Как управляющей компании отказаться от своих обязанностей

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Собственники помещений в МКД имеют право в любой момент прекратить договорные отношения с управляющей организацией. При этом суды признают договор управления публичным и считают, что управляющая организация не может от него отказаться в одностороннем порядке. Узнайте, как УО законно расторгнуть договор управления МКД.

Кто может расторгнуть договор управления

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, определить или изменить способ управления МКД могут собственники помещений на общем собрании. Расторгнуть договор управления в одностороннем порядке они имеют право в любое время. Это зафиксировано в постановлении Президиума ВАС от 22.11.2011 № 7677/2011.

Управляющие организации такого права лишены: согласно постановлению Президиума ВАС от 15.07.2010 № 1027/10, заключённый между УО и собственниками помещений в МКД договор управления признаётся публичным. Следовательно, УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О).

Однако, по словам директора НП СРО УН «КИТ», члена Экспертного совета Комитета по энергетике Госдумы РФ Елены Шерешовец, для управляющих организаций существуют два законных способа, чтобы разорвать договорные отношения с жителями МКД:

1. Вынести вопрос на общее собрание собственников помещений в МКД.
2. Расторгнуть договор в одностороннем порядке после истечения срока его действия.

Давайте рассмотрим каждый из перечисленных способов.

Способ 1: вынести вопрос на общее собрание собственников

Причин, по которым управляющая организация стремится разорвать договор управления с МКД, может быть много. Среди них рост задолженности жителей за жилищно-коммунальные услуги и сложность её взыскания, аварийность дома, отказ собственников от повышения тарифов.

Но независимо от причины, УО может попробовать договориться с жителями МКД и вынести вопрос о расторжении договора на общее собрание собственников (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ). Планируя «уйти» из ненадёжного МКД, управляющая организация должна аргументировать, почему собственникам стоит сменить компанию, отвечающую за содержание и ремонт общего имущества МКД.

Инициировать ОСС может как собственник помещений в МКД, так и управляющая организация (ст. 45 ЖК РФ). Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом жители МКД должны решить, кто будет управлять их домом: сменить способ управления или выбрать другую управляющую организацию.

Способ 2: расторгнуть договор по истечении срока действия

Сложившаяся судебная практика показывает, что у управляющих организаций есть право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия согласно ст. 162 ЖК РФ.

Такой способ разорвать договорные отношения с проблемным МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12. Хотя итог тяжбы был в пользу собственников, в ходе рассмотрения дела суд отметил важные аспекты в толковании некоторых статей ЖК РФ и ГК РФ о расторжении договоров управления.

Собственники МКД подали иск на управляющую компанию. Они провели ОСС, на котором решили сменить способ управления и создать ТСЖ. Решение собрания зафиксировали в протоколе, зарегистрировали ТСЖ и уведомили УО. Но управляющая компания отказалась передать ТСЖ техническую документацию на дом согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.

Областной арбитражный суд, куда обратились жители МКД, в иске отказал. В решении суд отметил, что в протоколе ОСС нет решения о расторжении договора с управляющей компанией, заключённого до смены способа управления. Арбитражный апелляционный суд поддержал выводы первой инстанции и жалобу жителей МКД отклонил.

Собственники помещений в МКД обратились в Федеральный арбитражный суд округа, который с мнением первых двух судов не согласился. Суд отметил, что жители МКД зафиксировали в протоколе ОСС факт смены способа управления домом и уведомили УО о своём решении. Таким образом, договор с управляющей организацией был расторгнут. Решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда были отменены, а иск собственников – удовлетворён.

Правильно составить договор управления МКД

Решение Федерального арбитражного суда основывалось на толковании следующих статей Жилищного и Гражданского кодексов РФ:

1. Договор управления, заключённый собственником помещения с УО, расторгается при наличии заявления одной из сторон о его прекращении (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
2. Односторонний отказ от договора управления не противоречит ст. 782 ГК РФ: и заказчик, и исполнитель вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг.
3. В силу п. 3 ст 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым.

Судебное решение показывает, что УО имеет право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия без согласия ОСС. Если заключить с собственниками договор сроком на один год с условием пролонгации, управляющая организация при необходимости сможет отказаться от управления домом. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа: установить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Источник

3 шага к свободе. Как «уйти» от своей управляющей компании (инструкция по применению).

К нам не раз обращались собственники квартир и нежилых помещений, которые жаловались на работу управляющих компаний, обслуживающих их многоквартирные дома. Их интересовало главное: как уйти от своей «укашки»? Сегодня мы расскажем о том, как законным способом расторгнуть договор с управляющей компании и распрощаться с ней навсегда.

1 шаг. Фиксируем невыполнение вашей управляющей компанией условий договора управления многоквартирного дома.

Главная задача – доказать, что ваша управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным домом. Для этого пригодятся самые разные документы: неисполненные предписания жилищной инспекции, постановления судов о привлечении к административной ответственности управляющей компании за непредоставление услуг надлежащего качества, обращения в органы прокуратуры на действия (или же бездействие) УК.

Важна и ваша активная позиция по принуждению управляющей компании к выполнению условий договора управления. К примеру, если вы направляете жалобы на работу управленцев в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или Прокуратуру, то, полученные ответы помогут вам доказать, что проблемы с качеством оказываемых услуг у УК действительно имеются. Еще лучше, если вы получите постановления о привлечении управляющей компании к ответственности. Напишите обращение в Жилищную инспекцию и из ее ответа вы узнаете, штрафовалась ли ваша УК. Главное – улики .

Но что делать, если управляющая компания не так уж сильно нарушает, а, например, ее услуги просто дорого стоят? Закон разрешает собственникам «метров» в одностороннем порядке отказаться от своей управляющей компании не только, если она не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия собственниками решения о выборе другой УК или при изменении способа управления данным домом. Главный вопрос теперь – как это правильно оформить?

2 шаг. Проводим общее собрание собственников многоквартирного дома.

Единственным инструментом смены управляющей компании является собрание собственников многоквартирного дома . В его повестку нужно включить вопрос о расторжении договора управления с действующей управляющей компанией и о выборе новой.

Напомним, что Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления домом:

— обслуживание управляющей компанией;
— управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом;
— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (если квартир в доме не более 30).

На общем собрании собственников необходимо соблюсти правила его проведения. Среди них:

1. Извещаем всех собственников многоквартирного дома о предстоящем собрании не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.
2. Обеспечиваем наличие кворума на собрании (50 % голосов от общего числа голосов).
3. Правильно оформляем решение общего собрания собственников и протокол общего собрания собственников. Решение принимается большинством голосов собственников от общего количества голосов, принявших участие в собрании дома.

Отдельно остановимся на понятии «голос». Это не просто владелец квартиры, а владелец квадратных метров, как непосредственно принадлежащих ему (по праву собственности, т.н. «зеленке»), так и пропорциональной им доле в общедомовом имуществе . Грубо говоря, «вес» одного голоса на голосовании шикарной трехкомнатной и крохотной однокомнатной квартиры-студии будет совсем разным. Для принятия решения нужно, чтобы «за» проголосовали владельцы более 50% квадратных метров, включая и нежилые помещения (коммерческую собственность), составившие кворум собрания. Если инициаторы собрания не выполнят указанные выше процедуры, то это приведет к тому, что управляющая компания или несогласные с решением общего собрания собственники оспорят его в суде и признают решение недействительным.

Что же на сей счет говорит закон? Ответ кроется в Гражданском кодексе. Согласно ему, решение общего собрания собственников можно оспорить, если допущены значительные нарушения . К примеру, существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, повлиявшее на волеизъявление участников собрания. Или если у лица, выступавшего от имени участника собрания и голосовавшего, отсутствовали полномочия (например, доверенность). Также значительным нарушением, ставящим под угрозу легитимность собрания, будет признано нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола или голосование по вопросу, не включенному в повестку дня и отсутствие кворума.

3 шаг. Уведомляем управляющую организацию о принятом общим собранием собственников решении.

Итак, собрание окончено, а его протокол должным образом оформлен. Далее в течение 5 рабочих дней после голосования уполномоченный собранием представитель собственников дома с копией решения общего собрания извещает саму управляющую компанию и жилищную инспекцию .
Он передает уведомление о принятом решении, в котором должен содержаться ряд обязательных данных: название выбранной управляющей компании, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками — сведения об одном из собственников, указанном в решении общего собрания о выборе способа управления. К уведомлению необходимо приложить копию решения общего собрания. Также документы можно переслать заказным письмом с описью вложения, а в жилищную инспекцию их можно переслать с помощью сайта ГИС ЖКХ.

С какого момента прекращается работа с управляющей компанией? Согласно Гражданскому кодексу, если это не прописано отдельно в договоре, то он прекратит свое действие с момента получения УК уведомления. Прежние управленцы в течение 3 рабочих дней со дня прекращения договора управления обязаны передать вновь выбранной управляющей компании или ТСЖ всю техническую документацию, ключи от общедомовых помещений, технические средства и оборудование, необходимое для эксплуатации здания.

Но что делать, если прежние управленцы отказываются передавать техническую документацию на здание, ссылаясь на ее отсутствие? В этом случае Закон обязывает их восстановить документацию и в течение 3 месяцев после получения уведомления передать ее по отдельному акту вновь выбранной управляющей организации или органам ТСЖ .

Таким образом, порядок расторжение договора управления с управляющей компанией довольно прост. Но простота этого механизма без юридической точности всех этапов может привести к длительным судебным разбирательствам и отмене решения собственников. Тщательно изучите эту процедуру, а лучше обратитесь к профессионалам. Поверьте, что лучше потратить время и деньги на подготовку смены управляющей компании, чем потом годами ходить в суды или оказаться в центре противостояния двух «укашек», воюющих за свои финансовые интересы до последнего жителя.

Источник

Как расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке

Жилищный кодекс предусматривает обслуживание многоквартирных домов управляющими компаниями. С одной стороны это очень удобно. Такая организация будет осуществлять доверительное управление имуществом физических или юридических лиц. Такое управление должно обеспечивать безопасные и благоприятные условия проживания граждан.

Деятельность управляющей компании должна осуществляться на основании лицензии. Тем не менее, нередко собственники помещений, расположенных в многоквартирном доме, решают отказаться от услуг, оказываемых управляющей компанией.

Рассмотрим, какие существуют способы для расторжения договора с управляющей компанией в одностороннем порядке.

Основания для расторжения

Для начала определим, какие случаи могут являться причиной для такого расторжения. Самой распространенной причиной является некачественное оказание услуг. То есть, по- мнению собственников квартир, управляющая компания не справляется с принятыми на себя обязательствами.

Приведем примеры. Управляющая компания на протяжении длительного периода не проводит текущий ремонт многоквартирного дома, хотя жильцы данного дома исправно производят денежные отчисления на эти нужды. Или же ситуация, когда по документам ремонт был проведен, а по факту нет. Ну и наконец, когда собственников квартир, расположенных в многоквартирном доме не устраивает контроль со стороны управляющей организации состояния общедомового имущества, готовность инженерной инфраструктуры к отопительному сезону или уборка прилегающей территории.

В перечисленных случаях, на лицо недобросовестное исполнение обязанностей управляющей компании.

Помимо прочего, отказаться от услуг управляющей компании может подвигнуть рост цен на какие- либо услуги, например, санитарное содержание придомовой территории, аварийное обслуживание лифтов или отчисления на ремонт.

Рассмотрим еще одну ситуацию, многоквартирный дом находится в аварийном состоянии. Все его несущие конструкции (фундамент, полы, стены, чердак, кровля, крыша) подвержены физическому износу и требуют проведение капитального ремонта. А денежных средств, которые находятся на счету у этого многоквартирного дома, у управляющей компании на все мероприятия не хватает. В данном случае, не стоит спешить грешить на управляющую компанию, здесь ее вины нет.

Поэтому для того, чтобы отказаться от услуг управляющей организации следует иметь весомое основание.

В пользу кого можно отказаться

Зачастую, появляющиеся на рынке услуг, новые управляющие компании предлагают жителям многоквартирных домов более выгодные условия для сотрудничества. Ну и, наконец, отказаться от услуг управляющей компании можно в пользу непосредственного управления. В этом случае, с собственников квартир не будут удерживаться взносы на текущий и капитальный ремонт многоквартирного дома. Все эти виды работ собственники должны будут выполнять самостоятельно.

Способы расторжения

Согласно действующему законодательству, отношения между собственниками квартир и управляющей компанией, оформляются в форме договора. Поэтому при отказе от управляющей компании необходимо данный договор расторгнуть.

Одним из вариантов для расторжения договора будет являться истечение срока его действия без пролонгации. То есть, если после прекращения указанного срока у одной из сторон отсутствует желание его продлевать, он автоматически прекращает своей действие. Это обстоятельство должно быть обязательно отражено в одном из пунктов договора. Для принятия решения активу многоквартирного дома следует организовать и провести собрание между его жильцами. Результаты проведения собрания должны быть обязательно оформлены протоколом общедомового собрания. Кроме того, каждый собственник должен данный протокол подписать.

Однако, поднятия на собрании вопроса о прекращении договора с действующей управляющей компанией мало. Также на общедомовом собрании жителей должен быть рассмотрен вопрос о выборе новой управляющей компании. Для этого не следует пригласить представителей «новой» управляющей компании, выслушать их характеристику, а также задать все интересующие вопросы.

Если собственники не желают сотрудничать с управляющими компаниями и переходят на непосредственное управление, то все это также должно найти свое отражение в протоколе.

Сроки

Согласно закону, собственники квартир, принявшие решение о расторжении договора с управляющей компанией, обязаны в течение пяти дней уведомить данную организацию о принятии данного решения. Управляющей компании направляется копия решения и протокола общедомового собрания.

Кроме того, о принятом решении необходимо уведомить и местную администрацию, а также орган жилищного надзора. Для этого необязательно собираться всем жителям. Достаточно будет выбрать одного представителя. Такой представитель обращается от имени всего дома, в орган местного самоуправления с решением об отказе от услуг управляющей компании.

В том, случае, когда до окончания срока действия договора, заключенного с управляющей компанией, еще остается время, собственники дома или представитель данных собственников может обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении данного договора.

Чтобы требования не были отклонены, не помешает обратиться за помощью к грамотному специалисту или, например, юристу, который специализируется на проблемах такого рода. Он поможет правильно составить исковое заявление, проконсультирует в области гражданского и жилищного кодексом, а также подскажет список документов, которые понадобятся для подтверждения фактов нарушений со стороны управляющей компании.

Такими доказательствами могут являться акты, составленные представителями государственной жилищной инспекции или другими надзорными органами, фотографии, видеосъемки, счета на оплату услуг, квитанции и прочие платежные документы. В качестве свидетелей могут быть привлечены другие жильцы дома. Если в ходе судебного разбирательства будут выявлены нарушения со стороны управляющей компании, то помимо расторжения договора, такая организация может быть привлечена к административной ответственности.

Таким образом, можно сделать вывод, что расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке возможно. Однако, при этом следует руководствоваться самим договором. Поэтому прежде чем, подписывать договор с управляющей компанией, следует обратиться к юристам, которые изучат все его положения и смогут разъяснить важные нюансы.

Одностороннее расторжение договора возможно в случаях ….

Для того, чтобы в последствии не столкнуться с непредвиденными трудностями и избежать лишних хлопот, очень важно подойти к выбору управляющей компании осознанно и внимательно.

Источник