Как увеличить доходность офисного центра

Как увеличить доходность торгового центра

Большинство действующих ТЦ не до конца реализовывают свой потенциал в плане увеличения доходности торгового центра за счет аренды. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно. Размер потенциального дохода может варьироваться от десятков и сотен тысяч до миллионов рублей каждый месяц. Это цифры, подтвержденные реальными ситуациями.

Многие владельцы без профессиональной консультации не знают, как увеличить доходность торгового центра. Для этой цели должен быть проведен комплексный анализ и, как результат, определены алгоритмы и действия, направленные на увеличение доходности.

Методы увеличения доходности торгового центра

Ниже приведем некоторые способы, лежащие на поверхности:

1. Корректировка политики формирования арендной платы:
2. Мониторинг ставок за аренду площади в определенном географическом кластере (город, район);
3. Выбор самого дееспособного и продуктивного метода создания арендной платы (процентный, фиксированный, комбинированный);
4. Алгоритм индексации арендной платы;
5. Определения возможного люфта для увеличения арендной ставки существующим арендаторам.
6. Увеличение платы за аренду квадратного метра площади за счет роста посещаемости торгового центра и последующего роста уровня продаж у арендаторов:
7. Заказ маркетинговых исследований рынка;
8. Пересмотр или точечная корректировка концепции торгового центра, основываясь на данных исследований;
9. Проведение эффективных рекламных компаний и акций.

Повышение дохода от аренды путем повышение общего уровня арендаторов ТЦ:

1. Неэффективные и, как следствие, проблемные в плане платежей арендаторы должны быть удалены. На их место нужно привлечь более платежеспособных и перспективных. Новые арендаторы адекватно воспримут повышение арендной ставки и смогут выплачивать ее в срок без задержек.
2. Организация и проведение разнообразных презентаций и конференций на временно пустующих площадях.
3. Предоставление существующим арендаторам обучающих программ и квалифицированной консультации.
4. Анализ реестра всех типов расходов, прежде всего эксплуатационных, и последующая их оптимизация.

Увеличение доходности от аренды за счет изменения подхода к планировке:

1. Продуманная и взвешенная перепланировка помещений.
2. Простаивающие площади должны быть ликвидированы. Текущее использование площадей подлежит анализу и устранению недостатков.
3. Складские помещения избыточной площади должны быть урезаны, а освободившиеся квадратные метры переданы в аренду.
4. В торговом центре не должно быть лишних мест общего пользования, коридоров и т.д.
5. Принцип расположения арендаторов изменяется в сторону более оптимального.
6. В ТЦ должны полностью отсутствовать, так называемые, мертвые зоны. Потоки людей подлежат продуманному направлению.

Увеличение доходности торгового центра может оказаться решаемой задачей, если выполнить ряд продуманных и последовательных действий, описанных выше.

Источник

Как с помощью грамотной концепции увеличить доходность недвижимости до 30%

Сейчас порядка 80% всех коммерческих объектов недополучают 30% возможной прибыли. Эксперты Rusland SP расскажут, от чего так происходит, и существует ли волшебная пилюля, чтобы выжать из объектов по максимуму.

Итак, рассмотрим основные причины, по которым ваш актив не приносит прибыль….

1. Несоответствие объекта требованиям рынка.

Некоторые морально устаревшие ТЦ и БЦ, построенные 15-20 лет назад, не обеспечивают текущую потребность в парковочных местах, а помещения в них не соответствуют требованиям крупных арендаторов. Из-за этого площади сдаются по сниженной ставке или вовсе простаивают незаполненными.

Или, к примеру, гостиницы, требующие реновации, услуги которых не удовлетворяют ожиданиям гостей, вынуждены постоянно снижать стоимость размещения, чтобы привлечь хоть какой-то спрос.

Для промышленных объектов, которые не используются по назначению, ситуация может обстоять ещё хуже. Такие здания отличаются высокими потолками и значительной глубиной, поэтому традиционных арендаторов «посадить» в них невозможно. Как итог – здания пустуют, а собственник вместо прибыли получает убытки, оплачивая налоги.

2. Отсутствие концепции объекта и четкого позиционирования.

Собственник не понимает, кто является его целевой аудиторией, и, как следствие, не ориентируется на её требования.

Если ваш объект столкнулся с такими проблемами – стоит всерьёз задуматься о его реконцепции.

3 варианта реконцепции.​

1. Административные здания.

Зачастую в таких зданиях располагаются офисы. Тем не менее, кабинетные планировки, узкие коридоры и отсутствие парковочных мест являются несомненным минусом. А вот требованиям размещения гостиничного объекта они соответствуют больше: небольшая глубина здания, шаг окон и прочие исходные параметры позволяют нарезать здание на удобные номера и организовать удобную логистику для гостей и служебного персонала.

2. Промышленные здания.

Сейчас появилось много новых высокодоходных форматов недвижимости таких, как фуд-корты, коворкинги, брендовые хостелы. Они отлично садятся на бывшие промышленные площадки. Для таких форматов недвижимости недостатки лофтовых помещений (высота потолков и глубина здания), наоборот, становятся преимуществом: позволяют играть с пространством, надстраивать антресоли, зонировать площади, размещать крупногабаритные арт-объекты или нестандартную мебель.

3. Коммерческие объекты (действующие).

В таких объектах, как ТЦ и БЦ зачастую функция не меняется. Вместо этого пересматривается концепция объекта, меняется нарезка и производится реновация. К примеру, ТЦ за счет реновации повышают статус объекта, обеспечивают требования к помещениям крупных якорей. Некоторые собственники делают свой ТЦ узкоспециализированным (аутлет, ТЦ с товарами для интерьера, спорта и т.д.). Другие – развивают программу социальных мероприятий, чем повышают проходимость ТЦ, и, как следствие, привлекают к объекту внимание более качественных арендаторов.

В бизнес-центрах производится реновация и перепланировка, которая будет отвечать потребностям арендаторов. В зависимости от конфигурации здания БЦ можно переделать под апарт-отель.

Для каждого объекта недвижимости существует своя пилюля от бедности. Обращайтесь к консультантам за бесплатной консультацией, они выпишут вам правильный рецепт!

Хотите организовать реконцепцию? Тогда свяжитесь с Rusland SP

И вот ​5 причины сделать это.

1. Опыт 20 лет. Компетенции каждого сотрудника гарантируют максимальную оперативность и качество работы.
2. Экспертиза. На сайте мы публикуем общие аналитические отчеты по рынку. Сотрудники посещают профильные мероприятия и выступают на отраслевых экспертных конференциях.
3. Индивидуальный подход. Мы работаем индивидуально с каждым заказчиком, согласно составленному заданию.
4. Среди наших клиентов – крупнейшие в России девелоперы жилья и коммерческой недвижимости: Главстрой-СПб, Стройэксперт, Газпром инвест и другие.
5. Мы предоставляем услуги по сопровождению сделок купли-продажи объектов, градостроительному консалтингу, разработке концепций и реконцепций, финансовому моделированию, привлечению финансирования, а также управлению объектами недвижимости.

Если хотите построить успешный бизнес-центр, обращайтесь в Rusland SP! Перейдите на сайт и оставьте заявку на БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ!

Источник

Как повысить доходность коммерческой недвижимости С класса

Москва, 27 декабря 2019 года, — Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, рассказали об основных способах повышения коммерческой недвижимости низких классов.

С каждым годом конкуренция на столичном рынке коммерческой недвижимости стремительно растет. Увеличивается объем нового предложения, более требовательными к качеству площадей и предоставляемым услугам становятся и сами арендаторы. Коммерческая недвижимость низких классов в силу более низких арендных ставок и наличия уникальных форматов сегодня пользуется достаточно высоким спросом. В то же время доходность старого фонда в некоторых случаях существенно ниже, чем доходность современных качественных БЦ класса А и В. Эксперты «ПРОФИС Недвижимость» выделили основные способы повышения доходности коммерческой недвижимости низких классов.

Увеличение арендопригодной площади

В первую очередь, при работе с коммерческой недвижимостью низких классов необходимо тщательно оценить эффективность использования имеющихся площадей. Зачастую значительная часть помещений в производственно-складских комплексах и бизнес-парках класса С не используется, либо заняты неиспользуемым оборудованием и техникой, что является для собственника упущенной выгодой. «Сдавая в долгосрочную или краткосрочную аренду открытые площадки на территории подобных комплексов, а также общественные пространства и актовые залы в административных зданиях и особняках класса С, собственник может существенно увеличить арендопригодную площадь и как следствие рентабельность объекта, отмечает Кристина Лиморенко, коммерческий директор «ПРОФИС Недвижимость».

Оптимизация расходов на эксплуатацию

Повысить доходность объекта также можно и за счет оптимизации затрат на эксплуатацию объектов. Это касается как расходных материалов и оборудования: замещение более дешевыми, но сопоставимыми по качеству аналогами, так и трудовых ресурсов: перевод на аутсорсинг части сотрудников, оптимизация задач для специалистов широкого профиля.

Работа с арендаторами

Немаловажной составляющей в вопросах поддержания рентабельности объекта коммерческой недвижимости является тщательный подбор и дальнейшая работа с арендаторами. К примеру, внутренняя служба безопасности «ПРОФИС Недвижимость» перед заключением сделки проверяет всех потенциальных контрагентов. Это позволяет в первую очередь «отсеить» недобросовестные и потенциально неплатежеспособные компании. В дальнейшем за тем, чтобы оплата от арендаторов поступала своевременно следит ряд подразделений компании, которые действуют в соответствии с принятой программой по работе с дебиторской задолженностью. Это помогает вовремя заменить проблемного арендатора на более устойчивого и платежеспособного из заранее сформированного листа ожидания. А в конечном счете позволяет избежать появления дебиторской задолженности и обеспечить собственнику заявленную доходность.

Эффективным инструментом для предотвращения дебиторской задолженности от арендаторов являются также и различные новые цифровые сервисы. Например, личного кабинет арендатора, через который они могут онлайн оплатить аренду и другие дополнительные услуги, которые предоставляет арендодатель. Подобные сервисы являются распространенным инструментом в сегменте высококачественной коммерческой недвижимости, и, можно сказать, диковинкой, для коммерческой недвижимости класса С и ниже.

Регулярная индексация ставок

Ключевым вопросом в повышении доходности объектов коммерческой недвижимости является также регулярная индексация ставок. Для этого многие собственники, как правило, заключают краткосрочные договора аренды. К примеру, в большинстве объектов, находящихся в управлении «ПРОФИС Недвижимость» с арендаторами, заключаются договора на 11 месяцев, что по позволяет ежегодно индексировать ставки, не менее чем на 5%. А предусмотрев в договоре аренды возможность соразмерного повышения тарифов за эксплуатацию и дополнительные услуги в случае изменения рыночной конъюнктуры УК избежать снижения доходности в связи с непредвиденным ростом цен.

И, наконец, самым глобальным способом повышения доходности объектов коммерческой недвижимости является – редевелопмент. Конечно, это требует от собственника существенных вложений в реконструкцию здания, которые могут окупиться лишь лет через 10. Однако подобные инвестиции зачастую вполне целесообразны, поскольку и доходность, и привлекательность объекта в целом, после грамотного редевелопмента могут вырасти в разы. Ярким примером этому может служить БП «Трехгорная Мануфактура», где за прошедшие 10 лет было реконструировано 95% зданий. В результате редевелопмента площадки заполняемость офисных и торговых помещений выросла вдвое, на 50% увеличился ежедневный трафик, и на 76% арендные ставки. Кроме того, существенно выроста популярность и престижность площадки в целом – сегодня «Трехгорная Мануфактура» является одним из наиболее известных деловых пространств в столице. При этом, большая часть объектов на территории объекта была реконструирована силами арендаторов. «Для того, чтобы минимизировать расходы собственника на редевелопмент, мы заключали с арендаторами «инвестиционные» договора, которые подразумевали необходимость проведения капитального ремонта зданий, где они арендовали офис, рассказывает Кристина Лиморенко. – Взамен арендаторы получали арендные каникулы на время ремонта и льготную ставку аренды на 3-5 лет».

Источник

Офис по цене квартиры: как инвесторам выйти на доходность 10%

Хранить деньги в валюте или в банках — значит ограничить себя в доходности. Играть на бирже и участвовать в ПИФах — рискованно. Купить московскую квартиру — надежно, но после бурного роста цен на жилье в 2020–2021 годах не для всех выгодно. Что остается? Рыночная конъюнктура подсказывает, что сейчас выгодно покупать офисы — в Москве их мало, а в будущем они будут все более востребованы. Порог входа в этот рынок для частных инвесторов — 7 млн руб. (сравнимо со стоимостью однокомнатной квартиры в новостройке комфорт-класса), а годовая доходность может достигать 10% годовых.

Как инвестировать в офисную недвижимость? В этой статье рассмотрим арендную модель — когда офисы покупаются для сдачи в аренду частными инвесторами (физлицами или ИП). Редакция попросила экспертов поделиться аналитикой, а также советами и рекомендациями по инвестициям в московские бизнес-центры.

Совет инвесторам: доходность в офисной недвижимости выше, чем в жилье

Дмитрий Клапша (JLL):

— Ставки аренды на офисы выше, чем у жилья, а сроки окупаемости вложений — короче. При правильной стратегии инвестирования доходность в этом сегменте составляет в среднем 10%. В жилье средний показатель — до 5%. Более того, стоимость жилья выросла в среднем на 30%, а стоимость офисных помещений пока нет.

Доходность в недвижимости может быть и выше, например — в складской и на высококонкурентном рынке столичного стрит-ретейла (от 10% до 12%). Но такие инвестиции не для всех (порог входа в ретейл — от 25 млн руб., и этим бизнесом придется заниматься в режиме 24/7).

Совет инвесторам: ретейлом придется заниматься профессионально

Наталья Никитина (Cushman & Wakefield):

— Покупка объектов стрит-ретейла может быть сопряжена с дополнительными временными и ресурсными затратами для инвестора в части контроля, управления и чувствительности арендаторов торгового сегмента второго эшелона к экономической конъюнктуре рынка.

Остаются офисы. Сейчас на этом рынке удачная конъюнктура.

Контекст: что происходит с офисами в Москве

Для сравнения: в Москве обеспеченность офисными площадями составляет 1,1 кв. м/чел., тогда как в Нью-Йорке — 2,24 кв. м/чел., в Лондоне — 4,2 кв. м/чел., в Париже — 4,42 кв. м/чел., рассказали в Colliers. То есть офисов мало.

При этом в нашей столице по-прежнему их не строят в больших объемах: в последнее время ввод не превышает 300–400 тыс. кв. м ежегодно. Для сравнения: в 2014 году в Москве построили 1,4 млн кв. м офисов, а в 2008-м — 1,8 млн кв. м. В 2021 году совокупный объем нового предложения на офисном рынке Москвы составит 529 тыс. кв. м, что в 2,4 раза выше показателя предыдущего года и станет максимальным показателем за последние шесть лет. Уже введено более половины от ожидаемого объема 2021 года, в то же время большая часть зданий построена под конкретного клиента и не попадает на рынок спекулятивной аренды, рассказали в JLL.

Из крупных девелоперов инвестиционное предложение по продаже офисов для последующей сдачи в аренду, например, в ГК «Пионер» (в портфеле этой компании около ¼ проектов приходится на коммерческую недвижимость). Один из последних БЦ, стартовавший в марте 2021 года, — Plaza Botanica у станции метро «Ботанический сад».

Инвестиционный спрос на покупку офисов

В брокерских, управляющих и девелоперских компаниях ощущается уверенный рост запросов от частных инвесторов на покупку офисов, рассказали опрошенные РБК эксперты.

«Только в течение первого месяца реализации БЦ Plaza Botanica в нем было продано 18 офисных лотов. Из них 14 приобретены инвесторами, а не конечными пользователями», — рассказал спикер ГК «Пионер»

Целей у офисных инвесторов несколько: 1) краткосрочная (купил дешевле — продал дороже) и 2) долгосрочная, когда речь идет о приобретении недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду. По расчетам опрошенных РБК аналитиков, доходность владельцев офисов от сдачи в аренду может достигать 10%. Сдавать офисы в аренду можно 1) самостоятельно, 2) через брокерские компании либо 3) через управляющее компании (УК), если помещение расположено в бизнес-центре. Такая УК может оказывать услуги по сдаче офисов в аренду, контролю за соблюдением условий договора, эксплуатации помещений и т. д. Стоит также отметить, что арендатор офисной недвижимости обычно стабильнее и надежнее арендаторов жилых или торговых объектов.

Совет инвесторам: не гонитесь за большими площадями

Александр Пятин (CBRE):

— Спрос на покупку маленьких офисов остается стабильным в любом экономическом цикле. Именно поэтому офисы небольшой площади — относительно стабильный инструмент для инвестирования.

Ирина Артемова (Knight Frank):

— Самыми популярными [у частных инвесторов] остаются небольшие офисы (от 50 до 150 кв. м), ведь они наиболее доступны и привлекательны, в том числе для арендаторов (например, стартапов и небольших компаний — этот рынок постоянно в движении). При этом показатель доходности не будет сильно различаться в случае небольших офисов площадью 70–150 кв. м и, допустим, 350 кв. м. Однако у помещений более крупного размера доходность, как правило, ниже, поскольку сложнее найти арендаторов, к тому же они зачастую заинтересованы в получении скидки.

Не все бизнес-центры готовы работать с «мелкой нарезкой» офисов — девелоперам выгоднее продавать большими лотами и для больших компаний-арендаторов.

В ГК «Пионер», напротив, считают это направление одним из ключевых в развитии компании. В БЦ Plaza Botanica, например, минимальная площадь офисного блока, доступного для покупки частными инвесторами, — 33,1 кв. м. Стартовая цена за подобное помещение — 7,1 млн руб., или 197,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Офис такого размера инвестор может сдать индивидуальному предпринимателю или небольшой компании из пяти — семи сотрудников. Также высоким спросом в БЦ Plaza Botanica пользуются лоты площадью 50–60 кв. м, стоимость которых составляет 12–15 млн руб. (к слову, это сравнимо со стоимостью двухкомнатной квартиры в московской новостройке комфорт-класса).

Совет инвесторам: вкладывайте в проекты рядом с крупными ТПУ

Наталья Никитина (Cushman & Wakefield):

— Инвестиционный интерес представляют современные качественные здания класса А, в которые целесообразно вкладывать средства для последующего использования под собственные цели или сдачи в аренду. Сегодня рынок не демонстрирует много примеров подобных офисов. При этом спрос на качественные офисные помещения стабильно высокий, так как исторически в БЦ класса А редко можно встретить офисы небольшого формата (от 120 до 350 кв. м), которые предлагались бы в аренду и пользовались спросом среди арендаторов.

Дмитрий Клапша (JLL):

— Если говорить о локациях, то перспективными будут вложения в качественные объекты, расположенные рядом с крупными ТПУ и новыми станциями метро. В этом случае растут пешеходный трафик, арендная ставка, а значит, и стоимость офисных помещений.

Для справки: БЦ Plaza Botanica — 19-этажная офисная башня, которая возводится в составе комплекса с апарт-отелем YE`S и торгово-развлекательного центра Botanica Mall. БЦ Plaza Botanica совмещен подземным переходом (шаговая доступность — одна минута) со станцией метро «Ботанический сад» и МЦК «Ботаническая» (25 минут до делового центра).

Материалы статьи носят исключительно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями

Источник