Как выбрать квартиру для инвестиций 5 главных критериев

Как выбрать квартиру для инвестиций: 5 главных критериев

Как выбрать квартиру для инвестиций? Директор департамента городских продаж ORDO Group Ольга Тараканова считает, что каждый, кто вкладывает средства в недвижимость, должен учитывать пять принципиальных критериев. Почти все эти рекомендации работают не только на рынке элитной недвижимости Москвы, но и в более доступных сегментах.

1. Исходные: цена и расположение

Сначала определитесь с конкретной суммой, которую вы готовы вложить. Не стоит растягивать бюджет и пытаться охватить весь рынок по принципу «плюс-минус километр». Цена – это один из двух основных параметров, которые вы должны дать вашему брокеру. В этом году обращайте внимание на новостройки: в них рублевые цены практически не отличаются от цен, которые были полтора года назад, что делает новостройки крайне привлекательными для инвестиций.

Стоимость апартаментов все еще примерно на 20%, а где-то и на 50% ниже аналогичного предложения квартир в одном и том же районе. Их определенно стоит рассмотреть. Во-первых, разница в цене сильно перекрывает сумму будущего налога на имущество, а во-вторых, есть большая вероятность скорой амнистии апартаментов и перевода их в жилой фонд, тогда и ставка налога будет меньше. Сейчас законодатели активно обсуждают эту тему.

Второй исходный параметр – расположение. Рынок элитной недвижимости последние пару лет развивается географически разнонаправлено. В продаже появились совершенно неожиданные объекты, поэтому обязательно проконсультируйтесь с вашим агентом или изучите аналитику независимых экспертов рынка. Многое из того, что заслуживает внимания инвестора, может быть в рамках закрытых продаж.

2. Стоимость коммунальных услуг

Обязательно поинтересуйтесь стоимостью коммунальных услуг. В это трудно поверить, но в некоторых элитных домах в центре Москвы эксплуатационные услуги стоят 550-600 рублей за кв. метр в месяц. При том что квартиры продаются по очень демократичной цене.

3. Этаж, вид и планировка

Рассматривайте квартиры не ниже третьего этажа. Квартиры на втором этаже можно смотреть, если цена на них на 20-25% ниже альтернативных вариантов в том же доме, если все окна выходят в тихие зеленые дворы и квартира достаточно инсолирована со всех сторон. На кухне необходимо отдельное окно, даже если кухонная зона по дизайн-проекту объединена с гостиной. В идеале санузлов должно быть столько же, сколько спален, или на один больше. (Если квартира без отделки, обращайте внимание на расположение стояков.) Ииз окон гостиной должен открываться вид минимум на 50-70 метров – необязательно на парки, реку или звезды Кремля. Достаточно, если это благоустроенный двор с детскими площадками или соседние здания.

4. Ликвидность

Даже если вы приобретаете квартиру для себя, узнайте у агента предполагаемую стоимость аренды и прогноз по цене продажи этой квартиры на ближайшие два-три года. Особенно это актуально для строящихся объектов. Мой опыт показывает, что сроки сдачи новостроек в Москве неоднократно переносят. Год-полтора – это в пределах нормы. Помните: ваша жизнь не стоит на месте, поэтому, покупая недвижимость, представьте, как вы будете ее продавать.

5. Документы

Наконец, тщательно изучите правоустанавливающие документы. Недавно я проверяла документы по двум новым объектам, которые поступили к нам на продажу. Оказалось, что собственник оформлял свидетельства на квартиры и машиноместа в одной из новостроек в центре на основании судебных решений. Происходило это накануне его сорокапятилетия, когда положено менять паспорт. Решение по квартире он получил до 45 лет и оформил свидетельство, а решение по машиноместам – после этой даты. Он получил свидетельства на машиноместа со старыми паспортными данными спустя полгода после получения нового паспорта. Интересно, что никто, включая его самого, не замечал этого почти три года. Если бы он вышел на сделку с такими документами, то регистрация была бы приостановлена со всеми вытекающими.

Не стоит принимать мгновенные решения о покупке квартиры, информацию о которой вы получили из непроверенного источника, тем более вносить аванс или задаток. Не поддавайтесь сиюминутным порывам, возьмите тайм-аут на два-три дня, чтобы взвесить все за и против. В долгие раздумья тоже ударяться не стоит. Если нашли «свою» квартиру, действуйте решительно. Достойные сбалансированные во всех отношениях объекты на рынке не задерживаются. В новостройках лучшие инвестиционные лоты по начальным ценам «уходят» за три-четыре месяца, на вторичном рынке лакомые кусочки также не задерживаются более двух-трех месяцев.

Источник

Какую недвижимость выбрать для инвестирования. Мнение эксперта

Ольга Хасанова — директор премии Urban Awards. Задача этой премии — найти самые качественные жилые проекты на рынке. Новостройки анализируются с точки зрения технического оснащения, архитектуры, благоустройства, инфраструктуры, развития городской среды в целом.

Ольга рассказала Авахо Медиа, как изменился рынок недвижимости в Москве за последние два года, какие проекты выбирать для инвестирования и как анализировать статистику, чтобы найти выгодный ЖК.

Изменилась структура сделок

Структура инвестиционных сделок изменилась. В 2020 году спрос на квартиры поднялся в 2,7 раза, а продажи апартаментов выросли на 15%. Соответственно, несмотря на рост, доля апартаментов в инвестиционных сделках сейчас занимает до 22%. Это без учета ТиНАО.

Сейчас для инвестирования в апартаменты исключительно благоприятный период, но он уже близок к завершению. Напомним, что власти хотят запретить в будущем строительство апартаментов. А те объекты, которые уже построены или строятся, планируют переоформить в жилые помещения.

За счет правового нововведения те, кто сейчас успеет приобрести апартаменты, сможет уже в ближайшей перспективе получить ценовой бонус в 15-20% от стоимости покупки — как правило, квартиры всегда дороже аналогичных апартаментов.

Инвестиции в долг

Инвесторы стали активнее использовать заемные средства — два года назад только 13,2% инвестиционных сделок с недвижимостью заключались с помощью кредитов. Сейчас доля выросла до 35,3%.

Причиной стал запуск программы льготной ипотеки. Причем она же отчасти изменила и распределение рынка — на апартаменты эта программа не распространяется.

Льготная ипотека продлена до середины 2021 года — посчитайте, возможно, использовать этот кредит для инвестиций будет выгодно.

Интерес к чистовой отделке растет

В 2018 году новостройки с чистовой отделкой занимали 36,2% в структуре инвестиционных сделок. В 2020 году показатель вырос до 39,1%.

Доля таких сделок будет только расти — крупные застройщики реагируют на спрос и увеличивают долю квартир с чистовой отделкой в ЖК.

Обратите внимание на этот формат — чистовая отделка экономит время, если вы собираетесь сдавать квартиру. Продать такой объект тоже проще, чем вовсе без отделки.

Стали больше продавать семейным парам

За два года инвесторы поменяли отношение к планировкам. В 2018 году главным инвестпродуктом были студии — это 34,8% от всех купленных лотов. Однокомнатные квартиры составляли в структуре сделок 29,5%, двухкомнатные — 23,6%, трехкомнатные — 10,7%, многокомнатные — 1,4%.

В 2020 году фокус изменился — доля студий сократилась в 2,5 раза до 13,9% в общей структуре инвестиционных сделок, в то время как доля двухкомнатных достигла 39,2%. В общей сложности сектор квартир и апартаментов с двумя и более комнатами за два года увеличился с 35,7% до 52,2%.

Это говорит об изменении покупательской стратегии — инвесторы переориентировались с молодежной аудитории на семейные пары. Скорее всего, дело в более ответственном подходе семейных людей к решению жилищного вопроса. Это обеспечивает комфортные условия для всех участников сделки.

Планируя стратегию инвестирования учитывайте, что рынок решился на переориентирование фокуса не просто так — без заманчивых ипотечных ставок ситуация вряд ли бы изменилась так кардинально.

Стали покупать квартиры выше

Еще одно изменение в спросе за два года — инвесторы стали покупать квартиры на 21-30 этажах — в 2018 году таких сделок было 6,2%, а в 2020 уже 14,9%. Особенно выросла популярность квартир и апартаментов на 21-25-м этажах — продано в 3,2 больше квартир, чем два года назад.

Вывод: видовые характеристики квартиры начинают играть все более значимую роль для инвестиций.

Берут больше квартир на севере

В 2018 году почти 60% спроса в «старой» Москве приходилось на пять районов — 19% на Пресненский, 16,4% на Рязанский, 12,9% на Ростокино, 5,9% на Южнопортовый и 5,3% на Хорошево-Мневники. Спустя два года удельный вес Пресненского и Рязанского районов понизился практически втрое. Ростокино и вовсе выбыло даже из десятки самых востребованных локаций. Показатели районов Хорошево-Мневники и Южнопортовый в целом остались на прежнем уровне. Зато явно обозначился «северный» вектор.

Произошло это из-за логики развития современного московского рынка. САО активно застраивается новыми ЖК, здесь реконструируются промышленные зоны, развивается социальная инфраструктура, ведется благоустройство парков. Это привлекает инвесторов, покупателей и арендаторов.

Сейчас среди лидеров в рейтингах спроса оказались две северных локации — Западное Дегунино (8,5% спроса по «старой» Москве) и Хорошевский (5,9% спроса по «старой» Москве). Первый привлекает инвесторов в жилье комфорт-класса, второй в бизнес-класс.

На третьем месте рейтинга оказался Даниловский район — 6,5% спроса по «старой» Москве.

Усилилось внимание инвесторов и к Новой Москве. Если два года назад соотношение между «старомосковскими» и новомосковскими лотами в структуре сделок было 6 к 1, то в 2020 — 5 к 1.

Судя по анализу, в 2021-2023 годах север Москвы получит 37 новых ЖК, причем некоторые из них будут сверхкрупными. Очевидно, что сюда потянутся покупательские потоки, а инвесторы точно не останутся без своей аудитории.

Сейчас северное направление дает большие возможности для заработка при умеренной цене «входного билета».

Доля массового сегмента падает

В структуре инвестиционной недвижимости появилось снижение новостроек массового сегмента — структура уменьшилась с 59,7% до 43,9%, без учета данных по ТиНАО. Инвесторов стал больше интересовать бизнес-класс — его доля увеличилась с 33,7% до 50,9%.

Причина — льготная ипотека, в которой предельная сумма кредита в Москве составляет 12 млн рублей. Эта планка помогла покрыть две трети предложений бизнес-сегмента — поэтому и изменилась структура инвестиционных сделок.

Переформатирование спроса привело к росту ключевых показателей. В 2018 средняя площадь лота в «старой» Москве составляла 49,4 кв. м, в ТиНАО — 43,0 кв. м. С тех пор габариты недвижимости прибавили по 4,7 кв. м в обеих локациях.

Бюджет инвестиционного лота в «старомосковских» округах увеличился на 58,4% — до 14,26 млн рублей. В Новой Москве квартиры, покупаемые инвесторами, подорожали несколько меньше — на 35,4% (до 7,20 млн рублей).

Составляя стратегию инвестирования на будущее, учитывайте, что сейчас бизнес-класс растет — и в цене, и в площадях.

Что покупать, чтобы больше заработать

Трудно дать точный прогноз, сохранится ли парадигма инвестиционного спроса в перспективе ближайших двух лет. События уходящего 2020 года доказали, что покупатели способны быстро реагировать на меняющуюся конъюнктуру.

Решающими останутся два фактора:

• Доступность ипотечных программ. В зависимости от того, продлят ли власти программу льготной ипотеки, будут меняться и тенденции на рынке.
• Состав предложения, выводимого застройщиками на рынок. Они будут определять тренды 2021-2022 годов объектами, которые начинают возводить сейчас.

Учитывайте, что инвестору нужно думать наперед — еще на плюс 2-3 года, когда стартовавший сейчас ЖК достроят и квартиру получится выпустить в рынок.

Источник

Как выбрать новостройку для инвестиций в Москве? Шесть основных критериев

Московская недвижимость была и остается ликвидным активом. За время строительства стоимость квадратного метра растет, что может обеспечить доходность до 20–30% годовых. Главное — знать, в какую квартиру вложить свои деньги и в каком жилом комплексе.

В статье обозначили шесть основных критериев, по которым можно найти в Москве удачный инвестиционный проект, квартиры в котором подойдут для выгодной перепродажи и получения стабильного арендного дохода.

При покупке квартиры в Москве и области обращайтесь в «Авахо» — опытные специалисты помогут выбрать и приобрести недвижимость в новостройке по вашим параметрам. Звоните +7 (495) 431-64-64.

1. Цель инвестиций

Перед тем, как вкладываться в недвижимость, в голове нужно сформировать план дальнейших действий — как потом поступить с купленным жильем.

Что инвестор может сделать с квартирой в новостройке:

• перепродать по более высокой цене (мгновенный доход);
• сдавать в аренду (пассивный доход).

Квартиры под перепродажу

Для перепродажи лучше выбирать новостройки «на котловане» — то есть на начальном этапе строительства, сразу после старта продаж. В таких объектах можно рассчитывать на значительный рост цен к моменту сдачи — примерно на 9–12% в год.

Удачными вариантами для инвестиций считаются первые очереди масштабных проектов. Во второй и последующей очередях начальные цены от застройщика будут выше за счет более развитой инфраструктуры.

Теоретически доходность инвестиций в новостройки можно увеличить, если подобрать объект с высокой скоростью строительства. Например, панельные жилые комплексы возводят за 1,5–2 года, а монолитные — за 2–3 года. Но на практике на скорость строительства влияет не только технология, но и множество других факторов — к примеру, количество рабочих на площадке, масштабы проекта, сложность освоения участка.

Квартиры под аренду

Если нужна недвижимость для получения пассивного дохода от аренды, самые популярные инвестиционные квартиры — это «однушки» площадью 38–42 кв. м. На подобное жилье в столице приходится самый высокий спрос среди арендаторов.

Для аренды выбирайте новостройки с чистовой отделкой квартир. Ремонт от застройщика обойдется дешевле самостоятельного, его можно включить в ипотеку по выгодной ставке.

Сдавать студию или 1-комнатную квартиру в московской новостройке в 2021 году можно в среднем за 38–40 тыс. руб. в месяц — зависит от качества отделки и удаленности от центра. Посуточная аренда будет давать доход на 10–15% больше, но потребует более внимательного отношения из-за частой смены жильцов.

2. Стоимость недвижимости

В 2021 году самая доступная квартира в московской новостройке стоит минимум 5,1–5,3 млн руб. — эту цену инвестору нужно сразу принять за порог входа в Москве. За такие деньги можно купить компактную студию 20–27 кв. м в пределах МКАД.

Стоимость квартир в новостройках Москвы в 2021 году:

Средняя площадь, кв. м

Средняя цена кв. м, руб.

Средняя стоимость квартиры, руб.

При выборе инвестиционной квартиры обращайте внимание не только на конечную цену, но и на стоимость квадратного метра. Чем больше метраж жилья, тем выгоднее покупка.

Например, московские студии 26–28 кв. м, которые принято считать самыми дешевыми, по цене «квадрата» обычно на 5–10% дороже 1-комнатных квартир 32–36 кв. м. При небольшой разнице в метраже иногда выгоднее инвестировать дополнительную сумму, но в итоге получить более просторное жилье.

3. Расположение и окружение

Москва постоянно меняется и перестраивается — нужно учитывать окружение жилого комплекса не только сейчас, но и с перспективой на следующие 3–5 лет. Имеет значение и расположение новостройки — наиболее востребованными округами в столице являются ЗАО, СЗАО и ЮАО. Самое доступное жилье лучше искать в ЮВАО.

Главные факторы в плане расположения новостройки:

• Расстояние до метро. Подземка в пешей доступности существенно повышает привлекательность объекта. Оптимально — до 1,5 км от новостройки (не более 20 минут пешком).
• Удаленность от ТТК и Садового кольца. Квартиры в центральной части Москвы более ликвидны в плане перепродажи. Жилье в спальных районах часто рассматривают семьи для аренды.
• Наличие объектов вредного воздействия. Если рядом с новостройкой есть завод, склад, шумная трасса или ЛЭП, это негативно отразится на потребительских характеристиках объекта. Однако если объект находится на реорганизуемой территории под комплексное развитие, это может дать неплохие перспективы по росту цен.

Оцените план развития метро в Москве на ближайшие годы на сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы stroi.mos.ru. Новостройки около будущих станций более выгодны в плане инвестиций — даже если не сразу, но новое метро появится, и стоимость квадратного метра поползет вверх.

Проверьте, планируется ли рядом с новостройкой снос домов по программе реновации — сделать это можно на сайте fr.mos.ru. Если в непосредственной близости есть стартовые площадки, уточните волну реновации и сроки строительных работ.

4. Надежность застройщика

Новостройка — объект строящийся. На момент покупки квартира в ней чаще всего существует только на бумаге. Для инвестора в недвижимость это существенный риск, поэтому выбирать застройщика лучше из крупных компаний — со сложившейся репутацией на рынке и примерами готовых объектов.

В топ-10 самых крупных застройщиков Москвы входят:

• ПИК;
• ГК «А101»;
• MR Group;
• «Донстрой»;
• ГК «Инград»;
• Группа ЛСР;
• ГК МИЦ;
• Группа «Самолет»;
• Группа «Эталон»;
• ГК «Кортрос».

Самыми надежными в плане инвестиций считаются новостройки с эскроу счетами — к ним относятся все объекты, строительство которых началось с 1 июля 2019 года. Деньги на эскроу счете хранятся до ввода комплекса в эксплуатацию и даже в случае долгостроя их можно вернуть в полном объеме — но без учета процентов по ипотеке.

Конкретного застройщика и новостройку можно проверить через Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС) на сайте наш.дом.рф. Там нужно убедиться в отсутствии переносов сроков сдачи и наличия проблемных объектов.

Не лишним будет проверить документы на приглянувшуюся новостройку:

• разрешение на строительство;
• актуальную проектную декларацию (должны обновляться каждый месяц);
• заключение о соответствии нормам 214-ФЗ.

При глубоком анализе можно изучить финансовую и бухгалтерскую отчетность застройщика, проект договора долевого участия, договор собственности или аренды земельного участка — всё, что может повлиять на сроки сдачи объекта.

5. Конкуренция

Выбирайте новостройку для инвестиций в тех районах Москвы, где нет высокой конкуренции между объектами. Тогда у вас будет меньше потенциальных оппонентов среди других инвесторов и девелоперов в локации. Но есть и обратная сторона — в районах с высокой плотностью новостроек могут быть более привлекательные цены.

Конкуренция проявляется и внутри одного жилого комплекса. Например, если в новостройке большое количество квартир, продать или сдать недвижимость в аренду может оказаться сложнее, чем в небольшом или среднем по масштабам проекте.

В плане конкуренции выигрывают эксклюзивные форматы жилья — с высокими потолками, вторым светом, террасой. Таких лотов в новостройках всегда ограниченное количество, что повышает их ценность. Однако стоимость уникальных квартир выше, чем обычных — следовательно, ликвидность ниже.

6. Потребительские характеристики

Удачную новостройку для инвестиций в Москве стоит выбирать в том числе исходя из качества жилья — в нем должно быть безопасно и комфортно. На потребительские характеристики жилого комплекса влияют целый ряд факторов — например, архитектура и благоустройство, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, экологическая обстановка.

При выборе квартиры в новостройке инвесторам нужно обращать особое внимание на:

• Этаж. Самыми ликвидными считаются квартиры на средних этажах. Жилье на первых и последних этажах обычно не пользуется таким спросом.
• Количество квартир на площадке. Оптимально — не более восьми-десяти, в противном случае у жильцов могут возникать бытовые проблемы с шумом, пользованием лифтами.
• Удобство планировки. Следите за соотношением жилой и нежилой площади, метражом и формой помещений — лучше, если комнаты будут более «квадратные», это упрощает меблировку. Популярностью пользуются европланировки. Плюсом считается наличие отдельной гардеробной, просторный санузел (от 5 кв. м) и кухонная зона (от 12–14 кв. м).
• Виды из окон. Самыми удачными для инвестиций можно считать квартиры с видами на московские достопримечательности и зелень — парки, скверы, благоустроенные дворы-парки. Но здесь важно понимать, что в будущем вид из окон может измениться — например, при строительстве новых корпусов.

Источник