Как требовать свои права у управляющей компании

Отстаиваем свои права в сфере ЖКХ в судебном порядке: 6 вопросов к юристу

Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ

специально для ГАРАНТ.РУ

Доступность информации о правах собственников и о возможностях отстаивания таких прав и интересов, а также количество нарушений в сфере ЖКХ, способствует росту желающих отстаивать свои права в судебном порядке. Рассмотрим наиболее частые вопросы.

Предусмотрен ли досудебный или претензионный порядок урегулирования спора?

Условно, иски в сфере ЖКХ можно поделить на две группы:

• иски об оспаривании решений общих собраний собственников помещений в МКД, членов ТСЖ или ЖСК;
• иски к управляющим компаниям, в том числе ТСЖ, ЖСК, об оспаривании начислений, действий или бездействия, договоров управления, взыскания причиненного вреда и т. д.

Ни в одном из перечисленных случаев нормами Гражданского процессуального кодекса и Арбитражного процессуального кодекса, а также иными законами, регламентирующими правоотношения в сфере ЖКХ, не предусмотрен досудебный или претензионный порядок урегулирования спора. Но он может быть предусмотрен в договорах, заключаемых с такими организациями. Таким образом, при обращении в суд по спорам в сфере ЖКХ, соблюдение претензионного порядка необязательно, если такой порядок не предусмотрен договорными отношениями.

Является ли процедура уведомления собственников при оспаривании решений общих собраний о намерении обратиться в суд досудебным порядком урегулирования? Какие последствия несоблюдения процедуры?

В рамках процедуры оспаривания решения собрания предусмотрена обязанность лица, оспаривающее такое решение, уведомить в письменной форме и заблаговременно участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу (п. 6 ст. 181.4 Гражданского кодекса).

Верховный Суд Российской Федерации в Постановлении Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 (далее – Постановление № 25) обратил внимание, что установленное п. 6 ст. 181.4 ГК РФ правило о заблаговременном уведомлении участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с иском в суд не является досудебным порядком урегулирования спора, в связи с чем в случае невыполнения истцом указанных требований суд не вправе возвратить исковое заявление на основании п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, а также оставить исковое заявление без рассмотрения на основании абз. 2 ст. 222 ГПК РФ (п. 115 Постановления № 25). Отсутствие доказательств об уведомлении других участников является основанием для оставления искового заявления без движения согласно п. 1 ч. 2 ст. 135 ГПК РФ.

Таким образом, при обращении в суд с оспариванием решения собрания необходимо приложить к исковому заявлению доказательства соблюдения процедуры уведомления участников о намерении обратиться в суд. В противном случае исковое заявление будет оставлено без движения, и истцу будет предложено в установленный определением срок соблюсти процедуру и представить в суд доказательства.

Кого именно надо уведомлять и каким способом?

Если оспаривается решение общего собрания собственников, то следует уведомлять всех собственников помещений в МКД как потенциальных участников общего собрания, имеющих право участвовать в собрании и на которых распространяется решение собрания согласно ст. 46 Жилищного кодекса РФ.

Если оспаривается решение членов ТСЖ, то следует уведомлять также всех собственников помещений в доме, поскольку ст. 143.1 Жилищного кодекса РФ установлено право как членов ТСЖ, так и лиц, не являющихся членами ТСЖ, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.

Сложность уведомления заключается в отсутствии законодательного указания на конкретный способ такого уведомления (вручение под роспись, направление заказным или иным способом), а также во множестве адресатов уведомления. В ст. 181.4 ГК РФ есть лишь указание на письменную форму уведомления.

В свою очередь, ВС РФ в п. 65 Постановления № 25, высказал позицию о возможности направить юридически значимое сообщение, которым является уведомление о намерении обратиться в суд, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в МКД.

Таким разъяснением ВС РФ в несколько раз увеличил возможность собственников обжаловать решения общих собраний, которые в определенных случаев «сдавались» на стадии оставления искового заявления без движения и невозможности уведомить абсолютно всех собственников под роспись.

Позиция ВС РФ активно используется в судебной практике.

Например, Верховным судом Республики Хакасии апелляционным определением от 26 июля 2016 г. по делу № 33-2496/2016 было отменено определение суда первой инстанции об оставлении искового заявления об оспаривании решения общего собрания собственников. Суд указал, на законность одного из способа уведомления как размещение уведомления на информационном стенде дома. В свою очередь, коллеги из Забайкальского краевого суда в апелляционном определении от 10 марта 2016 г. по делу № 33-1150/2016, рассматривая частную жалобу на определение об оставлении иска без движения, напомнили, что п. 6 ст. 181.4 ГК РФ не содержит ограничений в способах извещения собственников, указывая лишь на необходимость письменного извещения, и указали в качестве примера извещение в форме размещения объявления на информационной доске.

Исходя из своей практики, отмечу, что размещая объявление лучше сделать фотографию с геолокацией (в таком случае в свойствах фотографии, как электронного документа, будет указан адрес дома, где она сделано), а также стоит сделать фотографию как самого объявления вблизи, так и общего фона (доски объявления).

Кроме самих фотографий в суд можно приложить в качестве доказательства и акт о размещении уведомлений, составленный в присутствии свидетелей (двух и более граждан).

Какой срок исковой давности по спорам в сфере ЖКХ?

В сфере ЖКХ существует несколько сроков исковой давности в зависимости от предмета спора и требований.

3 года – общий срок исковой давности согласно ст. 196 ГК РФ, который, в том числе распространяется и на требования о взыскании задолженности со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Например, если речь идет о взыскании задолженности, то со дня, следующим за днем обязанности уплатить очередной платеж.

6 месяцев – срок для предъявления требований об обжаловании решений общих собраний собственников помещений в МКД согласно ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ. Срок исчисляется со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Например, с даты размещения уведомления о результатах общего собрания на информационных досках и/или с даты размещения управляющей организацией протокола общего собрания в ГИС ЖКХ.

Аналогичный срок установлен и для иных решений собраний согласно п. 5 ст. 181.4 ГК РФ, например – решение общего собрания членов ТСЖ, ЖСК или иного жилищного объединения.

Каков размер госпошлины при обращении в суд?

При подаче исковых заявлений к управляющим компаниями госпошлину платить не следует, если сумма исковых требования меньше 1 млн руб., поскольку на отношения между собственниками жилых помещений в МКД и управляющей компанией распространяется Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017)). А в силу п. 3 ст. 17 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), подп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса истцы-граждане по искам, связанным с нарушением их прав потребителей, освобождаются от уплаты госпошлины, если сумма иска не превышает 1 млн руб. При более высокой цене иска госпошлина уплачивается в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб.

Если оспаривается решение собрания, то размер госпошлины составит 300 руб. (п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ). При этом Минфин России разъяснил, что при подаче в суд общей юрисдикции одного искового заявления тремя физлицами должна быть уплачена госпошлина в размере 300 руб. При этом каждое физлицо в таком случае уплатит по 100 руб. (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 22 августа 2017 г. № 03-05-06-03/53697).

Таким образом, чтобы определить сумму пошлины, необходимую уплатить каждым соистцом, следует общую сумму пошлины согласно п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ в 300 руб. разделить на количество соистцов:

• по 150 руб. каждый, если двое;
• по 100 руб. каждый, если трое;
• по 75 руб. каждый, если четверо;
• и так далее.

Обязан ли гражданин при иске о взыскании убытков к управляющей компании доказывать ее виновность в действиях или бездействии?

Гражданин при подаче иска о взыскании убытков не обязан доказывать наличие вины на стороне управляющей компании, поскольку граждане, являющиеся собственниками помещений в МКД, относятся к потребителям услуг, оказываемых управляющей организацией (исполнителем) по возмездному договору управления МКД, в связи с чем на данные правоотношения распространяется закон о защите прав потребителей (п. 7 Обзора № 3).

А это означает, если вред причинен в зоне ответственности управляющей организации (например, в результате аварии на общедомовом стояке холодной воды), то гражданин не должен доказывать наличие вины со стороны управляющей организации.

В свою очередь, согласно вышеуказанным разъяснениям бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если управляющая организация не согласна с требованиями и считает, что вред был причинен в результате действий третьих лиц, то именно на управляющую организацию возлагается обязанность по доказыванию этого обстоятельства в суде. Так, например, она не будет отвечать за причиненный вред вследствие проведенных ремонтных работ собственниками помещений в МКД. Собственнику было отказано в возмещении вреда из-за того, что собственник коммунальной квартиры самостоятельно выполнил работы по замене унитаза, и во время монтажа сломал часть чашки на крестовине канализационного стояка (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2015 г. № 05АП-572/15).

Большая масса требований в спорах с управляющими компаниями посвящена взысканию убытков вследствие заливов квартир, которые происходят из-за ненадлежащего исполнения обязательств управляющими организациями.

В итоге, при подаче иска о взыскании убытков, причиненными по данной причине, не следует доказывать виновность управляющей организации в силу вышеуказанных положений законодательства.

Аналогичная ситуация будет обстоять и с требованиями к ТСЖ или иному жилищному объединению согласно п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» – закон о защите прав потребителей распространяется на отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ).

Источник

Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома

Краткое содержание:

Убирать в подъезде должны по графику, а за мокрое пятно на потолке существует возможность получить компенсацию.

Что должна делать управляющая компания

Управляющая компания — это организация, обслуживающая многоквартирный жилой дом. Её главные функции — следить за состоянием общего имущества и быть посредником между проживающими и поставщиками жилищно-коммунальных услуг. Но эти формулировки довольно размытые. Вследствие чего в данной публикации разберём подробнее, что означает каждая из обязанностей.

1. Содержать и ремонтировать общедомовое имущество

Существует некоторое количество документов, регламентирующих действия управляющей компании. В случае, если интересно, прочитайте их целиком, дабы ещё лучше понимать, на что вы вправе рассчитывать. Они, в отличие от многих остальных нормативных актов, небольшие и понятные:

• Постановление о минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
• Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
• Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

В случае, если разбирать подробнее, все обязанности управляющей компании, можно разделить на несколько групп.

Обеспечивать надёжность и безопасность дома

Управляющая компания отвечает за то, чтобы с фундаментом, стенами, перекрытиями и перегородками, крышами, подъездами было всё в порядке. Для этого она должна периодически проверять их, чтобы выяснить, нет ли коррозии на важных металлических конструкциях, не сгрызли ли короеды деревянные балки и не течёт ли крыша.

Осмотры бывают текущими и сезонными. Первые проводятся в соответствии с технической документацией. Сезонные проводятся дважды в год — весной и осенью. В случае аварии либо стихийного бедствия организация также обязана провести внеочередной осмотр. В процессе представители управляющая компания должны составить список недочётов.

Разумеется, осмотром дело не ограничивается. В некоторых случаях нужен незамедлительный ремонт. Например, в случае, если в подъезде разбито окно в отопительный сезон, его необходимо заменить не откладывая. Быстро отреагировать также должны, когда есть риск обрушения отделки в подъезде либо протекла крыша. В случае, если проблема не требует срочного вмешательства, управляющая компания составляет план восстановительных работ.

Жильцам обязаны сообщать о планах по текущему ремонту. Результаты каждого осмотра вы можете запросить у управляющей компании. У вас также есть право потребовать компенсацию, в случае, если вы пострадали от бездействия организации. Например, из‑за протечки крыши у вас появлялось мокрое пятно на потолке.

Поддерживать работу систем и оборудования

Системы отопления, канализации, водо-, газо-и электроснабжения также в ведении управляющая компания. Именно она должна осматривать их и своевременно приводить в порядок. Управляющая компания также несёт ответственность, в случае, если авария на коммуникациях причинила ущерб. Правда, в некоторых случаях отдельные участки сети попадают в зону ответственности владельца квартиры. Речь идёт о сегментах, которые отрезаны от общей сети вентилем либо другим отсекающим устройством. Причём за сам вентиль тоже отвечает ВС РФ Определение №93‑КГ 16‑2.

Предположим, у вас прорвало батарею и вы залили соседей. В случае, если на батарее есть кран, которым вы можете перекрыть поступление туда воды, то это ваша вина. Именно вы должны были обеспечить её исправность. В случае, если вентиля нет, имущество считается общим. А раз так, то в случае аварии на сегменте сети, который относится к общему, вы можете требовать починки от управляющей компании. Впрочем, мастера вам могут прислать, даже в случае, если поломалось что‑то из вашего имущества. Но его услуги, скорее всего, придётся оплатить.

У аварийной службы есть регламент работы. Диспетчеру даётся 5 минут, чтобы принять звонок, и 10 минут, чтобы обработать заявку по электронной почте. Устранить протечку в системе водо-и теплоснабжения должны в течение получаса. Ещё три дня даётся на ремонт. Канализацию и мусоропровод должны прочистить в течение получаса.

Ремонтировать общие помещения

К ним относится всё, кроме собственно квартир: чердаки, технические этажи, колясочные, лифты и даже общие коридоры перед квартирами. В случае, если кто‑то сломал перила либо сжёг почтовые ящики, перегорела лампочка на лестничной площадке — пишите в управляющую компанию, она должна это исправить.

Что касается более масштабного ремонта подъезда, здесь всё непросто. По закону управляющая компания должна проводить его раз в 3–5 лет. Но в случае необходимости можно попросить компанию пересмотреть срок ремонта.

Поддерживать чистоту в подъездах

управляющая компания организовывает сухую и влажную уборку. Причём в чистоте необходимо держать не только пол, но и перила, подоконники, окна, двери и дверные ручки. А ещё в этот раздел входит устранение грызунов и насекомых.

Работы должны Приказ Госстроя РФ от 22.08.2000 N 191 проводиться с такой периодичностью:

• Влажное подметание лестничных клеток первых трёх этажей, мытьё пола в лифте — ежедневно.
• Влажное подметание всех остальных этажей — 1–3 раза в неделю.
• Мытьё остальных поверхностей лифта, кроме пола, — два раза в месяц.
• Мытьё лестничных маршей и площадок — два раза в месяц. В случае, если в подъезде есть лифт, выше третьего этажа со шваброй следует подниматься не реже одного раза в месяц.
• Мытьё стен, дверей, перил и так далее, обметание потолков — один раз в год.
• Мытьё окон и батарей — дважды в год.

Заботиться о прилегающей территории

В обязанности управляющей компании входит убирать территорию рядом с домом от мусора и снега, вывозить отходы, мыть урны, поставленные у подъездов, следить за наличием освещения.

2. Обеспечивать связь с ресурсоснабжающими организациями

Управляющая компания собирает с жильцов денежные средства, в случае, если те не заключили с поставщиками прямые договоры. Помимо этого, именно её сотрудники должны предупреждать вас об отключениях и авариях на сетях.

Что делать, в случае, если управляющая компания не выполняет обязательства

Для начала следует убедиться, что управляющая компания в курсе проблемы. Вы можете позвонить, направить обращение по почте, электронным письмом, через ГИС ЖКХ, либо локальный сервис вашего города. Иногда этого достаточно, чтобы к вам пришли и поменяли лампочку, либо почтовый ящик.

В случае, если стандартные каналы связи не помогают, напишите жалобу на имя руководителя управляющей компании. Подготовьте два экземпляра и отнесите их лично, чтобы на вашей копии поставили отметку о том, что документ принят. Сроки, в которые управляющая компания должна отреагировать, зависят от ситуации. Но чаще всего ответ обязаны дать не более чем через 10 дней.

В случае, если реакции нет, остаётся обращаться:

• В Роспотребнадзор. Этот орган поможет разобраться, в случае, если вам оказывали услуги ненадлежащего качества, обсчитывали либо что‑то навязывали.
• В Госжлибонспекцию. Это орган, уполномоченный контролировать деятельность управляющей компании. Сюда следует жаловаться на неправильное техническое обслуживание, махинации с общими собраниями жильцов, сомнительную подготовку к отопительному сезону и так далее.
• В прокуратуру. В случае, если предыдущие шаги ничего не дали, обращайтесь сюда. В компетенции этого ведомства наказать за бездействие тех, кто вас проигнорировал.
• В суд. Важно помнить, что у управляющей компании есть юридическая служба, одна из основных функций которой — процессы с недовольными жильцами. Так что важно хорошо подготовиться и иметь доказательства того, что ваши права были нарушены.

В случае, если понравилась статья — для распространения статьи внизу необходимо нажать «Поделиться».

Благодарю за внимание!

Права собственника квартиры, о которых вы могли не знать, можно ознакомиться Подробнее ➤

Новые схемы мошенничества с недвижимостью: как не стать жертвой махинаций, можно ознакомиться Подробнее ➤

Как купить квартиру и не попасть на «развод», можно ознакомиться Подробнее ➤

Источник