Как составить окупаемость бизнеса

Как посчитать окупаемость бизнеса: формула расчета и пример

Планируя и начиная свой собственный бизнес, самое главное правильно рассчитать его рентабельность, чтобы деньги в него вкладываемые не прогорели. На развитие собственного дела влияет множество факторов и параметров, которые нужно учитывать, чтобы бизнес не был убыточным и провальным. Одним из важных показателей является окупаемость бизнеса, его рентабельность, то есть срок, за который вложенные деньги окупят себя и принесут прибыль. Чем меньше срок окупаемости, тем выше рентабельность бизнеса и предприятия.

Способы расчёта срока окупаемости

Одной из главных проблем начинающих бизнесменов является вопрос окупаемости нового проекта.Это один из главных критериев при принятии положительного решения о создании бизнеса, чтобы знать, в течение какого времени прибыль от ведения бизнеса будет идти только возврат вложений.

Здесь важны два показателя — это абсолютный и относительный. Абсолютный это есть результат, который был получен от инвестиций и измеряется приростом прибыли.

Одним из способов расчета срока окупаемости — это не дисконтированный метод расчета.

Давайте рассмотрим на примере, чтобы было проще понять суть метода. Например, для производства какого-то товара вы покупаете оборудование на общую сумму 100000 рублей. Для этого вы должны рассчитать себестоимость производимого товара, в нее входит стоимость сырья, расходы на производство, амортизация оборудования. Возьмем, что себестоимость единицы товара будет равна 100 рублей, и что изготавливается она за один час. Значит, за смену будет изготовлено 8 товаров. Исходя из этого, можно рассчитать за какой период времени можно будет вернуть денежные средства, которые были вложены в производство. Формула срока окупаемости: Срок окупаемости=стоимость производственного оборудования/себестоимость товара за один месяц = 100000/800*25=5 месяцев.

Но это очень простой расчет, здесь виден по какому принципу и порядку нужно рассчитывать.

Для сложного и серьезного проекта нужно учитывать все расходы, понесенные при производстве и реализации товара, риски, что, в конечном счете, все вместе и влияет на окупаемость затрачиваемых денежных средств.

Для человека, который хочет начать свой бизнес, нужно правильно рассчитать окупаемость проекта и его рентабельность. Это можно сделать самостоятельно, и обратившись к финансовому специалисту.

Нужно учитывать рыночные факторы, какой спрос на товар, на каком этапе могут быть задержки при реализации или производстве товара. Информации сейчас много, и в книгах и различных сайтах.

Окупаемость арендного бизнеса

Арендный бизнес — один из самых простых и надежных вариантов инвестирования.

Также важно, что здесь не требуется постоянное присутствие и вовлеченность владельца в сам процесс. Если помещение и арендатор выбраны правильно, то сдача его в аренду может приносить постоянный и стабильный доход. При этом такую деятельность можно совмещать и с другим бизнесом.

На первый взгляд оценка рентабельности и окупаемости арендного бизнеса не должна быть сложной, нужно сопоставить доход от аренды и стоимость, чтобы получить срок окупаемости, главный показатель арендного бизнеса.

Стандартный срок окупаемости коммерческой недвижимости составляет 9-10 лет. Срок окупаемости в 7-8 лет для коммерческой недвижимости с арендатором найти уже достаточно сложно.

При этом, продавцы, покупатели и оценщики могут по-разному рассчитывать срок окупаемости. Здесь разница будет в том, какой показатель будет считаться доходом при расчете окупаемости.

Продавец, как правило, берет сумму арендных платежей за год и на эту сумму делит цену продажи. Если продается помещение площадью 220 квадратных метров, которое сдается за 1000 рублей за квадратный метр в месяц за 22 миллиона рублей, то расчет будет следующим. В месяц доход получается 200 тысяч рублей, а в год 2 миллиона 400 тысяч рублей, тогда окупаемость получится 20 млн/2,4 млн8,З года. И при продаже такой недвижимости будет указан именно этот срок.

Также бывает, что с арендатором заключен долгосрочный договор аренды, и каждый год происходит индексация 7,5%. В этом случае за каждый год считается сумма аренды, учитывая индексацию, все суммируется. То есть здесь срок окупаемости будет меньше.

Расчет покупателей

Покупатели подходят к расчету немного по другому, акцент делается именно на доход наличными деньгами, так сказать чистый доход, за вычетом всех расходов.

К расходам относят налог 6% от доходов, расходы на охрану, уборку, аренду или оплату каких-то коммунальных услуг. Чем больше и крупнее объект, тем больше с ним расходов ложится именно на собственника.

С помещением площадью 200 квадратных метров, возможно, что все расходы, связанные с содержанием, несет арендатор, а остальные расходы несущественны.

Также, если покупатель индивидуальный предприниматель с УСН, то у него будет налог 6%. И расчет прибыли и окупаемости будет учитывать сумму налога в 144 тысячи рублей. Чистый доход за два года составит 2256 тысяч рублей, и окупаемость составит 8,9 лет. Поэтому, округлив срок до 9 лет, покупатель решит, что это достаточно долгий срок, разница с заявленными 7 годами существенна.

Для более крупных объектов арендного бизнеса, например торговый центр, у которого площадь будет порядка 4000 или 20000 квадратных метров, по расчетам покупателя срок окупаемости может быть и выше, достигать и 12 лет.

Объект недвижимости становится более привлекательным при удачном местоположении, этажности, при хорошем состоянии, престижности, адекватной арендной ставке и цене на квадратный метр, отсутствие юридических махинаций.

Но основным критерием является именно окупаемость, и если она выше того срока, на который готов покупатель, то этот объект не рассматривается.

Расчет поставщиков

Оценщики, как правило, проводят свой анализ рынка по арендным ставкам для подобных помещений, и с некоторыми корректировками определяют, какой для данного объекта рыночный уровень ставки аренды. При этом они не учитывают уже заключенные договора аренды недвижимости, и это не влияет на оценку.

Оценщики анализируют объявления с сайтов и таким образом определяют рыночную ставку аренды. Здесь важен опыт и профессионализм оценщика, знание важных факторов, которые влияют на арендную ставку, чтобы не ошибиться в оценке.

И в объявлениях цена на объект может не соответствовать рыночной, а быть завышенной, и из-за этого не сдаваться уже полгода.

Оценщики, исходя из сравнительного подхода к оценке, ориентируется не только на доходный подход, но и на расчет стоимости недвижимости и его квадратного метра. Здесь не учитывается наличие арендатора, арендный доход. И итоговая стоимость определяется как среднее значение между расчетами по арендной доходности и стоимости метра.

Здесь играет свою роль механизм усреднения, и в результате оценщики получают стоимость как раз между цифрой покупателей и продавцов.

Каждый участник сделки формирует оценку исходя из своих целей.

Цель продавца — продать объект подороже, и как можно скорее, поэтому на расходы он не обращает внимание.

Для покупателя важнее окупить вложенные средства с хорошей доходностью, и покупатель учитывает именно чистый доход.

Оценщиков, как правило, не интересует, что будет дальше с объектом, главное сделать отчет об оценке для экспертизы.

Источник

Рассчитываем окупаемость бизнеса правильно

Показатели эффективности инвестиций в бизнес помогают инвестору понять, насколько проект соответствует его экономическим целям. Оценки базируются на многообразии аналитических методов.

Что такое срок окупаемости бизнеса

Под сроком окупаемости бизнеса (Payback Period) понимают длительность периода со времени начала инвестирования, к концу которого объем чистой прибыли от проекта до вычета амортизации сравняется с величиной инвестиционных вложений.

Этот оценочный показатель используют для предварительного отбора объектов для инвестиций. Из нескольких схожих инвестиционных проектов в финансовом отношении привлекательнее тот, у которого самый короткий срок окупаемости.

Отрицательные моменты метода:

• Отсутствие анализа эффективности инвестиций за пределами срока окупаемости – проект с более длительным временем возврата инвестиций может принести значительно больше прибыли в будущем
• Сложность прогнозирования устойчивости денежных поступлений
• Приемлемый срок окупаемости выбирается на основании субъективных предпочтений инвесторов

Анализ бизнеса по данному критерию удобен, если собственники озабочены в первую очередь проблемой быстрого возврата вложенных средств и повышения ликвидности предприятия, а не прибыльности.

Критерием срока окупаемости руководствуются при оценке рискованности вложений в бизнес, характеризующийся резким изменением спроса и постоянным внедрением технологических новшеств. Чем короче период возврата инвестированной суммы, тем меньшие риски несет инвестор.

Статистический метод расчета

В основе статистического метода лежат учетные показатели. В формулу расчета не входит изменение стоимости инвестированных средств во времени. Инвестиционные проекты с одинаковыми сроками окупаемости, но отличающиеся структурой доходов по времени, считаются равноценными.

Статистический метод рекомендуется применять для экспресс-оценки бизнеса, чтобы отсечь заведомо неподходящие проекты, либо при относительно коротком времени возврата инвестиций.

На алгоритм расчета окупаемости бизнеса влияет равномерность распределения будущих инвестиционных доходов.

При поступлении прибыли одинаковыми суммами по периодам срок окупаемости рассчитывают по упрощенной формуле:

где PP – срок возвращения инвестиций, IC – сумма инвестиций (Invest Capital), Pr – прибыль за отдельный период.

Срок окупаемости рассматривают в тех же отрезках времени, к которым привязано поступление прибыли. Как правило, анализ ведется по годам.

В дальнейших расчетах сделано допущение, что прибыль внутри периода поступает равномерно. Если принять, что прибыль поступает в конце периода, дробное значение округляют до целого в сторону увеличения.

Объем инвестиций в автомойку самообслуживания составил 900 тыс. рублей. Предполагаемая годовая прибыль равна 400 тыс. рублей. Как рассчитать окупаемость бизнеса?

Подставив данные в формулу упрощенного расчета, получаем:

Вложенные в автомойку средства удастся полностью вернуть через 2.25 года, или через 2 года 3 месяца.

При поступлениях прибыли неравными долями по периодам для расчетов используют понятие денежного потока (Cash Flow, CF), представляющего собой разность между величиной прибыли и инвестиционными расходами. Суммарное значение денежного потока за все периоды с начала инвестирования называется кумулятивным.

Окупаемость настает при достижении равенства между величиной прибыли, полученной со времени старта проекта, и инвестициями, то есть в момент, когда кумулятивное значение денежного потока становится равным нулю.

где n – последний период, в котором кумулятивное значение денежного потока осталось отрицательным, |CCF_n| – кумулятивное значение денежного потока в соответствующем периоде по модулю, CF_n+1 – денежный поток за последующий период.

В приведенную таблицу занесены финансовые показатели завода по выпуску керамического кирпича. Нулевой период означает, что инвестиции делаются перед самым началом деятельности предприятия.

Мы видим, что третий период – последний, в котором кумулятивное значение денежного потока осталось отрицательным. Соответственно, для расчета n = 3. Кумулятивное значение денежного потока в третьем периоде по модулю равно 100, денежный поток за последующий четвертый период составил 600.

Расчет окупаемости бизнеса:

1/6 года – это 2 месяца. Соответственно, кирпичный завод окупится за 3 года 2 месяца.

На графике, созданном на основании таблицы, наглядно видно, как кумулятивный денежный поток из зоны отрицательных значений переходит в зону положительных. В точке пересечения с осью периодов кумулятивный денежный поток становится равным нулю, то есть величина полученных к этому моменту прибылей уравнивается с размером сделанных вложений. Этому моменту времени и соответствует срок окупаемости инвестиционного проекта.

Динамический метод расчета

Динамический метод базируется на принципе дисконтирования денежных потоков. Покупательная способность денег изменяется со временем, поэтому планируемые поступления приводятся к текущей стоимости путем умножения на коэффициент дисконтирования.

Формула коэффициента дисконтирования:

где k – коэффициент дисконтирования, r – ставка дисконта, n – порядковый номер периода дисконтируемого денежного потока.

Ставкой дисконта при вычислении дисконтированного срока окупаемости инвестиций (Discounted Payback Period, DPP) служит приемлемая для инвестора доходность на капитал. Ставка должна соответствовать длине периода, за время которого получен денежный поток.

Поскольку k всегда меньше 1, при дисконтировании кумулятивный денежный поток уменьшается, а срок возвращения инвестированных средств растет, то есть DPP > PP.

Формула расчета дисконтированного срока окупаемости бизнеса выглядит так же, как при статистическом методе, только значения денежного потока берутся дисконтированные.

Сделаем расчет дисконтированного срока окупаемости для того же кирпичного завода. Примем ставку дисконта равной 10%. Для удобства округлим значения дисконтированного денежного потока до целого числа.

В последний раз дисконтированное кумулятивное значение денежного потока осталось отрицательным в третьем периоде, величина по модулю равна 269. Дисконтированный денежный поток за последующий четвертый период составил 410.

Расчет окупаемости бизнеса:

С округлением до месяца дисконтированный срок окупаемости кирпичного завода составит 3 года 8 месяцев, что на 6 месяцев больше по сравнению с расчетом статистическим методом.

Взаимосвязь с показателем рентабельности

Со сроком окупаемости тесно связан такой показатель, как рентабельность инвестиционной деятельности (Return on Investment, ROI, или Rate of Return, ROR). Он показывает доходность инвестированных средств и, по сути дела, является обратным по отношению к сроку возврата инвестиций.

Таким образом, чем короче срок окупаемости, тем выше рентабельность бизнеса.

Из приведенной формулы понятно, как рассчитать окупаемость бизнеса через рентабельность инвестиций:

Вычислением окупаемости через ROI пользуются при анализе венчурных инвестиций.

Расчет срока окупаемости венчурных инвестиций

Венчурный бизнес характеризуется наиболее высокой потенциальной доходностью и такими же высокими рисками, поэтому срок окупаемости относится к числу важнейших критериев.

Основу для методик расчета показателя составляет статистическая оценка доходности предыдущих инвестиций. При анализе венчурных инвестиций используют формулы математического анализа.

Расчет срока окупаемости для нескольких проектов:

где PP – расчетный срок возврата инвестиций, ROI – рентабельность инвестиций в проект, n – общее число проектов, P – вероятность успешного осуществления проекта.

Имеются три венчурных проекта со следующими характеристиками:

• Первый – ROI 200%, P 50%
• Второй – ROI 300%, P 30%
• Третий – ROI 500%, P 20%

Срок окупаемости составит:

С округлением до месяца срок окупаемости равен 1 году 8 месяцам.

Статистические данные для оценки шансов на достижение запланированной рентабельности инвестор собирает сам на основании собственного опыта.

Источник