Как создать управляющую компанию нежилого здания

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ?

Управляющая компания (УК) – специализированное учреждение, выполняющее функции управления в различных областях хозяйственной деятельности.

В России под этим понятием подразумевают организации, которые занимаются управлением в системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ЖКХ).

Как открыть управляющую компанию с нуля сегодня, в 2021 году?

Что входит в обязанности УК?

Прежде чем переходить к вопросу об открытии УК, нужно выяснить, какие задачи стоят перед этой организацией:

• косметический ремонт в подъездах, капитальный ремонт дома;
• поддержание в доме чистоты и порядка;
• уборка придомовой территории;
• подготовка дома к летнему и зимнему сезону;
• текущие работы: замена лампочек, стекол, установка лавочек и т. д.;
• работа с жильцами дома: прием заявок, рассмотрение, решение проблем собственников.

Открытие УК: пошаговый процесс

Что нужно, чтобы открыть управляющую компанию? Для этого следует пройти ряд сложных этапов. Нижеприведенная пошаговая инструкция поможет разобраться в порядке создания управляющей компании:

Шаг 1. Определиться, с каким домом (домами) будет работать юридическое лицо

Руководитель будущей УК должен пообщаться с жильцами дома, договориться с ними о том, чтобы его организация занималась хозяйственной работой по дому.

Для этого нужно инициировать проведение собрания, на котором должны присутствовать собственники квартир дома.

Решении об избрании управляющей компании принимается только в том случае, если «за» проголосует не меньше 50% собственников.

Второй вариант – можно стать участником торгов в местном муниципалитете и выиграть лот.

Шаг 2. Составить бизнес-план

Составление бизнес-плана – обязательный этап, поскольку при его отсутствии невозможно понять, какую абонплату выставлять собственникам квартир.

При составлении плана нужно учитывать все риски, прогнозируемую прибыль, затраты, цели и т. д.

Шаг 3. Создать предприятие

Открыть УК может только субъект предпринимательской деятельности – ЗАО, ООО, АО и т.п. Если предприятие имеется, тогда в уставных документах нужно дополнить виды деятельности.

Шаг 4. Руководитель УК должен сдать квалификационный экзамен

Руководитель УК должен нести персональную ответственность за управление многоквартирным домом (МКД).

Для подтверждения компетентности в вопросах соблюдения требований к качеству предоставляемых услуг руководителю УК нужно сдать квалификационный экзамен, чтобы получить квалификационный аттестат.

Для прохождения аттестации создается специальная лицензионная комиссия из состава работников жилищной инспекции и органов местного самоуправления. Экзамен сдается в специальном помещении надзорных органов.

По законам РФ запрещено проходить аттестацию руководителей УК в коммерческих организациях. Тестирование проводится на бесплатной основе.

Для прохождения экзамена будущему руководителю УК нужно подать соответствующее заявление в муниципалитет. В течение 2 недель после принятия заявления комиссия дает ответ – когда и в какое время претенденту нужно явиться на экзамен.

Шаг 5. Получить лицензию для ведения деятельности в сфере ЖКХ

Деятельность управляющих компаний возможна только после того, как будет получено разрешение государства. Процесс получения такого бессрочного документа называется лицензированием.

Чтобы руководителю УК выдали лицензию, его компания должна соответствовать определенным требованиям:

регистрация предприятия на территории РФ;

компания должна работать согласно уставу;

наличие штата работников – дворников, электриков, сантехников и др.;

УК должна иметь необходимое оборудование и технику для выполнения возложенных на нее задач;

обязательное наличие собственного нежилого помещения у УК.

Руководитель УК должен иметь соответствующую квалификацию (пройти тестирование и получить сертификат), у него не должно быть непогашенных судимостей.

Как получить лицензию? Для получения лицензии претенденту на право управления МКД нужно подать заявление в Госжилнадзор того региона, где находится дом. К заявлению нужно приложить такие документы: справка о регистрации предприятия, квитанция об оплате госпошлины, справка об отсутствии судимости руководителя УК.

После регистрации и проверки документации все материалы Госжилнадзор передает дальше – в лицензионную комиссию. Именно эта инстанция принимает решение о выдаче лицензии. При положительном исходе документы передаются снова в Госжилнадзор, где и выдается лицензия.

Шаг 6. Оборудовать помещение, сформировать штат сотрудников, закупить оборудование

После получения лицензии останется только подыскать помещения под офис управляющей компании, нанять работников (заместителя управляющего, бухгалтера, электрика, сантехника, инженера, уборщицу, дворника и т. п.), закупить необходимое оборудование и инвентарь (ведра, швабры, лестницы, сварочное оборудование, насосы, помпы и др.).

Шаг 7. Заключить договор с жильцами МКД

Договор может быть подписан с каждым собственником квартиры либо с уполномоченным представителем совета дома. Обычно жильцы дома выбирают второй вариант.

Для заключения соглашения нужно инициировать проведение общего собрания, на котором стоит рассмотреть предложенный УК вариант договора, ознакомиться с ним (желательно привлечь к этому делу опытного юриста), подписать соглашение.

Шаг 8. Заключить договоры с поставщиками услуг

После заключения договора с жильцами МКД руководитель УК должен заключить договор о предоставлении услуг с энергонадзором, водоканалом, предприятием по вывозу мусора, с организацией, которая занимается установкой и обслуживаем лифтов, домофонов и др.

Шаг 9. Создать сайт УК

Для свободного доступа к информации о деятельности УК необходимо создать свой сайт. И хоть в законе это не определено (управляющим компаниям необязательно создавать свой сайт), все же наличие своего веб-сайта облегчает жизнь руководства УК.

При отсутствии сайта УК все равно придется оповещать людей о проделанной работе, об использовании общего имущества, о проведенных собраниях, об отчетах и т. д. Эту информацию в обязательном порядке будут требовать местные органы власти, прокуратура.

Если же УК будет игнорировать это требование, то она даже может быть привлечена к административной ответственности.

Стоимость открытия УК

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно рассчитать, какая сумма понадобится на развитие компании, на потребности сотрудников, заработную плату и так далее.

Примерный расчет:

• аренда офиса – от 50 тыс. руб. в зависимости от местоположения и площади помещения;
• закупка мебели, оргтехники, инвентаря, оборудования – минимум 300 тыс. руб.;
• заработная плата работникам – от 200 тыс. руб. в месяц;
• обслуживание дома, ремонтные работы и т. п. – от 500 тыс. руб.

Итого: для открытия управляющей компании нужно не меньше 1,5 млн. руб. на начальном этапе.

Стоит ли браться за дело?

Выгодно ли открыть управляющую компанию? Затраты на открытие УК, закупку оборудования окупаются за 2-3 года, но при условии, что управляющая компания будет обслуживать не один дом, а хотя бы 3-4 домами.

Для стабильного дохода желательно, чтобы УК работала с пятью домами. Постепенно можно увеличивать их количество, однако специалисты не советуют сразу набирать много домов, поскольку на их обслуживание сразу будет уходить много физических усилий и материальных затрат.

Задача на начальном этапе – заработать положительную репутацию, а если взять сразу много домов, а по факту не выполнять своих обязательств, то исход будет очевиден, отрицательный результат будет налицо.

Совет тем, кто хочет открыть УК впервые: чем новее будет дом, тем лучше. Старые дома нуждаются в кропотливой работе: в них нужно менять трубы, канализацию, крышу, ремонтировать подъезды и т. д.

В новых домах таких проблем еще нет, поэтому в обслуживании они не приносят проблем. А своевременно делать косметический ремонт – это не такая уж и сложная задача.

Необходимые документы

Какие документы нужны для открытия управляющей компании? Для открытия нужно подготовить следующие документы:

заявление о государственной регистрации управляющей компании;

решение об организации УК;

устав компании;

договор учредителей (если УК создается несколькими лицами);

приказ о назначении директора УК;

квитанция об оплате госпошлины.

Важные моменты

Перед тем открыть УК с нуля, нужно разобраться в некоторых нюансах такого бизнеса:

• если руководителем организации будет являться один человек, тогда нужно выбрать организационную форму – общество с ограниченной ответственностью;
• если у управляющего есть собственное помещение, где может разместиться офис, тогда он сможет неплохо сэкономить (не нужно платить за аренду помещения);
• к договору об услугах УК, заключающемуся с жильцами дома, нужно приложить документы, в которых будут отображаться планируемые работы или услуги, размер платы за ремонт и содержание общедомового имущества;
• договор с жильцами МКД нужно составить еще до момента проведения собрания, чтобы на собрании жильцы могли ознакомиться с текстом документа, передать его на рассмотрение юристу.

Детально описанный процесс того, как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ с нуля – непростое и трудоемкое дело. Но если подготовиться ко всей процедуре, ознакомиться с пошаговой инструкцией и четко соблюдать ее, учитывая все нюансы, то станет намного проще.

Основные моменты при открытии УК: регистрация юридического лица, сдача экзамена, заключение договора с жильцами МКД, получение лицензии на ведение деятельности.

Источник

Управление нежилыми помещениями: чем руководствоваться собственникам?

Отношения собственников по поводу общего имущества в здании являют собой сложный, динамически развивающийся институт, правовое закрепление которого в настоящее время далеко до завершения. В значительной степени урегулированными можно считать отношения собственников в многоквартирном доме, отношения по управлению собственниками нежилыми помещениями законодательно не урегулированы.

Пленум ВАС №64 от 23 июля 2009 года указал, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Пленум внес некоторую ясность в отношения собственников по поводу общего имущества в здании, в котором устанавливается право собственника отдельного помещения на общее имущество здания, аналогичное установленному в Жилищном кодексе. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Таким образом, согласно ч.3 ст.161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Тем не менее, аналогия в отношениях по управлению зданием является в настоящее время свершившимся фактом, о чем свидетельствует и судебная практика. В частности, из материалов дела А 53-7807/2010 следует, что собственники бизнес-центра провели собрание по аналогии с Жилищным кодексом, на таком собрании была избрана форма управления в здании. Это собрание было обжаловано заинтересованными собственниками, однако суды первой и апелляционной инстанций подтвердили законность такого собрания.

Проведение собраний и признание урегулировано главой 9.1. ГК РФ. Решение собственников о выборе УК оформляется протоколом.

В случае принятия решения о передаче управления помещениями УК, оформление отношений с УК происходит путём заключения соответствующего договора с собственниками, согласно ст. 162 ЖК РФ. Срок фактического действия Договора управления нежилым имуществом от 1 до 5 лет. Теоретически возможно каждому собственнику выбирать свою УК для обслуживания занимаемых площадей по праву. Однако, на практике такое не целесообразно.

В целом, судебная практика неоднозначна. Возможно оспаривание решений собственников заинтересованными лицами, другие суды признают легитимным способом избрания управляющей компании — по конкурсу (статья 161 часть 5 ЖК РФ, ст.445 ГК РФ).

Источник

Управление нежилым зданием или о чем молчат законы.

В своей статье я решил порассуждать о правоотношениях участников долевой собственности, которых можно условно разделить на две категории: участников долевой собственности в многоквартирных (жилых) домах и участников долевой собственности в нежилых зданиях (в качестве примера можно назвать административные здания в которых расположены офисные помещения, принадлежащие нескольким лицам).
Правоотношения собственников помещений, расположенных в много-квартирных (жилых) зданиях достаточно всесторонне регламентируются нормами Жилищного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, иными нормами права, подробно разъяснены высшими судебными инстанциями, что позволяет участникам рассматриваемых правоотношений сравнительно ясно представлять свои права и обязанности и применять эти нормы в практической деятельности, поскольку с названными нормативными актами можно без труда ознакомиться в бумажном и электронном виде, а в случае необходимости получить разъяснения специалистов.
В свою очередь, законодательство, регулирующее правоотношения собственников помещений, расположенных в нежилых зданиях (в основном это коммерческая недвижимость) ограничивается несколькими общими словами,изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», и в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», т.е. в документах доступных узкому кругу специалистов (судьи, адвокаты, юристы). В частности в названных постановлениях отмечается что «к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, применяются нормы за-конодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44–48 Жилищного кодекса Российской Федерации.»
Казалось бы, что все ясно, права и обязанности участников долевой собственности в нежилых зданиях такие же, как у участников долевой собственности в жилых зданиях. То, что это в действительности не так, я хотел бы проиллюстрировать на примере порядка согласования реконструкции общего имущества, находящегося в нежилых зданиях, находящихся в долевой собственности.
В настоящее время порядок реконструкции многоквартирного дома регулируется ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, из которых следует, что для проведения реконструкции многоквартирного дома необходимо одобрение ⅔ собственников дома, а в случае уменьшения общего имущества необходимо одобрение всех собственников дома. Для получения разрешения на строительство (реконструкцию), т.е. документа необходимого для проведения соответствующих работ, согласно подпункта 6.2. п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, также необходимо представить одобрение ⅔ собственников дома (оформленного в виде решения общего собрания), а в случае уменьшения общего имущества одобрение всех собственников дома, оформленного в виде решения общего собрания.
Если я правильно понимаю вышеизложенное разъяснение постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» и постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» реконструкция нежилого здания тоже должна регулироваться ч.3 ст. 36, ч.2 ст. 40, п.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, в которых, как было сказано выше законодательно закреплено, что для проведения реконструкции дома требуется решение общего собрания собственников помещений (⅔ голосов собственников), а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений. В то же самое время согласно п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ для получения разрешения на строительство, т.е. документа необходимого для осуществления реконструкции нежилого здания, в любом случае (как в случае уменьшения так и в случае увеличения общего имущества) требуется согласие всех собственников объекта капитального строительства.
Существующий порядок реконструкции нежилых зданий, вызывает целый ряд вопросов не только у меня, но наверное у всех кто хоть немного сталкивался с этим вопросом. Мне например непонятно почему перечень общего имущества собственников нежилого здания (лифты, крыша, лестницы и др.) аналогичен перечню общего имущества собственников жилого здания, а порядок реконструкции этого имущества имеет существенные отличия? Почему вопросы, которые необходимо согласовать и при эксплуатации жилого здания, и при эксплуатации нежилого здания (управление, текущий и капитальный ремонт, использование земельного участка и др.), одни и те же, а вот порядок согласования этих вопросов, по непонятным причинам, различный? О «балансе интересов» большинства и меньшинства и говорить не приходится. А там где не предусматривается «баланс интересов» большинства и меньшинства неизбежно создаются благоприятные условия для злоупотребления правами.
Поскольку я считаю, что законодательства, регламентирующего правоотношения собственников помещений, находящихся в нежилых зданиях практически не существует, что порождает противоречивую судебную практику и другие негативные последствия, я обратился с соответствующей инициативой на сайт «Российская общественная инициатива».
Если кто-то согласен со мной и также как и я считает, что текущее состояние рассматриваемого вопроса иначе как «странным» назвать нельзя и вызывает по меньшей мере недоумение предлагаю проголосовать по прилагаемой ниже ссылке.
Заранее благодарен всем, кто останется неравнодушным.

Источник