанс в том, что все свободные наделы находятся на окраинах городов или населенных пунктов, имеют неразвитую инфраструктуру и непривлекательны для покупателей. Рисковая инвестиция без гарантии окупаемости.

Плюсы и минусы инвестиций в земельные участки

Основные преимущества вложения в земельные участки:

• Дешевизна. Многое зависит от местоположения объекта, два абсолютно идентичных участка в Подмосковье и Ростове-на-Дону по цене отличаются в несколько миллионов. В большинстве крупных городов приобрести землю можно за 300–700 тыс. рублей.
• Капитализация. Приумножить доход можно благодаря облагораживанию территории, возведению жилых и с/х объектов.
• Многофункциональность. Сельскохозяйственные участки можно переоформить в некоммерческие, поэтому, независимо от назначения земли, существует множество способов заработка на ней.
• Надежность капиталовложений. Обеспечить себе пассивный доход, можно, купив землю и впоследствии, с ростом цен, перепродать ее. Рынок земли, как и недвижимости подвержен плавному и стабильному росту цен.

Недостатки инвестирования:

• Низкая ликвидность. В России спрос недостаточно высок, особенно в сравнении с рынком недвижимости. Поэтому покупка участка признается долгосрочным инструментом капиталовложений.
• Налогообложение. У нас в стране необходимо уплатить налог в размере 0,3 до 1,5% от стоимости земли.
• Наличие законных ограничений. Правительство не позволит использовать приобретенную землю не по назначению.

Подводные камни и риски при инвестициях в землю

Деятельность инвестора сопряжена с определенными рисками. Перед покупкой участка важно уделить особое внимание следующим аспектам:

• Земельный участок должен быть юридически «чистым». Перед оформлением сделки нужно подтвердить подлинность документов, определить, не арестована ли земля, а также проверить на наличие отчуждений, долевых собственников, аренды и т. п.
• Уточнить назначение участка. Приобретая землю, важно быть уверенным в том, что законодательство разрешает реализовать задуманный проект.
• Удостовериться в отсутствии выхода грунтовых вод на поверхность. При их наличии, возведение сооружений невозможно и, как следствие, снижение стоимости при перепродаже.
• Изучить инфраструктуру и транспортные коммуникации. Подбирать участок нужно в соответствии с целями проекта, вблизи приобретаемой земли должны быть не только остановки, но и магазины, дошкольные и общеобразовательные учреждения.

Подходя к вопросу инвестирования важно учитывать ряд рисков:

1. Правовые. Нередки случаи, когда земельные участки продаются по поддельным документам. В таком случае важно привлечь опытного юриста. Пригласить квалифицированного специалиста, который адекватно оценит стоимость земельного участка.
2. Ценовые. В большинстве случае неопытные инвесторы приобретают землю по завышенной цене, лишая себя в дальнейшем возможного дохода. Еще одной распространенной ошибкой считается неправильная оценка рентабельности вложений. Часто инвесторы недооценивают масштабы затрат на проектирование или застройку объекта.
3. Природные. При покупке следует принять во внимание сезонные колебания цен. К примеру, спрос на жилье в курортных или горнолыжных городах. Также следует учитывать весенние паводки, снежные заносы и сходы лавин, оползней.
4. Социально-политические. Изменения во внутренней политике страны, смена должностных лиц в регионах и прочие нюансы. Также к социально-политическим рискам можно отнести противоправные действия со стороны конкурентов.
5. Финансовые. Непредсказуемый рост цен на стройматериалы, изменения в системе налогообложения – риски, которые невозможно компенсировать.
6. Информационные. Плохо организованная рекламная кампания, утечка информации или противодействие конкурентов могут повлиять на результаты инвестирования.

Выводы

Капиталовложения в земельные участки признаны наименее рискованными, но и одновременно самыми долго окупаемыми. При разработке бизнес-проекта важно учитывать множество нюансов, таких как целевое назначение, месторасположение объекта, наличие инфраструктуры и уровень залегания грунтовых вод. Государство ограничивает инвесторов, запрещая использовать землю не по назначению.

Источник